北京百煦商贸有限公司与北京东方广场有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：北京百煦商贸有限公司，住所地北京市西城区万博苑**楼****。

法定代表人：王斌，总经理。

委托诉讼代理人：乐骏，北京市建祥宇律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京东方广场有限公司，住，住所地北京市东城区东长安街**/div>

法定代表人：甘庆林，董事长。

委托诉讼代理人：谭伟龙，男，北京东方广场有限公司法务总监。

委托诉讼代理人：卢静，北京厚大合川（天津）律师事务所律师。

上诉人北京百煦商贸有限公司（以下简称：百煦公司）因与被上诉人北京东方广场有限公司（以下简称：东方广场公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初11680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月12日公开开庭审理了本案。上诉人百煦公司之委托诉讼代理人乐骏、被上诉人东方广场公司之委托诉讼代理人谭伟龙、卢静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

百煦公司上诉请求：撤销一审判决第三项和第四项，在查明事实的基础上依法改判减少一审判决认定的金额。事实和理由：一、一审判决虽然考虑到疫情因素减半支付，但支持东方广场公司2020年3月1日至5月18日期间的租金是没有事实依据的。在疫情最严重的2月份，我方按照全额缴纳租金；我方在2020年4月1日撤店，且告知了东方广场公司，东方广场公司的相关管理人员每日都在现场，其拖延一个半月多的时间才提出终止合同，属于东方广场公司的不作为，在拖延期间不能作为本案计算租金的依据；关于相关管理费、推广费、电费等费用，有相应的费用我方可以承担，但实际我方在4月1日已经搬走了，因此之后的费用不应由我方承担；二、一审判决要求我方支付空置期损失是错误的。如果东方广场公司能够接受我方减免租金的合理要求，我方会克服困难继续经营，东方广场仍然可以保持一定的租金收入，因此造成场地空置的责任不在于我方；且要求我方承担空置期损失是基于对我方违约的认定，但在疫情爆发的情况下，只顾及东方广场公司的利益，让我方单方承担经济损失是显失公平的。

东方广场公司辩称同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实及理由。

百煦公司向一审法院起诉请求：1.请求依法确认双方于2018年12月14日签订的《EE03号店铺租赁合同》于2020年4月1日解除；2.请求判令东方广场公司返还租赁保证金238949元（已扣除16960元场地拆除费用）；3.请求依法判令东方广场公司返还电话费及电话占线押金7500元；4.诉讼费由东方广场公司承担。

东方广场公司向一审法院提起反诉，请求：1、请求确认双方于2018年12月14日签订的《EE03号店铺租赁合同》于2020年5月18日解除；2、百煦公司向东方广场公司支付欠费共计213061.95元；3、请求判令百煦公司向东方广场公司支付拆除费16960元；4、请求判令百煦公司向东方广场公司支付预期滞留金共计116435.69元；5、请求判令百煦公司向东方广场公司至付2020年5月19日至8月31日房屋空置期损失291481.54元；6、百煦公司承担全部诉讼费用。

一审法院经审理认定事实如下：2018年12月14日，百煦公司（承租人）与东方广场公司（出租人）签订《EE03号店铺租赁合同》。合同主要约定，鉴于承租人与出租人于2016年11月23日就EE03号店铺（以下简称承租场所）签署了租赁合同（以下简称原租赁合同），租期自2017年5月1日至2019年4月30日。承租人与出租人于2017年3月6日签署了《补充协议》，如无特别说明，原租赁合同和补充协议以下统称原合同。按照本租赁合同的条款及条件，出租人同意出租及承租人同意租赁位于北京市东城区东长安街1号的东方广场东方新天地商场内于附表第2部分所列之建筑物内的承租场所。在整个租期内承租人须准时支付列于附表第4部分的租金及第5部分的管理费、推广费及本租赁合同所列的其他费用。在附表第3部分约定租期2年，起始日2019年5月1日，届满日2021年4月30日。第4部分约定，基本租金自2019年5月1日至2020年4月30日，每历月人民币74000元。扣率租金，除基本租金外，若在2019年5月1日至2020年4月30日期间，承租人任何一个月的月营业额高于人民币370000元，则承租人还须按本租赁合同约定就该月月营业额超出人民币370000元的部分按20%向出租人缴纳扣率租金。第5部分管理费每历月人民币2300元，推广费每历月人民币360元，收银系统接口使用费每历月人民币200元，收银系统使用费（含维修费）每历月人民币620元。第6部分保证金254589元。电费押金1320元等。双方在签订合同附录一标准条款第2.15（承租场所的交还）中约定，在本租赁合同终止时，承租人应准时如期返还承租场所，不得以任何借口拖延。承租人须根据本条款所载之规定，向出租人按承租场所交付使用时的原貌予以恢复并交还出租人。若在租期届满或提早终止时仍有物品、固定附着物或装置遗留或弃置在承租场所，如出租人不愿意对此加以利用，而承租人又没有或不能够在出租人规定的日期内自行拆除上述设施，在承租人同意向出租人支付每平方米人民币800元的拆除费用。若承租人未能在租期届满或提早终止当天将承租场所按本条款之约定交还出租人，每逾期一天，承租人须向出租人缴纳滞留金（相当于2倍的日租金及管理费）。第7条违约中约定，在完全无损本文第8.1条的前提下，若（1）租金、管理费、推广费或其它按本租赁合同应由承租人支付之款额（包括但不限于滞纳金等，但不包括预付款及保证金）在到期应付后十四天仍未支付，或（2）承租人对本文所载之任何条款、条件、协议或规定有任何违反、不遵守或不履行；或（3）承租人在其它情况下变成无力偿债或视为无力偿债（包括但不限于承租人与出租人的其它合同关系或其他租赁合同或协议项下发生应付款项或应履行义务，在应缴付日或应履行义务日到期后十四天仍未全额支付或妥为履行义务之情况）（各情况以下称为违约），出租人或其委托的物业管理公司可按本租赁合同规定截断承租场所的所有电力、空调、水、电话、互联网及/或其它设施的服务及/或供应。若该违约未有在出租人向承租人送达书面通知后的七天内纠正，则出租人可执行所有下列权利（补救权利）：1.进入或再次进入承租场所或其任何部分以收回整个承租场所；2.终止本租赁合同，但这并不在任何程度上损害出租人享有的就任何尚未解决有关承租人的违反或不遵守或不履行任何协议、规定及条件之诉讼权利；3.保证金及承租人所缴付的其他押金不予退还，而在任何程度上均无损出租人根据第8条作出扣减及为额外赔偿提出索赔的权利；及；4.如违约属欠款性质或承租人虚报营业额或拒绝出租人提出对承租人进行审计时，直接接管承租人的收银机及营业活动收款权，而承租人有义务协助出租人出具相关的有效收款或营业发票，及5.终止承租人与出租人在本租赁合同以外的其它合同关系或/及承租人与出租人签订的其它租赁合同或协议。承租人与出租人同意，此条为承租人与出租人的其它合同关系和所签订的其它租赁合同或协议的修改及补充，并作为这些合同关系和租赁合同或协议的一部分。为免产生疑问，若承租人在此租赁合同履行过程中有违约的情况，则即使承租人妥为履行与出租人的其它合同关系或其它租赁合同或协议项下的义务，因承租人违反及不遵守此租赁合同，出租人也可以行使此条款中所述的终止权利，以终止承租人与出租人的其它合同关系或其它租赁合同或协议，及6.作出一切出租人认为必要或应当的合法事情及/或合法行动以纠正违约。合同附录一标准条款第8.1条约定，承租人须在签署本租赁合同时向出租人缴纳本租赁合同所规定数额的保证金及其他押金（保证金及押金）。保证金及押金用作保证及担保承租人遵守及履行承租人因本租赁合同或其他原因而向出租人承担的义务。若承租人没有按时向出租人支付任何应付款，出租人有权从保证金及押金中扣除该应付款等。合同签订后，百煦公司按照约定向东方广场公司交纳保证金及押金255909元，电话费及电话线押金7500元。租金交至2020年2月。

新冠肺炎疫情发生之后，东方广场公司于2020年2月15日向百煦公司送达缴款单，要求百煦公司在2020年3月1日交纳包括租金在内的各项费用共计81349.74元。后百煦公司于2020年2月19日向东方广场公司发函要求免租申请，要求免除3月份房租。2020年3月13日，东方广场公司向百煦公司送达欠款账目明细，金额为81349.74元。后百煦公司又于2020年3月16日发函，要求免除3-5月一半房租或申请提前一年解除租赁合同。东方广场公司于2020年3月16日答复百煦公司同意免除2月份50%的租金，因2月份租金已交纳，可在三月份进行抵扣。2020年3月17日，百煦公司致函东方广场公司，希望东方广场公司对3-5月的租金减半收取。2020年3月30日，百煦公司发出申请，提出于2020年3月31日终止与东方广场公司的合作。2020年4月10日，东方广场公司向百煦公司发送《重要通知》，其主要内容为：根据双方签署的EE03号店铺之租赁合同，承租期至2021年4月30日。贵司于2020年3月31日起拖欠上述承租场所之租金、电费、设备大修及综合服务费、管理费、推广费、电话占线费、收银系统使用维护等费用。我司已多次发出催款通知，但贵司仍未有履行租赁合同责任支付欠款。贵司已严重违反了租赁合同的约定。除非贵司在2020年4月15日或之前缴清所有欠款，否则我司将会根据租赁合同的约定行使租赁合同赋予的各项权利。庭审中，东方称未收到百煦公司于2020年3月30日发出的申请。另，双方曾协商百煦公司退租事宜，并未达成一致意见。

一审法院认为，根据所查明的事实，双方签订的《东方新天地商场地铁层EE03号店铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，合同双方均应遵守。新冠肺炎疫情发生之后，双方曾协商减免租金事宜，东方广场公司仅同意免除百煦公司2020年2月份一半的租金，针对百煦公司提出其他月份减免租金的问题没有明确答复。后百煦公司提出双方租赁合同于2020年3月31日终止。其后，双方商谈租赁合同解除事宜，但未达成一致意见。虽新冠肺炎疫情给百煦公司的经营带来一定影响，但尚未达到必须采取终止合同履行来止损的程度。双方可通过协商减免租金、延长租赁期限等方式解决纠纷，但百煦公司擅自通知东方广场公司终止双方签订的租赁合同，并搬离租赁场所，存在违约行为。故百煦公司要求确认2020年4月1日双方租赁合同解除，法院不予支持。因双方协商未果，东方广场公司提出2020年5月18日终止双方签订的租赁合同，因百煦公司在庭审中明确表示不再履行租赁合同，故法院确认双方所签的租赁合同于此日解除。租赁合同解除后，东方广场公司应按照租赁合同约定返还百煦公司保证金255909元及电话费与电话占线押金7500元。现百煦公司主张返还保证金238949元（扣除拆除费16960元）及电话费与电话占线押金7500元的诉讼请求，法院予以支持。百煦公司违约提出终止双方的租赁合同，应承担相应责任。故东方广场公司反诉要求百煦公司支付2020年3月1日至2020年5月18日租金，于法有据，法院予以支持。具体租金数额，法院考虑新冠肺炎疫情及相关防控措施给百煦公司的经营带来影响的程度酌情考虑由百煦公司减半支付。东方广场公司依据合同约定，要求百煦公司支付2020年3月1日至2020年5月18日期间的管理费、推广费、电费、电话占线费、收银系统使用维护费、设备大修及综合服务费，于法有据，具体数额法院将酌情判处。东方广场公司要求百煦公司支付拆除费16960元，百煦公司予以认可，法院不持异议，因百煦公司已在其主张返还保证金的数额中扣除了拆除费，故东方广场公司此项反诉请求，法院不再处理。东方广场公司反诉要求百煦公司支付2020年5月19日至2020年8月31日的空置期损失，因百煦公司提前终止合同，造成租赁房屋空置，故东方广场公司的此项反诉请求，于法有据，但东方广场公司反诉主张的时间偏长，对此，法院将根据实际情况，并考虑新冠肺炎疫情应减免相应房屋使用费的情况酌情判处。关于东方广场公司反诉主张的滞留金，按照合同约定，租赁合同终止后百煦公司应将租赁场所返还东方广场公司，未及时返还应以补偿其损失，因法院已经支持东方广场公司要求百煦公司支付房屋空置期损失，该损失已经弥补因双方提前终止租赁合同给东方广场公司所造成的损失，故东方广场公司要求滞留金损失，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、北京百煦商贸有限公司与北京东方广场有限公司签订的《东方新天地商场地铁层EE03号店铺租赁合同》于2020年5月18日解除；二、北京东方广场有限公司于判决生效之日起七日内退还北京百煦商贸有限公司保证金及押金238949元，电话费及电话占线押金7500元；三、北京百煦商贸有限公司支付北京东方广场有限公司2020年3月1日至2020年5月18日租金96790.33元及管理费、推广费、电费、电话占线费、收银系统使用维护费、设备大修及综合服务费9212.98元，共计106003.31元；四、北京百煦商贸有限公司支付北京东方广场有限公司空置期损失78500元；五、驳回北京百煦商贸有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京东方广场有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，双方当事人均认可东方广场公司曾向百煦公司送达《终止函》，提出2020年5月18日终止双方签订的租赁合同。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，东方广场公司与百煦公司签订的《EE03号店铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。新冠肺炎疫情发生之后，双方曾协商减免租金及租赁合同解除事宜，但未达成一致。根据本案案情，疫情或疫情防控措施确实导致百煦公司履行合同存在困难，但并不直接导致合同不能履行，故百煦公司擅自通知东方广场公司终止双方签订的租赁合同，并搬离租赁场所，构成违约。鉴于东方广场公司曾发函提出2020年5月18日解除合同，百煦公司亦明确表示不再履行租赁合同，故租赁合同应于2020年5月18日解除。

百煦公司承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施对百煦公司正常经营造成影响，继续按照原合同标准履行对百煦公司明显不公平，在双方就费用减免事宜无法达成一致的情况下，应当结合案件的实际情况，根据公平原则，对疫情期间的相关费用进行认定。一审法院酌情确定的租金及管理费、推广费、电费、电话占线费、收银系统使用维护费、设备大修及综合服务费数额，并无不当。

合同提前解除，造成租赁房屋空置损失，百煦公司应承担相应违约责任及损失。鉴于疫情原因，一审法院根据实际情况酌情确定空置期损失78500元，并无不妥。

综上所述，百煦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3990元，由北京百煦商贸有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　赵胤晨

二〇二一年三月十六日

法官助理　徐维眷

书 记 员　赵　越