解建斌与冯建芳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：解建斌，男，1985年12月5日出生,住北京市大兴区。

委托诉讼代理人：罗超，北京市剑泰律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：冯建芳，女，1954年1月22日出生，住河北省邢台市桥**。

委托诉讼代理人：尚西国，北京市中洲律师事务所律师。

委托诉讼代理人：南波，北京市中洲律师事务所律师。

上诉人解建斌因与被上诉人冯建芳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初27582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

解建斌上诉请求：撤销一审判决第二项，改判我不向冯建芳支付2016年1月1日至2016年12月31日期间房屋占有使用费132000元。事实和理由：1.我系职务行为，代表将成立的北京万联汽车救援服务有限公司（以下简称万联公司）签订合同，个人不应承担法律责任。2.租金已经给付，且有免租情形。2015年底涉案房屋暖气改建费用由我支出，冯建芳同意免除我3个月的房租。暖气改建完成后，涉案小区因物业拖欠供电部门电费被供电部门停电，加上涉案房屋外部道路施工，我使用房屋的目的不能达到，冯建芳同意免除我剩余9个月的房租。3.合同无效，冯建芳违建，双方都有过错，即使支付房屋使用费，也应当按照一半的房租标准支付。4.双方在签订合同时，冯建芳虚构房屋事实情况，隐瞒房屋无建设工程规划许可证的事实，合同签订后不能注册公司，经常停水停电，冯建芳应承担相应的过错责任，房屋占有使用费应减少或免除。5.冯建芳索要房租的诉讼请求已超过诉讼时效。2017年我向冯建芳支付2017年房租，冯建芳从未向我索要2016年房租，原因是2016年因修路、停电、暖气改造等，其已明确不收取2016年房租。

冯建芳辩称，同意一审判决，不同意解建斌的上诉请求和理由。

冯建芳向一审法院起诉请求：解建斌支付冯建芳2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金132000元。

一审法院认定事实：2014年5月10日，出租人（甲方）冯建芳与承租人（乙方）解建斌签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将位于××8201号房屋出租给乙方使用。房屋租赁期共12个月，自2014年6月1日起至2015年5月31日止；房屋每月租金为壹万壹仟元；租金支付方式为季付（首次付款时加付壹个月租金作为押金），每季起始前10天付下一季度租金。

庭审中，双方对已付押金和租金的交纳时间、期间、金额无异议，具体情况为：2014年5月支付44000元，包括押金11000元和2014年6月1日至2014年8月31日的租金33000元；2014年8月26日支付2014年9月1日至2014年11月30日租金

33000元；2014年11月26日支付2014年12月1日至2015年2月28日租金33000元；2015年3月14日支付2015年3月1日至2015年5月31日租金33000元；2015年6月14日支付2015年6月1日至2015年8月31日租金33000元；2015年9月23日支付2015年9月1日至2015年11月30日租金33000元；2016年12月30日支付2017年1月1日至2017年3月31日租金33000元；2017年4月29日支付2017年4月1日至2017年6月30日租金33000元。庭审中，解建斌认可在2015年12月1日至2016年12月31日期间没有支付租金，并称：“1.2015年年底涉案房屋停止供暖，房屋不能使用，我说我就不租了，冯建芳和物业经理沟通后由冯建芳和物业经理找了施工队改暖气，改建费用由我支出，冯建芳同意免除3个月租金。2.改暖气后由集体供暖改为自采暖，自采暖的费用由我支付，冯建芳同意每年减6000元租金，共减免2年12000元。3.2016年年初涉案房屋所在小区因物业公司拖欠供电公司的钱，整个小区停电，涉案房屋我无法使用，冯建芳同意2016年不再缴纳房租。4.此外，物业公司在涉案房屋外部道路施工修路，房屋不能使用”。为证明其主张，解建斌提交蔡重建出具的《情况说明》和照片在案佐证。经法院询问，解建斌未提交蔡重建的有效联系方式，亦未申请证人出庭作证。庭审中，解建斌同意将房屋押金抵扣租金。

另查，王慧强于2008年8月28日与北京海瑞房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买了北京市丰台区花乡××8201号。解建斌原系万联公司的法定代表人。2017年7月1日，万联公司与王慧强就涉案房屋签订《租房协议书》。因租赁合同履行期间发生争议，王慧强将万联公司诉至法院。经审理查明，涉案房屋未取得规划审批手续。2019年12月16日，法院作出（2018）京0106民初10095号民事判决书，判决：一、王慧强与北京万联汽车救援服务有限公司于2017年7月1日签订的《租房协议书》无效；二、北京万联汽车救援服务有限公司于判决生效之日起七日内将北京市丰台区花乡××8201号内自建房一间拆除，并将北京市丰台区花乡××8201号房屋腾空返还给王慧强；三、北京万联汽车救援服务有限公司于判决生效之日起七日内按照每月11000元的标准给付王慧强自2018年4月1日至腾退之日止的房屋使用费；四、驳回王慧强的其他诉讼请求；五、驳回北京万联汽车救援服务有限公司的反诉请求。2020年7月14日，北京市第二中级人民法院作出（2020）京02民终4115号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

再查，冯建芳系王慧强之母。案件审理中，王慧强向法院提交《说明》，认可其委托母亲冯建芳签署涉案租赁合同。

一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，冯建芳与解建斌于2014年5月10日签订的《房屋租赁协议书》因违反法律禁止性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。庭审中，解建斌主张因停暖、停电及外部道路施工，造成涉案房屋不能使用，但未提交证据证明，法院对此不予采信。解建斌实际占用使用涉案房屋，应当支付占用期间的使用费。冯建芳要求参照合同约定的租金标准支付，于法有据，法院予以支持。解建斌同意以押金抵扣租金，法院不持异议。庭审中，解建斌提交蔡重建出具的《情况说明》用以证明冯建芳同意减免和抵扣部分租金。法院认为，无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据，故法院对蔡重建的证人证言不予采信，亦对解建斌的相关抗辩意见不予采信。判决：一、冯建芳与解建斌于2014年5月10日签订的《房屋租赁协议书》无效；二、解建斌于判决书生效之日起十日内给付冯建芳2016年1月1日至2016年12月31日期间房屋占有使用费132000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，关于一审判决查明“2014年5月10日，出租人（甲方）冯建芳与承租人（乙方）解建斌签订《房屋租赁协议书》”一节，解建斌称其系代表公司签订，为职务行为。冯建芳对此不予认可。关于一审判决查明“双方对已付押金和租金的交纳时间、期间、金额”，解建斌称此处记载中遗漏了2016年支付给冯建芳的一笔40000元租金，对应的租赁期限其记不清了，转账记录找不到了。冯建芳对此不予认可。

对于一审判决查明的事实，本院予以确认。

本院认为，解建斌上诉主张2014年5月10日其签订涉案《房屋租赁协议书》系职务行为，是代表即将成立的万联公司所为。但是，冯建芳对于解建斌该项上诉主张不予认可，且解建斌系涉案《房屋租赁协议书》记载的承租人，根据其所述的其担任万联公司法定代表人的情节亦不足以证明其该项主张，故本院对于其该项主张不予采信。关于解建斌上诉主张冯建芳同意免除房租、明确不收取2016年房租一节，解建斌未提供充分证据，本院不予支持。关于解建斌主张2016年支付给冯建芳一笔40000元租金一节，冯建芳对此不予认可，且解建斌亦未提交证据证明，亦无法说明该笔费用对应的租赁期限，故本院对于解建斌该项上诉主张不予采信。关于解建斌主张房屋无建设工程规划许可证，合同签订后不能注册公司一节，双方合同约定租赁该房屋仅作为住使用，冯建芳亦不认可解建斌主张的注册公司的用途，故本院对于解建斌该项主张不予采信。关于解建斌主张合同无效，即便支付房屋使用费也应按照一半房租标准以及房屋经常停水停电，冯建芳应承担相应过错责任，房屋占有使用费应减少或免除一节，依据并不充分，本院对于解建斌该项主张不予支持。关于解建斌主张冯建芳的诉讼请求超过诉讼时效一节，经本院审查，解建斌在一审期间未提出诉讼时效抗辩，且本案亦不存在基于新的证据证明冯建芳的请求权已过诉讼时效期间的情形，故本院对于解建斌在二审期间提出该项抗辩，不予支持。

综上，解建斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2940元，由解建斌负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　何江恒

审 判 员　孟　龙

审 判 员　刘苑薇

二〇二一年一月十八日

法官助理　云　姣

书 记 员　祝　石