北京国济中医医院与北京地涌鑫物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京国济中医医院，住所地北京市丰台区莲花池东路**。

法定代表人：庄清宝，院长。

委托诉讼代理人：卢晨，男，北京国济中医医院副院长。

委托诉讼代理人：刘建国，北京市华泰律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京地涌鑫物业管理有限责任公司，住，住所地北京市丰台区莲花桥东南角/div>

法定代表人：江永世，总经理。

委托诉讼代理人：孙冉，北京市中通策成律师事务所律师。

委托诉讼代理人：罗顺意，北京市中通策成律师事务所律师。

上诉人北京国济中医医院（下称国济医院）因与被上诉人北京地涌鑫物业管理有限责任公司（下称地涌鑫公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初39022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。

国济医院上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回地涌鑫公司的全部诉讼。事实与理由：一、一审法院应当将本案移送公安机关。因地涌鑫公司在提供物业服务过程中，利用直接管理水、电、暖的优势地位，实施犯罪行为，给我医院造成了巨大的经济损失。我医院将继续准备材料，坚决追究地涌鑫公司的犯罪行为。二、一审判决认定涉案合同实际履行与事实不符。双方既是物业服务合同关系，也是房屋租赁合同关系，地，地涌鑫公司作为物业服务提供方与房屋租赁合同中出租方的权利义务重合案物业服务合同未实际履行，地，地涌鑫公司不应重复收取物业费且，双方所签房屋租赁合同是以提供北京丰台区莲花池132号涌鑫大厦整体作为我医院的经营用房这一租赁标的而签订，地，地涌鑫公司的服务范围是整个大厦费也应涵盖整个大厦，但地涌鑫公司自始至终也未提供全部房屋给我医院使用，故我医院无需按合同交纳物业费。三、一审判决认定本案的分期履行合同未超过诉讼时效，明显违法。地。地涌鑫公司要求给付物业服务费尤其是2015年之前物业费的请求已经超过诉讼时效医院2015年11月6日的付费行为并不产生对2015年之前诉讼时效中断的效力。四、一审判决将2015年11月6日的10万元认定为2006年度物业管理费，尤其没有依据，明显是为达到否定超过诉讼时效、多算物业费年数的不法目的。五、物业费收费标准过高，明显违反《北京市物业费收费标准》的规定。六、地、地涌鑫公司提供的物业服务不充分提供清洁卫生、绿化养护、秩序维护等服务，不应收取全额费用。七、一审判决故意曲解“案涉楼梯宽度是否楼宇普遍性要求”的事实，事实是地涌鑫公司不遵守承诺，在病人全部疏解后拒不开展施工改造，反而实施违法犯罪行为，致使租赁标的无法符合医院使用标准，导致住院部自2019年6月21日起停业至今，不仅不应交付租金和物业费，地，地涌鑫公司还应承担因此给我医院造成的经济损失、违约金的计算标准过高，请法院予以调整。地。地涌鑫公司主张的违约金和利息属重复计算有法律及合同依据。九、一审判决对物业费的总金额计算明显违法。根据一审判决认定的事实，涉案合同期限是2006年至2020年2月20日，计14年，为140万。但自2019年6月，我医院已经无法正常经营，后期地涌鑫公司不允许医院人员正常出入，不应收费。一审判决仍对此按整年计算计取130万（已付10万元）并以此计息，明显与事实不符，特别是与疫情降低承租人费用的政策相违背。涉案合同2006年1月25日签订，从可实际履行的角度分析，应当是次年的1月20日前支付，故利息计算的金额依据也明显错误。地。地涌鑫公司起诉的是2007年1月20日至2019年1月20日期间的物业费007年1月20日至2019年1月20日是12年，而不是13年，按照物业费10万元每年计算，也应当是120万元，而不是一审法院判决认定的130万元。

地涌鑫公司辩称：同意一审判决，不同意国济医院的上诉请求和理由。我公司没有任何犯罪行为，国济医院诬告我公司的案件因为没有犯罪的事实发生，已于2019年12月7日由公安机关撤案，我公司是否存在相关违法行为不应由国济医院确认或认定。物业服务合同和租赁合同之间不存在重合，《物业服务合同》相关内容是对小区内的设备设施进行维修、养护、管理并收取物业费，《房屋租赁合同》需要我公司将租赁物向承租人进行交付并收取租金，二者区别显而易见，我公司向国济医院收取物业费是符合合同约定的。我公司的诉讼请求没有超过诉讼时效，物业服务合同是长期的，我公司一直向国济医院追缴，国济医院也加盖了公章，也表示同意履行，时效应重新计算。我公司不存在明显怠于履行追缴的义务，国济医院在2015年交纳10万元物业费是2006年度的。关于物业费收取标准，我公司没有找到国济医院主张的标准，我公司现在收取的标准符合法律规定，没有超出应有的标准，且收取标准极低。消防楼梯不合格是因为国济医院收了特殊病人，不是我公司的责任。违约金和利息也不存在重复计算。

地涌鑫公司向一审法院起诉请求：1.判令国济医院支付我公司2007年1月20日至2019年1月20日期间物业服务费130万元；2.判令国济医院支付我公司自2006年1月20日起至2019年8月28日期间违约金70万元；3.判令国济医院支付我公司利息损失，以130万元为基数，自2019年8月29日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。

一审法院认定事实：2005年9月16日，出租方地涌鑫公司（甲方）与承租方国济医院（乙方）签订《房屋租赁合同》两份，分别就北京市莲花池东路132号涌鑫大厦的二、三、四层全部房间及第八层北侧之801房、803房、805房、807房及南侧802房、806房、808房、810房、816房、818房及820房的房屋租赁事宜进行约定。租赁期限为2005年9月16日至2008年11月30日止（包含两个半月免租期），年租金分别为260万元、30万元。并就双方权利义务、违约责任等其他事项进行了约定。该二份合同后将租赁期限续签至2011年11月30日。

2006年1月26日，地，地涌鑫公司方）与国济医院（乙方）签订《房屋租赁合同》，就北京市莲花池东路132号涌鑫大厦的第五层之全部房间、第六层（不含618、620）以外的全部房间、第七层（不含701房、702房）以外的全部房间的房屋租赁事宜进行约定。租赁期限为2006年1月1日至2020年2月20日，年租金为160万元。并就双方权利义务、违约责任等其他事项进行了约定。

2006年1月25日，地，地涌鑫公司方）与国济医院（乙方）签订《物业服务合同》，主要约定：地：地涌鑫公司对其提供国济医院作为经营用房的北京市丰台区莲花池东路**涌鑫大厦进行物业服务管理务年限十四年，自2006年1月1日至2020年2月20日止。物业服务费用每年10万元，并于每年1月20日前支付；物业服务内容包括制定物业管理服务工作计划、组织实施管理大厦相关的工程图纸、竣工验收材料，配电室及竖井内线路、消防监控设备设施维修保养及24小时运行管理服务，电话线端口、大厦内给排水系统维护保养，供暖系统及楼内加压供水设备、中水系统的维修保养及运行管理服务，电梯大中维修、日常维护及24小时运行管理服务，与大厦业主进行沟通与联络，与西站地区管委、政府机构的工作配合，协助当地公安机关进行安全监控、巡视等保安工作；乙方不能按规定日期交纳物业服务费，甲方有权自逾期之日起，按乙方每日应缴纳物业费的千分之三，向乙方加收违约金等。

2015年11月6日，国济医院向地涌鑫公司转账10万元，2015年11月26日，地涌鑫，地涌鑫公司开具北京市地方税务局通用机打发票明“收款单位：北京地涌鑫物业管理有限责任公司，付款单位（个人）：北京国济中医医院，经营项目为物业管理费，金额100000元”

自2014年5月起至2019年3月间，国济医院多次致函地涌鑫公司，确认尚欠房租，并申请延期支付。2017年12月20日，地涌鑫，地涌鑫公司曾致函国济医院至2017年11月国济医院尚欠房租、供暖费以及应缴房屋滞纳金情况。国济医院在该函件上加盖财务章。

2018年4月17日，地涌鑫，地涌鑫公司致函国济医院明“……至今贵院应付物业服务费总额130万元，仅支付10万元，欠费120万元，请贵院务必于近期将此项欠费补缴……”，函件下方有“已收2018.4.26”字样手写签字并加盖“北京国济中医医院财务专用章”字样签章（大章）。此后，因国济医院仍未交纳物业服务费，故地涌鑫公司诉至法院。

在审理中，国济医院出具《关于北京国济中医医院存在重大火灾隐患的函》《关于我院加快进行疏解住院病人工作希望早日施工消除隐患的申请》《关于我院完成全部住院病人疏解工作希望早日施工消除重大安全隐患的申请》《就贵院关于“疏解住院病人工作完成希望早日施工消除隐患的申请”的回复》及照片，拟证明地涌鑫公司出租给国济医院的涌鑫大厦存在安全隐患，不符合医院使用标准，国济医院积极配合消防隐患整改疏散住院病人，但地涌鑫公司不予配合，致使国济医院被迫停业，影响其正常营业行为，地涌鑫，地涌鑫公司不应收取租金及物业费。地涌鑫公司表示认可上述文件真实性可其证明目的，对照片真实性、证明目的均不予认可。地涌鑫。地涌鑫公司认为加装消防梯既非物业服务合同约定义务法定义务，与本案物业服务合同纠纷无关，至于租金部分应另案主张。国济医院出具2019年10月12日至2019年11月28日期间与地涌鑫公司、恒兴物业管理集团、北京西站地区管理委员会往来函件，拟证明地涌鑫公司对其停水停电、停电梯、不许车辆使用停车场、强拆荣誉牌匾及发光字、张贴大字报等干扰其经营的行为，不应收取物业费。地涌鑫。地涌鑫公司不认可上述证据证明目的水系因维修，且仅停水三天，11.2恢复供水，停车场暂停使用系天然气改造，其他不认可真实性。

另查，地涌鑫，地涌鑫公司与国济医院另有多起房屋租赁合同纠纷案件由法院审理在审理中。

一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，虽然国济医院否认其持有《物业服务合同》并对合同中其印章及“庄清宝”字样签字提出质疑，但并未提供证据证明其主张亦未对相关印章及签字申请鉴定，对其上述抗辩理由，法院不予采信。地涌鑫。地涌鑫公司与国济医院签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示反法律法规强制性规定，合法有效。合同双方应当全面履行各自义务。关于物业服务费用，结合2015年11月6日转账单、2015年11月26日发票及2018年4月17日地涌鑫公司致国济医院函件及双方陈述，可以认定国济医院于2015年11月6日向地涌鑫公司履行2006年度物业管理费10万元，剩余费用尚未给付。故对于地涌鑫公司要求国济医院支付2007年-2019年度物业服务费130万元并支付违约金及利息的诉讼请求，法院均予支持。鉴于双方约定的违约金标准过高，且国济医院亦申请依法予以调整，故在计算违约金时对于双方约定的违约金标准确有调整必要，但鉴于地涌鑫公司在主张违约金时主动予以调整，且经法院审查并无不当，尚属合理，故对于地涌鑫公司主张的违约金金额，法院予以确认。由于地涌鑫公司对于违约金和利息的主张期间并未重合，符合合同约定和法律规定，故对于国济医院关于此项事实的抗辩意见，法院不予采信。关于国济医院认为地涌鑫公司主张的部分物业费已过诉讼时效的抗辩意见，物业服务本身具有长期性及持续性特点，地涌鑫，地涌鑫公司为国济医院提供物业服务期间亦未间断定双方存在持续性的物业服务合同关系，综合考虑双方物业服务合同存续期间以及双方催缴、交纳情况，无法认定地涌鑫公司存在怠于行使权利的情况，故对于国济医院上述辩称意见，法院不予采信。对于国济医院关于地涌鑫公司存在未对消防疏散通道进行整改、停水等行为的抗辩意见，由《重大火灾隐患的函》中“北京国济中医医院分别在第5层、第7层、第8层设置住院部……其中多为老年人、残疾人、重病人智障者等行动不便病人，医院疏散楼梯宽度不足……”内容可知，该疏散楼梯宽度系因医院多行动不便病人的特殊要求，而非对楼宇的普遍性要求，另消防通道改造对于地涌鑫公司并非合同约定之义务；停水及停车场使用问题，系属正常合理维修及养护，国济医院没有证据证明地涌鑫公司物业管理行为不当或超出合理限度。故对于国济医院上述辩称意见，法院不予采信。另当指出，双方所签《物业服务合同》本身独立于双方的《租赁合同》，且该合同约定的物业服务范围主要限于楼内设施等维护保养，国济医院与地涌鑫公司之间因租赁合同关系引发的纠纷，应另案解决。据此，一审法院于2020年12月31日判决：一、北京国济中医医院于判决生效之日起十日内给付北京地涌鑫物业管理有限责任公司2007年1月20日至2019年1月20日的物业服务费1300000元；二、北京国济中医医院于判决生效之日起十日内给付北京地涌鑫物业管理有限责任公司2006年1月21日至2019年8月28日期间违约金700000元；三、北京国济中医医院于判决生效之日起十日内给付北京地涌鑫物业管理有限责任公司相应利息（自2019年8月29日起计算至实际给付之日止，以所欠物业服务费1300000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）。

双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。

二审审理中，经询，1.关于地涌鑫公司诉讼请求问题。地涌鑫。地涌鑫公司称其起诉主张的2007年1月20日至2019年1月20日期间的物业费130万元诉讼请求应为至2019年年底的物业费。国济医院对此不予认可。2.关于地涌鑫公司主张刑事犯罪问题。国济医院称其正在完善证据中，尚未报案。3.关于2015年11月交纳10万元物业费具体指向年度问题。国济医院称交纳的是2015年度的物业费。地涌鑫。地涌鑫公司称交纳的是2006年度的物业费于2018年4月17日催缴函上国济医院的公章真伪问题。国济医院称其在一审审理中申请鉴定，但一审法院未予准许。二审审理中，经本院询问，国济医院表示该公章现在已经找不到了，该公章也没有在工商部门备案，故该公章的真伪鉴定无法进行。5.关于催缴物业费问题。地涌鑫。地涌鑫公司称一直就国济医院欠付物业费进行追缴讼中仅能提交2018年4月17日的催缴函，其余证据无法提交。6.关于加装消防梯问题，在双方签订的《物业服务合同》对此并无相关约定，且该双方争议事实发生在2019年1月20日之后。

本院认为：关于诉讼时效问题。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，地涌鑫，地涌鑫公司要求国济医院支付2007年1月20日至2019年1月20日期间的物业服务费院在一、二审审理中均明确提出诉讼时效的抗辩意见，经查，虽地涌鑫公司主张其一直对欠付物业费进行催缴，但现地涌鑫公司仅能提交2018年4月的催缴函，未能就其公司主张的持续催缴行为提交相应证据予以证明，故地涌鑫公司主张的2007年1月20日至2015年1月19日期间的物业费已经超过诉讼时效，本院对地涌鑫公司主张的该期间物业费的诉讼请求不予支持。一审法院对此认定有误，本院予以更正。

关于应支付物业费数额问题。首先，地涌鑫，地涌鑫公司作为原告诉讼请求明确记载为“2007年1月20日至2019年1月20日期间的物业费130万元”，虽其公司称其诉讼请求实际应为2007年1月20日至2019年年底的物业费，但在国济医院对此不予认可的情形下，地涌鑫，地涌鑫公司的该项主张以采信；其次，关于2015年11月交纳10万元物业费具体指向年度问题，双方陈述不一，地涌鑫，地涌鑫公司称该笔物业费系支付的2006年度物业费院称该笔物业费系支付的2015年度物业费，应当指出，地涌鑫，地涌鑫公司作为物业费的收费主体应就此承担相应的举证责任鑫公司未能履行相关举证义务，故本院对国济医院的陈述予以采信。故综上，对于地涌鑫公司要求国济医院支付2016年1月20日至2019年1月20日期间物业费的诉讼请求，合同依据充分，本院予以支持。二审审理中，虽国济医院称双方所签订的物业服务合同未实际履行，地涌鑫，地涌鑫公司存在重复收取物业费情形明《房屋租赁合同》与《物业服务合同》中并不存在重复收费问题，且国济医院亦已实际交纳过物业费，国济医院对此无法做出合理解释，故国济医院的该项上诉理由，缺乏合同依据，本院不予支持。虽国济医院上诉称物业费收费标准过高、地涌鑫、地涌鑫公司提供的物业服务不充分清洁卫生、绿化养护、秩序维护等服务，但国济医院并未就此主张提交相应证据予以证明，故对国济医院的该项上诉理由，本院亦不予支持。虽国济医院称地涌鑫公司不遵守承诺，不配合其医院安装加装消防梯，但经查，在双方签订的《物业服务合同》中并无此项约定，且该事实发生未发生在上述本案诉争欠付物业费期间内，故国济医院的该项上诉理由，缺乏合同依据，本院亦不予支持。

关于违约金、利息问题。本案中，国济医院未按合同约定按时交纳物业费，故地涌鑫公司有权依据合同约定要求国济医院支付相应违约金，地涌鑫，地涌鑫公司长期未能收取相应物业费张违约金及利息的诉讼请求，合同及法律依据充分，本院予以支持。国济医院不同意支付违约金及利息的上诉理由，没有法律依据，本院不予支持。

综上，国济医院的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八、六十、一百零七、一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：

一、变更北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初39022号民事判决第一项为：北京国济中医医院于本判决生效之日起十日内给付北京地涌鑫物业管理有限责任公司物业服务费30万元；

二、变更北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初39022号民事判决第二项为：北京国济中医医院于本判决生效之日起十日内给付北京地涌鑫物业管理有限责任公司违约金70万元；

三、变更北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初39022号民事判决第三项为：北京国济中医医院于本判决生效之日起十日内给付北京地涌鑫物业管理有限责任公司相应利息（自2019年8月29日起计算至实际给付之日止，以所欠物业服务费30万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；

四、驳回北京地涌鑫物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费22800元，由北京地涌鑫物业管理有限责任公司负担11400元（已交纳），由北京国济中医医院负担11400元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费22800元，由北京国济中医医院负担11400元（已交纳），由北京地涌鑫物业管理有限责任公司负担11400元（于本判决生效之日起7日内交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　刘苑薇

审 判 员　孟　龙

审 判 员　何江恒

二〇二一年三月十二日

法官助理　袁　芳

书 记 员　陈　雪