格熙（北京）资本管理有限公司与王娟合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：格熙（北京）资本管理有限公司，住所地北京市朝阳区。

法定代表人：吕程，总经理。

委托诉讼代理人：宫殿安，北京喻雷和律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：王娟，女，1977年3月8日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。

委托诉讼代理人：孙大伟，河北拓石律师事务所律师。

上诉人格熙（北京）资本管理有限公司（以下简称格熙公司）与被上诉人王娟合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初11089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

格熙公司上诉请求判决：撤销一审判决，将本案发回重审或改判，诉讼费由王娟负担。事实和理由：格熙公司主张因王娟未按约定安装窗帘导致格熙公司在2020年1月20日前未能入住租赁房屋，而在2020年1月20日入住后又发现租赁房屋供水有严重异味无法正常使用，王娟至今未履行实质上的维修义务已经构成根本违约；格熙公司已于2020年6月1日告知王娟已经从租赁房屋中搬离，同时亦将房屋密码告知王娟，王娟已经具备收回房屋的全部条件，故本案即使支付使用费亦应计算至2020年6月1日。

王娟同意一审判决。

王娟向一审法院起诉请求判决：1.确认双方的房屋租赁合同于2020年4月12日解除；2.格熙公司返还租赁的房屋；3.格熙公司支付欠付的租金5333.33元；4.格熙公司按照合同中约定的租金的标准支付自合同解除之日起至实际返还之日止的房屋占有使用费。

格熙公司向一审法院反诉请求判决：1.确认双方的房屋租赁合同于2020年3月15日解除；2.王娟返还自2020年3月3日起至2020年4月12日止的租金21333元；3.王娟返还押金16000元；4.王娟赔偿中介费损失16000元。

一审法院认定事实：2020年1月3日，王娟、格熙公司、北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）签订合同，约定格熙公司承租涉案房屋用于办公，租赁期间自2020年1月12日起至2021年1月11日止；每月租金为16000元，每三个月支付一期租金，第一、二期租金的支付时间分别是2020年1月3日、2020年4月2日，金额均为48000元；格熙公司应于2020年1月3日支付押金16000元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由格熙公司承担的费用、租金以及格熙公司应当承担的违约责任外，剩余部分应如数无息返还给格熙公司；在租赁期内，王娟负责协调、监督物业管理公司对涉案房屋进行维护，确保水、电等各项能源按相关物业管理规约正常供应；格熙公司不按照约定支付租金达10日，或者欠缴各项费用达1000元的，王娟有权单方解除合同、收回涉案房屋；王娟交付的房屋不符合合同约定或影响格熙公司使用、安全、健康，或者不承担维修义务、致使格熙公司无法正常使用涉案房屋的，格熙公司有权单方解除合同；格熙公司应在合同期满、解除或终止之日起五日内将涉案房屋内自有物品搬出，将涉案房屋按装修（如有）后的现状归还王娟；王娟或者格熙公司未按合同约定履行义务，每逾期一日，由违约方按当月租金额的千分之五标准向守约方支付逾期违约金；因王娟违反合同约定导致合同解除的，王娟除应返还押金及剩余的租金外，还应向格熙公司支付16000元作为违约金；因格熙公司违反合同约定导致合同解除的，格熙公司应支付16000元作为违约金；任何一方提前解除合同的，应征得对方同意，且提前30日通知对方，并应向对方支付16000元的违约金；合同成立时，格熙公司应向麦田公司支付佣金16000元。格熙公司于2020年1月3日向王娟支付了第一期租金48000元和押金16000元，2020年1月10日前向麦田公司支付了佣金16000元。

自2020年3月3日起，格熙公司之法定代表人吕程和王娟通过微信多次沟通涉案房屋内的设施维修和退租等事宜。2020年3月3日，吕程告知王娟涉案房屋内的水有异味，王娟表示吕程可以直接联系物业公司安排维修。此后，吕程多次联系王娟，告知物业公司已维修，但涉案房屋的水还是无法正常使用，请求王娟上门查看。王娟表示自己身在外地，无法上门查看，但已联系物业公司安排维修。2020年3月15日，吕程通过微信告知王娟，涉案房屋内的水仍然有问题，表示如果王娟不按照合同约定履行维修义务的话将退租。2020年3月28日，吕程告知王娟第二日搬家，请求王娟安排交接。2020年3月29日，王娟告知吕程准备就双方之间的纠纷提起诉讼，吕程提出“不搬了，什么时候退房租押金什么时候搬”。2020年3月30日，吕程告知王娟“已经搬走部分生活用品，还有部分物品在房间内，包括贵重物品”，提出双方之间的房屋租赁合同已于2020年3月13日解除，请求王娟办理退房交接手续。2020年3月31日，吕程告知王娟房屋内有贵重物品，在办理退房交接手续之前请勿入内。2020年4月1日，王娟发送告知函催告格熙公司于2020年4月2日前支付第二期租金，否则将自2020年4月12日起正式解除房屋租赁合同、收回房屋，并扣除押金作为违约金及支付免租期内的租金作为赔偿，格熙公司归还房屋时，应与王娟共同交接房屋及附属设施，经王娟验收认可后视为归还。2020年4月3日，吕程回复王娟告知函已收到，重申双方之间的房屋租赁合同已于2020年3月13日解除，涉案房屋内有贵重物品，若未办理退房手续擅自闯入，由王娟自行承担法律后果。

关于王娟是否按照合同约定履行了维修义务，王娟提交了与物业公司工作人员的微信通讯记录、物业公司的检修记录和记录检修过程的视频。微信通讯记录显示，2020年3月15日，王娟与备注为“国锐金顶管家-刘建会”的联系人有时长超过半小时的微信通话，王娟表示涉案房屋的承租人反映自来水有异味，询问该联系人涉案房屋所在楼层是否存在报修自来水有异味的情况，该联系人回复目前还没有业主报修自来水有异味。物业公司的检修记录显示，2020年3月19日，王娟等3人申请入户维修。格熙公司不认可上述证据的真实性和证明目的。记录检修过程的视频显示，2020年3月19日，王娟、物业公司的维修人员和麦田公司的工作人员共同到涉案房屋内检修，王娟通过视频连线的方式观看。在检修过程中，维修人员表示不能确认自来水有异味，王娟坚持声称自来水有异味。格熙公司表示该视频的真实性无法核实，但承认其呈现的内容确实发生过。同时，在格熙公司提交的证人证言中，证人自述系麦田公司的前工作人员，2020年3月19日其与王娟、物业公司的维修人员共同到涉案房屋检修。

关于格熙公司是否已返还涉案房屋，格熙公司主张已于2020年3月29日搬离涉案房屋。前述证人在出庭作证时陈述：2020年3月28日，该证人、吕程、王娟通过电话和微信沟通退租事宜，但未达成一致；2020年3月29日下午，该证人在现场帮助吕程打包行李，吕程搬离了涉案房屋。王娟不认可该证人证言的真实性和证明目的。王娟主张格熙公司未返还涉案房屋大门的机械性钥匙，亦未与其办理交接手续，故涉案房屋尚未返还。在庭审中，格熙公司承认至今未返还涉案房屋大门的机械性钥匙，但主张涉案房屋的大门使用的是密码锁，不需要机械性钥匙便可打开，吕程早已将密码告知王娟。王娟认可2020年7月23日接到物业公司通知后去查看涉案房屋时，格熙公司已从涉案房屋内搬离。

关于涉案房屋内是否未安装窗帘导致无法入住，格熙公司提供了吕程与王娟的微信通讯记录。该微信记录显示，租赁期间开始前，王娟询问吕程是否于2020年1月9日签收四片窗帘，吕程予以确认。王娟认可该证据的真实性，不认可证明目的。

一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。在本案中，格熙公司主张因王娟未履行维修义务导致其解除合同。综合双方举证，可认定吕程告知王娟涉案房屋内的自来水有异味后，王娟确已联系物业公司上门维修。格熙公司亦承认，2020年3月19日王娟和物业公司的维修人员、麦田公司的工作人员曾到涉案房屋内检修。因此，格熙公司提出的王娟未履行维修义务的主张不能成立。根据合同中关于单方解除合同的约定，格熙公司提出的因王娟未履行维修义务导致合同解除的主张不能成立。综合双方举证，2020年3月15日前，格熙公司并未向王娟发出解除合同的通知，双方也未就解除合同达成合意。对格熙公司提出的确认合同于2020年3月15日解除的反诉请求，法院不予支持。

《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”2020年3月15日后，合同仍处于履行期间内。按照合同关于租金支付期间的约定，格熙公司应于2020年4月2日支付第二期租金。王娟于2020年4月1日催告格熙公司按期支付租金，否则将按照约定于2020年4月12日解除合同。格熙公司于2020年4月3日确认收到王娟的催告，但未按期支付第二期租金。根据合同中关于“不按照约定支付租金达10日”可单方解除合同的约定，可认定至2020年4月12日，王娟解除合同的条件已成就。对王娟提出的确认合同于2020年4月12日解除的诉讼请求，法院予以支持，同时格熙公司应当支付自2020年4月2日至合同解除之日的租金。对王娟提出的支付欠付租金5333.33元的诉讼请求，法院予以支持。对格熙公司提出的返还2020年3月3日至2020年4月12日的租金21333元的反诉请求，法院不予支持。

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”格熙公司虽主张已于2020年3月29日搬离涉案房屋，但承认在2020年3月29日后，曾多次明确告知王娟，部分贵重物品留在涉案房屋内，拒绝王娟进入；亦承认至今未返还涉案房屋大门的机械性钥匙，未与王娟办理涉案房屋的交接手续。格熙公司主张的事实与相关证据自相矛盾，不能证明其于2020年3月29日搬离涉案房屋，故法院认定2020年3月29日后涉案房屋仍处于格熙公司占有的状态中。但王娟承认2020年7月23日去涉案房屋内查看时，格熙公司已搬离。虽然格熙公司未将机械性钥匙返还王娟，但王娟可通过密码进入涉案房屋，涉案房屋现在实际上已处于王娟占有的状态中。对王娟提出的返还涉案房屋的诉讼请求，法院不予支持。根据合同中关于格熙公司应于合同解除之日起五日内搬离的约定，对涉案房屋自2020年4月18日至2020年7月22日的占有使用费，法院予以支持。王娟主张将格熙公司已支付的押金16000元从诉讼请求总额中扣除。

根据合同中关于返还押金的约定，格熙公司尚有部分租金、占有使用费等未支付给王娟，不符合如数返还押金的条件。对格熙公司提出的返还押金16000元的反诉请求，法院不予支持。根据合同中关于中介费的约定，中介费为麦田公司因促成王娟和格熙公司的房屋租赁合同而获得的佣金，在合同成立时已由格熙公司支付给麦田公司，与本案纠纷无关。对格熙公司提出的赔偿中介费损失16000元的反诉请求，缺乏事实依据，法院不予支持。

综上，一审法院于2020年11月判决：一、确认王娟与格熙（北京）资本管理有限公司签订的房屋租赁合同于2020年4月12日解除；二、格熙（北京）资本管理有限公司向王娟支付欠付的租金5333.33元；三、格熙（北京）资本管理有限公司向王娟支付占有使用费50288.15元，第二、三项合计55621.48元，扣除已经支付的押金16000元，格熙（北京）资本管理有限公司应于判决书生效之日起七日内向王娟实际支付39621.48元；四、驳回王娟的其他诉讼请求；五、驳回格熙（北京）资本管理有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院经审查认定的事实与一审法院查明事实无异。

本院认为，依法订立的合同对各方当事人均有约束力，各方均应按照合同约定履行相应义务。本案中，格熙公司与王娟签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，格熙公司与王娟均应按照合同约定履行相应义务。根据查明事实，格熙公司提出租赁房屋供水有异味问题后，王娟已经联系物业进行了维修，而关于格熙公司提出的安装窗帘问题，格熙公司在一审中亦就王娟提出的在租赁期开始前询问格熙公司已经签收窗帘的情况予以确认，一审法院据此对格熙公司所称王娟构成根本违约的主张未予采信，对于格熙公司要求确认合同于2020年3月15日解除的诉讼请求未予支持，并无不当。因格熙公司未按时交纳租金满足了合同约定的解除条件，一审法院对王娟提出的确认合同于2020年4月12日解除的诉讼请求予以支持，并判决格熙公司支付至解除日前的租金，正确合理。因格熙公司在其所述搬离时间并未将房屋机械性钥匙归还王娟，同时该公司亦向王娟告知租赁房屋内尚有贵重物品，一审法院据此认定租赁房屋在格熙公司所述搬离时间之后仍处于该公司占有使用状态并判决格熙公司向王娟支付占有使用费，亦无不当。考虑到格熙公司未按时支付租金并在其主张的合同解除时间之后继续占用租赁房屋，不符合全额退还押金的条件，一审法院根据合同履行的实际情况，将欠付租金及占有使用费扣除押金对于给付数额一并作出判决，公平合理。综上，格熙公司的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费791元，由格熙（北京）资本管理有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　刘　洁

审 判 员　　张玉贤

审 判 员　　耿燕军

二〇二一年一月十八日

法官助理　　方浩然

书 记 员　　王远征