北京卡普世纪酒店管理有限公司与北京汇京柯曼汽车贸易发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：北京卡普世纪酒店管理有限公司，住所地北京市西城区西直门外南路****楼**。

法定代表人：晋小明，经理。

委托诉讼代理人：杨尚英，北京市隆平律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京汇京柯曼汽车贸易发展有限公司，住，住所地北京市丰台区丰管路**/div>

法定代表人：冯际，董事长。

委托诉讼代理人：刘涛，男，北京汇京柯曼汽车贸易发展有限公司职员。

委托诉讼代理人：闫薛涛，女，北京汇京柯曼汽车贸易发展有限公司职员。

上诉人北京卡普世纪酒店管理有限公司（以下简称：卡普世纪公司）因与被上诉人北京汇京柯曼汽车贸易发展有限公司（以下简称：汇京柯曼公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初21363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月1日公开开庭审理了本案。上诉人卡普世纪公司之委托诉讼代理人杨尚英、被上诉人汇京柯曼公司之委托诉讼代理人闫薛涛、刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

卡普世纪公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我方的一审全部诉讼请求。事实和理由：受疫情影响，本案租赁经营的客观情况发生了订立合同时无法预见的客观变化，依法应当变更合同价款，即减免租金。一、疫情发生以来，我方经营的京奇连锁酒店丰益桥店资金持续短缺，已经严重影响到酒店经营甚至生存，出租方减免部分租金分担承租方所受影响，对保持租赁关系十分重要；二、疫情不属于商业风险，此次疫情带给我方的影响和变化是现实存在且无法消除的，只有变更出租方与承租方合同价款，平衡双方利益才能缓解我方的困境，一审判决将疫情与合同十几年租期作比较，我方认为不具有可比性；三、因疫情导致我方经营的京奇酒店损失惨重，我方提交了《洽商函》和《申请函》，但一审法院对此并未予以认定，我方认为一审判决存在偏袒；四、本案实际情况完全满足情势变更的适用条件，一审判决适用法律不当。

汇京柯曼公司辩称同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实及理由。

卡普世纪公司向一审法院起诉请求：1.要求变更双方签订的《租赁合同》中租金标准与支付方式条款：免除2020年6月1日至2020年8月31日期间3个月期间的租金724893.75元；自2020年9月1日至2021年8月31日每月减收5天租金；2.诉讼费依法承担。

一审法院经审理认定事实如下：2010年10月21日，汇京柯曼公司（出租方、甲方）与卡普世纪公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方出租的房屋地址：16号院11号楼，甲方将11号楼以下区域以现状租赁给乙方使用，具体面积约为：地上：地上**面积约为163米，地上，地上**面积约为4125平米。屋顶立柱范围内全部归乙方自建房屋使用，产权归甲方。乙方承租上述房产后自行装修、自行经营、自负盈亏，自行负责乙方与商户以及工程队伍之间的债权、债务，在任何情况下必须严格履行合同义务，交纳租金。租赁期限：自2010年11月1日开始至2029年8月31日止，甲方给予乙方10个月免租期，自2010年11月1日起至2011年8月31日止，计租日期从2011年9月1日起算。租金标准：前三年2011年9月1日至2014年8月31日，租金为每年263万元，其中包括四层楼顶使用费。从第四年起开始，租金每三年递增5%。乙方应于本合同签订之日向甲方支付303万元，包括：租赁押金40万，作为其全面、适当履行本合同的担保，本合同非因乙方原因终止或解除时，乙方交清租金和其他应付费用，并将各项设施完好的承租房屋交还给甲方后，甲方将押金金额无息返还给乙方，上述押金不可抵扣租金或其他乙方应支付的任何费用。从第二期应付租金日起，即2012年9月1日乙方每半年一次支付给甲方租金，半年租金标准为当年年租金的二分之一，乙方应在每期租金到期日前15日足额支付下期租金。甲乙双方均不得随意要求变更或解除合同，本合同内容若需要变更的，双方在协商一致的情况下，可另有签订书面协议。合同终止或解除：合同期满；因违约解除；甲乙双方经友好协商，一致同意终止本合同；因自然灾害或国家、地区规划、地区规划拆迁等不可抗力因素的影响经营无法按本合同规定执行时，甲乙双方均有权要求变更或解除合同；且互不承担违约责任；如解除合同，租金可按当期租金标准以实际使用天数计算，多退少补，且根据国家、地区的相、地区的相关补偿政策执行效期内，任何一方如需提前解除本合同，必须同时符合以下条件：提出方无任何违约情况或已妥善解决违约事宜、提出方提前六个月（180天）书面通知对方、对方的书面同意，否则视为违约。免租期优惠系以本合同规定的租赁期限如期全面履行为前提条件的。本合同非因甲方过错不能满足上述前提条件时，乙方则无权获得未履行期间的免租期优惠，乙方应按租金260万的标准补交给甲方；违约责任：在本合同履约过程中，对乙方逾期交纳租金，乙方应自本协议约定租金缴纳日至其实际支付之日，按应缴租金的日千分之五向甲方缴纳滞纳金，乙方逾期缴纳租金超过45日，甲方有权单方面解除合同，并由乙方按本协议第十七条约定的标准承担违约责任，并没收押金。乙方延期相关费用超过45日，甲方有权不向乙方所承租的房屋供应水、电、冷气、暖气、燃气等，且甲方此举不属于违约，亦不承担由此带来的任何赔偿责任。庭审中，双方均认可卡普世纪公司租金交纳至2020年5月31日。

卡普世纪公司主张受疫情影响导致其经营的京奇连锁酒店损失惨重，提交了旅店业信息系统于2020年2月至6月及2019年2月至6月关于入住人员的统计表及京奇连锁酒店丰益桥店2020年与2019年2月至6月在营业收入、出租率、人数等方面对比图；经质证，汇京柯曼公司对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，统计表中显示软件使用期限已过，对卡普世纪公司使用权限存疑，数据的真实性、合法性存疑，且该数据均为卡普世纪公司自行录入，无第三方相关证明文件，入住情况的真实性、合法性存疑，对比图系卡普世纪公司提供，没有第三方的相关证明文件。

汇京柯曼公司提交其公司分别与车永林、中国工商银行股份有限公司之间签订的房屋租赁合同、卡普世纪公司与北京金百万餐饮管理有限公司之间的租赁协议，欲证明卡普世纪公司以低于市场水平的租金承租涉案房屋，且卡普世纪公司将第三层转租，赚取租金差额。经质证，卡普世纪公司对汇京柯曼公司与车永林、中国工商银行之间签订的房屋租赁合同的真实性不认可，认为与涉案合同无可比性，不能证明其以低于市场水平租金承租涉案房屋；其承租后做了大量的基础建设以及配套装修、资金投入，对原始租赁物形成添附，汇京柯曼公司用其出租原始租赁标的物与添附后的租金水平作比较，不合理。

经询问，卡普世纪公司表示承租房屋一层用于自用，三层转租给北京金百万餐饮管理有限公司，四层由其经营京奇连锁酒店，五层由其自建简易房，部分为员工宿舍，部分转租给一旅行社。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，卡普世纪公司与汇京柯曼公司就涉案房屋签订的《租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。现卡普世纪公司认为疫情原因导致其经营的京奇连锁酒店丰益桥店受损失，故要求变更合同中关于租金支付条款，对此，首先，疫情虽不能预见、不能避免，但考虑到卡普世纪公司与汇京柯曼公司之间签订的租赁合同租期长达近20年之久，疫情期间并不必然导致双方合同不能继续履行，或合同目的无法实现；其次，根据卡普世纪公司的庭审陈述，其租赁涉案房屋后仅将第4层用于经营酒店，且汇京柯曼公司作为出租人，对卡普世纪公司因疫情欠缴的租金，既未催缴亦未追究违约责任，现继续按照原租赁合同租赁标准支付租金对卡普世纪公司并非明显的不公平；最后，关于2020年9月1日至2021年8月31日期间的租金标准，该期间并未涉及到疫情，且涉及到合同条款的变更应经合同主体双方协商予以变更，故，卡普世纪公司主张变更租金标准与支付方式条款，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决：驳回北京卡普世纪酒店管理有限公司的全部诉讼请求。

本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方均认可疫情发生后，曾就租金问题进行协商，但未达成一致。卡普世纪公司要求减免部分租金，汇京柯曼公司同意缓交租金，但不同意减免租金。经双方确认，2020年6月1日至8月31日的租金及2021年3月1日之后的租金，卡普世纪公司目前尚未支付。卡普世纪公司主张虽然其要求免除2020年6月1日至8月31日的租金，但主要是基于2020年2月至4月的疫情影响而主张免除租金，因该期间租金已预交，故要求免除后续2020年6月1日至8月31日的租金。

二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，卡普世纪公司与汇京柯曼公司就涉案房屋签订的《租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。

2020年1月下旬，新冠肺炎疫情在全国范围内出现。2020年1月24日，北京市启动突发卫生公共事件一级响应机制。2020年4月30日，北京将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，并相应调整防控策略。本案中，卡普世纪公司因上述期间的租金已预交，故上诉要求免除后续2020年6月1日至8月31日的租金。新冠肺炎疫情系双方均不能预见、不能避免、不能克服的情况，确实会对卡普世纪公司使用租赁房屋经营造成客观影响，且双方经协商亦未就租金问题达成一致。故对于卡普世纪公司上诉请减免部分租金，于情合理，于法有据。本院结合疫情防控等级调整的具体情况及公平原则，酌情确定减免租金的具体数额。

本案一审立案日期为2020年9月3日，卡普世纪公司起诉主张，2020年9月至2021年8月期间每月减收5天租金。因立案时，该期间尚未到达，故对于卡普世纪公司的该项诉求，本院不予支持。卡普世纪公司可待相应的期间到达后，依据客观事实状况，再行主张相关权利。

综上所述，卡普世纪公司的上诉请求，部分成立，对其中合理部分，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、撤销北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初21363号民事判决；

二、免除北京卡普世纪酒店管理有限公司2020年6月1日至2020年8月31日期间的部分租金，免除金额为30万元；

三、驳回北京卡普世纪酒店管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费5524元，由北京卡普世纪酒店管理有限公司负担3223元（已交纳），由北京汇京柯曼汽车贸易发展有限公司负担2301元（北京卡普世纪酒店管理有限公司已预交，北京汇京柯曼汽车贸易发展有限公司于本判决生效后7日内给付北京卡普世纪酒店管理有限公司）；二审案件受理费11048元，由北京卡普世纪酒店管理有限公司负担6446元（已交纳），由北京汇京柯曼汽车贸易发展有限公司负担4602元（北京卡普世纪酒店管理有限公司已预交，北京汇京柯曼汽车贸易发展有限公司于本判决生效后7日内给付北京卡普世纪酒店管理有限公司）。

本判决为终审判决。

审 判 员　赵胤晨

二〇二一年三月五日

法官助理　徐维眷

书 记 员　赵　越