大扩集团有限公司与建龙钢铁控股有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：大扩集团有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路******楼**。

法定代表人：高培扩。

被上诉人（原审原告）：建龙钢铁控股有限公司，住，住所地北京市丰台区南四环西路**总部基地****楼/div>

法定代表人：张志祥，董事长。

委托诉讼代理人：罗小来，北京市君合律师事务所律师。

上诉人大扩集团有限公司（以下简称大扩公司）因与被上诉人建龙钢铁控股有限公司（以下简称建龙公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初19702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

大扩公司上诉请求：撤销一审判决第三项、第六项，改判为大扩公司于判决生效起七日内给付建龙公司租金99836.67元。事实和理由：大扩公司主张因疫情期间经营遇到严重困难，租赁大扩公司机器设备的合作方自年初以来一直停工，导致大扩公司上半年没有收入，未能支付建龙公司租赁费，故大扩公司于2020年2月28日向建龙公司提出《关于延期支付房租的申请》，并在其中表明愿意无偿向建龙公司提供办公场所供建龙公司临时办公使用，后来大扩公司将北京市丰台区南四环西路188号二区3号楼第4、6、8、10层腾退交付建龙公司，建龙公司自2020年4月1日开始不再向大扩公司收取第4、6、8、10层的租金，大扩公司认为建龙公司虽未书面回应，但建龙公司接受大扩公司腾退楼层的行为应认为其同意了大扩公司的申请以及双方达成了延期支付租金的合意且双方互不负违约责任；一审判决未根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定酌情考虑大扩公司的经营状况，减免租金，大扩公司上诉要求减免租金、双方互不负违约责任，缓解大扩公司的经济压力以保证大扩公司经营活动继续进行。

建龙公司辩称，同意一审判决，不同意大扩公司的上诉请求。

建龙公司向一审法院起诉请求判决：1.确认双方签订的《写字楼租赁合同》于2020年6月3日解除，大扩公司将位于北京市丰台区南四环西路188号2区3号楼1、2、3、7、9层全部房屋腾空并交付建龙公司；2.大扩公司支付2020年6月3日至房屋腾退之日的占有使用费（按照合同4.3条约定的每三年递增的标准计算）；3.大扩公司支付截止到2020年6月2日拖欠的房屋租金733069.25元；4.大扩公司支付逾期付款违约金219920.78元（违约金按照合同9.2.5条租金的30%计算）；5.大扩公司支付至腾退之日止的水电费，其中2020年4月1日到2020年6月30日尚欠16299.4元。

一审法院认定事实：2016年5月，建龙公司（出租方、甲方）与大扩贸易集团有限公司（承租方、乙方）签订《写字楼租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：一、房屋基本情况及用途：1.1甲方同意将位于北京市丰台区南四环西路188号二区3号楼之写字楼，在设备完好状态下出租给乙方使用。……二、免租期（含装修期）：免租期为150天，自2016年5月3日起至2016年10月2日止。乙方在免租期内免付租金。三、租赁期：3.1自2016年10月3日起租至2026年10月2日止，租期10年。……四、租金、支付方式及递增，4.1租金：该房屋租金为每平米每天（建筑面积）3.5元人民币计算，该房屋建筑面积2770平方米，租金包括物业费、房租发票。4.2租金支付方式为押二付三；乙方直接汇至甲方指定银行账户，开户行：中国建设银行北京丰台支行，卡号×××，户名：建龙钢铁控股有限公司。4.3租金每三个月支付一次，于付款月起租日5天前支付下一次租金；递增为每3年递增6%，本合同有效期内租金不予调整。具体递增及每次付款详情如下：第一个3年期，年租金人民币??3538675元，月租金人民币??294889.59元，第二个3年期，年租金人民币??3750995.5元，月租金人民币??312582.96元，第三个3年期，年租金人民币??3976055.23元，月租金人民币??331337.94元，最后的1年期，年租金人民币??4214618.55元，月租金人民币??351218.22元。4.4押金相当于2个月的租金即人民币??589779.18元（大写）：伍拾捌万玖仟柒佰柒拾玖元壹角捌分整（人民币）；押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金。4.5如乙方违反本合同的约定，甲方可按双方约定扣留全部或部分押金；如押金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔付。五、其他费用5.1租赁期内的下列费用中，……由乙方承担：（1）水费、（2）电费……九、违约责任与合同终止……9.2乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：9.2.1乙方未经甲方书面同意，转租、转借本房屋；或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过一个月房租。……9.2.4因以上原因双方解除本合同，甲方无须退还乙方所交纳的押金；如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。9.2.5乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的3‰作为滞纳金；逾期十五日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋，并追究乙方未付到期租金30%的违约金。……十三、补充说明……2、甲方在合同期内违约导致合同解除，除承担正常的违约责任外还需赔偿乙方装修损失，实际损失以双方认定的评估机构评估的结果为准。因乙方违约导致合同解除，甲方不承担乙方装修损失。合同落款处甲方处加盖有建龙公司的合同专用章，乙方处加盖有大扩贸易集团有限公司合同专用章。诉讼中，大扩公司表示，如租赁合同解除，其装修损失不再本案中一并解决。

合同签订后，大扩贸易集团有限公司更名为大扩公司的现名称。大扩公司按照合同约定向建龙公司交纳押金589779.18元，并交纳租金。2019年6月28日，大扩公司未按期交纳2019年7月3日至10月2日的租金。2019年12月6日，建龙公司向大扩公司送达催款函，催款函载明：经多次催收，贵司仍拖欠2019年7月应交房租884668.77元，2019年10月应预交租金937748.88元，共计1822417.65元。贵司拖欠房租的行为已构成严重违约，应当立即向我司支付租金。……同日，大扩公司签收该催款函，并向建龙公司出具承诺函，承诺于2019年12月31日前结清2019年到期应付房屋租赁费。截止2020年1月6日，建龙公司交纳了部分欠付租金共计1122417.65元，其中包括2019年7月3日至10月2日的租金884668.77元，2019年10月3日至2020年1月2日的部分租金237748.88元。2020年2月28日，大扩公司向建龙公司提出《关于延期支付房租的申请》，申请载明：“非常抱歉的通知贵司：突然袭来的疫情，导致我司春节前计划好的应收账款未能按期回款，以上两张支票不能按期兑付给贵司了。我司在此郑重承诺：2020年3月11日前向贵司支付房租100万元，3月底前付清剩余63.774888万元。后续房租一定按期交纳。在与贵司人员交流中得知贵司目前办公场所紧张，为表示我司的歉意及继续与贵司合作的诚意，我司愿无偿向贵司提供办公楼中的三层供贵司员工临时办公使用，办公家具齐全且马上可用（如贵司需要，提前与我司沟通，下月可增加一层）。使用期限为3-4个月，价值约47万元。”大扩公司于2020年3月将北京市丰台区南四环西路188号二区3号楼第4、6、8、10层腾退并交付建龙公司，双方均认可自2020年4月1日始，建龙公司不再向大扩公司收取第4、6、8、10层的租金；大扩公司于2020年11月将北京市丰台区南四环西路188号二区3号楼第5层腾退并交付建龙公司，双方均认可自2020年11月21日始，建龙公司不再向大扩公司收取第5层的租金或占有使用费。大扩公司于2020年3月9日、4月30日、6月1日分别交纳租金30万元、10万元、29万元。建龙公司主张，截至2020年6月2日，大扩公司尚欠建龙公司2019年10月3日至2020年1月2日租金1万元，2020年1月3日至2020年4月2日租金937748.88元，2020年4月3日至2020年6月2日租金375099.55元。大扩公司认可租金的交纳情况以及租金的欠付情况。双方均认可建龙公司不收取涉案房屋第4、6、8、10层从2020年4月1日至2020年4月2日的租金。

2020年5月15日，建龙公司向大扩公司发出《通知》，通知载明：“我司与贵司签订了《写字楼租赁合同》，租赁期为2016年10月3日至2026年10月2日。贵司于2019年下半年起不能按时支付房租，虽经我司十几次催缴，贵司做了数次书面及口头付款承诺，现贵司仍拖欠我公司180余万元房租。鉴于此，我司向贵司郑重通知如下：一、接到本通知两日内，请派财务人员与我司财务人员对账，确定准确的拖欠房租金额。二、限贵司于2020年5月29日17时之前缴清全部拖欠房租。三、如贵司未能在限定期限内付清房租，我司将整体收回总部基地二区3号楼的使用权。请提前通知到贵司所有员工，并主动将贵司所有物品搬离。四、我司将自本通知送达之日向人民法院提起诉讼，追讨贵司所拖欠房租。”大扩公司于2020年6月1日交纳租金29万元。2020年6月2日，建龙公司向大扩公司发出《解除租赁合同通知书》，通知载明：“贵我双方于2016年5月签订了《写字楼租赁合同》，贵公司在合同履行过程中持续违约，截至目前已拖欠房租共计1510398.21元，根据合同第9.2条的规定，我方正式通知贵公司解除合同，请贵公司在收到本通知后的三日内向我公司支付拖欠的房租1510398.21并按照合同9.2.5条的约定支付违约金。同时，请贵公司在收到本通知后的三日内腾退房屋。特此通知。”2020年6月3日，大扩公司签收上述《解除租赁合同通知书》的快递件。同日，大扩公司向建龙公司提出《房租减免申请书》，申请书主要载明：“由于受新冠肺炎疫情以及大环境的影响，租赁我公司机器设备的合作方自年初以来一直停工故未支付我方租赁费，导致我公司自今年上半年以来没有收入。目前，我公司在经营方面已陷入困难，高价房租更是暂时难以支付。综上，依据北京市《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》、《进一步支持中小微企业应对疫情影响保持平稳发展若干措施》以及合同法第117条等有关规定，我公司特此申请：对我方减免租金并延缓缴纳租金、互不承担违约责任，不再对我公司进行锁门，以帮助我公司渡过难关。恳请贵司考虑并接受我公司请求。请予答复为盼！”

大扩公司在一审中表示同意解除合同，同意按照合同约定的租金标准支付占有使用费，但称大扩公司不存在违约，并主张双方关于2019年7月3日至10月2日的租金缓交一项以及疫情期间大扩公司受疫情影响应减免租金一项，均已协商达成一致，但大扩公司无法向法庭提交证据。

另查，建龙公司要求大扩公司支付至腾退之日止水电费，其中2020年4月1日至2020年6月30日的水电费为16299.4元，并提交北京道丰总部基地物业管理有限公司缴款通知书，证明大扩公司尚欠水电费16299.4元。建龙公司认可按照租赁合同约定水电费应由大扩公司负担，但其现并未垫付上述水电费。大扩公司提交北京道丰总部基地物业管理有限公司出具的发票两张，证明其已支付2020年4-9月的水电费15501.3元。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。建龙公司与大扩公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，各方应按照合同履行。根据已查明的事实，大扩公司从2019年6月28日开始出现逾期交纳租金情况，虽经建龙公司多次催缴，大扩公司交纳了2020年1月2日之前的部分租金，后续租金均未交纳，且经建龙公司于2020年5月15日催告后在合理期限内仍未履行。根据租赁合同，大扩公司未按期缴纳合同约定的各项费用累计金额超过一个月房租的，建龙公司有权解除本合同。故合同约定的解除条件已经成就，建龙公司有权按照租赁合同约定解除合同，建龙公司解除合同的通知已于2020年6月3日送达大扩公司，故法院确认租赁合同于2020年6月3日解除，合同解除后，大扩公司应当将涉案房屋中尚未腾退的1、2、3、5、7、9层腾退并交付建龙公司，因双方认可第5层已于2020年11月20日腾退，且双方认可第5层自2020年11月21日始不再收取占有使用费，故大扩公司应支付涉案房屋第1、2、3、7、9层从2020年6月3日始至腾退之日止的房屋占有使用费，以及涉案房屋第5层从2020年6月3日始至2020年11月20日的房屋占有使用费。大扩公司在庭审中表示同意解除合同，同意按照合同约定的租金标准支付占有使用费，对此法院不持异议，占有使用费应按合同第4.3条约定的租金标准除以10，乘以大扩公司实际占用的层数进行确定。关于欠付的租金，建龙公司主张截至2020年6月2日，大扩公司欠付的租金为1322848.43元，但因大扩公司已于2020年4月1日前腾退涉案房屋第4、6、8、10层，故建龙公司主张的租金中应扣除涉案房屋第4、6、8、10层从2020年4月1日和2020年4月2日的租金，故扣除大扩公司已交纳的押金589779.18元后，欠付的租金为725002.59元。对此，大扩公司辩称，疫情期间应减免租金，但大扩公司并未举证证明系因疫情或者疫情防控措施导致大扩公司资金周转困难或者营业收入明显减少，进而导致未按期交纳租金，故大扩公司应承担举证不利的法律后果。故，大扩公司应当支付建龙公司欠付的租金725002.59元。关于违约金，大扩公司辩称，其不存在违约行为，双方曾就延期支付租金协商一致，但大扩公司未举证证明；其次，新冠肺炎疫情发生于2020年初，但大扩公司从2019年6月28日始即出现逾期交纳租金情况，且2020年1月6日大扩公司才交纳完毕2019年6月28日应交纳的2019年7月3日至2019年10月2日的租金，按照租赁合同约定，大扩公司逾期十五日仍未支付房租视为自动退租，建龙公司有权收回该房屋，并追究大扩公司未付到期租金30%的违约金；再次，如上文所述，大扩公司并未举证证明疫情期间其未按期交纳租金，系因疫情或者疫情防控措施导致大扩公司资金周转困难或者营业收入明显减少。综上，大扩公司逾期交纳租金构成违约，建龙公司要求大扩公司按照未付到期租金的30%支付违约金的诉讼请求法院予以支持，但建龙公司主张的违约金的基数即未付到期租金的数额有误，法院予以调整。关于水电费，建龙公司实际并未支付该水电费，该项费用并未实际发生，故对于建龙公司要求大扩公司支付至腾退之日止的水电费的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持，若之后建龙公司支付该项费用，建龙公司可与大扩公司再行协商或诉讼解决。关于装修装饰，经法院释明，大扩公司表示装修的费用不在本案中主张，对此法院不持异议，若之后大扩公司对装修损失有异议的，可与建龙公司再行协商或诉讼解决。

据此，一审法院于2020年11月判决：一、建龙钢铁控股有限公司与大扩集团有限公司于2016年5月签订的《写字楼租赁合同》于2020年6月3日解除；二、大扩集团有限公司于判决生效之日起七日内将位于北京市丰台区南四环西路188号二区3号楼1、2、3、7、9层房屋全部腾空，并交付建龙钢铁控股有限公司；三、大扩集团有限公司于判决生效之日起七日内给付建龙钢铁控股有限公司租金725002.59元；四、大扩集团有限公司于判决生效之日起七日内给付建龙钢铁控股有限公司占有北京市丰台区南四环西路188号二区3号楼第5层房屋从2020年6月3日至2020年11月20日的占有使用费175046.46元；五、大扩集团有限公司于判决生效之日起七日内给付建龙钢铁控股有限公司占有北京市丰台区南四环西路188号二区3号楼第1、2、3、7、9层房屋从2020年6月3日至实际腾退之日止的占有使用费（从2020年6月3日始至2022年10月2日按每月312582.96元为标准，按照大扩集团有限公司实际占用面积计算；从2022年10月3日始至2025年10月2日按每月331337.94元为标准，按照大扩集团有限公司实际占用面积计算；从2025年10月3日始至2026年10月2日按每月351218.22元为标准，按照大扩集团有限公司实际占用面积计算）；六、大扩集团有限公司于判决生效之日起七日内支付建龙钢铁控股有限公司违约金217500.78元；七、驳回建龙钢铁控股有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院经审查认定的事实与一审法院查明事实无异。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案中，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供相应的证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，大扩公司与建龙公司签订的《写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方在《写字楼租赁合同》中对租金的标准、支付期限以及逾期支付租金时出租人有权解除合同并要求支付违约金等事项均进行了明确约定，并无充分证据证明双方就延期交纳租金一事达成一致，故大扩公司自2019年6月28日出现未按期交纳租金并经多次催款仍未付清拖欠租金的情况之后，建龙公司有权依据合同约定要求解除合同、支付拖欠租金并支付相应违约金。大扩公司虽然以疫情因素为由进行抗辩，但大扩公司早在疫情发生之前半年的2019年6月时已经出现未按期交纳租金的违约行为，而考虑到双方系就一般用途为办公的写字楼签订的租赁合同，大扩公司亦未充分举证证明系受疫情或者疫情防控政策直接影响导致其无法支付租金，故一审法院对大扩公司的抗辩意见未予采信，并无不当。考虑到一审法院已经对建龙公司提出的有关违约金的请求中违约金的计算基数进行了调整，故对大扩公司的上诉请求不再予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13492元，由大扩集团有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　刘　洁

审 判 员　　耿燕军

审 判 员　　张玉贤

二〇二一年三月三日

法官助理　　方浩然

书 记 员　　王远征