李海波与贾波房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：李海波，男，1983年1月5日出生，汉族，住北京市昌平区。

委托诉讼代理人：李永波，北京惠行律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：贾波，女，1973年3月13日出生，汉族，住北京市房山区。

委托诉讼代理人：贾清风，北京市佳诺律师事务所律师。

上诉人李海波因与被上诉人贾波房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初4411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。

李海波上诉请求：1.维持一审判决的第二、四项，请求改判2018年9月27日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月23日解除；2.请求改判贾波退还履约保证金5万元及注册保证金1万元；3.请求改判贾波赔偿装修损失150万元；4.本案的诉讼费用由贾波承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审法院直接认定贾波为本案出租人属于认定基本事实不清，案涉租赁物的产权人为周响，而案涉《房屋租赁合同》的出租人为贾波，合同履行中租金等也是由贾波实际收取的，而所谓的解除通知又是以周响的名义作出的。一审中并无确认之诉，仅是李海波主张判令解除，而贾波反诉中并未主张确认解除通知有效，2019年4月18日《通知》并不能产生合同解除的法律效果，对于贾波的解除权是否成就需要法院进行审查。二、一审法院判决驳回李海波要求贾波赔偿装修损失的请求既有属于认定事实错误、也有适用法律有误的部分。李海波并不存在违约行为，完全是正当行使不安抗辩权，一审法院错误地将自有设施物品扩大适用于附合于租赁房屋的装饰装修，进而错误地认定李海波已经放弃租赁房屋装饰装修的所有权，这一点违背了本案双方当事人的共同意愿，即便法院认定李海波违约，其承担的违约责任应以不超过守约方实际损失的30%为红线，一审判决违反平等的法律原则和合同约定。三、一审法院严重违反法定程序，侵害了李海波的质证权利。

贾波辩称，同意一审判决，不同意李海波的上诉请求。一、关于解除通知送达的问题，双方签订的合同附则中明确进行了约定，一审法院根据2019年4月18日《通知》确认双方合同于该日解除，符合合同约定。二、李海波在2019年3月11日之前一直是持续经营的状态，此外根据北京市房山分局行政处罚决定书，案外人在案涉房屋内从事卖淫嫖娼活动于2019年4月3日被查获的事实也说明了该时间李海波仍然在经营使用案涉房屋，李海波在北京市房山区公安消防支队要求停止经营后仍然在实际使用案涉房屋也说明了李海波实际在使用案涉房屋获益，故李海波行使不安抗辩权缺乏事实基础和法律依据。

李海波向一审法院起诉请求：1．判令解除李海波与贾波于2018年9月27日签订的《房屋租赁合同》；2．判令贾波退还押金7万元；3．判令贾波赔偿装修损失150万元；4．本案诉讼费用由贾波承担。

贾波针对李海波的起诉提起反诉，反诉请求：1.判令李海波向贾波补交三个月租金165000元；2.判令李海波向贾波补交一年卫生费10000元；3.本案诉讼费用由李海波承担。

一审法院认定事实：位于房山区良乡地区月华南大街**（**）1号楼整座房屋（5层）登记在案外人周响名下，房屋所有权证号为：京房权证房私字第XXXX号。贾波与周响系夫妻关系。2018年9月27日，贾波（出租方，甲方）与李海波（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》（下称租赁合同），约定：贾波将其所有的位于北京市房山区良乡月华南大街10号房产的第三层（下称案涉房屋）全部空间以整体租赁的形式租赁给乙方，按照图纸测算建筑面积总计801平方米。租赁房产用作中医养生、足疗服务经营。双方约定租赁期限为114个月，自2018年10月15日起至2028年4月14日止为付费租赁期。自起租日开始乙方实际缴纳租金的租赁期不足24个月时，乙方应补付甲方3个月房租；乙方实际缴纳租赁的租赁期不足48个月时，乙方应补付甲方另外2个月房租；乙方实际缴纳租金的租赁期不足72个月时，乙方应补付甲方另外1个月房租。关于租金，双方约定：2018年10月15日-2021年4月14日，66万元／年；2021年4月15日-2024年4月14日，72万元／年；2024年4月15日-2027年4月14日，78万元／年；2027年4月15日-2028年4月14日，84万元／年。关于租金支付方式，双方约定每6个月支付一次，起租日前30天支付下一期租金。为方便乙方经营安排，双方单独约定合同签订之日乙方缴纳2018年10月15日至2018年11月14日的房租55000元，2018年11月15日至2019年4月14日的租金每次支付3个月，即165000元。2019年4月14日之后租金支付条件必须按照合同约定。

乙方于签约之日一次性缴付缴纳履约保证金5万元，该履约保证金退还条件为：1．合同约定的租赁期即将届满的情况，乙方提前六个月书面通知甲方不再续租，并且开放经营场所配合甲方招租，结清所有房屋使用期间的费用，将在此房屋注册的企业迁址或者注销，在租赁期满迁出时与甲方共同清点室内设施，确保设施功能良好或可以接收，双方办理房屋交接手续后三日内，甲方退还乙方已经缴纳的履约保证金。2．合同约定的租赁期未满但双方协商同意提前解除合同的情况，乙方提前六个月书面通知甲方，并且开放经营场所配合甲方招租。如果甲方找到新的承租人并且租赁期可以和乙方的租赁期衔接没有空租，乙方结清所有房屋使用期间的费用，将在此房屋注册的企业迁址或者注销，在迁出时与甲方共同清点室内设施，确保设施功能良好或可以接收，双方办理房屋交接手续后三日内，甲方退还乙方已经缴纳的履约保证金。双方约定乙方按照实际使用的计量数量另行向甲方缴纳电费、水费、供暖费、卫生费等，其中卫生费10000元／年，按年支付。

关于承租方的契约条款，双方约定：乙方按照本合同的约定条款，按时支付履约保证金和租金。如果超过应交日期，每日应按照应交租金的千分之五支付滞纳金。如果乙方延期支付该期租金超过7日时，视同乙方单方违约，甲方有权取消乙方的承租权并收回出租房屋并停水、停电。因乙方违约而收回房屋时，室内物品归甲方所有。承租方已经缴纳5万元装修押金，在承租方完成装修改造后将全部装修图纸交出租方备案，并取得出租方验收后，该笔装修押金转为租赁合同履约保证金。承租方已经缴纳1万元太阳能安装质量保证金，在满足以下约定的情况下承租方授权出租方退给承租方：承租方负责提供合理的安装方案和图纸并取得出租方的认可，在设备四周安装不低于2米的固定框架和安全防护网，并按照甲方的要求进行外观装饰和悬挂警示牌。经出租方验收后使用三个月内没有造成漏水问题。

关于合法经营的约定：承租方承诺在租赁房屋内的经营活动符合公安、消防、工商及行业主管部门的管理规定，并自愿接受出租方的监管，提供便利条件供出租方巡视检查。如果出租方在日常巡视中发现违规行为或者出现可能违法经营的风险，出租方有权要求承租方补交10万元的治安风险押金。一旦因为承租方的经营问题导致出租方被相关部门处罚，该风险押金用于补偿出租方损失，不足部分继续由承租方承担。

关于违约责任和合同终止，双方约定：合同期内在乙方无违约责任的情况下，甲方无故收回房屋，造成乙方不能经营的情况，乙方有权解除本合同，并要求甲方退还已付保证金。乙方未按合同约定的日期缴纳租金超过7日、乙方在租赁房屋内进行违反工商管理规定、违反社会治安管理规定、违反国家法律的活动时，视同乙方违约，甲方有权解除本合同，已付保证金不退，同时乙方放弃租赁房屋内自有设施物品的所有权，按照前述规定补足未履行相应租赁年限的租金。

双方在合同附则约定：凡有关本合同的通知、请求或其他通讯往来，需以书面形式为准，并采用挂号邮寄或专人送达或传真等任一方式递至本合同之首所列双方地址。致乙方的函件亦可传递至该房产所在地地址。在该书面信函寄出15日后，即视为函件已经收到。如任何一方开户银行及账号、通讯地址等发生变化，应于发生变化后的5日内将变化后的情况及有关证明以书面形式通知到对方，否则过失方承担由此造成的后果。另，本合同签署背景是根据出租方贾波与原承租方叶刚及其共同经营人李仁杰、李春亮、韩志豪和任洪毅于2017年12月11日签订的租赁合同，为了配合原承租人的持续经营需要，出租方同意承租人将租赁合同的权利义务转让给新的承租方而重新签署。原承租方代表李仁杰在本协议签字并认可原租赁合同在本协议生效后自动解除，各方免责。双方在租赁合同中亦约定了其他事项。贾波、李海波及案外人李仁杰（原承租方）在上述合同落款处签名并捺手印。

签订租赁合同后，李海波于2018年9月29日交纳2018年10月15日至2018年11月14日的租金55000元；于2018年10月15日交纳2018年11月15日至2019年2月14日的租金165000元，并交纳执照押金10000元；于2019年3月3日交纳2019年2月15日至2019年5月15日的租金165000元。诉讼中，贾波主张李海波应于2019年1月15日交纳2019年2月15日至2019年4月14日的租金，并于2019年3月15日交纳2019年4月15日至2019年10月14日的租金，李海波于2019年3月3日交纳存在迟延履行及未足额交纳租金的违约行为；李海波对此不予认可，称其于2019年3月3日交纳2019年4月14日之前的租金未违反合同约定，且其未于2019年3月15日前交纳2019年4月15日至2019年10月14日的租金系出于正当理由，不构成违约。

2019年4月10日起，贾波对案涉房屋采取了断水、断电措施。对此，贾波称因李海波违法经营，其应派出所要求，于4月10日至4月13日期间停过几次电；李海波不认可贾波的主张，称贾波断水、断电系双方因其逾期未预交六个月的房租而发生争议，并提交了4月16日至4月22日期间水、电表的照片若干。

2019年4月18日，贾波通过顺丰速运向李海波在租赁合同备注的地址发送了《通知》一份，内容为：“您租赁位于北京市房山区良乡月华南大街10号三层房屋应于2020年４月８日交纳房租，此前多次通过电话向你提醒，截止本通知发出前业主未收到房租。按照租赁合同第八条约定：承租方未按照约定交租日期超出７日，视同承租方违约，出租方有权解除合同。如果您在收到通知当日支付房租，租赁合同可继续履行，如果您不能履行付款义务，您收到通知后三日，租赁合同自动解除，你方承担违约责任。”经查，该邮件显示由“爱人”于2019年4月18日签收。诉讼中，李海波否认其收到了该通知，称自己系离异单身，未在该地址居住。

2019年4月23日，贾波在案涉房屋张贴封条，收回房屋。李海波于当日向贾波发送微信，内容为：“本人李海波因前期调查和了解不够，匆忙受让北京水晶年华健身有限公司；接手后先后投资120万元用于支付房租、工资、装饰和物品采购。近期因为转让人前期消防不合格等问题致使店面被关并被消防机关开出罚单；同时房屋管理方也已经断水、电。鉴于上述情形严重，为诚信解决此事僵局，确定如下：1．请房屋管理团队暂缓主张违约，给出适当期间。2．李海波一方将就此僵局统筹制定解决方案，与各方平等协商，力求各方的利益做到兼顾。”后双方协商未果。

2019年7月起，贾波先后将案涉房屋转租他人。据贾波称，案涉房屋现由案外人承租，且正在装修过程中。关于案涉房屋内原有物品，贾波表示经清点，含门厅屏风（1扇）、门厅沙发（1长2短）、门厅茶几（1个）、按摩床（26个）、踏柜（18个）、办公桌（1套）、文件柜（2个）、壁挂空调（2台）、电视（11台）、冰箱（1个）、洗衣机（1台）、衣架（5个）、装饰如意（1个）和制冷柜（1台），其已存放他处，同意返还李海波。李海波表示还有其他物品，其不要求返还原物，主张贾波赔偿损失。

另查，贾波与案外人叶刚（承租人，共同经营人李仁杰等）曾于2017年12月11日就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，其中，双方约定租期为124个月，自2017年12月11日至2018年4月14日为有条件免租期，自2018年4月15日起至2028年4月14日为付费租赁期；出租人违约，承租人有权解除本合同，并要求出租方退还已付保证金，并支付经营和装修赔偿300万元。另，李海波（乙方）与叶刚（甲方）签订有《足疗店转让协议书》，约定甲方将其以北京水晶年华休闲健身有限公司（下称水晶年华公司）名义实际运营的房山区良乡地区月华南大街10号（B区1号楼3层）足疗店转让给乙方，转让内容为：1．足疗店现有装修装饰、经营设施、设备等相关物品；2．水晶年华公司股权及其资质；转让费共计120万元。甲方落款处有李仁杰等人的签名。

再查，水晶年华公司成立于2018年1月16日，注册地址为案涉房屋，叶刚系该公司的法定代表人。李海波于2018年11月20日在案涉房屋地址注册北京汤歌行健康管理有限公司（自然人独资），其系该公司法定代表人。

2019年3月1日，北京市房山区公安消防支队（下称房山消防支队）对水晶年华公司进行消防监督检查，发现未依法进行消防设计备案／竣工验收消防备案；消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效；占用疏散通道、安全出口等，向李海波下发责令限期改正通知书，并于2019年3月11日给予水晶年华公司责令停止使用，并处罚款三万元的处罚。

诉讼中，李海波主张案涉房屋消防不合格可能系案涉房屋基础消防存在问题，贾波作为出租人应当对此承担责任。因此，一审法院应李海波申请自房山消防支队调取水晶年华公司消防验收手续及消防检查卷宗材料，调取的材料显示：水晶年华公司委托单位职工王振华申请投入使用、营业前消防安全检查，房山消防支队于2019年3月19日派员对案涉房屋进行消防安全检查，发现存在厅室的门未采用乙级防火门、未设置消防控制室、未设置自动喷水灭火系统、灯光疏散指示标志的设置不符合相关规定等消防安全问题，消防验收不合格，决定不同意投入使用、营业。后水晶年华公司申报对水晶宫足疗会所装修工程进行消防验收，房山消防支队经审查资料及现场抽查测试，综合评定消防验收合格，并于2019年4月4日出具建设工程消防验收意见书。另，经向房山消防支队了解，因案涉房屋所在楼栋建设时间较早，现有消防管理系统没有案涉房屋所在楼栋的消防信息。

对一审法院调取的上述材料，李海波持有异议，其对案涉房屋消防验收合格的结论不予认可，称该结论系案外人李仁杰委托王振华通过非正常手段取得，王振华并非水晶年华公司职工；贾波不持异议，其表示案涉房屋装修工程消防验收合格表示楼的主体不存在消防问题，但李海波确实未通过投入使用、营业前消防验收，存在违法经营情形。

另，2019年4月3日23时许，案外人在案涉房屋内从事卖淫嫖娼活动被民警查获。

一审法院认为，贾波、李海波订立的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就或符合法律的规定时，解除权人可以解除合同。本案中，双方争议焦点在于：案涉合同履行过程中，贾波、李海波是否存在违约行为。李海波主张贾波存在停水停电、强行收回房屋并另行转租他人等违约行为，故要求解除合同。而贾波主张李海波存在迟延交纳租金、未足额交纳租金、违法经营等违约行为，其有权且已经解除合同。

首先，根据双方合同中关于租金支付方式的约定，贾波主张李海波应当于2019年1月15日交纳2019年2月15日至2019年4月14日的租金，但李海波于2019年3月3日才交纳该期租金，贾波对此未提出异议，且其于4月18日向李海波催缴下一期租金，故贾波以李海波逾期交纳该期租金为由主张解除合同，缺乏依据，法院不予采信。

其次，根据双方合同约定，2019年4月14日之后租金必须按照合同约定，每六个月支付一次，于起租日前30天支付下一期租金。本案中，贾波主张李海波未按合同约定于2019年3月15日前一次性支付2019年4月15日至10月14日期间的租金，故其有权解除合同。而李海波主张其未足额支付该期租金系出于正当理由，即案涉房屋因无消防验收手续等无法正常经营，贾波作为出租人应当对此承担相应责任，其未足额交纳租金系行使不安抗辩权。法院认为，根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。本案中，其一，根据双方合同约定，承租人承诺在租赁房屋内的经营活动符合公安、消防等主管部门的管理规定。据此，李海波作为案涉房屋的承租人，应当对其经营活动符合消防部门要求承担合同义务；其二，李海波主张系因案涉房屋本身存在问题而导致消防验收不合格，但未提供证据证明，且根据房山消防支队出具的建设工程消防验收意见书，显示案涉房屋装修工程消防验收合格，故对李海波的该项主张，法院无法采信。李海波主张上述消防验收手续系案外人李仁杰等利用不正当途径取得，但在未依法否定其合法性之前，法院无法对此作出否定性评价；其三，贾波于2019年4月18日向李海波发出通知催缴下一期租金，否则将解除合同。李海波于2019年4月23日请求贾波暂缓主张违约，双方未能协商一致，李海波亦未缴纳该期租金。综上，李海波以消防不合格系贾波之过，其系行使不安抗辩权为由拒绝按照合同约定交纳租金，缺乏充分依据。因此，贾波主张李海波未按合同约定足额交纳该期租金，具有事实依据，法院予以采信。

其三，根据双方约定，承租人在租赁房屋内进行违反工商管理规定、违反社会治安管理规定、违反国家法律的活动时，视同承租人违约，出租人有权解除合同。案外人于4月3日在案涉房屋内从事卖淫嫖娼活动被民警查获，不足以证明系承租人在租赁房屋内从事非法活动。但李海波在明知消防检查不合格且于2019年3月被房山区消防支队责令停止使用后，仍有经营行为，违反双方合同的上述约定。

最后，李海波主张贾波2019年4月10日起停水、停电，存在违约行为，致使李海波无法经营。根据在案证据材料及双方陈述，贾波确实有停电的行为，但根据现有证据，停电并非导致李海波无法经营的主要原因，且李海波违约在先，故李海波据此主张贾波承担根本违约的法律责任，依据不足。

综上所述，法院认为，贾波以李海波逾期超过7日未足额交纳租金、违法经营为由行使合同解除权，符合双方合同约定，法院予以确认。关于合同解除时间，以贾波通知李海波解除合同的日期为准，即2019年4月21日。李海波否认其收到了该解除通知，但结合双方合同约定和在案证据，法院对该通知的送达效力予以确认，对李海波否认收到该通知的主张，法院不予采信。李海波主张贾波收回房屋并予以转租，发生在双方解除合同后，故对李海波主张贾波收回房屋、转租构成根本违约，缺乏事实依据，法院不予采信。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于李海波要求退还押金7万元一节，其中5万元系履约保证金，根据双方合同约定，承租人违约，出租人有权解除合同，已付保证金不退，故对李海波要求退还履约保证金5万元的诉求部分，法院不予支持；关于1万元注册保证金，现李海波尚未将其注册的公司自案涉房屋迁出，其要求退还该笔保证金，缺乏依据，法院对其该部分诉求暂不予支持；关于1万元太阳能安装质量保证金，贾波主张李海波应安装太阳能防护网而未安装故不应退还，现双方合同已经解除，即使李海波未安装防护网，贾波亦已丧失占有该1万元保证金的基础，故对李海波的该部分诉求，法院予以支持。

关于李海波要求贾波赔偿装修损失150万元一节，根据双方合同约定，承租人违约，甲方有权解除本合同，已付保证金不退，同时承租人放弃租赁房屋内自有设施物品的所有权等。现李海波作为违约方，其主张贾波赔偿装修损失，不符合双方合同约定，亦缺乏事实和法律依据，对其该项诉求，法院不予支持。根据本案具体情况，对李海波关于案涉房屋装修残值的鉴定申请，法院亦不予准许。此外，尽管双方对案涉房屋内物品明细存有争议，但贾波同意返还现有物品，李海波坚持要求折价赔偿，其对自身损失扩大应当承担相应责任。

关于贾波主张李海波补交三个月租金一节，结合双方合同内容，该约定实质为违约责任的组成部分，考虑贾波行使合同解除权并收回房屋的时间、李海波已交纳租金的期间等合同履行情况，法院认为，双方约定的履约保证金已经足以弥补贾波的实际损失，对贾波的该项诉求，法院不予支持；对李海波合理的答辩意见部分，法院予以采信。

关于贾波主张李海波补交2018年12月16日至2019年12月15日期间的卫生费，其主张的期间超出了双方合同实际履行期间，贾波亦未提交已履行期间该费用的计算方法，故对其该项诉求，法院不予支持。综上所述，一审法院于2020年12月31日判决如下：一、确认贾波与李海波于2018年9月27日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月21日解除；二、贾波于判决生效后七日内退还李海波太阳能质量保证金1万元；三、驳回李海波的其他诉讼请求；四、驳回贾波的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。二审中，贾波提交了案外人周响出具的授权委托书及情况说明，意证明案涉房屋系周响与贾波的夫妻共同财产，且周响授权贾波代为主张案涉租赁房屋的相关权益。

本院认为，贾波、李海波订立的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李海波上诉称虽然《房屋租赁合同》的相对方系贾波，但案涉房屋的实际产权人为案外人周响，贾波并非本案的适格被告。经核实，周响与贾波系夫妻关系，且周响已经向法院出具授权委托书授权贾波代为主张案涉租赁房屋的相关权益，故贾波系本案的适格被告，李海波的该项上诉主张缺乏依据，本院不予采信。

对导致案涉《房屋租赁合同》解除的违约责任认定，李海波上诉称因案涉房屋无消防验收手续导致无法正常经营足疗店，贾波作为出租人应当承担相应的违约责任，其未按时足额交纳租金的行为系行使不安抗辩权。经审理查明，案涉《房屋租赁合同》中明确约定，承租方承诺在租赁房屋内的经营活动符合公安、消防、工商及行业主管部门的管理规定，据此，李海波负有保证其在案涉房屋内所经营足疗店的装修装饰应符合消防验收标准。根据北京市房山区公安消防支队于2019年3月19日对水晶年华公司进行消防监督检查所作出的建设工程消防验收意见书，案涉房屋内所经营的足疗店存在厅室的门未采用乙级防火门等消防安全问题，但前述消防安全问题实际系案涉租赁房屋的承租人二次装修工程存在的问题，而非房屋原始竣工验收消防安全不合格。且之后水晶年华公司再次申报对水晶宫足疗会所装修工程进行消防验收，房山消防支队经审查资料及现场抽查测试，综合评定消防验收合格，并于2019年4月4日出具建设工程消防验收意见书。尽管李海波上诉否认第二次验收合格的结论，称其并未委托案外人王振华办理案涉房屋装修工程的消防验收工作，上述消防验收合格手续系案外人李仁杰等利用不正当手段取得。但该消防验收合格意见书的合法性被否定之前，本院无权对其作出否定性判断。李海波系从前手承租人处接手承租案涉房屋，并与前手承租人叶刚签有转让协议，约定向叶刚支付转让费，转让费包括李海波取得叶刚对案涉房屋装饰装修的物权。李海波所提交的证据不足以证明案涉房屋出租前原始存在消防问题，案涉房屋出租后，承租人二次装修消防是否合格，与房屋出租人无关，房屋出租人对此不负有责任，故李海波以此为由拒绝按时足额交纳租金的行为违反合同约定。2019年3月19日北京市房山区公安消防支队责令停止使用案涉房屋后，于2019年4月3日在案涉房屋内发现有从事卖淫嫖娼活动并立案侦查，该事实足以说明李海波在2019年3月19日之后仍在经营，故贾波以李海波逾期超过7日未足额交纳租金、违法经营为由行使合同解除权，符合合同约定及法律规定，本院确认其合同解除权成立。关于合同的解除时间，李海波上诉称自己并不在解除通知的送达地居住，不应将2019年4月18日的通知送达视为有效送达。但双方合同中明确约定了凡有关本合同的通知、请求或其他通讯往来，需以书面形式为准，并采用挂号邮寄或专人送达或传真等任一方式递至本合同之首所列双方地址，李海波在案涉《房屋租赁合同》的首页明确载明了自己的实际住所地，其称合同签订之后变更住址但并未通知贾波，故该变更并不对贾波产生合同约束力。故应当以贾波通知李海波解除合同的日期，即2019年4月21日认定为合同的解除之日。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李海波上诉要求贾波退还5万元的履约保证金以及1万元的注册保证金。关于5万元的履约保证金，依据双方合同约定，承租人违约，出租人有权解除合同，已付保证金不退，故对李海波要求退还履约保证金5万元的诉求部分，本院不予支持。关于1万元注册保证金，因李海波尚未将其注册的公司自案涉房屋迁出，其要求退还该笔保证金缺乏事实依据，本院对此暂不予支持。

关于李海波上诉要求贾波赔偿其装饰装修损失150万元的问题。根据李海波与案外人叶刚签订的《足疗店转让协议书》，协议约定李海波向贾波支付转让费从而取得案涉房屋内所经营的足疗店的股权、资质以及足疗店的全部装修装饰、经营设施、设备等相关物品。现李海波认可其尚未向叶刚付清全部转让费，其与叶刚就该转让协议纠纷正在法院诉讼过程中。故案涉房屋内的装修装饰、经营设施、设备等相关物品的所有权归属尚未确定，李海波现要求贾波赔偿其装饰装修损失缺乏充分依据，待另案审结确定前述物品的所有权归属后，李海波可另行诉讼主张，本院对此不予处理。

综上所述，李海波的上诉请求缺乏依据，本院不予支持；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费18930元，由李海波负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　李蔚林

二〇二一年二月二十三日

法官助理　朱鑫壤

书 记 员　弓梓瑄