闫喆等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：李利民，女，1970年2月7日出生。

委托诉讼代理人：王鑫，北京腾宇律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：闫喆，男，1979年5月9日出生。

委托诉讼代理人：唐向前，北京市邦道律师事务所律师。

上诉人李利民因与上诉人闫喆房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初7810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月19日公开开庭审理了本案。上诉人李利民之委托诉讼代理人王鑫，上诉人闫喆及其委托诉讼代理人唐向前到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

李利民上诉请求：1.撤销原判，改判闫喆承担违约责任，向我支付实际损失1608909元(房屋实际贬值损失148万元，租金损失125300元及机票损失3609元)；2.闫喆承担本案诉讼费用。事实和理由：1.闫喆违约后给我造成的房屋贬值损失148万元，我将房屋重新出售期间遭遇了疫情，房屋价格大幅下跌，给我造成了实际损失；2.我为履行合同购买了机票，因闫喆的违约行为导致我购买机票回国准备办理房屋交易事宜落空，而且无法改签和退票，承受了损失；3.闫喆违约导致我无法获得租金收入，这部分损失是实际存在的。因此，闫喆应承担违约责任，原审法院酌定的违约金与事实不符，故我不同意原审法院的判决结果。

闫喆辩称及上诉称，从签订合同之日到解除合同之日，前后相隔时间不长，房屋价格没有降低，而且通过原审法院做的房价评估，房屋也未贬值，因此，原审法院酌定的金额与事实不符，我不同意原审法院的判决结果。闫喆上诉请求：撤销原判，改判我不向李利民支付违约金60万元。事实和理由：我虽然违约，但李利民解除合同后，不应扩大损失，其扩大的损失应自行承担。

李利民辩称，因闫喆违约，其应当承担违约给我造成的损失。

李利民向一审法院起诉请求：要求闫喆支付违约金3296000元。

一审法院认定事实：2019年10月29日，李利民、闫喆订立《北京市存量房屋买卖合同》，李利民将位于北京市东城区××苑×号楼×层×号房屋（以下简称涉案房屋）出售给闫喆，房屋成交价格590万元，家具、家电、装饰装修等作价1058万元，两笔款项共计1648万元。定金200万元，一方根本违约时，守约方可选择按定金罚则或总价款的20%追究违约责任。闫喆应于订立协议当日支付定金10万元，2019年11月5日支付定金20万元，2019年12月23日支付定金170万元。2019年12月28日闫喆应支付房价款100万元。2020年5月20日，闫喆应申办贷款手续，拟贷款数额118万元。剩余房款扣除10万元物业保证金后于2020年5月29日前支付。合同约定，买受人逾期履约或实施本合同禁止行为超过十五个工作日，买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除合同，出卖人有权要求买受人于合同解除之日起十五日内按总价款的20%或定金罚则支付违约金。违约金不足弥补出卖人损失（含房屋差价、维权成本等）的，买受人还应赔偿出卖人损失。

合同订立后，闫喆向李利民支付定金10万元，后未再履行支付义务。

2019年11月12日，闫喆向李利民发送《解除通知书》，载明双方订立的买卖合同对房屋价款的约定可能会被法院或税务机关认为构成“阴阳合同”，违反法律规定，因此提出解除合同。

2019年11月20日，李利民向闫喆发送律师函，告知双方仅订立一份合同，因此不存在“阴阳合同”情形，双方合同合法有效。现闫喆已经逾期支付定金，因此提出要求闫喆于2019年11月26日前支付第二期定金，并继续履行其他合同义务，李利民可放弃该笔逾期定金利息等其他索赔。如果闫喆未在上述期间内履行合同义务，李利民有权解除合同，闫喆应承担相应的违约责任。

2019年11月28日，李利民再次向闫喆发送律师函，告知鉴于闫喆未履行合同义务，构成根本违约，故通知闫喆即日起解除双方之间的买卖合同，并要求闫喆按照合同总价款的20%承担违约责任。

2020年4月8日，李利民将涉案房屋另行出售，售价1500万元。买受人于签约当日支付定金20万元，2020年4月9日前且确权后支付定金80万元，2020年4月30日前支付定金100万元。2020年6月15日支付扣除物业保证金10万元后的剩余购房款1290万元。

诉讼中，李利民提交如下证据：1、《北京市房屋租赁合同》，证明李利民自2015年开始将涉案房屋用于出租，月租金14500元。因李利民需出售涉案房屋，在与闫喆订立合同前与承租人解约，导致李利民的租金损失。经质证，闫喆否认该证据的真实性，且认为李利民与承租人解约系为方便出售房屋，该损失与闫喆无关。2、行程单，证明李利民为配合闫喆办理贷款回国支出的交通费损失。经质证，闫喆否认该证据的关联性，认为无法证明李利民系为配合闫喆办理贷款回国。闫喆提交如下证据：1、微信沟通记录，证明闫喆于2019年11月4日即通过中介通知李利民解除合同，距离签约日很近，未导致房屋降价损失。经质证，李利民否认该证据的真实性。2、涉案房屋另行出售前挂牌信息，证明挂牌价格比双方签约价格高。经质证，李利民不认可真实性，且认为挂牌价格不同于成交价格。3、网页截图，证明涉案小区在2019年10月至2019年11月期间房价有所上涨。经质证，李利民否认真实性，且认为载明数据并不具有客观公正性。

法院根据闫喆申请委托北京中鼎联合房地产评估有限公司对涉案房屋于2019年11月28日的房地产市场价值进行评估，评估结果为单价89762元/平方米，总价1649.83万元。经质证，李利民认可评估报告的真实性，但否认与本案的关联性，认为闫喆申请鉴定的时间不准确，李利民由于闫喆的违约行为提出解除合同，但再次出售的时间与解除合同的时间存在时间差，考虑到春节、疫情的影响因素，涉案房屋房价应处于下降的趋势，李利民已经提交了证据证明了涉案房屋的实际成交价格，应以此认定房屋差价损失。即使需要评估涉案房屋的市场价值，也应该参考2020年4月8日作为基准日。同时，李利民在闫喆违约后已积极出售房屋，在约六个月的时间成交系合理期限，李利民并未人为扩大损失。闫喆认可评估鉴定结论，认为该评估鉴定基准日系李利民提出解除合同的时间，李利民另行出售的时间不可预期。

诉讼中，双方均认可双方订立的《北京市存量房屋买卖合同》已解除。李利民同意将闫喆已支付的10万元定金在其主张的违约金中予以抵扣。

一审法院认为：李利民与闫喆订立的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人均应依照约定履行各自的义务。现闫喆在支付10万元定金后未继续履行合同义务，已构成违约，故李利民根据合同约定向闫喆主张违约金，理由正当。闫喆认为双方将订立“阴阳合同”而提出解除合同的抗辩意见，依据不足，法院不予采信。关于违约金的具体数额，虽然李利民提交了再次出售涉案房屋合同、房屋出租合同及机票行程单等证据，证明李利民的实际损失，但其再次出售房屋的付款时间、方式、周期等均与李利民、闫喆之间涉案合同的约定有所差异，故李利民以前后两次出售房屋的实际差价主张违约损失，有失公平。闫喆虽然申请对2019年11月28日涉案房屋的市场价值进行评估，得出评估结果，但该时间点系李利民提出解除合同的时间点，李利民因闫喆违约需再次出售房屋，考虑到涉案房屋的总价款相对较高及市场行情影响，其于2020年4月再次出售属于合理期限，因此法院根据闫喆的违约情节，结合李利民实际损失情况，参考评估结果，对违约金数额予以酌定。现李利民同意将闫喆已支付的10万元定金先行抵扣，法院照准。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、闫喆于判决生效后七日内向李利民支付违约金60万元（抵扣闫喆已支付的10万元定金，闫喆应向李利民支付违约金50万元）；二、驳回李利民的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，双方均未提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。李利民与闫喆订立的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人均应依照约定履行各自的义务。现闫喆以双方签订合同系“阴阳合同”为由，未能继续履行合同义务，但该理由并无事实依据，故已构成违约，应当承担违约责任，故李利民根据合同约定向闫喆主张违约金，理由正当。

人民法院应当以当事人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量确认违约金的金额。李利民主张其再次出售涉案房屋的差价损失、房屋未能出租的租金损失及机票费用损失系其实际损失，但未能充分举证证实租金损失及机票费用的损失系闫喆违约行为造成，故本院对其该部分上诉理由，不予采信。李利民在与闫喆解除房屋买卖合同后再次将房屋出售，并于2020年4月交易成功，李利民已经采取了适当措施防止损失扩大；李利民再次出售房屋的成交价低于与闫喆约定的成交价，承受了一定的损失，但由于房屋成交价格受市场交易周期、交易环境、市场需求等多种因素影响，该房屋的此次成交价格未能达到李利民与闫喆约定的成交价格并不能全部归责于闫喆的违约行为；闫喆与李利民在签订合同后一个月即解除合同，合同履行时间较短；综合以上因素，原审法院根据闫喆的违约情节，结合李利民实际损失情况，参考评估结果，对违约金数额予以酌定并无不妥。李利民与闫喆所持上诉理由并无事实依据，故本院对其二人的上诉理由不予采纳。

综上所述，李利民与闫喆的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费29090元，李利民负担19290元（已交纳）；闫喆负担9800元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判员　　杨志东

二〇二一年二月二十五日

书记员　　李　丽