北京迅达伟业投资管理有限公司与北京航空旅游专修学院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京迅达伟业投资管理有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇清澄名苑****楼**3-2003。

法定代表人：宋萍，总经理。

委托诉讼代理人：雷焕朝，北京市金台律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宋云超，北京市金台律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京航空旅游专修学院，住，住所地北京市大兴区物顺路**院/div>

法定代表人：宋岩，院长。

委托诉讼代理人：杨智永，北京兴展律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吕健，北京兴展律师事务所律师。

上诉人北京迅达伟业投资管理有限公司（以下简称迅达伟业公司）因与被上诉人北京航空旅游专修学院（以下简称航空旅游学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初13741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，适用独任制公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

迅达伟业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回航空旅游学院的一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.航空旅游学院直至2020年10月14日才将房屋交付我公司，此前一直占有使用涉案房屋，即使退还预交租金也应截止到该日期。2.根据双方协议约定，航空旅游学院未足额交付租金，尚欠付1128767元。3.涉案房屋内一直存放学生用品和物品，我公司同样无法使用。4.在房屋正式拆除腾退前，我公司也要向出租方按年缴纳土地租金，一审判决将导致我公司两方面损失。另，一审适用法律错误。

航空旅游学院辩称：同意一审判决。不同意对方的上诉请求。

航空旅游学院向一审法院起诉请求：1.判令迅达伟业公司返还航空旅游学院已付2020年2月1日至2020年3月21日期间的租金283333元（租赁房屋实际使用时间自2019年8月16日至2020年1月31日，共计5.50个月）；2.判令迅达伟业公司向航空旅游学院支付186.20平方米自建房的房屋拆除腾退补偿、停产停业补偿、搬家费、工程配合奖等补偿款项（以评估单位确定的数额为准）；3.本案诉讼费由迅达伟业公司负担。

一审法院认定事实：2019年9月1日，航空旅游学院（乙方）与迅达伟业公司（甲方）签订《宿舍楼租赁合同》，约定：一、甲方的责任：1.负责为乙方提供学生公寓二栋（含162个宿舍，4间管理用房），为每间宿舍配备空调一台，上下铺双人床4张、8人用铁柜两组；三、合同期限：本合同租用期限为2019年8月16日至2020年8月15日止。租期壹年，租金2000000元；四、费用的支付及相关事项：（1）2019年8月16日至2020年8月15日年租金，乙方应在合同订立之日向甲方一次性交齐……5.合同期内如遇拆迁，并政策明确规定有搬家费补偿，补偿费由乙方所得。双方均认可涉案房屋地点位于北京市大兴区永华路2号的3号公寓、4号公寓。

合同签订后，航空旅游学院向迅达伟业公司交纳占有使用费1200000元，交至2020年3月10日。

2020年3月1日，大兴新城西片区非住宅拆除腾退指挥部（以下简称拆腾指挥部）给迅达伟业公司发送告知书，告知：为了加快实施大兴新城规划，大力推进黄村镇芦城地区农村集体经营性建设用地入市试点工作，改善村民居住环境，推动产业升级，相关单位于2017年11月起对大兴新城西片区非住宅拆除腾退项目范围内在非住宅房屋进行拆除腾退。贵单位院落内房屋及地上物属于被拆除腾退对象，指挥部前期考虑到学生分流实施困难等因素，对其暂缓腾退。现为推进拆除腾退工作，请贵单位配合相关单位，停止招生工作、尽快完成学生分流，并对院中商住户进行清理、清退。

2020年5月8日，迅达伟业公司向航空旅游学院发出通知书，该通知书显示：为了加快实施大兴新城规划，大力推进农村集体经营建设用地入市试点，推动产业升级，改善首都整体环境，本公司在收到“大兴新城西片区非住宅拆除腾退指挥部”的拆除腾退《告知书》后，2020年5月7日上午9点，又参加了黄村镇政府召开的拆除腾退推进工作大会，镇主要领导出席会议并阐述了拆除腾退工作的全局性、重要性、紧迫性，必须强力加紧推进工作，同时布置了完成工作的时间节点，讲明了相关政策和法规。根据上级对拆除腾退工作的相关政策和要求精神，迅达伟业公司特向贵院通知如下：贵院所租用我公司的所有房屋及场地属于近期拆除腾退对象，为落实上级整体规划和相关要求，请贵院积极配合拆除腾退工作，停止在院内的一切招生和教学工作，并利用防控疫情学生不在校的时期，在2020年6月20日之前完成校址的转移工作，使学生返校时能顺利进入新院址学习，以利于稳定学生进行平稳过渡衔接，更有助于贵院的长期发展。附：大兴新城西片区非住宅拆除腾退指挥部《告知书》”。

航空旅游学院称其租用该房屋用作学生宿舍，涉案房屋因被政府列入拆除腾退范围，并因疫情影响，实际于2020年1月31日政府封门，提交围挡照片相佐证，称该日起就不让学生返校，实际不能使用涉案房屋了，其于2020年2月28日腾空涉案房屋，提交照片相佐证。迅达伟业不认可航空旅游学院主张的腾退时间，称涉案房屋内还有航空旅游学院的物品。

2020年10月14日，航空旅游学院与迅达伟业公司签订3号4号公寓交接手续，载明：“2019年5月30日签订的北京迅达伟业投资管理有限公司租给北京航空旅游专修学院使用的3号4号公寓协议，2020年1月由于新冠病毒疫情和大兴区西片区腾退，房屋无法正常使用，大门一直封闭影响搬迁。北京航空旅游专修学院于2020年10月2日已将属于学院的所有物品全部搬走。并于2020年10月14日将3号4号公寓交接给北京迅达伟业投资管理有限公司。”对交接手续中的签订日期与涉案合同落款日期不一致一节，双方均认可交接手续中日期为笔误。

迅达伟业公司认可涉案房屋列入了拆除腾退范围。双方均认可迅达伟业公司尚未签订腾退补偿协议，亦未收到补偿款。

经一审法院询问，迅达伟业公司称涉案房屋未履行规划、建设审批手续。

一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方当事人均未举证证明租赁房屋在法庭辩论终结前取得合法的规划审批手续，故航空旅游学院与迅达伟业公司于2019年9月1日签订的《宿舍楼租赁合同》依法属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。

虽然涉案租赁合同被确定无效，但航空旅游学院占有使用租赁物期间，应给付占有使用费。航空旅游学院主张其于2020年2月28日腾空涉案房屋，但其所提交的证据不足以证明该主张，结合双方交接手续，法院确定航空旅游学院占有使用涉案房屋至2020年10月14日。因双方均认可航空旅游学院占有使用费交至2020年3月21日，现涉案的房屋及院落于2020年1月底因受新冠肺炎的影响，学校并未开学，航空旅游学院并未正常使用，2020年3月1日，拆腾指挥部已经向迅达伟业公司发出通知，告知停止招生、分流学生；2020年5月9日，迅达伟业公司亦通知航空旅游学院积极配合腾退工作，停止在校内的一切招生和教学工作，并利用防控疫情学生不在学校的时期，在2020年6月20日之前完成迁址。关于已经支付的占有使用费的问题，虽然合同无效，但是航空旅游学院若是实际正常使用了涉案房屋，理应支付相应的占有使用费，本案中因为受到新冠肺炎疫情的影响及涉案地块的拆除腾退的实际情况，航空旅游学院在2020年2月1日至2020年3月21日期间未能正常使用涉案房屋。故对航空旅游学院要求迅达伟业公司返还2020年2月1日至2020年3月21日期间占有使用费283333元的诉讼请求，法院予以支持。迅达伟业公司主张对航空旅游学院欠付的占有使用费，其另行起诉，法院不持异议。

双方均认可补偿协议尚未签订，航空旅游学院诉讼请求数额及项目均无法确定，经法院释明，航空旅游学院坚持起诉，该起诉不符合法定条件，航空旅游学院可在具备条件后，再依据该协议主张权利，故对航空旅游学院要求迅达伟业公司支付涉案房屋的停产停业补偿、搬家费、工程配合奖等补偿款项（以评估单位确定的数额为准）的诉讼请求，法院不予处理。

判决：一、北京迅达伟业投资管理有限公司于判决生效之日起十日内退还北京航空旅游专修学院2020年2月1日至2020年3月21日期间占有使用费283333元；二、驳回北京航空旅游专修学院的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方当事人均未举证证明租赁房屋取得合法的规划审批手续，一审法院认定诉争《宿舍楼租赁合同》无效，符合法律规定。根据查明的事实，双方均认可因受新冠肺炎的影响，涉案的房屋及院落于2020年1月底被政府封闭。因航空旅游学院在2020年2月1日至2020年3月21日期间未能正常使用涉案房屋，一审法院判令迅达伟业公司退还航空旅游学院该期间占有使用费，并无不当。迅达伟业公司上诉坚持对本案的异议，因事实及法律依据不足，本院不予支持。

综上所述，迅达伟业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5550元，由北京迅达伟业投资管理有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　王　磊

二〇二一年二月二十四日

法官助理　　郭子枫

书 记 员　　曹　静