北京黑弓商业投资管理顾问有限公司等合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：杜志荣，女，1971年3月30日出生，汉族，个体工商户，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：石天堂，北京市新航律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：北京黑弓商业投资管理顾问有限公司，住所地北京市平谷区中关村科技园区平谷园物流基地**-124。

法定代表人：张玉，总经理。

委托诉讼代理人：李海，北京市中淇律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵卫东，北京市大地律师事务所律师。

上诉人杜志荣与上诉人北京黑弓商业投资管理顾问有限公司（以下简称黑弓公司）因合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（以下简称一审法院）所作（2020）京0115民初20773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

杜志荣上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判黑弓公司按每平方每天10元支付涉案商铺租金144175元及违约金（从2019年10月1日起至实际支付之日止每日500元计算）；要求黑弓公司恢复经营业态，退回商铺，赔偿违约金198670.20元（以993351元为基数，按20%计算）；3.一、二审诉讼费均由黑弓公司承担。事实和理由：一审法院认定杜志荣受让店铺支付的转让费事实错误，转让费中应包含所受让商铺前三年租金抵扣的金额；认定杜志荣同意将店铺三年的经营使用权无偿转让给黑弓公司明显错误；认定租金价格标准及利息支付时间错误；黑弓公司随意更改商业业态，应当承担违约责任。

黑弓公司辩称，商铺前三年的租金是否抵扣价款是杜志荣与北京金色凯盛投资管理有限公司（以下简称金色凯盛公司）的问题，与本案无关。商铺并未实际交付给黑弓公司，黑弓公司不占有商铺，不应向黑弓公司主张租金，且一审酌定的租金标准过高。

黑弓公司上诉请求：将一审判决第一项、第二项改判为：一、驳回杜志荣请求黑弓公司将世界之花假日广场B3座一层1102号商铺返还的诉讼请求；二、驳回杜志荣请求北京黑弓公司支付租金78387.75元及滞纳金的诉讼请求。事实和理由：金色凯盛公司系涉案商铺开发商及使用权转让方，涉案商铺由金色凯盛公司出租给金世佳公司实际使用，由金色凯盛公司收取租金，故应当追加金色凯盛公司及金世佳公司为本案被告；一审判决黑弓公司将涉案商铺退还现实无法履行。黑弓公司未实际管理经营涉案商铺，且目前B3商业楼已经统一装修布局，根本无法划定“1102商铺”；黑弓公司系基于金色凯盛公司的同意才签署合同，不应当承担支付租金的义务；一审酌定的租金标准过高，违背当前市场行情，且应扣除各项管理费用。

杜志荣辩称，同意黑弓公司关于应当追加金色凯盛公司为当事人的意见，两公司应当承担连带责任。基于合同相对性，黑弓公司与杜志荣签订了协议，应当承担相应责任。

杜志荣向一审法院起诉请求：1．请求判令黑弓公司按合同约定每平米每天10元支付杜志荣涉案商铺租金144175元及违约金，从2019年10月1日至实际支付之日止，每日500元；2．请求判令黑弓公司恢复经营业态，退还商铺，赔偿杜志荣违约金，以993351元为基数，按20％计算，违约金198670.20元；3．诉讼费由黑弓公司承担。

一审法院认定事实：2015年6月22日，杜志荣（乙方、受让方）与金色凯盛公司（甲方、转让方）签订《商铺经营使用权转让协议书》，甲方向乙方转让位于世界之花假日广场B3座1层1102号商铺（以下简称1102号商铺）经营使用权，商铺预测建筑面积为39.50平方米（最终以实测面积为准）。按预测建筑面积计算，本协议商铺总转让价款为993351元，甲方给予乙方转让款优惠额为198670元，乙方享受优惠后乙方最终应支付商铺总转让价款为794681元。

同日，杜志荣与金色凯盛公司就上述合同签订《〈商铺经营使用权转让协议书〉补充协议》，该协议中约定“一、甲乙双方签订《商铺经营使用权转让协议书》是因为乙方完全认同甲方对于本项目的明确定位，即：将项目建成大型的集婚纱摄影、婚车展、婚庆珠宝、摄影器材、婚庆服饰、婚庆家居用品、金融服务、各种婚宴、婚庆庆典及其礼仪服务喜事广场综合体。且本项目在今后的运营管理方向上，也将严格按照前述的项目定位执行，不允许本项目出现其他的经营业态。”

同日，杜志荣（甲方、受让方）与金世嘉源公司（乙方、管理方）签订《委托租赁协议》，甲方将1102号商铺委托乙方代为租赁服务，甲方同意乙方以统一招商等形式代其完成该商铺的出租、运营等管理事宜。委托租赁服务期限2016年10月1日至2019年9月30日。本协议服务期限届满，甲方如有意继续委托乙方进行出租，应于服务期限届满之日的五个月前，以书面形式通知乙方，经甲乙双方协商一致后可以续约，物业服务费等费用可由物业管理公司根据当时的市场条件进行调整。若甲乙双方未能在服务期限届满三个月前就续约事宜达成协议的，自服务期限届满之日的次日起，甲方将自行处理该商铺有关租赁事宜，与乙方无关。本协议期限内，甲方同意该商铺三年的经营使用权无偿转让给乙方，甲方无需支付《统一经营管理协议》中所述的相关商铺管理费及相关物业服务费。该协议第7.1条对违约责任约定：除不可抗力外，任何一方提前解除或终止本协议、违反本协议约定，致使本协议无法继续履行或已无履行必要，即视为违约，须向对方支付违约金，违约金为该商铺优惠前的商铺总转让价款的20％，如违约金不足以弥补守约方的实际损失，则守约方有权向违约方追究损失。

同日，杜志荣（乙方）与金世嘉源公司（甲方）签订《统一经营管理协议》，经营管理服务期自2016年7月1日至2056年6月30日。该协议第6.1条约定，乙方所经营业态必须符合本项目的商业业态整体定位：如基于本项目统一管理、营运或重整广场经营布局的需要，而必须变更商铺位置，增减其商铺面积或其他变动，甲方需提前壹个月内以书面形式通知乙方，乙方应予协助。如因上述调整使得乙方不能继续正常经营，且造成严重损失的，甲方可补偿乙方相关直接经济损失。

2016年7月15日，金色凯盛公司（甲方、转让方）、杜志荣（乙方、受让方）、金世嘉源公司（丙方、原经营管理方）、黑弓公司（丁方、现经营管理方）签订《〈商铺经营使用权转让协议〉平行移交确认书》，鉴于：1、甲方与乙方于2015年6月22日就1102号商铺经营使用权转让事宜签订《房屋经营使用权转让协议》。根据该协议第五条约定，甲方应于2016年7月1日将商铺毛坯交付给乙方。2、乙方与丙方于2015年6月22日就该商铺签订《委托经营协议》及《统一经营管理协议》。根据委托协议第五条约定，乙方须在2016年7月1日前，向丙方移交该商铺，以便乙方实行统一招商及经营服务。3、甲乙丙丁四方确认，现商铺已具备统一招商的条件。为确保该商铺顺利交付，经甲乙丙丁四方协商确认，就该商铺交付事宜，签订本平行移交确认书，具体事项如下：第一条，甲方于2016年7月1日将该商铺直接移交给丙方，并视为丙方于2016年7月1日正式接收了该商铺，届时由甲方直接与丙方办理该商铺交付手续。第二条，本确认书签订后，即视为甲方已完成了转让协议第五条约定的甲方向乙方交付该商铺的义务。第三条，乙方、丙方、丁方确认并同意：丙方将委托协议、经营协议中作为经营管理方的权利义务概括转移给丁方。乙方继续履行委托协议中受让方的所有权利义务，且同意丙方将经营管理方的所有权利概括转移给丁方。第四条，本确定书签订之后，即视为乙方已完成了委托协议第五条约定的乙方向丁方移交该商铺的义务。第五条，本确认书签订之后，甲方与乙方的其他有关事宜等，均按该商铺的转让协议执行。第六条，本确认书签订之后，乙方与丁方的其他有关事宜等，均按该商铺的委托协议、经营协议约定执行。

经一审法院询问，双方均认可《委托租赁协议》中所涉前三年即2016年10月1日至2019年9月30日期间租金已在杜志荣与金色凯盛公司签订的《商铺经营使用权转让协议书》转让款优惠额中抵扣。

在黑弓公司接管涉案场地后，部分案外人（受让方、甲方）与黑弓公司（经营管理方、乙方）双方签订《委托经营协议》，委托经营管理服务年限为十年，自2016年10月1日至2026年9月30日，其中无偿委托服务期限为三年，第四年至第六年，2019年10月1日至2022年9月30日，预期租金在4元至7元每平米每天；超出7元每平米每天的部分租金，甲乙方按9：1进行利益分成，受益方承担相应税费。

为证明目前涉案场地租金水平，杜志荣提交网页新闻截屏图片，图片显示世界之花爱琴海项目部分平均租金为10元每平米每天。

黑弓公司则提交金色凯盛公司与倪乐剑就世界之花商业部分B3商业楼签订的《房屋场地租赁合同》，证明双方约定B3楼1-4层租金为2元每平米每天。

一审法院认为，杜志荣与黑弓公司就涉案商铺签订的《委托租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。根据《〈商铺经营使用权转让协议〉平行移交确认书》中约定，原经营管理方金世嘉源公司将委托协议中作为经营管理方的权利义务概括转移给黑弓公司。该确定书签订后，即视为杜志荣完成了向黑弓公司移交该商铺的义务。现《委托租赁协议》已履行届满，双方并未就后续事宜达成新的合意，杜志荣有权要求黑弓公司退还商铺并支付占用期间的租金。考虑到原黑弓公司双方并未就合同期满后租金标准达成约定，法院参考转让款优惠额、同期案外人与黑弓公司签订的《委托租赁合同》对于租金的约定，结合周边市场租金价格、合同履行情况，酌情确定按照每平米每天4.5元标准计算。对于杜志荣主张的因未给付其租金所产生的违约金一项，双方对此并无合同约定，一审法院不予支持。

对于杜志荣依据其与金色凯盛公司签订的《〈商铺经营使用权转让协议书〉补充协议》约定，要求黑弓公司恢复经营业态一项，因该约定并非杜志荣与黑弓公司双方之间合意，且商业项目整体业态定位应遵循商事活动一般规律，符合大多数经营者利益与预期，故一审法院对杜志荣该项诉讼请求不予支持。对于违约金一项，鉴于双方《委托租赁协议》因三年期满而终止，故对杜志荣该项诉讼请求不予支持。

综上，一审法院于2020年12月判决：一、黑弓公司于判决生效之日起十日内将世界之花假日广场B3座1层1102号商铺退还杜志荣；二、黑弓公司于判决生效之日起十日内给付杜志荣租金（按每日177.75元，自2019年10月1日起计算至履行判决第一项义务之日止）；三、驳回杜志荣其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，双方均未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。

本院认为，涉案商铺的经营使用权转让价款中是否包含该商铺前三年租金抵扣的金额，系杜志荣与金色凯盛公司之间的法律关系，与本案无关，本院对此不予处理。黑弓公司作为独立的民事主体，应知晓其公司签订《〈商铺经营使用权转让协议〉平行移交确认书》法律后果。故对其公司关于应当追加金色凯盛公司为当事人、商铺并未向其公司交付的意见，本院不予采纳。

杜志荣与黑弓公司就涉案商铺签订的《〈商铺经营使用权转让协议〉平行移交确认书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行义务。根据该确认书，金世嘉源公司将其与杜志荣签订的委托协议、经营协议中作为经营管理方的权利义务概括转移给黑弓公司，该确认书签订后，即视为完成向黑弓公司移交该商铺的义务。现《委托租赁协议》已履行届满，双方并未就后续事宜达成新的合意，杜志荣有权要求黑弓公司退还商铺并支付占用期间的租金。一审法院参考杜志荣主张的转让款优惠额、同期案外人与黑弓公司签订的《委托租赁合同》对于租金的约定，结合周边市场租金价格、合同履行情况，酌情确定的租金计算标准并无不当。关于杜志荣提出的恢复经营业态及恢复商铺用途和经营范围的诉讼请求，因根据双方协议约定，黑弓公司有权对商场业态商铺用途进行调整，一审法院对于杜志荣上述请求及支付违约金的诉讼请求未予支持，亦属合理。

综上，杜志荣与黑弓公司的上诉请求均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8203元，由杜志荣负担6443元（已交纳），由北京黑弓商业投资管理顾问有限公司负担1760元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　王　琪

审 判 员　　李汉一

审 判 员　　张玉贤

二〇二一年三月四日

法官助理　　郝琪琪

书 记 员　　岳国英

书 记 员　　刘　杉