北京煌天商贸有限公司与北京天昊创景投资管理公司租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京煌天商贸有限公司，住所地北京市丰台区大井村**后院。

法定代表人：邢福成，总经理。

委托诉讼代理人：李保科，北京孔雀律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京天昊创景投资管理公司，住，住所地北京市丰台区田各庄**/div>

法定代表人：崔贵福，董事长。

委托诉讼代理人：路司峰，北京市中淇律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙晓宗，北京市中淇律师事务所律师。

上诉人北京煌天商贸有限公司因与被上诉人北京天昊创景投资管理公司租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2019)京0106民初4549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人北京煌天商贸有限公司之委托诉讼代理人李保科，被上诉人北京天昊创景投资管理公司之委托诉讼代理人路司峰、孙晓宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

北京煌天商贸有限公司（下称煌天商贸公司）上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回北京天昊创景投资管理公司（下称天昊投资公司）的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由天昊投资公司负担。事实和理由：一审判决的事实认定和法律适用均有错误。一、在案涉房屋的建造时间没有作出认定的情况下径行判决由我公司将房屋腾空并交付天昊投资公司缺乏事实依据。一审我公司已提交证据充分证明案涉房屋的建造全部完成于2007年《租赁合同》签订之前。天昊投资公司提交的租赁合同附图没有显示房屋是由于案涉《租赁合同》的标的物仅限于土地而不包括房屋，并非天昊投资公司所主张的“因为附图上没有房屋，所以签订合同当时没有房屋，所有房屋都是2007年之后建成的”。这种主张和法庭查明的事实不符，与日常生活经验不符。一审判决只是大段引用(2019)京0106民初19115号民事判决书的内容，但该判决仅对所有权归属作出了评判，并没有认定房屋的建造时间。根据案涉《租赁合同》第六条第3项的约定：“装修改造使租赁物新增的一切设施，在租赁期满或因乙方违约原因导致甲方解除合同或乙方无故单方终止合同履行时，无条件归属于甲方，甲方不对乙方作任何补偿。”本合同签订之前的所有合同均没有类似约定，仅仅约定了“不得搞永久性建筑”，每次续签合同时双方对土地上新增房屋均未提出异议，而是在房屋现状的基础上继续签订合同，这一行为表明双方事实上变更了该等约定，建造与否均为双方所接受。二、以(2019)京0106民初19115号民事判决书驳回我公司诉讼请求为由否定我公司建造房屋的事实行为、对房屋的合法占有权利以及其他民事权利没有事实及法律依据。(2019)京0106民初19115号案件是我公司与天昊投资公司就案涉土地上的房屋所有权归属争议所进行的诉讼，对我公司的所有权诉讼请求予以驳回并不意味着确定天昊投资公司就有所有权，也不意味着否定我公司的建造事实行为及依据该事实行为而取得的合法占有权利，更不意味着我公司对于建筑材料的所有权及因添附行为而取得的民事权利也被驳回。三、一审判决所依据的(2019)京0106民初19115号民事判决书因适用法律错误、严重违反法定程序，应予撤销。2011年6月22日至24日召开的全国民事审判工作会议的纪要第二部分“关于物权纠纷案件”第7条规定：“当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理；已经受理的应驳回起诉”。案涉房屋均未办理所有权登记手续以及建房行政审批手续，虽有特殊的历史背景，但毕竟是违法建筑，人民法院应不予受理。可是一、二审法院不仅受理而且作出了实体判决，明显违背了该纪要的精神。四、(2019)京0106民初19115号民事判决书仅凭我公司自认与北京市丰台区丰跃建筑工程队（下称丰跃建筑队）无关，就对丰跃建筑队和我公司之间的承继关系未予认定，仅仅具有个案审查的意义，并不能当然适用于本案，一审判决直接引用属于认定事实错误。我公司主张的事实足以达到民事优势证据的证明标准，在天昊投资公司没有提供相反证据的情况下，应当认定丰跃建筑队与我公司具有承继关系，(2019)京0106民初19115号民事判决书的这一错误认定对我公司的民事权利造成了极为不利的影响，间接否认了（1993）丰民初字第97号民事判决书所确定的规则。五、在案涉《租赁合同》标的仅限于土地而不包括房屋的情况下，判决由我公司将房屋腾空并交付天昊投资公司导致双方利益明显失衡。案涉房屋均为我公司自建而成，这种建造行为系当时的法律、政策所允许，并不违法，且被相关司法判决确认，我公司因自建行为而取得所有权。综上，请求二审法院依法改判支持我公司的上诉请求以维护我公司的合法权益。

天昊投资公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，煌天商贸公司的上诉请求没有事实及法律依据，应予驳回。煌天商贸公司提到的房屋所有权问题已被生效判决处理过；2007年之前建设的建筑物已由煌天商贸公司自行拆除，2007年签合同的时候是一片空地，2007年之后的建筑物按合同约定应归我公司所有。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

天昊投资公司向一审法院起诉请求：1.确认天昊投资公司、煌天商贸公司于2007年10月31日签订的《租赁合同》于2018年6月20日解除；2.腾退返还位于大井村177后院的场地和房屋，约4.7亩（合同中明确约定面积，具体面积没有实际测量），3300平方米（非天昊投资公司交付的房屋，是租赁并交付场地后由煌天商贸公司建成，合同约定期满后该房屋无偿返还天昊投资公司，具体面积没有实际测量过）；3.煌天商贸公司支付2018年1月1日至2018年6月20日合同期间的租赁费7000元整（15000/12＝月租金1250元，故5个月租金6250元，1250/30*20＝833.3元，超出7000元部分放弃不再主张），2018年6月21日起至实际腾退之日的标的物占用费（依照360日计算年租金为15000元）；4.诉讼费由煌天商贸公司承担。

一审法院认定事实如下：1989年1月1日北京市丰台区大井农工商联合公司工业公司（甲方，下称大井联合工业公司）与北京市丰台区丰跃建筑工程队（乙方，下称丰跃建筑队）签订《协议书》，约定：甲方将大井鸡场南侧一块废地租给乙方使用，……乙方只能存放物品当仓库及加工生产品；不得搞永久性建筑，如出现违章或其它问题均由乙方负责，……本协议一定两年，89年1月1日至90年12月31日，合同期满，根据情况可续订合同等。1990年12月22日双方续签协议书，继续约定：乙方只能存放物品、当仓库及加工生产品，不得搞永久性建筑，如出现违章或其它问题均由乙方负责，……本协议定为一年，自91年1月1日至91年12月31日，合同期满，根据情况可续订合同等。

1993年1月3日北京市丰台区大井农工商联合公司（出租方，下称大井联合公司）与北京市丰台区煌地再生公司（承租方，下称煌地再生公司）签订《房屋、土地、租赁》合同，约定：出租地址座落在大井鸡场南，房屋0间，占地面积4.7亩；租赁期限2年，出租方从93年1月1日起将出租房屋及土地交付承租方使用，至94年12月31日到期收回，根据情况双方另签合同；承租方不得在此地搞永久性建筑等。1995年双方续签上述合同，约定租赁期限为五年，出租方从95年1月1日起将出租房屋及土地交付承租方使用，至99年12月31日到期收回，根据情况双方另签合同；承租方不得在此地搞永久性建筑等。2001年7月25日丰跃建筑队经北京市工商行政管理局丰台分局核准，准予注销工商登记。丰跃建筑队的负责人又重新注册了煌地再生公司；2004年12月14日，煌地再生公司改制为有限责任公司，改制后名称为煌天商贸公司。2006年，大井联合公司工业公司进行改制，更名为天昊投资公司。2006年6月1日北京市公安局丰台分局岳各庄派出所出具证明一份，证明内容：煌天商贸公司经营地址没变，因大井地区门牌号码重新编号，造成煌天商贸公司注册地址变动。原注册地址为北京市丰台区大井村100号，新编号码为北京市丰台区大井村177号后院。

2007年10月31日天昊投资公司（甲方，出租方）与煌天商贸公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定：租赁房屋位于大井村177号后院（原大井鸡场南至民房），建筑面积约0，场地面积约4.7亩，甲方现状进行出租；租赁期限伍年，自2008年元月一日至2012年12月31日止，合同期满，乙方要求续签，应当在合同期满前3个月书面正式通知甲方，须甲方同意后，双方续签租赁合同（另行签订）；乙方应当按照本合同约定的使用用途使用房屋，不得擅自改变。使用用途为办公库房；装修改造使租赁物新增的一切设施，在租赁期满或因乙方违约原因导致甲方解除合同或乙方无故单方终止合同的履行时，无条件归属于甲方所有，甲方不对乙方进行任何补偿；未经甲方书面正式同意，乙方不得对外转租转借该租赁房屋，未经甲方书面同意对外转租转借的，视为乙方违约，甲方可以解除合同，并收回租赁房屋，对外转租转借所引起的对该房屋的一切损害，由乙方承担，导致的其他法律责任亦由乙方承担。此后双方未再签订书面租赁合同，煌天商贸公司实际使用租赁场地至今，双方事实租赁关系持续履行。2018年6月20日、2018年7月5日天昊投资公司向煌天商贸公司发出腾房通知，煌天商贸公司表示2018年7月5日才知悉通知内容。

诉讼中，煌天商贸公司提交（1993）丰民初字第97号民事判决书证明，1993年12月8日，因丰跃建筑队以租赁合同纠纷为由将案外人北京市丰台区华铁经济技术咨询服务公司（下称华铁公司）诉至法院，法院作出该判决书，认定丰跃建筑队租赁大井联合工业公司的空地作为生产基地，与华铁公司签订在该基地上搭建木板房和砖混结构房屋的协议，明确规定所建房屋产权归丰跃建筑队所有，拆建费由华铁公司担负，并判决华铁公司将其使用的砖混房四间腾空，交付丰跃建筑队等。后华铁公司对该判决不服，提出上诉，1994年11月19日，北京市中级人民法院作出（1994）中民终字第106号民事判决书，该判决书认定：原审法院审理中，华铁公司已将其使用的砖混房四间中的二间腾交丰跃建筑队……故判决华铁公司将其使用的砖混房二间腾空，交丰跃建筑队。

庭审中，煌天商贸公司称丰跃建筑队注销后申请创设了煌地再生公司，后煌地再生公司改制并更名为煌天商贸公司。天昊投资公司主张2007年双方签订的《租赁合同》附图中并无案涉建筑，应为2007年后建设。煌天商贸公司提供房屋租赁合同2份、房屋租赁协议一份，证明其在2007年之前曾将案涉房屋的部分租赁给第三方，案涉房屋是在2007年之前建设的，2007年之后没有新建房屋，建设房屋没有相关审批手续。

2019年6月6日煌天商贸公司以所有权确认纠纷一案起诉至法院，请求确认北京市丰台区大井村177号后院（原大井鸡场南至民房）归其所有，后法院作出（2019）京0106民初19115号判决：驳回煌天商贸公司诉讼请求，2019年10月18日煌天商贸公司上诉至北京市第二中级人民法院，请求撤销一审判决，改判支持其原审诉讼请求或发回重审，2019年11月26日北京市第二中级人民法院（2019）京02民终12993号判决驳回上诉，维持原判。

一审法院认为，根据《合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之内通知承租人。本案中双方签订的《租赁合同》约定的租赁期限5年（自2008年1月1日至2012年12月31日止），之后双方并未续签书面租赁合同，鉴于天昊投资公司表示其于2018年6月20日、2018年7月5日向煌天商贸公司发出腾退通知，煌天商贸公司认可于2018年7月5日知悉通知内容，因此法院认为双方《租赁合同》解除的时间应为2018年7月5日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。根据法院作出的（2019）京0106民初19115号判决：“煌天商贸公司虽主张其自1989年1月1日起即承租案涉土地，但煌天商贸公司首次与天昊投资公司签订租赁合同系在1993年1月3日，之前的合同系丰跃建筑队与天昊投资公司签订，而煌天商贸公司自认其与丰跃建筑队无关，故其正式承租案涉土地的时间应为1993年1月1日。后双方签订三份合同，前两份合同中均约定‘承租方不得在此地搞永久性建筑’；后一份合同中亦约定‘装修改造使租赁物新增的一切设施，在……无条件归属于甲方所有’。煌天商贸公司提交的丰跃建筑队与华铁公司之间纠纷的判决书系根据丰跃建筑队与华铁公司之间的协议认定，该协议双方当事人非本案双方当事人，鉴于协议的相对性，该协议不能约束天昊投资公司，且此判决中地上建筑物与本案诉争房屋并不一致。煌天商贸公司对其主张的案涉房屋的建造主体、建造时间等并未提交充分的证据证明，且该土地性质系农村集体土地，案涉房屋的建造未有合法的审批手续。综上，煌天商贸公司要求确认案涉房屋归其所有的请求，缺乏法律依据及证据支持，故本院不予支持。”因此合同解除后煌天商贸公司应腾退并向天昊投资公司返还位于北京市丰台区大井村177号后院的场地（约4.7亩）和房屋（约3300平米）。庭审中，经法院询问，煌天商贸公司对于是否交纳2018年1月以后的租赁费用，表示不清楚，亦未提供相关证明，且因双方约定的年租金为15000元，天昊投资公司表示对于租赁费超出7000元的部分放弃不再主张，故煌天商贸公司应向天昊投资公司支付2018年1月1日至2018年7月5日的租赁费7000元及自2018年7月6日起至实际腾退之日起标的物占用费，并按照每年15000元标准计算。

综上所述，一审法院于2020年12月判决：一、确认北京天昊创景投资管理公司与北京煌天商贸有限公司于2007年10月31日签订的《出租合同》于2018年7月5日解除；二、北京煌天商贸有限公司于判决生效之日起三十日内将位于北京市丰台区大井村177号后院的场地（约4.7亩）和房屋（约3300平米）腾空并交付给北京天昊创景投资管理公司；三、北京煌天商贸有限公司于判决生效之日起十日内向北京天昊创景投资管理公司支付2018年1月1日至2018年7月5日的租金7000元；四、北京煌天商贸有限公司于判决生效之日起十日内向北京天昊创景投资管理公司支付自2018年7月6日起至实际腾退之日止标的物占用费（按照每年15000元标准计算）；五、驳回北京天昊创景投资管理公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院查明的事实与一审基本一致。

本院认为，天昊投资公司与煌天商贸公司于2007年10月31日签订《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。

租赁合同租期届满后，双方未再续签租赁合同，煌天商贸公司继续使用租赁场地，双方形成不定期租赁合同关系，双方均可以提出解除不定期租赁关系。一审法院确认天昊投资公司于2018年7月5日向煌天商贸公司发出腾退通知时租赁合同关系解除，并无不妥，本院予以维持。合同解除后，煌天商贸公司应支付合同期内的租金及腾退之前的场地占用费，一审法院对此处理正确，本院予以确认。

煌天商贸公司上诉所称对案涉场地自建房屋取得所有权的问题，已有生效判决驳回其该项诉讼请求，本院对此不再赘述。关于租赁合同解除时租赁场地是否有煌天商贸公司2007年前建设的房屋的事实，因本案中煌天商贸公司并未提出要求天昊投资公司补偿的反诉请求，其可以在腾退场地之前固定相应的证据，另行解决。

综上所述，煌天商贸公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费350元，由北京煌天商贸有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　王军华

审 判 员　白　松

审 判 员　刘慧慧

二〇二一年三月十一日

法官助理　黄　骏

书 记 员　张晓鸥