北京西都地产发展有限公司等民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷二审民事判决书

民 事 判 决 书

（2021）京02民终970号

上诉人（原审原告）：崔静文，男，1953年8月2日出生.

委托诉讼代理人：张旭征，北京顺腾律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：北京西都地产发展有限公司，住所地北京市西城区西海北沿**。

法定代表人：金卫强，执行董事。

委托诉讼代理人：魏镇胜，北京市盈科律师事务所律师。

委托诉讼代理人：尤泽宇，北京市盈科律师事务所实习律师。

原审第三人：刘付兴，男，1972年2月24日出生。

委托诉讼代理人：徐建源，北京冰雨律师事务所律师。

崔静文因与北京西都地产发展有限公司（以下简称西都公司）及刘付兴民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案诉至一审法院，该院审理后作出（2017）京0102民初12703号民事判决，崔静文与西都公司均不服，向本院提出上诉。本院审理后作出(2019)京02民终560号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。一审法院重审后做出（2019）京0102民初17263号民事判决，崔静文与西都公司均不服，向本院提出上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

崔静文上诉请求：撤销一审判决，改判支持我的诉讼请求。事实和理由：2003年6月10日的北京市西城区危旧房改造异地安置协议书复印件是北京市西城区房屋管理局交付给我的，我虽不能根据复印件确认签字的真实性，但是认可协议内容与我原来所签是一致的，一审法院对此未能全面记录。《信访事项答复意见书》是北京市西城区房屋管理局在全面调查后依据法律规定做出的，内容明确，上述安置协议是该答复意见的附件，现北京市西城区房屋管理局对协议真实性不予确认是推卸责任，我也不认可一审法院向该单位的核实内容。刘付兴购买涉案房屋没有合法手续，且房屋至今还登记在西都公司名下，具备向我交付的条件。西都公司虚假陈述，造成案件事实无法彻底查明，一审法院让我另行主张权利，使我未来的维权之路扑朔迷离、困难重重。

西都公司上诉请求：撤销一审判决，并在判决中（本院认为中即可）确认我公司已经履行对崔静文的安置义务。事实和理由：崔静文取得购买安置房屋权利后，以14万元将该利益出售，现其反悔并提起诉讼，一审法院对此事实没有查明。崔静文原居住的XX12号房屋于2003年已经拆迁完毕，至其首次提起诉讼的2017年也已经经过了14年之久，而他主张的拆迁安置补偿合同纠纷是债权纠纷，应适用诉讼时效的相关规定，一审法院未采纳我公司关于崔静文起诉已经超过诉讼时效期间的答辩意见是错误的。

崔静文对西都公司的上诉辩称，不同意西都公司的上诉请求，其没有证据证明我出卖了拆迁利益。关于诉讼时效，因西都公司至今亦未明确给予了我什么样的拆迁利益，故我现在提起主张不适用诉讼时效的规定。

西都公司对崔静文的上诉辩称，不同意崔静文的上诉请求。一审法院查明案件事实客观准确，崔静文的上诉理由不能成立，我公司亦均不予认可。

刘付兴述称，同意一审判决，同意西都公司的上诉请求，不同意崔静文的上诉请求。崔静文提供的《安置补偿协议》是复印件，且其个人对协议是否为自己签订亦不予确认。信访答复意见不能作为认定案件事实的依据，一审法院对此进行调查是正确的。我与售房单位签订买卖合同并支付了合理对价购买涉案房屋，其后入住房屋并迁入户口近二十年，未能办理房屋所有权证是因该小区整体没有开展办证工作，并非我个人原因所致。

崔静文向一审法院起诉请求：1.请求法院判令西都公司履行北京市西城区危旧房改造异地安置协议书，安置我XX102室两居一套，向我支付房屋异地补偿款5万元整，并协助我办理该房屋的产权变更手续。2.请求法院判令西都公司支付2003年6月2日到实际交房之日止的租金损失（按每月是2500元大兴当地的房租计算），截至开庭之日共计30万元；3.案件诉讼费及相关费用由西都公司承担。

一审法院认定事实：1995年2月22日，崔静文户籍自**迁**。与崔静文同一户籍的人口还有崔户籍的人口还有崔静文前妻胡某、甥郭某，表姐沈某；胡某、崔某户籍于1989年户籍于1989年迁入，迁入，沈某1995年迁入。后沈某、郭某、胡某户籍页加盖了迁出户籍页加盖了迁出章，显示。该户口簿未显示。原户口簿显示胡某原系户主，文。

关于被拆迁房屋及居住情况，崔静文自述，拆迁时，其与前妻及二人之子崔某居住在其姐夫张大中承租的一间公房中，还有一间自建房，由其外甥郭某居住。

关于案涉拆迁政策问题，西都公司出示《北京市加快城市危旧房改造实施办法》（京政办发[2000]19号）及致桃园二期危改第二批拆迁居民的一封信。崔静文不予认可该份致桃园二期危改第二批拆迁居民的一封信，表示其为第三批拆迁居民。对此，法院核查案涉拆迁安置补偿办法，具体情况如下：

2001年9月16日西城区桃园二期危改居民拆迁安置补偿办法：桃园二期危改项目位于西城区新街口，由西城区桃园二期危改拆迁办公室负责组织、西城城建开发公司负责具体实施建设。一、危改安置政策依据。《北京市房屋拆迁管理办法》《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》（京政办发[2000]19号）。二、安置补偿对象。在本危改区内有本市常住户口和正式住房，户口和正式住房，民。三、安置补偿原则。1.鼓励外迁、允许回迁、实行房改和货币补偿相结合的政策。2.按照原住房建筑面积安置，用于安置的房屋原则上只售不租。3.拆除房屋建筑面积的核准：属私房自住的，按产权证标明的建筑面积计算；属承租房屋的，按租赁合同标明的使用面积的1.33倍计算。违章、无证房屋无条件拆除，不予补偿安置。四、回迁购房安置标准。（一）拆除非成套住宅。1.原住宅建筑面积不足20平方米的，安置一居室1套。2.原住宅建筑面积超过20平方米（含）不足30平米的，安置二居室1套。3.原住宅建筑面积超过30平方米（含）不足40平方米的，安置三居室1套。4.原住房建筑面积超过40平方米（含），对超过40面积部分按照以下标准安置：……5.按照上述标准测算，安置居民人均建筑面积不足5平方米的，可以按照人均建筑面积5平方米予以安置。但在本危改区外另有正式住房的，不适用本条款。……五、对在危改区内有常住户口、单独立户，本人及配偶、父母、子女在危改区内无正式住房，长期居住在自建房内，且本人在危改区外别无正式住房的居民，一律以货币方式补偿，不得回迁购房。货币补偿款为每户7万元。……八、异地外迁安置。根据外迁地点，按外迁安置办法执行，另发文。

2002年9月27日，制定桃园二期危改第三批拆迁安置补偿实施办法：一、安置补偿原则。拆迁补偿形式采取就地安置、异地安置与货币补偿相结合，鼓励异地安置，用于安置的房屋原则上只售不租，按危改结合房改的原则购买，自行解决周转用房。在政府规定的搬迁期限内搬家腾地的给予奖励，未能按期搬家的，应按照“先腾地，后处置”的原则和《北京市城市房屋拆迁管理办法》的有关规定处理。二、安置补偿对象。在本危改区内有本市常住户口，自有或承租正式住房，并且长期居住的居民。……四、非成套住宅回购房的安置规定：（一）1.原住宅建筑面积不足20平方米的，安置一居室1套。2.原住宅建筑面积超过20平方米（含）不足30平米的，安置二居室1套。3.原住宅建筑面积超过30平方米（含）不足40平方米的，安置三居室1套。4.原住房建筑面积超过40平方米（含），对超过40面积部分按照以下标准安置：……（五）对在危改区内有常住户口、单独立户，本人及配偶、父母、子女在危改区内无正式住房，长期居住在自建房内，且本人在危改区外别无正式住房的居民，一律以货币方式补偿，不得回迁购房。货币补偿款为每户7万元。……十、异地安置。可以适当增加安置面积或给予适当的经济补偿，增加安置面积和给予经济补偿的标准根据不同的安置地点另行规定。

西都公司出示的落款时间为2002年2月27日的盖有“此协议作废”章的北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议原件显示：拆迁人（甲方）北京市西城区城市建设开发公司、被拆迁人（乙方）张大中购房人：崔静文。……一、根据《房屋拆迁许可证》西拆许字（2002）第1号，甲方因危旧房改造项目建设，需要拆除乙方在拆迁范围内XX12号公产房屋1间，建筑面积10.11平方米。二、乙方现有户籍人口7人，应户籍人口7人，分别是本人48、子12、外甥26。三、甲方就地安置乙方1居室1套，，地址为桃园小区（设计号）**楼**建筑面积暂定为50.14平方米。四、乙方应支付甲方：1.……2.按房改成本价1560元/平方米购买，不享受相关优惠部分的建筑面积为45×0.96平方米，应预付购房款67392元；3.按经济适用房价格5200元/平方米购买部分的建筑面积为5.14×0.96平方米，应预付购房款25658.88元；4.应交纳公共维修基金个人负担部分为31.2元/平方米，乙方应交纳1564.37元；乙方共计应付94615.25元，所购房屋按经济适用房产权管理。……九、乙方保证在2002年3月13日前全部腾空位于XX12号的现住房交甲方拆除、违章建筑自行拆除，并在新楼施工期间自行周转。该协议签章部分，甲方盖有北京市西城区城市建设开发公司章，委托代理人周宝华、于静签字；乙方处有“崔静文”字样。该协议名称处右上侧手写“改大兴金惠园15-9-102-2居”字样。庭审中，崔静文不认可其签订过该协议，表示其拆迁时所签协议为A4大小。

崔静文出示的落款时间为2003年6月10日复印件，多处内容模糊、字迹不清，仅可见以下内容：……三、乙方同意异地安置、放弃其他安置补偿方式，乙方户籍人口为3人，户籍人口为3人，子13、外甥26。四、甲方安置乙方XX15号楼9-102号贰居室壹套。五、乙方保证在签订协议后1日内完成搬迁，并将原住房腾空交甲方拆除，违章建筑自行拆除。乙方应在签订本协议时将原住房产权证明或租赁使用证明交甲方统一办理注销登记手续。……50000元……七、乙方未按本协议约定日期……，本协议自动……并按照先腾房……处置的原则处理。八、本协议一式三份，双方各持一份，区房屋拆迁主管部门一份备案。九、本协议自签订之日起生效。甲方处委托人处签字显示为张溪、曹景华，有模糊的印章外圈，具体印章内容无法识别，乙方有“崔静文”字样，电话为133XX******。对此协议上的签名问题，在（2019）京02民终560号裁定中载明：崔静文虽以《异地安置协议》提起诉讼，但其对诉讼涉及《异地安置协议》、《各项补偿补助费领、付款凭证》《承诺书》《收据》上的签字均不认可。在本案庭审中，经向崔静文反复询问，崔静文表示协议原件都保存在西都公司处，无法比对，记不清了，笔体像崔静文的，但是不是别人模仿签的就不知道了，崔静文签名下面的电话确实不是崔静文的电话，崔静文的电话从拆迁至今都是139开头的，有时候也会让别人帮着代签。

西都公司出示的落款时间为2003年6月10的承诺书载明：崔静文住西城XX12号，所住房于2002年由西城城建开发公司进行危改，拆迁安置D3-11-603号一居室一套，因本人患病，无经济来源，无力交纳回迁费，特委托李某为我的代理人代我办理所分房屋出售事宜，售价为人民币140000元，本人家庭无任何纠纷，若出任何问题由本人及代理人李某负责。委托保证人处签有“崔静文”三字并按有手印，委托代理人处签有“李某”三字并按有手印。西都公司出示的落款时间为2003年6月11日的收据载明：今收到王健人民币大写壹拾肆万元整（其中退还王健人民币伍千元），实收壹拾叁万伍仟元整。收款人处签有“崔静文”三字。西都公司出示的落款时间为2003年6月10日的各项补偿补助费领、付款凭证载明：承租人或产权人张大中（被安置人崔静文），原住址**，补偿形式异地安置费，身份证号×××，异地安置费50000元，合计50000元，折抵后应付伍万元整，承租人或产权人签字处签有“崔静文”三字。

在原一审案件中，法院先后摇选两家鉴定机构，对上述材料中的崔静文签名同一性、捺印同一性等问题进行鉴定，均因样本问题、技术条件等问题，未能进行鉴定。

2009年4月29日,北京市西城区房屋管理局出具《信访事项答复意见书》，载明：北京西都地产发展有限公司经市、区有关部门批准，在西城区桃园地区进行危旧房改造项目的拆迁建设。经了解，北京西都地产发展有限公司与张大中（被安置人崔静文）于2003年签订了拆迁安置协议书，协议约定安置房为XX15号楼9-102号两居室，同时给予房屋补偿款等有关奖励费用共计5万元。

2020年1月6日，一审法院向北京市西城区房屋管理局调查核实上述信访答复意见书及崔静文崔静文出示的协议复印件。2020年1月17日，北京市西城区房屋管理局复函称，经核实，《协助调查函》所提及的《信访事项答复意见书》确为我局于二〇〇九年四月二十九日作出，现我局对该书真实性予以认可。另查，涉案原被拆迁房屋处所涉及拆迁项目并未由拆迁人来我局进行结案，《协助调查函》所提及的“拆迁安置协议”情况我局不掌握，不清楚该协议的真实性。

西都公司坚持其已向崔静文支付5万元异地安置费，并表示该5万元经由西都公司向华夏银行出具支票，由华夏银行制作5万元存折的形式发放。遂申请向华夏银行北京分行长安支行调取以崔静文名义所开的账户信息。经向华夏银行北京长安支行查询，崔静文在该行无账户；崔静文在华夏银行阜外支行有开户，该账户开户时间为2005年10月8日，且无大额进账记录。

崔静文出示被拆迁人为张大中，购房人为张丞的就地安置协议一份，拆除房屋地址同前述协议，亦为XX12号公产房1间，建筑面积10.11平方米；就地安置房屋为桃园小区D6号楼9-603号，建筑面积暂定为50.14平方米。对此，西都公司以无关联性为由未就真实性发表意见。

另查，大兴区金惠园三里15号楼1层10单元101等120套房屋，现登记权利人为北京西都地产发展有限公司，在上述房屋的不动产档案资料中含有的2003年12月24日签订的协议书显示，北京西都地产开发有限公司为更好解决西城区旧城改造拆迁外迁房源紧张的问题，尤其是尽快解决乙方桃园二期危改小区外迁用房紧缺的困难，与开发商就金惠园小区15号楼收购事宜签订协议。另据2012年12月5日声明显示，北京市翔德房地产开发公司于1998年建设完成大兴区金惠园三里项目。并于2003年为了配合北京西都地产发展有限公司完成西城区拆迁安置工作将金惠园三里15号楼整体出售给西都公司，并于当年签订整体出售协议。案涉金惠园三里15号楼1层9单元102号房屋在上述120套房屋范围内。

再查，刘付兴现居住在案涉金惠园三里15楼9单元102号。2006年6月6日，刘付兴户籍迁入案涉金惠户籍迁入案涉金惠园三里******房屋。加盖有迁出户口簿刘付兴页加盖有迁出章。兴之户口簿上的户主为刘付兴之女刘雨童。地产经纪有限。地产经纪有限公司签订了涉案房屋的房屋销售协议房款，并持有落款时间为2003年6月16日加盖有北京市西城区西开华辰物业管理中心房屋管理专用章的房屋委托代管合同及准住证随后入住该房屋，并将户口迁入。

户口迁入。style="LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;">

西都公司表示就涉案房屋已向大兴区人民法院起诉第三人返还原物纠纷一案。经核查，北京法院数据分析平台存在该案件信息。

一审法院审理认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。当事人协商一致，可以变更合同，当事人不得擅自变更合同。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

西都公司持有落款时间为2002年2月27日以就地安置为内容的北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议原件，但西都公司主张该协议已经作废，加盖了作废章，崔静文表示该份协议并非其本人签订，其所签订的安置协议为A4纸张大小，不同于该协议。该协议标题右上方手写了“改大兴金惠园15-9-102-2居”字样，该添加内容处，未有双方签字或盖章确认。综合该协议的上述内容以及双方表述，法院无法认定双方签订了上述就地安置协议，亦无法认定双方变更了协议内容。

对于崔静文持有的落款时间为2003年6月10日复印件，崔静文表示该协议是其在取得2009年4月29日《信访事项答复意见书》时一并取得的。但经法院与信访答复单位核实，信访答复单位表示该协议其单位不掌握。对于崔静文的诉请，西都公司在答辩中称从2002年2月27号崔静文和西都公司签危旧房改造拆迁就地安置协议后，崔静文自愿放弃就地安置，要求外迁，后签了外迁安置协议，然后在2003年的6月11号将安置房屋出卖给了他人，收取了他人的购房款，因此不存在没有安置的事实。在法庭调查中，就西都公司出示的作废的就地安置协议上标注的“改大兴金惠园15-9-102-2居”字样如何解释、如何落实的问题时，西都公司表示崔静文仅有回迁一居室的拆迁权益及利益，且崔静文已将此权益以14万元出售了，故不存在要给崔静文外迁安置两居室的问题。除此之外，西都公司亦不认可该份协议复印件的真实性。崔静文曾不认可该外迁安置复印件系其所签订，现表述为“记不清楚，是不是别人代签的，有时候也会让别人帮着代签”。尽管拆迁相关行政管理单位曾作出过《信访事项答复意见书》，该意见书载明为“经了解，北京西都地产发展有限公司与张大中（被安置人崔静文）于2003年签订了拆迁安置协议书……”。但《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。本案中，崔静文、西都公司双方所出示的多份拆迁协议均约定了协议一式三份，自签订之日起生效。拆迁安置作为关乎重大利益的问题，应当以书面协议确定拆迁安置的内容，口头合意、了解、证明等形式均不能确定拆迁安置协议本身。

综合上述情况，鉴于一方当事人不予认可该协议，且复印件模糊不清，签章单位名称无从判断；另一方当事人表述前后不一，法院无法认定崔静文、西都公司就案涉拆迁问题签订了外迁安置协议，崔静文亦无法追认该协议。故崔静文据此主张西都公司履约并承担违约赔偿责任的诉求，法院均无法予以支持。但从前述查明的客观事实、崔静文及西都公司所做陈述中一致的内容以及案涉纠纷发生之时的拆迁安置政策，可以确认崔静文应获得拆迁安置利益，但拆迁距今已经十七年，西都公司尚未对崔静文进行拆迁安置补偿。故崔静文所受拆迁之损失，可通过提起财产损害赔偿纠纷予以救济。

对于西都公司所持的异地安置费已经支付的抗辩，法院认为，西都公司出示的支撑其该项抗辩的证据材料为承诺书、收据、各项补偿补助费领、付款凭证，崔静文均不予认可。此外，西都公司表示对崔静文为回迁安置，因崔静文自身无力购买，崔静文出售了该回迁权益，但西都公司又表示其向崔静文交付了异地安置费，前后明显矛盾。此外，西都公司表示支付该5万元的方式系于华夏银行为崔静文开立存折，此项主张经向华夏银行核实，亦未发现有相关存折开立的情况。故西都公司所持的此项抗辩不能成立。

对于西都公司所持的崔静文的安置利益为就地安置一居室，崔静文已将该拆迁利益出售的抗辩，法院认为，西都公司的此项抗辩与西都公司出示的盖有作废章的北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议标题右上侧标注的“改大兴金惠园15-9-102-2居”字样相互矛盾；另外，西都公司作为主张承诺书及收据载明内容的一方，有义务证明该材料的真实性。在崔静文明确不予认可的情况下，西都公司未能进一步证明其真实性。故此抗辩不能成立。

对于西都公司所持的诉讼时效抗辩，法院认为，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。权利受损应以权利明确为前提条件。本案审理过程中，对于崔静文享有的是就地安置的权益还是异地安置的权益，西都公司陈述前后矛盾、证据相互冲突。而崔静文权利不清，系由西都公司矛盾模糊的表意造成。在此前提下，西都公司所持的诉讼时效抗辩不能成立。

综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第四条、第十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回崔静文的全部诉讼请求。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。

本院认为，根据查明的事实,崔静文向法院提交的北京市西城区危旧房改造异地安置协议书为复印件，该复印件不仅内容不够清晰且无法查明出处，西都公司亦不予确认，故本院对于该协议的真实性难以认定。一审法院关于《信访事项答复意见书》，不能做为认定崔静文与西都公司之间存在拆迁安置协议的依据之相关认定正确，本院不持异议。据此，本院认为崔静文主张的其与西都公司已经签订北京市西城区危旧房改造异地安置协议书的事实证据不足，其要求西都公司依据该协议履行，为其安置房屋并给付补偿款等诉讼请求均缺乏事实和法律依据，一审法院判决驳回其诉讼请求之处理正确，本院予以维持。

关于西都公司主张已经履行对崔静文安置义务的问题，因与本案的处理结果之间没有关联性，本院对此不予审查处理。

关于崔静文在拆迁中的身份及其是否应取得拆迁安置利益的问题。根据崔静文陈述，其非被拆迁房屋登记的承租人，故在崔静文与西都公司没有签订有效拆迁协议的情况下，本院对其在拆迁中是否为被拆迁人或被安置人的身份不能当然予以判断，这一身份尚需相关主管部门的确认，是否可以取得拆迁安置利益亦应在该身份被确认后另行予以主张。

关于诉讼时效问题，如上所述崔静文在拆迁中享有的权利尚不明确，故西都公司关于崔静文的起诉已经超过诉讼时效期间的主张缺乏法律依据。

综上所述，崔静文与西都公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2100元，由北京西都地产发展有限公司和崔静文各负担1050元（均已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　刘丽杰

审 判 员　王　佳

审 判 员　杨志东

二〇二一年三月五日

法官助理　李　慧

书 记 员　黑梦雪