北京北空空调器有限公司与北京金梦园物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京北空空调器有限公司，住所地北京市海淀区清河永泰庄。

法定代表人：王思涵，董事长。

委托诉讼代理人：程东，北京市高朋律师事务所律师。

委托诉讼代理人：徐鑫，北京市高朋律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：北京金梦园物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区玉桃园****楼**1-102-02。

法定代表人：刘蕴华，董事长。

委托诉讼代理人：何金珠，女，北京金梦园物业管理有限责任公司员工。

委托诉讼代理人：张亚飞，北京市中永律师事务所律师。

上诉人北京北空空调器有限公司因与被上诉人北京金梦园物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初20651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

北京北空空调器有限公司（下称空调器公司）上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判我公司无需给付北京金梦园物业管理有限责任公司（下称金梦园物业公司）2015年6月20日至2019年5月31日期间的物业费101702.78元；2.本案的一、二审诉讼费用由金梦园物业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实有误，本案并不存在金梦园物业公司为我公司提供物业服务的事实。一审认定的依据是《物业管理委托合同》，该合同系金梦园物业公司与其关联公司之前签订的合同，仅对合同双方主体具有约束力，其内容在没有业主授权的情况下对小区业主并不具有约束力。一审法院按照合同内容及其中收费标准认定我公司需按照该合同内容向金梦园物业公司支付物业费显然属于认定事实有误，适用法律不当。二、双方当事人之间并未实际形成物业管理委托关系，金梦园物业公司要求我公司支付物业费缺少请求权基础，双方因合作建设西城区玉桃园一区12号楼项目共同签订《关于玉桃园一区甲12号楼分配方案》，该分配方案就双方合作建设的项目面积、产权分配等事项作出相应约定，但我公司认为该约定仅表明我公司有意向委托金梦园物业公司管理该部分物业。金梦园物业公司提交的用以证明双方之间存在物业委托关系的所谓《物业管理委托合同》中我公司的公章系伪造，故双方之间并不存在委托关系。金梦园物业公司主张的物业费计算标准明显过高，显然不合理。三、本案中，金梦园物业公司提交的主要证据中空调器公司的公章鉴定系伪造，我公司向一审法院提交申请要求将本案相关材料移送公安机关立案并中止审理，一审法院并未依法移送并予以回应，程序不当。关于本案我公司公章被伪造的情况已经向北京市公安局西城分局新街口派出所，且已经被受理。

金梦园物业公司辩称，同意一审判决，不同意空调器公司的上诉请求。一、一审判决认定事实清楚，我公司作为依法设立物业服务管理单位，承担包括北京市西城区玉桃园一区甲12楼及其院落在内的整个物业管理区域内的物业服务管理工作。二、空调器公司应当向我公司支付物业费，且收费标准没有违反当时现行法律、行政法规及地方性法规、规章的规定。三、空调器上诉状中所声称的公章伪造、一审程序明显不当，没有任何事实依据，一审法院在判决中已经明确表述对《物业管理委托合同》不予采纳，依据其他证据已经完全能够证明双方的物业服务关系以及金梦园物业公司提供物业管理服务的事实。

金梦园物业公司向一审法院起诉请求：1．判令空调器公司向金梦园物业公司支付1998年5月至2019年5月所拖欠物业费601197．60元，滞纳金446586.79元（暂计算至2019年7月1日），且继续支付滞纳金至实际向金梦园物业公司清偿前项诉请物业费之日止；2．判令空调器公司向金梦园物业公司支付所欠物业启动资金35662.70元，逾期付款利息损失36342．57元（暂计算至2019年7月1日），且继续支付逾期付款利息至实际向金梦园物业公司清偿前项诉请物业启动资金之日止；3．判令空调器公司承担本案诉讼费用。利息损失按照是中国人民银行的同期贷款利率计算，滞纳金的依据是双方签订的公共契约的约定，每日滞纳金为应缴款项的万分之二。

一审法院认定事实：空调器公司系北京市西城区玉桃园一区甲12号楼-101、101、201、202、301、302号房屋（下称案涉房屋）的产权人，上述房屋建筑面积共计681.63平方米。金梦园物业公司依据北京金梦园房地产咨询有限责任公司（下称金梦园咨询公司）与北京空调器厂（空调器公司改之前名称）签订的《关于玉桃园一区甲12号楼分配方案》（下称《分配方案》）及金梦园物业公司与北京金梦园房地产开发有限公司（下称金梦园开发公司）签订的《物业管理委托合同》于1998年进驻案涉房屋所在小区，为该小区提供物业服务至今，该小区院内仅有玉桃园一区甲12号楼一栋楼宇，含地下室一层，地面建，地面建筑**公司未曾向金梦园物业公司交纳过物业服务费及物业管理启动资金。

另查，《分配方案》于1998年签订，对北京空调器厂与金梦园咨询公司就合作建设玉桃园一区甲12号楼建筑面积产权分配进行约定，其中第二条第4款约定，北京空调器厂的产权总建筑面积743.29平方米，金梦园咨询公司得产权总建筑面积988.32平方米。其中第二条第7款约定，本楼物业管理由金梦园咨询公司方物业公司负责，物业管理启动资金及管理费按双方所得面积承担。

签订《分配方案后》，金梦园开发公司委托金梦园物业公司对玉桃园一区甲12号楼实行物业管理，双方签订《物业管理委托合同》，约定物业类型为综合服务楼，金梦园物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。该合同还约定了物业管理服务费收费标准，按照“北京市物业管理服务收费标准”核算后物业管理费为3.5元／㎡／月。同时约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交管理费的万分之二交纳滞纳金。

另查，1998年12月19日，北京空调器厂与金梦园咨询公司及金梦园开发公司签订《协议》，约定金梦园咨询公司在与北京空调器厂《分配方案》中所享有的一切权利和责任由金梦园开发公司承接。2002年3月22日，金梦园开发公司名称变更为北京市金梦圆房地产开发有限公司（下称金梦圆开发公司）。2005年8月31日，金梦圆开发公司将其与空调器公司的债权债务转让给北京世纪星城房地产开发有限公司。

审理中，双方就事实物业服务内容、服务费标准及诉讼时效争议较大。

关于事实物业服务内容方面，金梦园物业公司提交安保费、卫生费、代收代缴水电煤气费的票据、公共水费电费交费单据、相关设备设施购置及维修发票、新冠疫情期间小区封闭管理登记册等证据，证明其向案涉房屋提供了事实上的物业服务；空调器公司对上述证据的真实性认可，但表示上述支出不包括案涉房屋，双方物业自行管理。空调器公司向法院提交2019年部分月份公共电费交费单据、2018年案涉小区内停车费收据、2019年改造污水井及清理杂物的收据、2020年更换污水泵收据及发票等，证明案涉房屋的物业管理由其自行负责。金梦园物业公司表示，停车收费系空调器公司强行收费，污水泵支出并非针对案涉小区，是旁边小区的。

关于服务费标准，空调器公司不认可金梦园物业公司主张的3.5元／㎡／月的收费标准，认为标准过高。

关于时效问题，金梦园物业公司向法院提交《关于玉桃园一区甲12号楼的结算意见》（下称《结算意见》），该《结算意见》于2004年9月25日由金梦圆开发公司签发，于2004年9月27日由空调器公司职工王永生签收，相关内容如下：依据《分配方案》及北京市人民政府令1995年第21号《北京市居住小区物业管理办法》，空调器公司应交纳物业启动资金为35662.7元；物业管理费依据《物业管理委托合同》每月每平方米3.5元，空调器公司所得使用面积为681.64平方米，时间自1998年5月至今为77个月，应交物业费总计183701.98元。2017年6月20日，金梦园物业公司向空调器公司工商注册地址邮寄《催缴物业费的通知》，催缴物业启动资金35662.7元、尚欠物业费659190元（收费标准3.5元／㎡／月）及滞纳金228574.13元。空调器公司于2017年6月21日签收。

另，审理中，空调器公司对金梦园物业公司提交的主体为空调器公司与金梦园物业公司的《物业管理委托合同》《玉桃园甲12号楼公共契约》中空调器公司印章的真伪及盖印时间进行司法鉴定，并申请对《物业管理委托合同》中落款处两个签订日期是否为同一人书写进行司法鉴定。北京天平司法鉴定中心于2019年12月23日出具鉴定意见为印鉴与提供的样本上公章印文不是同一枚公章盖印，签订日期不是同一人书写。空调器公司支出鉴定费11400元。

一审法院认为，金梦园物业公司与金梦园开发公司签订的《物业管理委托合同》系双方主体的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应依约履行各自的合同义务。该合同对案涉小区内所有业主具有约束力。金梦园物业公司提交的证据亦能够证明金梦园物业公司已依照合同约定为案涉房屋所在小区提供了事实上的物业服务，空调器公司系案涉房屋的产权人，亦应履行交纳物业费的义务。案涉房屋所属性质为综合服务楼，上述《物业管理委托合同》约定收费标准为3.5元／㎡／月，亦未违反当时现行法律、行政法律规及地方性法规、规章的规定，具有合理性。空调器公司反驳称收费标准过高，缺乏法律依据，法院不予支持。但现有证据显示，金梦园物业公司长期怠于向空调器公司行使追索物业费及物业启动资金的权利，对于已超出诉讼时效的诉讼请求，法院不予支持。金梦园物业公司提起诉讼前仅于2004年9月及2017年6月向空调器公司追索过物业费及物业启动资金，可见金梦园物业公司向空调器公司主张物业启动资金及利息损失的诉讼请求早已超过诉讼时效，且该部分诉讼请求亦缺乏相关物业启动资金的支出依据，故法院不予支持。就物业费部分，空调器厂最后签收催缴通知的日期为2017年6月21日，故法院支持2015年6月20日至2019年5月31日期间的物业费，经核算金额为113003.09元。2015年6月20日之前的物业费已超过诉讼时效，法院不予支持。空调器公司反驳称其自行管理案涉房屋的物业，其提交的证据能够证明其在停车管理、卫生、公共电费交纳等方面提供了部分服务，故对其应交纳的物业费总金额法院予以酌减。鉴于空调器厂并非恶意欠费，故对金梦园物业公司主张滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。

关于鉴定费，因鉴定结论显示金梦园物业公司提交的证据上的印鉴与样本上公章印文不是同一枚公章盖印，签订日期不是同一人书写，该证据无法采纳，故金梦园物业公司应承担空调器公司对鉴定费的支出。据此，一审法院于2020年10月判决如下：一、自判决生效之日起七日内，北京北空空调器有限公司给付北京金梦园物业管理有限责任公司2015年6月20日至2019年5月31日期间的物业费合计101702.78元；二、驳回北京金梦园物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果北京北空空调器有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。

本院认为，北京空调器厂与金梦园咨询公司签订的《分配方案》、北京空调器厂与金梦园咨询公司及金梦园开发公司签订的《协议》以及金梦园开发公司与金梦园物业公司签订的《物业管理委托合同》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应按照约定履行各自的义务。金梦园开发公司作为案涉小区的建设单位与金梦园物业公司签订的《物业管理委托合同》对案涉小区的全部业主均具有约束力。根据金梦园物业公司提交的证据以及一审法院现场勘验的结果，金梦园物业公司已经按照合同约定为案涉房屋所在小区提供了事实上的物业服务，空调器公司作为案涉房屋的产权人亦享受了金梦园物业公司所提供的服务，故其应当按照该合同的约定履行交纳物业费的义务。案涉房屋的性质为综合服务楼，根据前述《物业管理委托合同》的约定案涉房屋的收费标准3.5元／㎡／月，该收费标准并未违反当时的现行法律、行政法规及地方性法规、规章的规定，亦不高于当时的市场价格，应属合理。空调器公司上诉主张收费标准过高，缺乏充分依据，本院不予支持。空调器公司上诉称一审程序违法，金梦园公司提交与空调器公司签订的《物业管理委托合同》上的公章经鉴定为伪造，双方之间并不存在物业管理委托关系，故应当将该案移送公安机关立案调查。但一审法院并未将该份合同作为证据采纳予以认定，故一审法院并不存在程序违法之处，对于空调器公司的该项上诉主张，本院不予采信。

综上所述，空调器公司的上诉请求缺乏充分依据，本院不予支持；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2334元，由北京北空空调器有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　李蔚林

审 判 员　王艳芳

审 判 员　王　元

二〇二一年三月五日

法官助理　朱鑫壤

书 记 员　弓梓瑄