张贵生与北京中和枣苑物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：张贵生，男，1956年11月1日出生，汉族，住北京市东城区。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京中和枣苑物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区花市枣苑**楼**。

法定代表人：申伟，经理。

委托诉讼代理人：史成续，北京市百瑞律师事务所律师。

上诉人张贵生因与北京中和枣苑物业管理有限责任公司（以下简称中和枣苑公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初7860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。

张贵生上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判。2.上诉费由中和枣苑公司承担。事实和理由：1.一审法院认定：中和枣苑公司曾在2018年和2019年分别起诉了张贵生催交物业服务费，故张贵生的该项抗辩意见，法院不予采纳。该认定是错误的。中和枣苑公司在一审中主张2016年1月5日至2020年7月4日物业服务费16858元已过诉讼时效，人民法院不应予以支持。根据最高人民法院颁布适用民法总则时效司法解释的规定，民法总则实施时间为2017年10月1日。而中和枣苑公司是在2016年1月5日向东城区人民法院提起诉讼。于2018年5月24日又向东城区人民法院起诉，后撤诉。故本案时效起算是2016年1月5日，时效期间届满日为2018年1月5日，中和枣苑公司却于2018年5月24日提起诉讼，显然已过法律规定的时效期间。根据《天天家园小区物业管理事务委托服务合同》第15条关于“在每年1、4、7、10月的前七天交当季的物业服务费”之规定，中和枣苑公司因怠于行驶权利其第一季度、第二季度物业服务费已过诉讼时效。该二季度物业费共计1873元。该款项的物业服务费人民法院不应予以支持。2.一原审法院认定:对于张贵生主张前期物业免收物业费应约束中和枣苑公司一节，张贵生并未提供中和枣苑公司应承受该项义务的证据。故对张贵生该项抗辩意见，法院亦不予采纳。该事实认定是错误的。一审法院在处理张贵生与中和枣苑公司的物业服务纠纷合同显然使用了双重标准，在物业服务合同早已到期，认为前期物业免收物业费之承诺对中和枣苑公司没有约束力，且有严重瑕疵物业服务的物业服务合同到期后可自动延续。在处理对前期物业免收物业费，中和枣苑公司应承继该义务问题上却认为张贵生必须提供证据。该认定显然对张贵生是极不公平的。理由是（1）楼宇交付后并没有搭建物，是前期物业搭建的玻璃棚，严重的侵害了张贵生的合法利益且贬损了张贵生房屋的价值。（2）前期物业基于搭建物承诺免收张贵生物业费是附有条件的，该条件承继人并未改变即并未拆除搭建物。（3）既然中和枣苑公司承继了前期物业的物业服务，就应当承继前物业的义务，否则对张贵生极不公平，并且证据证明中和枣苑公司自2010年7月4日接手天天家园物业服务后连续六年未向张贵生收取物业费仅在最近2016年1月4日开始收费，此证明中和枣苑公司亦在前阶段以免收物业费行为默认该免收取物业费的事实。3.一审法院认定该合同约定3年期限虽已届满但中和枣苑公司继续在该小区进行物业管理服务工作，业委会没有将继聘或解聘中和枣苑公司的意见通知中和枣苑公司，且没有选聘新的物业服务企业，故按照合同约定，上述合同已自动延续。中和枣苑公司不能依据其2010年7月5日与业主委员会签订的委托合同向张贵生主张物业费。理由是：首先天天家园业主委员会于2012年11月8日即解散，至今已不存在，物业合同已到期终止。其二，中和枣苑公司与业主委员会所签物业服务合同于2013年7月4日即到期终止，至今已过七年。因业主委员会早已在签约后解散，如果任由中和枣苑公司服务瑕疵下合同延续，对业主是严重不公平的。此外，该物业服务合同已失去了合同的相对方，中和枣苑公司可在只收取物业费的基础下肆意违反合同约定无人监督，合同已无任何法律上的约束力，故该合同对张贵生没有约束力。中和枣苑公司依据该物业合同向张贵生收取物业费，欠缺事实与法律依据，亦不应得到人民法院的支持。4.针对天天家园小区的总平面图“粗实线部分”所表示内容，我们咨询了国内贸易工程设计院，该院具有民用建筑工程设计咨询服务资质。国内贸易工程设计院组织专业技术人员审核了“总平面图”明确指出：天天家园总平面图4号楼及5号楼住宅楼“实线部分”系指“楼体外墙”，即住宅楼的墙体。由此，可以认定，住宅楼外墙接出的搭建棚系规划外的自建物，系违章建筑。现将国内贸易工程设计院所出具的审核结果附后呈报，恳请法院查明事实、依法裁判。5.一审判决认定:“张贵生在本案中提交了关于“总平面图”的说明及附图，称是国内贸易工程设计院出具，但该图并未加盖该设计院公章，亦无审核人员签名，张贵生以此主张玻璃制搭棚等违章建筑，要求中和枣苑物业公司赔偿违约金的请求本院不予支持，”该认定是错误的。现张贵生有证据证明，“总平面图”有设计院公章，且有设计院指定审核人员“于洪”签名，故玻璃制搭棚系违章建筑，中和枣苑物业公司违反了《天天家园房屋使用，管理，维修公约》应支持张贵生在一审中的反诉请求。向张贵生支付违约金并赔偿由此给张贵生造成的损失。

中和枣苑公司辩称，同意一审判决，不同意张贵生的上诉意见。

中和枣苑公司向一审法院起诉请求：1.判令张贵生支付2016年1月5日至2020年7月4日的物业费16858元；2.判令张贵生支付违约金2000元3.诉讼费由张贵生承担。

张贵生向一审法院提出反诉，请求判令1.请求法院判令中和枣苑公司支付违约金1873元；2.请求法院判令中和枣苑公司公示2018、2019、2020年物业服务资金的收支账目；3.判令中和枣苑公司公示2015年4月至2020年4月的电梯内、外广告收入账目；4.判令中和枣苑公司向反诉人公示2015年4月至2020年4月天天家园小区全部十栋楼的地下一层和地下二层的公用部分出租收入账目；5.反诉费用由中和枣苑公司承担。

一审法院认定事实：张贵生系北京市东城区安乐林路天天家园小区4号楼6单元201号房屋（以下简称涉诉房屋）的产权人，建筑面积157.67平方米。2010年7月4日，中和枣苑公司（乙方）与北京市东城区（原崇文区）天天家园小区业主委员会（甲方）签订物业委托合同。合同载明，天天家园小区位于北京市东城区（原崇文区）安乐林路22号。合同约定，甲方委托乙方为天天家园小区提供物业管理服务。物业服务费由业主（或交费义务人）按含税价普通住宅板楼每月每平方米1.98元按季度交纳，也可由乙方直接向业主（或交费义务人）按季度收取，在每年1、4、7、10月前7天交纳当季度的物业服务费。业主或交费义务人逾期交纳物业服务费的，应当从逾期之日起每日按应交费用的万分之三支付违约金。合同第十八条约定，本物业规划区域内，公共部分出租及广告收入分配，甲方占70%，乙方占30%（含税费及各项成本），具体实施方案由乙方拟定，经甲方批准后执行。本物业规划区域内地上停车管理服务收益分配，按收入金额，甲方占34%，乙方占66%（乙方66%的金额已含乙方管理服务、停车场保险、能源费等成本），具体实施方案由乙方拟定并经甲方批准后实施。委托管理期限3年，自2010年7月5日起至2013年7月4日止。本合同期满后，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业服务企业，乙方继续服务的，视为此合同自动延续，直到甲方与乙方续签合同或选聘了新的物业服务企业时止。合同签订后，中和枣苑公司开始在天天家园小区进行物业管理服务工作。

一审庭审中，张贵生认可合同约定的每月每平方米1.98元的物业费收取标准，承认自2016年1月5日至2020年7月4日期间未交纳涉诉房屋的物业费。

另查，2016年4月18日，中和枣苑公司以张贵生欠缴2010年7月5日至2016年1月4日的物业服务费20604.31元诉至一审法院，一审法院作出（2016）京0101民初7340号民事判决书，判决张贵生支付中和枣苑公司至2016年1月4日的物业服务费7492.48元。该判决书确认，涉诉房屋一层前搭建的玻璃制搭棚在设计该楼房时已包含在内，且该玻璃搭棚对公共安全起保护作用。

2018年7月26日，中和枣苑公司以张贵生欠缴2016年1月1日至2018年1月4日的物业服务费7493元诉至一审法院，同年12月24日中和枣苑公司撤回起诉。

2019年11月22日，中和枣苑公司以张贵生欠缴2016年1月1日至2019年6月30日的物业服务费13111.83元诉至本院，同年12月27日中和枣苑公司撤回起诉。

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。业主委员会与业主大会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，天天家园小区业主委员会与中和枣苑公司签订的物业委托合同对天天家园小区业主具有约束力。该合同约定的3年期限虽已届满，但中和枣苑公司继续在该小区进行物业管理服务工作，业委会没有将续聘或解聘中和枣苑公司的意见通知中和枣苑公司，且没有选聘新的物业服务企业，故按照合同约定，上述合同已自动延续。中和枣苑公司为张贵生提供了物业管理服务，张贵生应当按约向中和枣苑公司交纳物业服务费。故张贵生认为中和枣苑公司合同期满无权收取物业服务费的答辩意见，不予采纳。对于张贵生主张前期物业免收物业费的承诺应约束中和枣苑公司一节，张贵生并未提供中和枣苑公司应承受该项义务的证据，故对于张贵生该项抗辩意见，亦不予采纳。另外，张贵生认为中和枣苑公司的诉请已超诉讼时效期间，经查明，中和枣苑公司曾在2018年和2019年分别起诉过张贵生催缴物业服务费，故张贵生的该项抗辩意见，不予采纳。对于中和枣苑公司所主张逾期支付物业服务费的违约金问题，根据张贵生提供的证据，中和枣苑公司所提供的物业服务存在瑕疵，且张贵生未支付物业服务费系与中和枣苑公司存在争议，非其故意为之，故对于中和枣苑公司要求张贵生支付违约金的诉请，一审法院不予支持。

关于张贵生的反诉请求，生效判决已经确认涉诉房屋一层前搭建的玻璃制搭棚在设计该楼房时已包含在内，且该玻璃搭棚对公共安全起保护作用，张贵生在本案中提交了关于“总平面图”的说明及附图，称是国内贸易工程设计院出具，但该图并未加盖该设计院公章，亦无审核人员签名，张贵生以此主张玻璃制搭棚系违章建筑，要求中和枣苑公司赔偿违约金的请求一审法院不予支持。

关于张贵生要求中和枣苑公司公示2018、2019年和2020年物业服务资金的收支账目的反诉要求，根据物业委托合同第二十三条第8款约定，中和枣苑公司应于每年（7-8月）向全体业主公布一次物业服务资金的收支账目情况（张贴时间不少于15天），账目公布前送交业委会审核备存，当业委会或业主对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，应及时给予明确解释。中和枣苑公司虽辩称每年都在小区有公示但未提交相应证据予以证明。故张贵生作为业主有权对物业服务资金的收支情况提出质询，中和枣苑公司应当予以答复。一审庭审中，中和枣苑公司同意向张贵生公示上述期间的物业服务资金的收支账目，一审法院不持异议。

关于张贵生要求中和枣苑公司公示2015年4月至2020年4月的电梯内、外广告收入账目及天天家园小区全部十栋楼的地下一层和地下二层的公用部分出租收入账目的反诉请求，根据物业委托合同第十八条规定，本物业规划区域内，公共部分出租及广告收入分配，业委会占70%，中和枣苑公司占30%（含税费及各项成本），具体实施方案由中和枣苑公司拟定并经业委会批准后实施。根据《物业管理条例》第五十五条的规定，“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。”可知业主对公共部分出租及广告收入享有知情权，故对于张贵生要求中和枣苑公司公示公共部分出租及广告收入账目的诉讼请求，予以支持。中和枣苑公司在一审庭审中认可有部分广告收入，但不同意公示的抗辩意见，一审法院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第五十五条，《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条之规定，判决如下：一、张贵生于判决生效后七日内支付北京中和枣苑物业管理有限责任公司自2016年1月5日至2020年7月4日的物业费16858元；二、北京中和枣苑物业管理有限责任公司于判决生效后七日内在小区内公示2018、2019年和2020年物业服务资金的收支账目（张贴时间不少于15天）；三、北京中和枣苑物业管理有限责任公司于判决生效后七日内在小区内公示2015年4月至2020年4月的电梯内、外广告收入账目（张贴时间不少于15天）；四、北京中和枣苑物业管理有限责任公司于判决生效后七日内在小区内公示2015年4月至2020年4月天天家园小区全部十栋楼的地下一层和地下二层的公用部分出租收入账目（张贴时间不少于15天）；五、驳回北京中和枣苑物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回张贵生的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，张贵生提交北京中和枣苑物业管理有限公司起诉状，欲证明中和枣苑公司于2016年1月5日向东城区法院提起诉讼，中和枣苑一审起诉的诉讼请求所主张物业费2016年第一季、第二季已过诉讼时效。一审法院查明的事实，双方均未提出异议且有相关证据佐证，本院予以确认。

本院认为，民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用的原则。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，天天家园小区业主委员会与中和枣苑公司签订的物业委托合同对天天家园小区业主具有约束力，根据查明的事实，物业委托合同约定的3年期限虽已届满，但中和枣苑公司继续为该小区提供物业管理服务，天天家园小区业主委员会未选聘新的物业服务企业，亦未通知中和枣苑公司续聘或解聘，故上述合同已自动延续。张贵生作为天天家园小区业主与中和枣苑公司存在事实上的物业服务合同关系，上述合同不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应履行各自义务。中和枣苑公司对涉案房屋提供了物业服务管理行为，张贵生获得了中和枣苑公司为其提供的物业服务，张贵生作为接受物业服务的一方，应及时交纳相关费用。经核算，一审法院结合物业费收费标准、提供的服务状况及本案具体情况确定的物业费用金额，并无不当，本院予以确认。

关于张贵生所提前期物业免收物业费的承诺应约束中和枣苑公司的上诉意见，经审查，张贵生未提供中和枣苑公司应承受该项义务的证据，应承担举证不利的后果，故对于张贵生该项上诉意见，本院不予采纳。关于张贵生所提中和枣苑公司的诉请已超诉讼时效期间的上诉意见，根据本案在案证据，中和枣苑公司曾于2018年和2019年分别就张贵生欠缴物业服务费事项，提起过民事诉讼，故张贵生的该项上诉意见，本院不予采纳。

关于张贵生所提涉诉房屋一层前搭建的玻璃制搭棚为违章建筑，应向张贵生支付违约金并赔偿张贵生相应损失的上诉意见，经审查生效判决已经确认涉诉房屋一层前搭建的玻璃制搭棚在设计该楼房时已包含在内，且该玻璃搭棚对公共安全起保护作用。张贵生在二审中主张“总平面图”有设计院公章并有审核人员签名，可以认定该玻璃搭棚为违章建筑，但确认建筑物是否为违章建筑显非国内贸易工程设计院职责，应由具有相应行政管理职权的行政机关确定，故张贵生提供的证据不足以证明玻璃制搭棚系违章建筑，其要求中和枣苑公司支付违约金并赔偿相应损失的请求缺乏相应的事实依据，对张贵生的该项上诉请求，本院不予支持。

综上所述，张贵生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费221元，由张贵生负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　王　元

二〇二一年一月二十一日

法官助理　　姬　雷

书 记 员　　王媛媛