贺如娟与世纪文都教育科技集团股份有限公司北京第一分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：贺如娟，女，1961年5月10日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。

委托诉讼代理人：周少良（贺如娟之夫），1962年4月19日出生，汉族，住北京市大兴区。

委托诉讼代理人：张忠，北京市通商律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：世纪文都教育科技集团股份有限公司北京第一分公司，营业场所北京市海淀区知春路1号1幢2102。

负责人：赖伟中，执行总经理。

委托诉讼代理人：谢少赟，北京市合达律师事务所律师。

上诉人贺如娟因与被上诉人世纪文都教育科技集团股份有限公司北京第一分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初14914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。

贺如娟上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判第一、二、四、六项，具体内容为确认双方之间的《商品房屋租赁合同》于2020年8月17日解除，世纪文都教育科技集团股份有限公司北京第一分公司（下称世纪文都公司）按照合同约定支付租金至8月17日，合计为134487.6元；2.世纪文都公司支付违约金110558元；3.世纪文都公司修复租赁期间损坏的玻璃幕墙和窗户；4.世纪文都公司支付垃圾清运费13479.6元。事实和理由：一、本案系房屋租赁合同，世纪文都公司要求解除合同的依据为新冠疫情致使其不能实现合同目的，该依据缺乏事实及法律依据，世纪文都公司并未提交证据证明疫情对公司产生影响，疫情对于世纪文都公司影响的期限和程度十分有限，没有致使案涉租赁合同目的落空，世纪文都公司也未就合同受疫情情况进行及时通知。世纪文都公司承租房屋用途为办公，主要是用于工作人员的办公场所，不属于临时性的场地租赁，系长期租赁合同，不会因为短期疫情造成合同目的不能实现。实际上世纪文都公司已经交纳租金至6月4日，并进行了发票抵扣，并没有因为疫情导致其合同约定的承租房屋办公目的落空，交纳租金也并不存在客观困难。根据最高法院关于涉疫情民事案件的指导意见，国有企业房屋出租人根据政策要求减免租金，而本案中贺如娟作为个人，世纪文都公司在提出返还租金的同时提出解除合同，两项主张的请求权基础并不相同，一审法院在支持合同解除的同时又适用公平原则进行变更，同时支持世纪文都公司的两项诉讼请求缺乏事实及法律依据，严重损害贺如娟的合同权益。事实上，世纪文都公司在迟延履行合同付款义务的情况下要求其履行合同，贺如娟通知其交付租金，世纪文都公司在迟延履行债务的情况下立即主张解除合同，严重违背诚实信用原则，损害贺如娟的合法权益。鉴于世纪文都公司明确表示不再支付租金，且实际交付房屋的日期为8月17日，合同已经构成事实解除，故请求一审法院判决支付租金至8月17日。二、世纪文都公司违反合同约定应当支付违约金，世纪文都公司在合同的有效期内单方终止合同已经构成违约，且迟延履行债务，在贺如娟催告后仍不履行，世纪文都公司应当根据约定支付违约金。贺如娟因世纪文都公司解除合同，也受到损失，且贺如娟作为个人无法得到其他补偿，相反世纪文都公司可以通过财税等政策获得补偿。三、世纪文都公司应当维修损坏的房屋，并支付欠缴的垃圾清运费。世纪文都公司在使用租赁房屋期间因使用不当造成玻璃幕墙和窗户损坏，一审中贺如娟已经明确要求进行修复或赔偿费用，请求法院一并裁判。关于垃圾清运费不属于物业服务费，而是物业代收代缴的费用，故根据合同约定，租赁期间产生的水、电等此类费用均应当由世纪文都公司向有关部门交纳，现合同已经解除，世纪文都公司应当交清欠缴的垃圾清运费。

世纪文都公司辩称，同意一审判决，不同意贺如娟的上诉请求。

世纪文都公司向一审法院起诉请求：1．请求确认世纪文都公司与贺如娟2019年1月31日签订的《商业房租赁合同》于2020年5月19日解除；2．判令贺如娟向世纪文都公司减半返还2020年1月23日至2020年6月4日期间的租金121765.80元；3．判令贺如娟返还保证金55279元；4．判令本案诉讼费用由贺如娟承担。

贺如娟针对世纪文都公司的起诉提起反诉，反诉请求：1．请求判令世纪文都公司更换打碎的“钢化玻璃幕墙”、修复关不上的外墙窗户及修复空调；2．请求确认世纪文都公司与贺如娟签订的租赁合同于2020年8月17日解除；3．请求判令世纪文都公司向贺如娟支付自2020年6月5日至2020年8月17日租金134487.60元，按照5元／平方米／天计算；4．请求判令世纪文都公司向物业公司支付自2019年1月31日至2020年8月17日垃圾消纳清运费13479.60元；5．请求判令世纪文都公司按合同约定支付违约金110558元；6．请求本诉及反诉的诉讼费均由世纪文都公司承担。

一审法院认定事实：贺如娟为305室所有权人。2019年1月31日，贺如娟（甲方）与世纪文都公司（承租方）、丁丁好房公司（丙方）就305室的租赁事宜签订商业房租赁合同。合同约定：房屋建筑面积363.48平方米；该房屋租赁用途为办公；房屋租赁期自2019年2月15日至2024年3月4日，共计60个月；经甲、乙双方友好协商，2019年2月15日至2019年3月4日为免租期；承租房间每日租金为5元／天／平方米；租金每月为55278元；租金按押1付3交付；合同第一、二年每季度租金均为165838元，交租日期为：2019年2月15日、2019年5月15日……2020年2月15日、2020年5月15日……；本合同签订后乙方向甲方交付1个月房屋租金作为保证金，共计55279元，保证金仅作为乙方不损坏房屋结构及附属设施、不丢失家具、电器、物品和不拖欠水、电、燃气、收视、电话及上网等费用的保证，保证金不冲抵末期租金，合同期满，乙方结清全部费用，甲乙双方办理房屋移交手续后，甲方应将所收保证金全部返还乙方；合同第七条第一款约定，该房屋供暖费由甲方支付，物业管理由甲方支付；合同第七条第二款约定，租赁期间的水、电、燃气、收视、电话及上网费、停车费等费用由乙方按单据向相关部分交付，甲乙双方另有约定的除外；合同第八条甲方的义务约定：3．保证出租房屋的上下水管道、供电、供暖等设施能正常使用，如发生自然故障或损坏，由甲方负责联系物业管理部门维修，所需费用由甲方支付，甲乙双方另有约定的除外；合同第九条乙方的义务约定：3．应爱护屋内的装饰、家具、电器及办公物品，如因使用不当造成损坏，乙方应进行修复，并承担因维修发生的费用；合同第十一条违约责任约定：1．本合同有效期间单方终止合同构成违约，由违约方向守约方支付2个月租金作为违约金。

合同签订后，贺如娟向世纪文都公司交付了房屋，世纪文都公司向贺如娟支付保证金55279元，并交纳租金至2020年6月4日。世纪文都公司称其公司租赁案涉房屋做线下考研培训，因为疫情，政府的防控措施导致其无法使用承租的房屋，从2020年1月23日起不允许经营了，于2020年5月19日通知贺如娟解除合同，因租金交付至2020年6月4日，想把租金用完，所以之前未提出解除。

贺如娟主张案涉合同于双方交接日期2020年8月17日解除，并称世纪文都公司租赁期间损坏了案涉房屋的钢化玻璃幕墙、外墙窗户及空调，提交玻璃幕墙碎裂照片、外墙窗户无法关闭照片及双方签订的房屋验收记录单与其主张相佐证。双方均认可案涉空调为中央空调，贺如娟称空调可能是装修时进去异物了，世纪文都公司称根据合同约定空调应该由贺如娟维修。

经询问，贺如娟称尚未对受损钢化玻璃幕墙、外墙窗户及空调进行维修，要求世纪文都公司进行维修或者支付维修费均可。

双方于2020年8月17日进行了房屋验收交接，签订房屋验收记录，世纪文都公司于2020年8月17日将案涉房屋内物品搬离完毕。世纪文都公司称其至搬离一直未实际经营，因北京线下培训一直到2020年9月份才开放的；贺如娟称世纪文都公司的物品一直在案涉房屋，隔三差五会有人去，且世纪文都公司称其为线上培训，对2020年6月4日之后的经营情况，贺如娟未拍摄照片佐证。

对世纪文都公司提出的调取2020年6月5日因搬离物品发生纠纷的报警记录申请，综合本案实际情况，法院对该申请不予准许。

一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。世纪文都公司与贺如娟之间签订了商业房租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。2020年1月之后，因为疫情影响，北京市采取的疫情防控措施，暂停各类校外培训机构线下课程和集体活动，因疫情属于不可抗力，结合本案证据材料，可以认定疫情或疫情防控措施对本案合同的履行造成严重影响，根据不可抗力的规定，可免除责任。因疫情或疫情防控措施不能实现合同目的，当事人请求解除合同的，应予支持。结合相关证据材料，世纪文都公司于2020年5月19日告知贺如娟终止合同，不继续租赁了，故对世纪文都公司要求确认案涉租赁合同于2020年5月19日解除的诉讼请求，法院予以支持。

关于租金及保证金问题。考虑到疫情对世纪文都公司营业的影响，给世纪文都公司和贺如娟均造成一定损失，基于公平原则，双方应合理分担损失，法院依法酌情减少2020年2月至2020年4月期间的租金。法院依法酌情判决贺如娟退还世纪文都公司房屋租金82918元。因案涉合同已解除且双方对房屋进行了交接，对世纪文都公司主张贺如娟退还的保证金55279元，法院予以支持。

针对贺如娟的反诉请求。对其要求确认案涉合同于2020年8月17日解除的反诉请求，法院不予支持；因世纪文都公司于2020年8月17日腾退房屋，贺如娟要求世纪文都公司支付2020年6月5日至2020年8月17日期间占有使用费的反诉请求，法院予以支持。考虑该期间世纪文都公司并未实际经营，仅是物品实际占用案涉房屋，且贺如娟对世纪文都公司腾退案涉房屋没有提供必要的协助，其自身对损失扩大亦存在过错。结合本案实际情况并基于公平原则，法院酌情支持67243.80元。对贺如娟主张的垃圾消纳清运费，双方合同中未对该项费用进行明确约定，贺如娟未提交证据对该费用应由世纪文都公司支付予以证明，对其该项反诉请求，法院不予支持。对贺如娟主张的违约金，考虑本案系因疫情不可抗力原因导致合同解除，对其该项反诉请求，法院不予支持。对贺如娟主张修复空调的反诉请求，因合同中对甲方的义务约定有需保证出租房屋的上下水管道、供电、供暖等设施能正常使用，如发生自然故障或损坏，由甲方负责联系物业管理部门维修，所需费用由甲方支付，贺如娟所主张的中央空调异响系由世纪文都公司使用不当造成，缺乏证据佐证，要求世纪文都公司维修空调缺乏依据，法院不予支持。对贺如娟主张世纪文都公司更换打碎的“钢化玻璃幕墙”、修复关不上的外墙窗户的反诉请求，考虑世纪文都公司不同意该项反诉请求，该项请求存在执行困难的客观情况，故对该项反诉请求法院不予处理，贺如娟可待费用实际发生后对维修费另行主张。据此，一审法院于2020年12月判决如下：一、确认世纪文都教育科技集团股份有限公司北京第一分公司与贺如娟于2019年1月31日签订的《商业房租赁合同》于2020年5月19日解除；二、贺如娟于判决生效之日起十日内退还世纪文都教育科技集团股份有限公司北京第一分公司2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金82918元；三、贺如娟于判决生效之日起十日内退还世纪文都教育科技集团股份有限公司北京第一分公司保证金55279元；四、世纪文都教育科技集团股份有限公司北京第一分公司于判决生效之日起十日内给付贺如娟2020年6月5日至2020年8月17日期间的占有使用费67243.80元；五、驳回世纪文都教育科技集团股份有限公司北京第一分公司的其他诉讼请求；六、驳回贺如娟的其他反诉请求。

二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。二审中，贺如娟补充提交了如下证据：证据一，世纪文都公司的官网截屏，意证明世纪文都公司在疫情期间一直在进行线上培训。世纪文都公司不予认可，称贺如娟所提交的官网截图均是2021年的截图，证明的时间段是不对的，并不能证明2020年疫情期间世纪文都公司组织线上培训。证据二，贺如娟与微信名为张大香丽园305的微信聊天记录及商业房租赁合同解除协议，意证明世纪文都公司曾于2020年6月5日主动拿出解除协议表示愿意承担违约责任。世纪文都公司对此不予认可，认为该协议双方并未签字确认，不具有法律约束力。证据三，贺如娟提交了北京中建物业管理有限公司港湾分公司出具的说明函，意证明日常垃圾清运费应当由世纪文都公司负担，世纪文都公司对此不予认可，称合同约定物业管理费应当由贺如娟承担，且贺如娟并未提交其已经向物业公司交纳垃圾清运费的凭证。

本院认为，世纪文都公司与贺如娟及丁丁好房公司签订的《商业房租赁合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。经审理查明，世纪文都公司于2020年2月19日向贺如娟支付了下一期租金，租金交付至2020年6月4日。按照合同约定，世纪文都公司应当于2020年5月15日支付下一期租金，但2020年5月19日世纪文都公司以受疫情影响导致无法继续承租案涉房屋为由通知贺如娟解除合同。2020年5月中下旬北京疫情防控态势已趋平稳，新发地疫情尚未爆发，世纪文都公司此时以受到疫情影响为由要求解除合同与客观事实不符，故世纪文都公司以不可抗力为由行使单方解除权不能成立，本院不予支持。世纪文都公司于2020年8月17日才从案涉房屋中搬离，故贺如娟上诉主张以2020年8月17日认定为双方合同解除之日具有事实及法律依据，本院予以支持。

根据北京市教委与北京市市场监督管理局的要求，疫情防控期间暂停各类校外培训机构的线下培训课程和集体活动。据此，考虑在2020年2月1日至2020年4月30日期间，世纪文都公司作为培训机构的确受到疫情影响较大，故世纪文都公司主张对于疫情防控期间的房屋租金进行减免符合客观实际。基于公平原则，世纪文都公司与贺如娟应当合理分担此期间的损失。一审法院酌定贺如娟退还2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金82918元应属合理，本院予以维持。关于2020年6月5日至2020年8月17日期间的租金，考虑到该期间受新发地疫情影响世纪文都公司并未实际经营，仅是物品存放案涉房屋，故结合本案的实际情况并基于公平原则，一审法院酌定世纪文都公司向贺如娟给付房屋租金67243.8元并无不当，本院予以维持。

2020年8月17日世纪文都公司在疫情防控已趋于稳定，各行业开始恢复生产经营的时期，搬离承租房屋以事实行为表明不再继续履行合同，导致合同解除，本院认为世纪文都公司可以采用线上培训的方式实现合同目的。疫情虽对世纪文都公司的经营产生一定的影响，但尚未足以构成合同目的不能实现的程度，故世纪文都公司以不可抗力为由行使单方解除权不能成立，其单方终止合同的行为构成违约，故根据合同约定，世纪文都公司应当向贺如娟支付两个月租金作为违约金，经本院核算，世纪文都公司应当向贺如娟支付违约金110558元。

对于贺如娟上诉所主张的垃圾消纳清运费，案涉《房屋租赁居间合同》明确约定物业管理费由贺如娟承担，尽管北京中建物业管理有限公司港湾分公司所出具的说明函中载明物业服务费的支出构成中并不包含生活垃圾处理费（清运及消纳），但贺如娟亦表示该生活垃圾处理费系其向物业公司垫付，现其尚未向物业公司实际交纳，因该笔支出尚未实际发生，故贺如娟上诉要求世纪文都公司向其支付该笔费用缺乏事实依据，本院不予支持。关于贺如娟上诉主张世纪文都公司更换打碎的“钢化玻璃幕墙”、修复关不上的外墙窗户等请求，考虑世纪文都公司已从案涉房屋搬离，由其维修客观上不便利，故对世纪文都公司的该项诉讼请求本院不予处理，贺如娟可待费用实际发生后对维修费另行主张权利。

综上所述，贺如娟的上诉请求的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回；一审判决不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第二项、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：

一、维持北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初14914号民事判决第二项、第三项；

二、撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初14914号民事判决第五项、第六项；

三、变更北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初14914号民事判决第一项为：确认世纪文都教育科技集团股份有限公司北京第一分公司与贺如娟于2019年1月31日签订的《商业房租赁合同》于2020年8月17日解除；

四、变更北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初14914号民事判决第四项为：世纪文都教育科技集团股份有限公司北京第一分公司于本判决生效之日起10日内给付贺如娟2020年6月5日至2020年8月17日期间的房屋租金67243.80元；

五、世纪文都教育科技集团股份有限公司北京第一分公司于本判决生效之日起10日内给付贺如娟违约金110558元；

六、驳回世纪文都教育科技集团股份有限公司北京第一分公司的其他诉讼请求；

七、驳回贺如娟的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费1920元，由世纪文都教育科技集团股份有限公司北京第一分公司负担1500元（已交纳），由贺如娟负担420元（于本判决生效后10日内交至一审法院）；一审反诉案件受理费2589元，由贺如娟负担589元（已交纳），由世纪文都教育科技集团股份有限公司北京第一分公司负担2000元（于本判决生效后10日内交至一审法院）。

二审案件受理费5178元，由贺如娟负担2000元（已交纳），世纪文都教育科技集团股份有限公司北京第一分公司负担3178元（于本判决生效后10日内交至一审法院）。

本判决为终审判决。

审 判 员　李蔚林

二〇二一年三月八日

法官助理　朱鑫壤

书 记 员　弓梓瑄