北京亦庄投资控股有限公司与北京亦庄国际产业创新管理有限公司借用合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京亦庄投资控股有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华南路**院**楼。

法定代表人：白文，董事长。

委托诉讼代理人：师光虎，北京市道可特律师事务所律师。

委托诉讼代理人：冯雨铎，北京市道可特律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京亦庄国际产业创新管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路******。

法定代表人：杨巍，总经理。

委托诉讼代理人：祝伟，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄剑勇，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。

上诉人北京亦庄投资控股有限公司（以下简称亦庄投资公司）因与被上诉人北京亦庄国际产业创新管理有限公司（以下简称亦庄国际公司）借用合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初9441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

亦庄投资公司上诉请求：1.撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初9441号民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人与被上诉人之间是租赁合同关系而非借用关系。上诉人不认可涉案房屋租赁合同协议书中上诉人用章的真实性，即使该印章为真，该合同中约定“11.3各方约定本合同自（本合同当事人的代表人签署并加盖公司印章）时起生效。”但该合同签署页仅有盖章并无三方代表人签字，因此合同尚未生效。合同订立时间为2015年5月13日，明显是上诉人为配合被上诉人完成公司的注册登记等事项，协助出示的租赁合同，其中对租金0元的约定，不是上诉人的真实意思表示。从上诉人举证的证据10“办公家具的确认函”可以印证签订涉案房屋租赁合同协议书时被上诉人营业执照还未审批完成。上诉人提供的《关于签订亦城国际中心房屋租赁合同的函》、《关于要求公司清偿费用的函》可以证明上诉人屡次要求被上诉人签订房屋租赁合同、支付拖欠的租赁。2.即使涉案房屋租赁合同协议书有效，该合同约定租赁期仅有半年，到期后被上诉人未履行返还房屋的义务，双方形成事实上的房屋租赁合同关系或无权占有，被上诉人应当支付房租或房屋占有使用费。合同到期后被上诉人未向上诉人提出续租申请，应视为被上诉人不继续承租房屋，上诉人发函要求其签订新的房屋租赁合同，被上诉人以各种理由拖延拒不签订，双方之间应为不定期租赁，未签订合同不能成为被上诉人拒付租金的理由。即使双方之间构成借用合同关系，在借用合同到期且被上诉人未书面提出续租申请时，其继续占有房屋并使用已经构成无权占有，应当支付占有使用费。3.无论上诉人为房屋租赁合同协议书、新房屋租赁合同的甲方，还是基于双方之间形成的事实上的租赁合同关系，上诉人均有权要求对方支付租金或房屋占有使用费。

亦庄国际公司辩称，同意一审判决，不同意亦庄投资公司的上诉请求。双方签订的房屋租赁合同系由产权人、房屋管理人及被上诉人三方共同签订，虽然形式有瑕疵，但也是真实有效的。上诉人在一审中对于公章真实性提出质疑，一审法院已经释明是否鉴定，但上诉人放弃了鉴定的权利，公章的真实性毋庸置疑。房屋租赁合同真实有效，且各方在合同签订后均按照合同约定履行，上诉人仅以合同没有各方代表签字而否认合同真实性依据不足。合同到期后双方继续按照合同履行，是因为上诉人系被上诉人的公司股东，当时两家公司进行合作对楼宇进行招租管理。当时案涉楼宇系一个新开发楼宇，入住率极低，有一半面积系空置，在这种情况下，上诉人作为公司股东将案涉房屋免费提供给被上诉人使用，截至2018年9月上诉人从未向被上诉人要求续签租赁合同或者主张租金，因此双方之间实质上是借用合同关系。2018年9月，因股东发生矛盾，上诉人拒绝向被上诉人售电，被上诉人不得已从案涉房屋中搬离，因上诉人不配合因此双方之间未办理移交手续，但我公司向物业办理过物业交割手续。被上诉人搬离后，案涉房屋由上诉人实际控制并任由空置，因此被上诉人不认可一审判决认定我方于2018年9月之后未向上诉人移交场地。

亦庄投资公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除亦庄投资公司与亦庄国际公司之间的房屋租赁合同关系；2.请求判令亦庄国际公司支付拖欠的房屋租赁费用及同期银行贷款利息（租赁费用按照3.5元/平方米/天的标准，租赁房屋面积为914.18平方米、从2015年5月1日计算至实际腾退之日止）；3.请求判令亦庄国际公司腾退涉案房屋亦城国际中心A座26层；4.诉讼费由亦庄国际公司承担。

一审法院认定事实：2011年12月7日，北京经济技术投资开发总公司取得北京经济技术开发区荣华中路10号1幢房屋的房屋产权证书，2017年11月15日，北京经济技术投资开发总公司更名为北京亦庄投资控股有限公司，即本案一审原告。

双方均认可亦庄投资公司委托北京博大经开置业有限公司对涉案房屋进行运营管理，2015年10月9日，北京博大经开置业有限公司更名为北京亦庄置业有限公司（以下简称亦庄置业公司）。

亦庄投资公司称亦庄国际公司于2015年5月1日正式入住亦城国际中心26层，房屋面积为914.18平方米。并提交房屋验收表、委托书、装修施工申请表欲证明双方存在租赁关系且亦庄国际公司对涉案房屋进行了装修，前述列表均显示吕洋在客户确认处签字。亦庄国际公司认可该公司当时确有名为吕洋的员工，但否认前述列表的真实性，经一审法院释明，亦庄国际公司以无法找到比对样本为由不申请对列表中吕洋的签字进行鉴定。

亦庄国际公司提交签订时间为2015年5月13日的房屋租赁合同协议书，协议甲方为北京经济技术投资开发总公司，即亦庄投资公司，乙方为北京博大经开置业有限公司，现更名为亦庄置业公司，丙方为亦庄国际公司，协议约定丙方租赁房屋位于北京经济技术开发区荣华中路10号亦城国际中心1幢A座26层2601，建筑面积为914.18平方米，乙方与丙方约定租赁期限自2015年5月13日至2015年11月12日，租赁用途为办公，租赁期内租金总额为零。协议附件中约定，甲方对房屋享有所有权，并将房屋委托乙方经营管理，乙方有权以自己的名义出租给丙方，并由乙方承担租赁法律关系中由出租方承担的全部义务及法律责任，丙方同意不对房屋产权人甲方主张任何权利和要求承担任何责任。关于物业管理费，协议附件中约定物业管理费由丙方承担，并负责向对房屋提供物业服务的物业管理公司交纳。丙方应在乙方向其交付租赁房屋之前与物业管理公司另行签署相关物业服务协议。该合同加盖北京经济技术投资开发总公司合同专用章、北京博大经开置业有限公司合同专用章，亦庄投资公司对该公司的公章真实性不认可，但经法院释明，其不申请对涉案协议中所加盖的公章的真实性进行鉴定。

关于房屋现状，亦庄国际公司称于2018年9月13日搬离了涉案房屋，另查明，亦庄置业公司在物业服务合同纠纷一案中提交了亦庄国际公司2018年9月13日的搬出物品清单，清单载明亦庄国际公司在2018年9月13日搬出了2台台式机、16台笔记本电脑及书、锅、花等物品若干。亦庄控股公司不认可亦庄国际公司于当日返还了房屋，并称于2019年6月12日在涉案房屋处张贴了要求亦庄国际公司清偿费用的函，但以送达人员离职为由未提交该函件及拍摄送达过程的原始载体。

庭审中，经询问，在亦庄国际公司占有涉案房屋期间是否催告要求该公司支付费用，亦庄投资公司提交了落款日期为2017年1月6日的《关于签订亦城国际中心房屋租赁合同的函》《复函北京亦庄置业有限公司》两份文件的复印件，以佐证曾经催促亦庄国际公司签订租赁合同并交纳租金，亦庄国际公司对前述两份复印件的真实性均不予认可。

亦庄投资公司提交了该公司于2019年6月18日寄给亦庄国际公司杨巍、沈园的顺丰快递面单，并称邮寄内容为要求亦庄国际公司支付租金、装修费、利息等费用的函，亦庄国际公司认可收到了快递，但不认可亦庄投资公司所称的文件内容，顺丰快递面单记载邮寄物品为“文件”。

2020年4月15日，亦庄控股公司向亦庄国际公司的法定代表人送达了解除租赁合同通知的短信，称将于2020年4月23日收回房屋，并要求亦庄国际公司将房屋内遗留物品搬出，同时缴纳自2015年4月29日至2020年4月23日期间的租金。

2020年4月17日，亦庄国际公司回复称对前述通知中所述内容不予认可，并称不欠亦庄投资公司任何租赁费用。

亦庄投资公司自认该公司于2020年4月23日进入涉案房屋并在部分物品上张贴了封条，经询问，亦庄国际公司称房间内遗留的部分物品均已弃置。

为佐证租金标准，亦庄投资公司提交了与案外人签订的就涉案楼宇不同时期、不同楼层的租赁合同及网络查询报价，亦庄国际公司对前述证据的真实性、证明目的均不予认可。

另查明，亦庄投资公司为亦庄国际公司股东。

一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于本案案由，亦庄投资公司称双方存在事实上的房屋租赁合同关系，未签订书面租赁合同，但亦庄国际公司提交了加盖有亦庄投资公司、亦庄置业公司公章的房屋租赁协议，经法院释明，亦庄投资公司不申请对公章的真实性进行鉴定，应承担法律上的不利后果，结合亦庄投资公司为亦庄国际公司股东这一情况，亦庄投资公司免费提供场地供亦庄国际公司使用具有可能性，法院对亦庄国际公司提交的租赁协议真实性予以确认。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，该协议中明确约定了租金为零，故该协议名为租赁协议，双方之间实为借用关系，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由，故法院依法将本案案由变更为借用合同纠纷。

借用合同为单务、无偿、实践性合同，自交付标的物时合同成立，返还标的物时合同终止，本案中，亦庄国际公司具有返还房屋的义务，应就返还房屋的返还承担举证责任，亦庄国际公司称已于2018年9月13日搬离并返还房屋，但其提交的与案外人之间的租赁合同不足以佐证其主张，亦庄投资公司提交的搬出物品清单仅表明亦庄国际公司搬出物品的名称，该清单不具有返还、交接房屋的证明力，故即便亦庄国际公司于2018年9月13日搬离了涉案房屋，仍不足以证明将房屋返还给了亦庄投资公司，故法院对亦庄国际公司于2018年9月13日返还涉案房屋的抗辩意见不予采纳。亦庄投资公司自认于2020年4月23日进入了涉案房屋并在物品上张贴封条，视为该公司实际上收回了涉案房屋，双方的借用合同关系也于当日终止，故法院对亦庄投资公司要求判决解除合同、腾退房屋的请求不予支持。

关于亦庄投资公司能否向亦庄国际公司主张租金抑或是占有使用费用，法院认为，亦庄投资公司应举证证明自前述协议期满即2015年11月12日后催告了亦庄国际公司搬离或者要求其支付占有使用费用，但亦庄投资公司提交的2017年1月6日的《关于签订亦城国际中心房屋租赁合同的函》《复函北京亦庄置业有限公司》、2019年6月12日的照片均为复印件或打印件，未提交原件或原始载体以供比对，该公司提交的顺丰快递面单中亦未载明快递文件内容，在亦庄国际公司否认的情况下，根据证据规则，法院对前述证据的真实性、证明目的均不予认可，故亦庄投资公司提交的证据不足以证明催告过亦庄国际公司腾退并支付相应费用，故应视为借用期满后亦庄投资公司同意亦庄国际公司继续借用涉案房屋，虽2020年4月15日亦庄投资公司要求亦庄国际公司腾房并交付租金，但亦庄国际公司否认应支付租金且未阻碍亦庄投资公司收回房屋，故法院对亦庄投资公司主张租金或占有使用费用的请求不予支持，基于此，对于亦庄投资公司提交的租金标准等证据不再一一评价。退一步讲，即便亦庄国际公司应支付协议期满后的占有使用费用，结合三方签订的协议内容，亦庄投资公司将房屋委托亦庄置业公司经营管理，亦庄置业公司以自己的名义出租给亦庄国际公司，并由亦庄置业公司承担出租方承担的全部义务及法律责任，亦庄国际公司不对房屋产权人亦庄投资公司主张任何权利和要求承担任何责任，基于权利义务对等原则，亦庄投资公司亦无权基于合同关系要求亦庄国际公司支付相应费用，亦庄投资公司的请求亦不应得到支持。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回北京亦庄投资控股有限公司的全部诉讼请求。

二审中，亦庄投资公司提交亦庄置业公司员工宋爽与亦庄国际公司员工刘泓麟微信联系记录、亦庄投资公司委托经营性资产事项批办单，证明亦庄投资公司对亦庄国际公司不支付租金的行为提出异议。亦庄国际公司不认可上述证据证明目的，其认为宋爽只是亦庄置业公司员工，不是对接人员，刘泓麟亦是普通员工，其无权限沟通涉案房屋房租问题；亦庄投资公司委托经营性资产事项批办单为其公司内部文件，亦庄国际公司不认可该证据真实性和证明目的。本院查明的事实与一审无异。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，亦庄投资公司与亦庄国际公司之间虽订立了房屋租赁合同协议书，约定亦庄国际公司租赁涉案房屋，租赁期限自2015年5月13日至2015年11月12日，租赁期内租金总额为零。据此，一审法院认为双方之间并非租赁合同关系，实为双方达成了借用的合意，属于借用合同关系，并无不当。借用合同是实践合同，虽涉案房屋租赁合同协议书中仅有公司盖章无法定代表人签字，存在形式上的瑕疵，但双方已实际履行了借用合同，合同履行期间双方均未提出异议，亦庄投资公司关于合同未经法定代表人签名故而未生效的上诉主张，缺乏依据，本院不予采信。借用合同到期后，亦庄国际公司继续使用涉案房屋，亦庄投资公司亦未提出异议，双方应属于履行未约定期限的借用合同。亦庄投资公司主张其通过口头、函件等方式向亦庄国际公司主张租金，但其提供的证据均不足以证明其要求亦庄国际公司支付租金的意思表示已经到达对方，一审法院未予采信该项主张不违反法律规定。亦庄投资公司在二审中提交的微信联系记录、亦庄投资公司委托经营性资产事项批办单，亦不足以证明亦庄投资公司向亦庄国际公司主张租金的事实。根据查明的事实，亦庄投资公司已经收回房屋，亦庄国际公司已经搬离涉案房屋，双方借用合同关系已经解除，一审法院驳回亦庄投资公司的诉讼请求亦属适当。

综上所述，亦庄投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费51914元，由北京亦庄投资控股有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　施　忆

审 判 员　　朱　印

审 判 员　　王　元

二〇二一年一月二十五日

法官助理　　周　珍

书 记 员　　赵鸿飞