井胜利与任凤荣农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：井胜利，男，1972年5月19日出生，汉族，住北京市房山区。

委托诉讼代理人：张学记，北京习道律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：任凤荣，女，1967年10月5日出生，汉族，住北京市房山区。

委托诉讼代理人：张羽，北京市智远律师事务所律师。

上诉人井胜利因与被上诉人任凤荣农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初7380号民事判决，向法院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。

井胜利上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回任凤荣的全部诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用由任凤荣承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，案涉房屋已被北京市房山区城关街道迎风坡村委会与任凤荣和其妹妹任凤兰达成拆迁协议，实质进入了拆迁程序，任凤荣的诉讼目的系再占取违法利益。二、一审判决适用法律错误，在案涉房屋实质进入拆迁的情况下，不以总体拆迁利益为标的解决争议，坚持返还宅院是对任凤荣非法利益的保护，严重侵害了井胜利的利益，明显不公。案涉院落及房屋已经交付，且案涉房屋已经灭失20年之久，已过诉讼时效。

任凤荣辩称，同意一审判决，不同意井胜利的上诉请求。双方的房屋买卖合同必然会导致土地使用权的变更，其违反法律规定，应属无效合同，但井胜利迄今为止未取得农村集体土地成员的资格，也未办理案涉房屋的宅基地使用权证，因此案涉合同无效。本案是确认农村房屋买卖合同无效纠纷，合同无效系自始无效，并不因时效变化而变化，不受诉讼时效的限制。

任凤荣向一审法院起诉请求：1.判决确认井胜利、任凤荣于1996年4月18日签订的《房屋转卖协议书》无效，合同价款为3800元；2.判决井胜利将北京市房山区城关街道迎风坡村159号宅院及院内房屋返还给任凤荣；3.诉讼费用由井胜利承担。

一审法院认定事实：1996年4月18日，任凤荣与井胜利签订房屋买卖协议，约定任凤荣将房屋五间以3800元的价格卖给井胜利。案涉宅院的宅基地土地使用权人登记为任凤荣。后井胜利交付房款、任凤荣交付上述房屋及宅院。井胜利在居住期间对案涉宅院内房屋进行了重建，现有房屋情况为北房四间、西房二间，棚子一间，原有房屋已经不存在。因城关中心棚户区改造项目开展，上述宅院涉及拆迁。任凤荣、任凤兰分别就案涉宅院与北京市房山区人民政府城关街道办事处迎风坡村村民委员会签订拆迁协议书。案涉宅院现尚未拆迁，由井胜利占有使用。现任凤荣诉至法院，要求确认双方之间的房屋买卖协议无效，并要求北京市房山区城关街道迎风坡村159号宅院及院内房屋。审理中，井胜利提起反诉，要求任凤荣赔偿经济损失，并申请对案涉宅院内的院井、暖气房、毛石斜坡80米价值进行评估，后撤回反诉并撤回评估申请。

经询，井胜利购买案涉房屋及宅院后，未经县级以上土地管理部门办理变更登记手续。井胜利及其家人均非迎风坡村集体经济组织成员。

一审法院认为，当事人订立合同，不得违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦不得损害社会公共利益和第三人合法权益。现本案争议焦点为：任凤荣和井胜利签订的房屋买卖协议是否违反我国法律的强制性规定。依据我国土地管理法相关规定，农村宅基地属于农村集体组织所有，不得在非本集体经济组织成员之间进行买卖。本案中，任凤荣和井胜利签订的房屋买卖协议涉及的标的物系构筑于农村集体经济组织土地之上的房屋，该房屋与其所在的土地具有不可分割的关系，房屋的买卖行为势必涉及土地的相关权利。井胜利并非北京市房山区城关街道迎风坡村的集体经济组织成员，故其无权享有该村宅基地使用权。故对任凤荣要求确认案涉农村房屋买卖合同的诉讼请求，法院予以支持。任凤荣所主张的确认合同无效请求权系形成权而非债权请求权，虽双方签订的房屋买卖协议距今已逾二十年，但其主张合同无效的请求并不受诉讼时效的限制。无效的合同自始没有法律效力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对任凤荣要求井胜利返还案涉房屋及宅院的诉讼请求，法院予以支持。因井胜利就案涉合同无效后的损失赔偿问题在本案中不提起反诉，双方可就此事另行解决。井胜利的其他辩解意见，缺乏法律依据，法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，一审法院于2020年9月判决如下：一、任凤荣与井胜利于一九九六年四月十八日签订的房屋买卖协议无效；二、井胜利于判决生效之日起六十日内将北京市房山区城关街道迎风坡村159号宅院及院内房屋返还给任凤荣。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审查明的事实与一审一致，法院予以确认。

本院认为，当事人订立合同，不得违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦不得损害社会公共利益和第三人合法权益。1988年修正施行的《中华人民共和国土地管理法》第二条第二款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他方式形式非法转让土地。第八条规定，集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有。现行有效的《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有。案涉买卖协议所涉及的标的是建筑集体土地上的宅基地房屋，并非一般房屋的买卖。任凤荣、井胜利之间的《房屋转卖协议书》于1996年4月18日签订，无论是根据1996年当时施行的《土地管理法》亦或是现行有效的《土地管理法》，案涉房屋的流转都只能发生本集体经济组织成员之间，井胜利并非北京市房山区城关街道迎风坡村的集体经济组织成员，其并不享有购买案涉房屋的资格，故案涉《房屋转卖协议书》因违反法律的强制性规定应属无效。任凤荣起诉要求确认合同无效的请求并不受诉讼时效的限制，故对其要求确认合同无效的诉讼请求，本院予以支持。无效的合同自始没有法律效力，合同无效后，因该合同取得财产应予返还，故井胜利应向任凤荣返还案涉宅院及院内房屋。对井胜利上诉提出的诉讼时效抗辩，因任凤荣请求确认合同无效属于形成权之诉，不适用诉讼时效限制，故本院对井胜利诉讼时效的抗辩不予采纳。井胜利的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

综上所述，井胜利的上诉请求缺乏充分依据，本院不予支持；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由井胜利负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　李蔚林

二〇二一年一月十四日

法官助理　朱鑫壤

书 记 员　弓梓瑄