李鑫等与马淑霞等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：李鑫，女，1985年2月5日出生，满族，中铁多式集装箱公司职员，住北京市通州区。

委托诉讼代理人：秦斯雨，北京市松涛律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：马淑庆，男，1986年7月4日出生，汉族，无业，住辽宁省抚顺市。

被上诉人（原审被告）：马淑霞，女，1977年2月14日出生，汉族，华夏幸福基业股份有限公司职工，住辽宁省抚顺市。

二被上诉人之共同委托诉讼代理人：蔡文伟，北京市金台律师事务所律师。

原审第三人：北京速易德房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区吴家场路**院**楼****402。

法定代表人：李盛昊，经理。

委托诉讼代理人：赵华，该公司员工。

上诉人李鑫因与被上诉人马淑庆、马淑霞，第三人北京速易德房地产经纪有限公司（以下简称速易德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初4126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

李鑫上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持李鑫的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院对李鑫与马淑庆签订的《房屋买卖居间见证合同》认定有误，应认定为房屋买卖合同。该合同对涉案房屋的房屋情况、交易总价、价款支付方式、甲乙双方的权利义务及违约责任均作出约定，并且双方明确约定，马淑庆转让的标的为涉案房屋。2.如按照一审法院认定，李鑫与马淑庆与签订的《房屋买卖居间见证合同》中的合同标的为马淑庆与北京运兴房地产开发有限公司所签订的《风荷曲苑房屋买卖合同》的合同中权利义务，则应经过北京运兴房地产开发有限公司同意，但本案开发商并未出具同意转让或出售证明，否则涉案合同应为无效合同。3.在李鑫与马淑庆及第三人签订房屋买卖合同时，并未向李鑫出示《风荷曲苑房屋买卖合同》，导致李鑫作为买受方对涉案房屋所有权产生重大误解，导致李鑫签订购房合同目的无法实现，依照法律，涉案合同为可撤销合同。4.马淑霞、马淑庆及第三人均应对马淑庆与开发商签订和合同知情，但他们除积极促成交易外，并未向李鑫披露涉案房屋的真实情况，马淑霞、马淑庆应共同承担相应的民事责任。

马淑庆、马淑霞辩称，同意一审判决，不同意李鑫的上诉意见。

速易德公司未答辩。

李鑫向一审法院起诉请求：1、请求判决撤销李鑫与马淑庆、马淑霞签订的北京市丰台区风荷曲苑17号楼1705号房屋买卖居间见证合同。2、请求判决马淑庆、马淑霞返还李鑫已支付的涉案房屋定金100万元。3、请求判令马淑庆、马淑霞支付利息，以定金100万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年10月17日至实际支付日止。4、请求判令马淑庆、马淑霞赔偿李鑫中介费损失75000元。5、诉讼费用由马淑庆、马淑霞承担。

马淑庆向一审法院反诉请求：1、请求判令李鑫支付违约金100万元；2、反诉费由李鑫承担。

一审法院认定事实：2019年10月17日，马淑霞以马淑庆（甲方，卖方）的代理人身份与李鑫（乙方，买方）、速易德公司（丙方，居间见证方）签订《房屋买卖居间见证合同》两份，合同一约定：一、房屋情况：1、甲方出售的房屋坐落于北京市丰台区风荷曲苑17号楼1705，建筑面积为96.11平方米（以房屋所有权证面积为准）。经甲乙双方协商一致，同意该房屋交易价款为伍佰万元整。2、房屋权属性质为“其他类型房屋”。3、房屋所有权证为“甲方未取得（尚在办理之中）”。二、乙方的付款方式为“全款一次性支付”。三、丙方居间见证服务费明细：1、乙方缴纳的服务费为按交易价的1.5%计付，共计75000元。四、甲乙双方责任：2、在委托时乙方已充分了解该房屋的权属性质、状态及装饰、附属设施等情况，且有关权益人均已同意此房屋交易。合同二约定：1、房屋买卖交易总价共计为伍佰万元。2、协议签订当日交付给丙方中介费75000元，由乙方承担。3、乙方支付甲方定金壹佰万元。……剩余房款肆佰万元整，分三笔支付如下：乙方于2019年11月15日之前支付部分房款伍拾万元整至甲方账户，乙方于2019年12月1日之前支付部分房款伍拾万元整至甲方账户。乙方于2020年4月18日之前付清剩余房款叁佰万元整至甲方账户。（如乙方提前付清房屋交易的全款，在付清房屋交易的全款后可以于此日期前提前办理更名手续）。4、甲乙双方办理房屋更名事宜，由丙方负责配合办理。更名费用叁万元整由甲乙双方各承担50%。7、违约责任：（2）乙方出现以下情况构成违约：a.因乙方的原因，乙方不购买此房；b.乙方不能在2020年4月18日前付清剩余房款，则视为乙方违约，如果乙方出现以上违约，乙方将按房屋交易总额的20%作为违约金赔付给甲方（乙方已付定金和房款可冲减违约金，超过违约金部分退还乙方）并将已交付的房屋于7日内归还给甲方。（3）如出现违约情况，中介费柒万伍仟元由违约方承担。

2019年11月7日，李鑫向马淑霞账户转账100万元。同日，李鑫向速易德公司支付中介费用75000元。马淑庆认可马淑霞与李鑫之缔约、收款事宜均系受其委托代为进行。

本案审理过程中，李鑫确认其在签约时知晓房屋没有获得产权证。李鑫就其主张撤销涉案合同的依据解释称，其签约时第三人及马淑庆、马淑霞均承诺涉案房屋以后可以办理产权证，马淑庆、马淑霞明知涉案房屋产权证无法办理，还欺瞒李鑫，马淑庆、马淑霞存在欺诈行为，且涉案房屋系回迁房，马淑庆不属于回迁安置农民，依法不能购买涉案房屋。故其主张撤销买卖合同。

另查，2013年，马淑庆与北京运兴房地产开发有限公司签订《风荷曲苑房屋买卖合同》，约定：第一条、买受人自愿购买风荷曲苑17幢锦苑第15层1705号房屋，该房屋为六里桥绿化隔离地区建设过程中安置村民回迁后的剩余房屋。第三条、该房屋实测建筑面积共96.11平方米。第四条、……该房屋建筑面积单价为每平方米22600元，总金额2172086元。第五条、买受人于签署本合同当日向出卖人一次性支付全部房款。第十一条、关于房屋权属，买受人购买该房屋后拥有该房屋的使用权。如国家及北京市有关部门在本协议签署后出台相关法律及政策允许办理该房屋的房屋所有权证书，出卖人保证为买受人办理该房屋所有权证书，但办理产权证所应缴纳的土地出让金和相关契税等由买受人承担，并由买受人按照政府相关标准缴纳。2013年4月10日，马淑庆向北京运兴房地产开发有限公司交付购房款2172086元，该公司为马淑庆出具加盖有该公司财物印章的收据。

本案审理过程中，经一审法院出具协助调查函，北京市规划和自然资源委员会出具《房屋所有权初始登记申请书》，显示：丰台区风荷曲苑17号楼之所有权人为华凯投资集团有限公司。

一审法院认为，马淑霞以马淑庆名义与李鑫签订《房屋买卖居间见证合同》，马淑庆对马淑霞的代理行为有事先授权且明确予以确认，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力，故马淑庆系与李鑫之缔约方，合同相关责任应由马淑庆承担。对李鑫主张要求马淑霞承担民事责任的诉请于法无据，一审法院不予支持。现就本案双方诉请中争议，一审法院依法认定如下：

其一，关于李鑫一方的本诉诉请。一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。结合本案案情及争议，李鑫与马淑庆签订涉案房屋买卖居间见证合同时，马淑庆是否故意告知与缔约有关的虚假事实以达到使李鑫与其订立合同的目的行为，系认定马淑庆是否存在欺诈行为的依据。从涉案买卖合同的性质上看，合同明确约定李鑫支付完全部房款后，马淑庆的义务为配合办理在开发商处购房合同的更名手续，使李鑫取得马淑庆在与北京运兴房地产开发公司《风荷曲苑房屋买卖合同》中作为买受人的合同权利义务。马淑庆所转让之合同标的系其与北京运兴房地产开发有限公司所签订《风荷曲苑房屋买卖合同》的合同中权利义务，并非转让涉案房屋。李鑫取得涉案房屋的产权仅系双方签订涉案买卖合同的合同目的，并非涉案合同之主要义务，马淑庆所应披露的情况应当围绕所转让的合同权利义务进行。从双方缔约情况来看，李鑫认可其在签订涉案合同时，对涉案房屋尚未取得房屋产权证的情况明确知晓。从合同约定来看，双方在合同中确认李鑫一方“已充分了解该房屋的权属性质、状态及装饰、附属设施等情况”。而马淑庆与北京运兴房地产开发公司于2013年所签订之《风荷曲苑房屋买卖合同》中亦明确了对涉案房屋的权属约定即：“买受人购买该房屋后拥有该房屋的使用权。如国家及北京市有关部门在本协议签署后出台相关法律及政策允许办理该房屋的房屋所有权证书，出卖人保证为买受人办理该房屋所有权证书”。从举证责任来看，李鑫主张马淑庆一方在签约时承诺“几年后可以办理产权证”，但并未约定具体年限，且马淑庆一方对此予以否认，李鑫应对马淑庆作出承诺一事承担相应的举证责任。

综上，李鑫主张马淑庆存在欺诈缔约，与事实不符，证据不足，故对其主张撤销其与马淑庆所签订的《房屋买卖居间见证合同》的诉请无法律依据，一审法院不予支持。在此提示，涉案合同是否可履行及合同中之购房最终目的是否可通过履行达成，属于双方合同履行中的纠纷，不属于本案撤销诉求的审理范畴，如李鑫就此与马淑庆存在纠纷，应与马淑庆进行协商或另循相应合同纠纷处理路径进行解决。对李鑫另主张马淑庆赔付其已支出的中介费用75000元，因此项主张系基于本案合同撤销后或解除后双方是否按照过错责任进行分担、或基于本案合同所约定是否由违约方承担中处理，现其主张撤销合同诉请未予支持，故其本项诉请没有事实基础，一审法院不予支持。

其二，关于马淑庆的反诉诉请。

马淑庆反诉要求李鑫支付违约金100万元，其于庭审中明确所依据为双方合同关于违约责任第（2）项之约定，经查，该违约责任明确约定相应的违约情形出现后应支付违约金并“将已交付的房屋于7日内归还”，显然，无论该违约责任所约定之违约金金额、还是约定承担违约责任之返还房屋结果，该违约责任实际系双方关于违约程度达到根本违约之后双方解除涉案合同的情况下承担违约责任具体约定，需以解除涉案合同为前提，现涉案合同并未解除，马淑庆主张违约金的反诉请求缺乏合同依据，故一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回李鑫的全部诉讼请求。二、驳回马淑庆的全部反诉请求。

本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。撤销合同的前提是合同有效，因出现法定可以撤销的原因，在法定的撤销权除斥期间而由权利人主张撤销合同。撤销合同的法定原因主要是指:基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销;一方以欺诈手段或胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方或受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，李鑫以撤销其与马淑庆（马淑霞以马淑庆名义）所签订的《房屋买卖居间见证合同》为诉求提起诉讼，但李鑫在一审诉讼中认可其在签订涉案合同时，对涉案房屋尚未取得房屋产权证的情况明确知晓，且双方在合同中确认李鑫一方“已充分了解该房屋的权属性质、状态及装饰、附属设施等情况”，故无法认定本案存在撤销合同的法定原因，李鑫亦未提供充足证据证明存在受欺诈、胁迫或基于重大误解等应撤销合同的法定原因，故李鑫诉请撤销《房屋买卖居间见证合同》缺乏事实和法律依据，应予驳回，一审法院驳回李鑫该项诉讼请求并无不当。

关于李鑫所提双方签订的系房屋买卖合同，一审法院认定错误的上诉意见，本院认为，判断合同性质和类型时，必须根据当事人在合同中关于双方主要权利义务的约定，判断法律关系的种类及内容。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，《房屋买卖居间见证合同》中明确约定李鑫支付完全部房款后，马淑庆的义务为配合办理在开发商处购房合同的更名手续，使李鑫取得马淑庆在与北京运兴房地产开发公司《风荷曲苑房屋买卖合同》中作为买受人的合同权利义务。马淑庆所转让之合同标的系《风荷曲苑房屋买卖合同》中权利义务，并非转让涉案房屋所有权，故本院对李鑫的该项上诉意见不予采纳。

需要指出的是不同的法律关系涉及的法律适用及审查重点并不相同，诉请撤销合同、解除合同或宣告合同无效需遵循相应合同纠纷处理路径进行解决。涉案合同是否可履行及合同最终目的是否可达成，属于双方合同履行中的纠纷，不属于本案撤销诉求的审理范畴，如李鑫就此与马淑庆存在纠纷，应与马淑庆进行协商或另循相应合同纠纷处理路径进行解决。

综上所述，李鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14475元，由李鑫负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　王　元

审 判 员　　李汉一

审 判 员　　王　琪

二〇二一年三月十五日

法官助理　　姬　雷

书 记 员　　王媛媛