刘庆广与李美香租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：刘庆广，男，1975年8月17日出生，汉族，住北京市丰台区。

被上诉人（原审原告）：李美香，女，1972年6月14日出生，汉族，农民，住河北省邯郸市永年县。

委托诉讼代理人：石磊峰，河北天权律师事务所律师。

上诉人刘庆广因与被上诉人李美香租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初3861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

刘庆广上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李美香的全部诉讼请求，并改判李美香赔偿我经济损失360000元，诉讼费用由李美香负担。事实与理由：我与李美香签订的土地租赁合同，出租标的为土地而非房屋，李美香签订合同后私自违建库房造成违建库房和原有养殖配套房屋被拆除，但政府的拆除行为并不影响李美香对租赁土地的使用。且李美香对土地租赁合同中的房屋无规划手续明知，合同中也约定政府拆除房屋的风险由李美香承担，因此双方是土地租赁合同关系而非房屋租赁合同关系，一审判决事实认定错误，适用法律错误。

李美香辩称，同意一审判决，不同意刘庆广的上诉请求。

李美香向一审法院起诉请求判令：1.解除我与刘庆广签订的土地租赁合同；2.刘庆广退还租金183788元；3.刘庆广承担本案的诉讼费。

一审法院认定事实：2019年2月15日，出租人刘庆广（甲方）与承租人李美香（乙方）签订《土地租赁合同》，约定乙方承租甲方位于小马村南河泵房东侧三角场地位置（面积为2亩独院，四周有院墙，彩钢板房180平米，部分场地硬化）用于库房存储物品，租赁期限自2019年2月15日起至2029年12月1日，租金共计200000元，本合同签订当日一次性支付甲方租金定金款5000元，本合同生效。剩余的租金195000元应于2019年2月18日前支付给甲方。签订合同后，李美香依法向刘庆广支付租金200000元；刘庆广将案涉场地及房屋交付李美香使用。

2019年底，因案涉租赁场地内的房屋未取得规划许可证，北京市房山区青龙湖镇人民政府已对案涉场地上的房屋实施了强制拆除。

一审法院认为，本案中首先需要审查的是《土地租赁合同》是否有效。因双方租赁的目的系用于库房储存东西，现案涉租赁场地上的房屋未取得规划许可已被拆除，违反了法律的强制性规定，则双方签订的《土地租赁合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，案涉合同确认无效后，刘庆广应向李美香返还租金，具体数额，法院将综合案涉合同的履行情况、占有使用情况等因素酌情确定。据此，一审法院于2020年9月判决：一、刘庆广于判决生效之日起七日内返还李美香租金183784元；二、驳回李美香的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，各方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。经询，刘庆广表示案涉租赁土地的性质系养殖地，李美香则称其在签订合同时知晓该土地性质系耕地性质。一审过程中，一审法院向北京市房山区青龙湖镇小马村村委会相关负责人进行询问时，负责人表示案涉土地的性质系农田或林地性质。关于案涉土地，另有一份北京市房山区青龙湖镇经济联合社作为出租人与韩庆国、赵祥平签订的租赁合同，其中就案涉土地用途载明：搞种植业。

本院认为，本案争议焦点系案涉《土地租赁合同》的效力以及刘庆广应否向李美香返还租金。关于《土地租赁合同》的效力。其一，《土地租赁合同》中约定的租赁标的物系2亩土地及彩钢板房180平方米，相对于2亩土地的面积而言，彩钢板房的面积仅占小部分，且刘庆广关于彩钢板房系养殖配套房的解释相对合理，因而案涉合同应属土地租赁合同性质。其二，关于案涉土地性质，尽管对于案涉土地究竟是林地、耕地或养殖地性质，本案中并未具体明确，但均未超出集体所有的农用地性质范畴。其三，农用地转为集体建设用地需经过严格的审批手续，否则农用地不能用于非农建设。集体土地租赁合同约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。案涉《土地租赁合同》明确约定租赁用途为库房存储物品，显然不属于从事农业生产的范畴，亦与不得用于非农建设的法律规定相悖。因此，在刘庆广并未提供相应的证据证明其将案涉土地出租用于非农业建设系经依法审批的情况下，案涉《土地租赁合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉土地场地内房屋因未取得建设规划许可证而被政府部门依法实施了强制拆除，鉴于案涉《土地租赁合同》约定的土地用途系库房存储物品，而相应地上房屋被强制拆除后，李美香亦无法实现其合同目的；在综合考量案涉土地的状况及双方当事人陈述的基础上，一审法院采纳了李美香所述其于2019年12月30日拆除当日腾退案涉租赁土地之意见，并进而以该时间节点作为刘庆广应当退还未使用期间租金的起始时间，并无不妥。刘庆广上诉主张继续履行，不能成立。一审法院酌定的刘庆广应当返还的租金数额，并未超出合理范畴，本院予以确认。

刘庆广在二审中提出要求李美香赔偿其经济损失360000元的诉讼主张，鉴于其在一审中并未提出该项抗辩理由，亦未提出相应的反诉请求，李美香明确表示不同意调解，经本院释明，刘庆广仍坚持该项上诉请求，本院对此不予处理。

综上所述，刘庆广的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实与适用法律均存在瑕疵，但裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条第一款、第三百三十四条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3976元，由刘庆广负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　胡珊珊

审 判 员　时　霈

审 判 员　王　磊

二〇二一年三月十二日

法官助理　周　轩

书 记 员　唐　琪