北京太阳圣火广场科技发展有限责任公司与北京东宏泰昌商贸有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：北京太阳圣火广场科技发展有限责任公司，住所地北京市房山区长阳镇长阳环岛西侧**楼**301。

法定代表人：李英，总经理。

委托诉讼代理人：陆家恩，北京市中经律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京东宏泰昌商贸有限公司，住所地北京市房山区长阳镇长阳环岛西侧**楼****。

法定代表人：朱亚玲，总经理。

委托诉讼代理人：张金海，北京市智远律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈冬梅，北京市智远律师事务所实习律师。

上诉人北京太阳圣火广场科技发展有限责任公司（以下简称：太阳圣火公司）因与被上诉人北京东宏泰昌商贸有限公司（以下简称：东宏泰昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初25175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

太阳圣火公司上诉请求：撤销一审判决第四项、第五项，依法改判驳回对方的原审全部诉讼请求，支持我方的原审反诉请求。事实和理由：一、东宏泰昌公司已明确知晓房屋存在瑕疵，其承诺自愿承担风险，且明确表示放弃追究我方责任权利。在双方签订的租赁意向书和租赁合同中，我方已经明确告知对方涉案房屋产权情况。在这种情况下，东宏泰昌公司仍然进行承租并自愿承担风险，且在租赁合同第13条第2款中明确了互不追究责任，损失自负的意思表示，故东宏泰昌公司的诉讼请求不应当支持；二、双方约定的免租期为2019年1月20日至2019年3月20日，2019年1月28日东宏泰昌公司向我方提交延长免租期申请，要求延迟至2019年4月5日，延长15日房租在第二年房租中减免；但由于租赁合同没有执行到第二年，因此延长15天免租期不应当计算在免租期内，因此一审认定事实错误。

东宏泰昌公司辩称同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实及理由。

东宏泰昌公司向一审法院起诉请求：1.确认双方于2019年1月4日签订的房屋及土地使用权租赁合同无效；2.判令太阳圣火公司退还东宏泰昌公司658820元租金；3.判令太阳圣火公司退还东宏泰昌公司5万元装修押金；4.判令太阳圣火公司自2019年2月1日起以658820元为基数，按照同期银行贷款利率计算赔偿东宏泰昌公司经济损失，直至退还租金之日止；5.判令太阳圣火公司赔偿东宏泰昌公司608118元经济损失；6.诉讼费由太阳圣火公司承担。

太阳圣火公司向一审法院提出反诉，请求：1、东宏泰昌公司承担房屋装修损失298077元；2、诉讼费由东宏泰昌公司承担。

一审法院经审理认定事实如下：2018年12月25日，太阳圣火公司（甲方，出租方）与东宏泰昌公司（乙方，承租方）签订了《太阳圣火广场商业租赁意向书》，双方约定：乙方自愿承租甲方出租的5号楼原职工食堂，面积为417平米，其中地上一层面积为417平方米，二层面积为0平方米。因本楼没有房屋产权证，需要出租方提供广场内其他地址供承租方注册使用。乙方经营类别为汽车轮胎、洗车、快修经营品牌为米其林。未经甲方书面同意乙方不得变更经营类别、品牌及转租。租赁期限为伍年。乙方所承租的商铺第一年每天每平方米的租金人民币4.5元，其中现金结算4元，0.5元消费代金券。年租金合计人民币608820元，大写：陆拾万零捌佰贰拾元整，消费代金券合计76100元，大写：柒万陆仟壹佰元整，以后的每年按照每天每平米5%递增。乙方应承担的其它费用包括：物业费0.2/元/天/平方米，电费1.5元/度，水费10元/吨；自行承担关于所租赁商铺的空调安装及取暖费用，消防改造及报批的费用。为示合作诚意，乙方与本租赁意向书签订之日向甲方支付意向保证金10万元，签订正式《租赁合同》时，意向保证金自动转为租赁保证金。不足的，乙方同时予以补足。甲方尽快将乙方审批资料报集团总部审批，审批通过。乙方须在本租赁意向书签订后于2018年12月31日之前，在太阳圣火公司签订商铺租赁合同及相关附件，并按照甲方要求提供相关合法证件资料，如在约定时间内未完成合同签订，则甲方不予退还订金或意向保证金。本租赁意向书作为甲方和乙方签订正式《租赁合同》的依据。

2019年1月4日，太阳圣火公司（甲方，出租方）与东宏泰昌公司（乙方，承租方）签订了房屋及土地使用权租赁合同，约定了以下内容：1、租赁物位置及面积，租赁物院内5号厅417㎡房屋的使用权出租给乙方。（详见附件3：租赁物位置平面图）。具体情况为：5号厅为临时建筑，无产权，占地面积为417㎡，建筑物结构为砖混墙体+岩棉保温板墙体和屋顶。2、租赁用途，乙方承租上述租赁物用途：主营米其林轮胎，配套经营汽车美容、快修、洗车；经营项目需取得政府相关部门审批，经营范围不得超出租赁用途范围和政府相关部门审批范围。甲方在不改变现有经营业态的情况下，整体园区类似乙方经营内容商户固定在3家内，甲方不再招租上述业态的商户。3、租赁期限、转租和优先权，租赁期限：自2019年1月1日起至2024年3月20日止，共5年零2个月。其中2019年1月1日至2019年1月20日为甲方房屋结构改造期，2019年1月20日-2019年3月20日为乙方装修免租期。乙方应于租赁期届满前3个月，书面告知甲方是否续租，如乙方有意继续承租的，经甲方同意后双方应重新签订租赁合同，在同等条件下乙方有优先承租权。租赁期内乙方不得以任何形式进行第三方分租和转租第三方。4、租金、支付方式及押金，首年年租金：租赁物日租金4.5元/㎡，每年按365天计算。其中现金结算4元/㎡/日，首年现金结算部分租金合计人民币608820元。消费代金券结算0.5元/㎡/天，首年消费代金券部分合计76100元。乙方每1年向甲方支付一次租金，于本期租金届满前1个月向甲方支付下一期租金，租金支付按照本条第6项表中所列日期及数额支付。递增方式：租金递增为每年在前一年租金总额基础上递增5%，以此类推递增。定金及押金：甲乙双方已签订意向合同，乙方已交10万意向保证金，签订本合同后其中5万元转为押金，剩余5万元转为租金，其余租金在合同规定时间内补齐。押金的退还为乙方租赁期满后，且乙方支付并结清租金、水、电、冷暖、物业费、通讯费、垃圾清运等相关费用、租赁物内的注册地址进行工商变更或者注销后的5个工作日后无息退还乙方。5、租赁物移交和装修免租期其他费用及装修押金，本合同签订且甲方收到乙方交付的定金后，将租赁物使用权移交乙方，交付状态为现行存在状态。（详见附件7：租赁物交付确认书）。租赁物交付时，甲乙双方应派代表到现场清点，并签署《租赁物交付确认书》。甲方同意自2019年1月20日至2019年3月20日止（共2个月）作为乙方装修免租期，该期间甲方免收乙方租金，但该期间乙方需承担所使用的水、电、卫生费用并承担安全及消防责任。甲方负责在2019年1月20日按照完成双方确认的“米其林结构平面图”进行房屋结构改造，费用由甲方负责。更换5号厅的屋顶及现有保温板，现有面积分为9个房间，西墙留窗户并用原有窗户安装，北墙为不留门窗；东墙预留出9个门洞和南墙留出1个门洞1个窗口，由乙方自行根据需要安装门窗。新改造后室内梁下净高4米。甲方负责提供将水电接驳点引入5号厅（用点量80KW），并单独安装水表和电表并单独计量计费，水表和电表后的水、电线路由乙方自行按需布线；5号厅东门前5米内不设置车位，5米外是公共通道和车位。南门外留出行人通道，其余场地乙方不得占用。装修押金：乙方应于进场装修前向甲方支付装修管理保证金，共计人民币10万元。待乙方装修完毕施工人员无违规、违章行为，甲方应于乙方工程验收合格后的一个月内无息退还乙方。合同签订后，太阳圣火公司于2019年1月28日将租赁物交付给东宏泰昌公司。东宏泰昌公司向太阳圣火公司交纳了租金658820元，装修保证金50000元。

2019年1月28日东宏泰昌公司向太阳圣火公司提交了免租期申请，内容为：尊敬的圣火集团领导您好，由于贵公司改造施工期间，未能准时按照合同日期给我方交房，延期15日，导致我方准备入场施工人员延期15日，现申请装修免租期延期15日。即2019年1月20日至2019年4月5日止。延期15日房租在第二年房租中减免。望贵公司领导批准。祝新年快乐。申请方处有东宏泰昌公司盖章，审批方处有太阳圣火公司盖章。

2019年8月17日，东宏泰昌公司向太阳圣火公司送达撤场通知，内容为：由于太阳圣火公司出租给我方东宏泰昌公司的院内5号厅的房屋已经被政府定性为违法建筑，需要拆除，今天将房屋交还于你。当日东宏泰昌公司将租赁物交还太阳圣火公司。

本案审理过程中，经东宏泰昌公司申请，法院依法委托北京市京价价格评估有限公司对租赁物房屋的装修价值进行了评估。北京市京价价格评估有限公司出具了京价（民）字【2020】0006号价格评估报告。评估结论为：价格评估标的在价格评估基准日的评估价格为：评估原值608118元；评估现值571631元。本次评估基准日为2020年4月28日。东宏泰昌公司支付了评估费元20500元。

经太阳圣火公司申请，法院依法委托北京市京价价格评估有限公司对租赁物房屋的装修价值进行了评估。北京市京价价格评估有限公司出具了京价（民）字【2020】0007号价格评估报告。评估结论为：价格评估标的在价格评估基准日的评估价格为：298077元。本次评估基准日为2020年4月28日。太阳圣火公司支付了评估费10500元。

2019年3月4日，北京市房山区城市管理综合行政执法监察局向多维联合集团有限公司送达了京房城管告字（2019）年第0002118号告知书。2019年7月29日北京市房山区城市管理综合行政执法监察局向多维联合集团有限公司出具了限期拆除决定书。

本案审理过程中，太阳圣火公司表示，2019年3月4日被调查，大概过了一周的时间，多维联合集团有限公司将情况告知己方，城管去过现场很多次，东宏泰昌公司也在现场，口头通知过东宏泰昌公司工作人员。东宏泰昌公司表示，在接受城管调查时，太阳圣火公司并未及时告知己方。2019年5月初太阳圣火公司才告知涉案地面将会拆除，东宏泰昌公司装修的时间是从2019年3月初至2019年5月中旬结束。2019年6月，太阳圣火公司才明确告知租赁物涉及非法建筑，将被拆除。

本案审理过程中，太阳圣火公司同意退还东宏泰昌公司装修押金50000元。

一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

本案中，涉案房屋被认定为违法建筑，未取得建设工程规划许可证，太阳圣火公司与东宏泰昌公司签订的房屋及土地使用权租赁合同应属无效。故对于东宏泰昌公司要求确认合同无效的诉讼请求，法院予以支持。作为出租方的太阳圣火公司将没有规划许可的房屋对外出租，应对合同无效的后果承担主要责任。作为承租方的东宏泰昌公司明知涉案房屋没有规划许可依然签订合同，应当承担合同无效的次要责任。

对于东宏泰昌公司要求太阳圣火公司退还租金的诉讼请求，法院根据申请确定东宏泰昌公司的免租期应为2019年1月20日至2019年4月5日。故东宏泰昌公司实际占有使用租赁房屋需要支付房屋占有使用费的期间应为2019年4月6日至2019年8月17日。对于东宏泰昌公司要求退还2019年8月17日之前租金的诉讼请求，法院不予支持。对于房屋占有使用费的支付标准，法院按照双方约定的租金标准计算。对于东宏泰昌公司要求太阳圣火公司退还装修押金的诉讼请求，太阳圣火公司表示同意，法院不持异议。对于东宏泰昌公司要求太阳圣火公司给付租金利息损失的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。对于东宏泰昌公司要求赔偿的装修损失，确系因履行涉案房屋租赁合同所支出的合理费用，故对于该诉讼请求法院予以支持。具体数额由法院根据双方的过错程度，合同无效造成的损害后果结合评估报告的数额予以酌定。

对于太阳圣火公司要求赔偿装修损失的反诉请求，确系因履行涉案房屋租赁合同所支出的合理费用，故对于该诉讼请求法院予以支持。具体数额由法院根据双方的过错程度，合同无效造成的损害后果根据评估报告的数额予以酌定。

据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、北京东宏泰昌商贸有限公司与北京太阳圣火广场科技发展有限公司于2019年1月4日签订的房屋及土地使用权租赁合同无效；二、北京太阳圣火广场科技发展有限公司于判决生效后7日内退还北京东宏泰昌商贸有限公司租金407369元；三、北京太阳圣火广场科技发展有限公司于判决生效后7日内退还北京东宏泰昌商贸有限公司装修押金50000元；四、北京太阳圣火广场科技发展有限公司于判决生效后7日内赔偿北京东宏泰昌商贸有限公司装修损失400141.7元；五、北京东宏泰昌商贸有限公司于判决生效后7日内赔偿北京太阳圣火广场科技发展有限公司装修损失89423.1元；六、驳回北京东宏泰昌商贸有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京太阳圣火广场科技发展有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，涉案房屋被认定为违法建筑，未取得建设工程规划许可证，太阳圣火公司与东宏泰昌公司签订的房屋及土地使用权租赁合同应属无效。作为出租方的太阳圣火公司将没有规划许可的房屋对外出租，应对合同无效的后果承担主要责任。作为承租方的东宏泰昌公司明知涉案房屋没有规划许可依然签订合同，应当承担合同无效的次要责任。东宏泰昌公司与太阳圣火公司各自所主张的装修损失，均属于因履行涉案房屋租赁合同所支出的合理费用，一审法院根据双方的过错程度、合同无效造成的损害后果以及评估报告结论，酌情确定的双方各自负担的装修损失数额，并无不当。

太阳圣火公司上诉主张，合同约定“租赁期内，如遇到政府或政策原因而产生的政府回收、拆迁、征用、限制（阻止）使用等使得双方无法继续履行合同的情形时，双方互不追究责任，各自损失自负”，故双方应对装修损失各自负担。因本案中，涉案房屋系被政府部门定性为违法建筑而需要拆除，并非属于上述合同约定的情形，故对于太阳圣火公司上诉所主张，应适用上述条款，双方各自负担损失的意见，本院不予采纳。

综上所述，太阳圣火公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8644元，由北京太阳圣火广场科技发展有限责任公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　赵胤晨

审 判 员　梁立君

审 判 员　曹　雪

二〇二一年三月十六日

法官助理　徐维眷

书 记 员　赵　越