侯峰等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：郝建新，男，1956年12月24日出生，汉族，无业，住西城区。

委托诉讼代理人：杨景海，北京市魂鹤律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：侯峰，男，1977年2月28日出生，汉族，无业，住海淀区。

原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地大兴区安定镇工业**南二路**。

法定代表人：谢勇，董事长。

上诉人郝建新、上诉人侯峰因与原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初17134号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

郝建新上诉请求：撤销一审判决第二项，改判侯峰支付房屋租金43000元。事实和理由：郝建新主张侯峰交回房屋时要求郝建新承担违约责任并告知郝建新通过诉讼解决纠纷，郝建新要求按约履行并无过错；侯峰掌握房屋钥匙并控制房屋，一审法院要求郝建新提供侯峰使用房屋的证据于法无据，仅凭侯峰提交的微信记录认定侯峰2020年1月4日后未使用租赁房屋属事实认定错误。

侯峰上诉请求：撤销一审判决，改判郝建新归还押金8600元、延期交房违约金573.3元、房屋违约金17200元、6月14日至9月28日期间占用卫生间面积租金2408元、实际租用期间占用租金4472元、2020年1月1日至4日得停车位费用53元、中介费损失3440元，上述金额扣除2019年12月20日至2020年1月4日期间租金4013.3元、扣除水电燃气费用1341元后一次性支付给侯峰，案件受理费由郝建新承担。事实和理由：侯峰主张其与郝建新约定2019年6月14日交房，但实际却是2019年6月15日交房，郝建新构成违约；郝建新多个家具未腾出，既不同意腾空占用空间，又不同意友好解约，已属违约；郝建新单方停止车库使用权，构成违约。

我爱我家公司未对郝建新、侯峰的上诉提交书面答辩意见。

郝建新向一审法院起诉请求：1.侯峰将位于丰台区丰桥路8号院15号楼3单元302号房屋（以下简称302号房屋）腾退；2.侯峰给付2019年12月20日至2020年5月20日的租金43000元以及违约金17200元；3.诉讼费用由侯峰承担。

一审法院认定事实：2019年6月15日，郝建新（甲方）、侯峰（乙方）、我爱我家公司（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，侯峰承租302号房屋，租期自2019年6月20日至2020年6月19日，租金每月8600元，押金8600元。侯峰应当于2019年6月20日、9月20日、12月20日及2020年3月20日前支付租金。合同第九条约定“（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达七日……”；合同第十条约定“（一）……乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按当年月租金的200%向甲方支付违约金……”。同日，双方签订《房屋交割清单》。

合同签订后，侯峰给付郝建新押金8600元并依约给付截止至2019年12月19日的租金。

郝建新主张侯峰未能依约给付租金，构成违约，要求侯峰腾退房屋、给付欠付租金并依据合同第十条承担违约金。侯峰同意腾退302号房屋，但不同意给付租金及违约金。侯峰主张未能给付租金的原因在于郝建新始终占用主卧室内柜子两组以及阳台上柜子一组，郝建新承诺于2019年9月时腾空柜子亦未履行，并提交照片、微信记录予以佐证。郝建新对照片、微信记录真实性不持异议，并认可确占用主卧室内一组柜子中的部分空间以及阳台上柜子，但称通过双方签订房屋交割清单可知侯峰对此知情且同意，并否认占用主卧室内另一组柜子。郝建新另称承诺腾走的物品是在主卧卫生间内的物品而非侯峰主张的物品。微信记录显示“2019年8月30日，侯峰询问郝建新是否周末拉走东西，郝建新称9月底。2019年9月20日，郝建新提出十一放假将厕所内东西拉走，侯峰称可以。2019年10月13日，侯峰提出郝建新未依照承诺将主卧室内柜子两组以及阳台上柜子一组腾空，属于违约。郝建新答复称仅是承诺将卫生间内物品拉走，答复中并未提及主卧室及阳台上柜子”。

侯峰主张因郝建新上述违约行为以及2020年1月1日起将车位停用的情节，故于2020年1月4日从302号房屋内搬出，并通过微信与短信通知郝建新，但郝建新拒绝收房，故只能请我爱我家公司予以见证并自行保留钥匙。侯峰对上述主张提交微信记录、短信记录以及照片予以佐证。微信记录显示“2020年1月4日，侯峰告知郝建新已经搬离，但该消息被郝建新拒收”。短信记录显示“2020年1月4日，侯峰告知郝建新已经搬离房屋，郝建新答复交房需要三方在场验收房子，按合同约定你方已违约，责任你没负责任呢。交房时（是）无理做法”。照片可以看出停车闸机显示郝建新所驾车辆无权进入。我爱我家公司认可侯峰确于2020年1月4日从302号房屋内搬出。郝建新认可上述记录真实性，但称短信中已经明确表示不认可郝建新单方搬离的行为。郝建新认可2020年1月1日车位无法使用，但否认系因郝建新将车位予以停用。

一审中，经一审法院释明，侯峰称如果认定其违约，那么其对违约金条款无异议。双方均认可车位是《北京市房屋租赁合同》项下的标的物。

一审法院认为，《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。郝建新要求侯峰腾退302号房屋，侯峰予以认可，故法院对郝建新该项诉讼请求予以支持。侯峰认可未给付2019年12月20日起的租金，法院予以认定。侯峰提出的理由为郝建新占用302号房屋内部分空间，且未履行限期搬离的承诺。法院结合现有证据对侯峰所提理由不予采信，理由如下：首先，从双方签订《房屋交割清单》来看，侯峰认可郝建新按当时的状态予以交付，亦接收房屋。侯峰事后再以上述情形为由主张权利，明显不妥；其次，从侯峰提交的微信记录中可以看出，双方仅是就卫生间内物品的搬离达成一致，无法看出郝建新承诺将主卧室及阳台柜子中的物品搬离；第三，即使车位不能正常使用，亦发生在给付租金期限届满之后，不能作为拒绝给付租金的抗辩。综上，法院依据现有证据无法认定郝建新存在违约行为。相反，侯峰未依约给付租金且单方搬离的情形，系违约。侯峰应当继续给付租金。但依据现有证据可以认定侯峰已于2020年1月4日搬离，且搬离前通过两种方式告知郝建新，且郝建新已收到该通知。在此情况下，郝建新亦有义务采取必要的措施避免房屋空置损失进一步扩大，现郝建新亦未能提交证据证明侯峰在2020年1月4日之后仍然继续使用承租房屋的，故侯峰应当给付2019年12月20日至2020年1月4日的租金，超出部分不予支持。同时，双方均认可车位属于合同标的，法院予以认定。郝建新应当保证车位能够正常使用。郝建新认可2020年1月1日车位不能正常使用，应当适当减少该日租金。侯峰未提交证据证明2020年1月1日以后的其余时间亦存在车位无法使用的情形，法院不予采信。因侯峰存在合同第九条第四款约定的情形，并结合本案中侯峰违约情节，法院对郝建新主张的违约金予以支持。

综上，一审法院于2020年9月判决：一、侯峰于判决生效之日起十日内将位于丰台区丰桥路8号院15号楼3单元302号房屋腾退给郝建新；二、侯峰于判决生效之日起十日内给付郝建新租金4420元；三、侯峰于判决生效之日起十日内给付郝建新违约金17200元；四、驳回郝建新其他诉讼请求。

二审中，当事人均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，郝建新、侯峰、我爱我家公司签订的《北京市房屋租赁合同》系各方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，各方均以按照合同约定履行各自义务。上述合同中明确约定候峰不按照约定支付租金达七日，郝建新有权单方解除合同并要求侯峰支付违约金。现郝建新以侯峰未按约定支付租金为由起诉要求候峰腾退房屋、支付租金及违约金，侯峰在一审中亦已认可未支付2019年12月20日起的租金，侯峰虽提出郝建新违约占用房屋在先的抗辩意见，但双方签订的《房屋交割清单》能够证明双方对于交房状态进行了确认，侯峰在未按约定交纳租金后又以郝建新占用房屋为由进行抗辩，与认可交房状态的事实不符，故一审法院对于侯峰的抗辩意见未予采信并根据合同约定判决侯峰腾退房屋、支付至其搬离前的租金及约定的违约金，正确合理。郝建新主张侯峰在2020年1月4日之后仍然使用诉争房屋并要求侯峰支付至2020年5月20日的租金43000元，但侯峰已在我爱我家公司见证下于2020年1月4日搬离，郝建新亦未提供其他证据证明候峰于2020年1月4日之后仍使用诉争房屋，故一审法院对于郝建新该项主张未予采信，并无不当。据此，本院对郝建新的上诉请求不再予以支持。因侯峰在本案一审法庭辩论终结前并未提出反诉请求，双方亦无法对于侯峰在本案二审程序中提出的诉讼请求自愿达成调解，故侯峰应依法另行起诉。本院对于侯峰在上诉过程中提出的诉讼请求不予处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

如果未判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费1105元，由郝建新负担764.5元（已交纳），由侯峰负担340.5元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　刘　洁

审 判 员　　耿燕军

审 判 员　　张玉贤

二〇二一年一月十九日

法官助理　　方浩然

书 记 员　　王远征