广州市欣快铁商贸有限公司与北京周黑鸭商贸有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：广州市欣快铁商贸有限公司，住所地：广州市花都区新华街松园路**永大新城金骏楼**车库。

法定代表人：吴斌，总经理。

委托诉讼代理人：梁少珊，广东海顺律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何伟琪，广东海顺律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京周黑鸭商贸有限公司，住所地：北京市丰台区角门**枫竹苑****楼****。

法定代表人：林小明，总经理。

委托诉讼代理人：董春光，北京市众泽律师事务所律师。

上诉人广州市欣快铁商贸有限公司（以下简称欣快铁商贸公司）因与被上诉人北京周黑鸭商贸有限公司（以下简称周黑鸭商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初25704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月15日公开开庭审理了本案。上诉人欣快铁商贸公司之委托诉讼代理人梁少珊、被上诉人周黑鸭商贸公司之委托诉讼代理人董春光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

欣快铁商贸公司上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审；一、二审诉讼费由周黑鸭商贸公司承担。事实和理由：本案漏列诉讼主体，应将北京中铁联动餐饮有限公司甚至其上级作为被告。涉案租赁合同所涉及房产并非我公司财产，我公司于2017年3月与北京铁路局下辖的北京中铁联动餐饮有限公司签订了《北京西站租赁合同》将涉案场地承租下来后即转租给了周黑鸭商贸公司。我公司收到周黑鸭商贸公司的租金后就随即交给了北京中铁联动餐饮有限公司，这一具体情况周黑鸭商贸公司是知悉的。现我公司已经资不抵债，故要求发回重审追加北京中铁联动餐饮有限公司甚至其上级作为被告，判令其承担最终的退款责任。

周黑鸭商贸公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

周黑鸭商贸公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令欣快铁商贸公司返还剩余租金440716.83元、返还双倍经营保证金500000元及预期还款利息(自2018年1月5日至实际支付之日，按同期银行贷款利率计算)；2.请求法院判令欣快铁商贸公司承担本案的诉讼费。

一审法院认定事实：2017年3月22日，周黑鸭商贸公司作为乙方，欣快铁商贸公司作为甲方，签订《北京西站租赁合同》，双方约定：甲方同意出租及乙方同意承租位于北京市西城区北京西站北广场东侧-1（面积约30平方米），用于乙方经营周黑鸭专卖店。甲方将场地交付给乙方的日期为2017年3月22日；租期自2017年4月1日起至2020年3月31日止，其中起租日为2017年4月1日；第一年租金为1600000元，第二个租赁年度起，逐年上浮8%，乙方需在本合同签署第三天内交付经营保证金250000元；租金按年支付，乙方在签署合同后于2017年4月1日前支付首年租金，每年度租期结束日前30日交付下个年度租金。甲方保证拥有场地使用权或所有权，场地不属违章违法建筑。双方另对违约责任、合同的变更和解除、争议的解决等问题进行了约定。双方签订的补充协议将首年租金支付时间变更为2017年4月12日前支付，起租日期变更为2017年4月15日。如因租赁场地不能独立销售展示乙方产品，视甲方严重违约，甲方应承担违约责任，合同自然解除。甲方应在合同解除后30日内退回合同已付租金余款，并双倍退还乙方已缴纳的经营保证金，甲方有义务保证乙方在该店正常经营，如开业后，被管理方停业超过15天含累计，视甲方严重违约，甲方应承担违约责任，合同自然解除。甲方应在合同解除后30日内退回合同已付租金未使用余款，并双倍退还乙方已缴纳的经营保证金。

上述合同签订后，欣快铁商贸公司向周黑鸭商贸公司交付了涉案租赁场地，周黑鸭商贸公司向欣快铁商贸公司支付了经营保证金250000元及一年租金1600000元。

2017年11月22日，北京市西城区城市管理综合行政执法监察局向案外人北京铁路局北京西站下达《责令限期拆除决定书》，其中涉及的当事人包括北京铁路局北京西站、本案周黑鸭商贸公司及其他经营者，案由：违法建设。该决定书记载：2017年5月4日15时30分，北京市西城区城市管理综合行政执法监察局在检查中发现，北京作成永存小件寄存处在位于北京西站北广场北一层进站口东数第十一间有一处建筑物。经查，北京作成永存小件寄存处为该处建筑物的使用者，搭建者为北京铁路局北京西站，该建筑物共两层，一层为矩形，二层为不规则形状，总建筑面积38.64平方米，为无固定基础，玻璃不锈钢结构。经北京市规划和国土资源管理委员会查档复函证明，上述房屋未取得建设规划许可证、临时建设规划许可证以及选址意见书、规划条件或者建设工程设计方案审查同意意见等规划文件，属违法建设。……限北京铁路局北京西站与本决定书生效后3日内拆除其搭建的违法建设，并接受复查。逾期不拆除上述违法建设，本行政机关将报请西城区人民政府批准依法予以强制拆除。……限北京周黑鸭商贸有限公司丰台第八分公司于本决定生效后3日内腾退上述房屋内的一切物品，逾期不腾退的，本行政机关将报请西城区人民政府批准依法予以强制拆除。如不服本决定……”

庭审中，双方当事人均认可，周黑鸭商贸公司自欣快铁商贸公司处承租的涉案房屋属违法建设，双方因为上述行政处罚行为，涉案租赁合同未能继续履行，周黑鸭商贸公司于2018年1月5日关闭了店铺。

现周黑鸭商贸公司诉至法院，要求欣快铁商贸公司退还剩余租金、双倍返还经营保证金并支付利息。欣快铁商贸公司同意退还剩余租金、返还押金并支付利息，不同意双倍返还经营保证金。

一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

本案中，欣快铁商贸公司向周黑鸭商贸公司出租的场地被有关部门认定为非法建设，故双方所签租赁合同应属无效。欣快铁商贸公司将未取得规划许可证的场地出租给周黑鸭商贸公司，存在过错，欣快铁商贸公司应将收取周黑鸭商贸公司的剩余租金、经营保证金退还周黑鸭商贸公司，现欣快铁商贸公司同意周黑鸭商贸公司请求的支付剩余租金、经营保证金及利息的请求，法院不持异议。周黑鸭商贸公司要求欣快铁商贸公司双倍返还经营保证金的请求，缺乏合法依据，法院不予支持。

据此，一审法院于2020年11月4日判决：一、自判决生效之日起七日内，广州市欣快铁商贸有限公司退还北京周黑鸭商贸有限公司租金440716.83元、经营保证金250000元。二、广州市欣快铁商贸有限公司于判决生效之日起七日内，以690716.83为基数，按照中国人民银行同期贷款利息的标准向北京周黑鸭商贸有限公司支付二〇一八年一月五日至二〇一九年八月十九日期间的利息；广州市欣快铁商贸有限公司于判决生效之日起七日内，以为690716.83基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率向北京周黑鸭商贸有限公司支付二〇一九年八月二十日起至实际付清欠款之日止的利息。三、驳回北京周黑鸭商贸有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。

本院认为，必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。必须参加诉讼的当事人，在第一审程序中未参加诉讼，第二审法院可以根据当事人自愿的原则予以调解；调解不成的，发回重审。本案中，依据合同相对性，北京中铁联动餐饮有限公司及其上级单位并非本案必须共同进行诉讼的当事人，故欣快铁商贸公司提出的一审遗漏被告的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，欣快铁商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13208元，由广州市欣快铁商贸有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　刁久豹

二〇二一年一月二十七日

法官助理　梁　辰

书 记 员　史其申