北京链家房地产经纪有限公司等与师腾霄房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：吕春洪，女，1969年10月1日出生，汉族，北京市长安律师事务所律师，住北京市朝阳区。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：师腾霄，女，1970年12月12日出生，汉族，广西鑫亨达宝业投资发展有限公司员工，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：程浩，北京市兰台律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙哲丹，北京市兰台律师事务所律师。

原审当事人（原审第三人）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。

法定代表人：彭永东，总经理。

委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务专员，住公司宿舍。

师腾霄与吕春洪房屋买卖合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院（以下简称一审法院）于2017年10月9日作出（2017）京0105民初37079号民事判决，吕春洪不服，上诉至本院，本院于2018年4月13日作出（2018）京03民终4291号民事判决。吕春洪仍不服，向北京市高级人民法院申请再审，该院于2018年12月24日作出（2018）京民申5045号民事裁定，指令本院再审本案，本院于2019年4月15日作出（2019）京03民再35号民事裁定，将本案发回一审法院重审。一审法院审理期间追加北京链家房地产经纪有限公司（以下简称北京链家公司）为第三人，经再审于2020年10月26日作出（2019）京0105民再32号民事判决，吕春洪不服，上诉至本院。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人吕春洪、被上诉人师腾霄及其委托诉讼代理人程浩、原审第三人北京链家公司之委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

吕春洪上诉请求：撤销一审法院（2019）京0105民再32号民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求并支持我的反诉请求。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律不清且违反法定程序。中介北京链家公司与买卖双方签订了补充协议，应作为一方当事人参加本案诉讼，但一审最初拒绝追加其为当事人，在我写信向法院负责人反映后才追加。一审合议庭只是形式，陪审员都是走过场。书记员笔录记录存在问题，还要求我签字。一审决定追加中介参加诉讼后，再次开庭不允许我全面陈述案情和证据，不允许提问等，造成事实没有查清。再审一审判决事实认定不清，歪曲和颠倒案件真相，对于限购政策出台前未能完成网签，中介和买家存在责任，对房价下跌损失，中介和买家都有过错。20万元就是立约定金，不应退还。一审认为网签前需要抵押权人同意或注销抵押，与事实不符，北京住建委称需要征得抵押权人同意或买卖双方约定在登记前解除抵押。中介对于网签所需银行卡等事项陈述不实，中介和买家给我如此开卡案涉刑事，法院没有将刑事部分移交公安违反法律程序。一审卷宗被改过，笔录被改过，没有我签字，且未能向二审移送全部卷宗。根据民诉法规定法官应该总结案件争议焦点，本案再审一审法官把网签是否需要抵押权人同意作为焦点，但从未在审理中提过，如果提到这个问题我会提交调查取证申请。北京链家公司一直跟我说的是网签不需要抵押权人同意。

师腾霄答辩称：不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决，一审判决追加了第三人进一步查明事实，程序正当，在查明事实基础上作出判决，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，应依法驳回。

北京链家公司述称：不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决，理由同一审意见一致。

师腾霄向一审法院起诉请求：1．解除双方2017年3月13日签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）及补充协议；2．吕春洪返还我定金60万元；3．吕春洪支付我迟延还款利息，以60万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年10月9日至2020年8月19日；按中国人民银行公布的贷款市场报价利率（LPR）计算，自2020年8月20日至实际付清之日止；4．吕春洪支付诉讼费及评估费。

吕春洪反诉请求：要求师腾霄赔偿我房屋贬值损失180万元。

一审法院认定事实：2011年9月16日，吕春洪取得涉案房屋的所有权，该房屋规划用途登记为“住宅（非居住）”。2017年3月13日，吕春洪与师腾霄签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定吕春洪将其名下的涉案房屋出售给师腾霄，建筑面积63．4平方米。该房屋规划用途为办公。涉案房屋已设定抵押，吕春洪应于2017年5月10日前办理抵押注销手续。房屋成交价格120万元，家具家电等配套设施作价354万元。买受人向出卖人支付定金60万元，支付方式为直接支付给出卖人。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按规定直接支付给出卖人。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。办理完房屋所有权转移登记手续后，出卖人应于2018年3月8日前将房屋交付买受人。双方应自本合同签订之日起140日内共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后5个工作日内取得房屋所有权证书的，出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。

同日，师腾霄和吕春洪还签订了补充协议。在补充协议中，甲方吕春洪与乙方师腾霄约定定金分两笔支付，第一笔20万元在2017年3月8日支付，第二笔40万元在2017年3月25日前支付。双方还就房屋解除抵押、购房款的支付、税费负担、物业交割等事项进一步进行了约定，并且特别约定本协议履行期间，如出台新的限购政策且该政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。2017年3月9日，师腾霄支付吕春洪定金20万元，2017年3月22日，又支付吕春洪定金40万元。吕春洪分别出具了收据。后续履行过程中双方发生争议。至发生争议时，涉案房屋的抵押未解除，买卖网签未能成功。

2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会等部门联合发布京建发【2017】第112号公告，公告内容为商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。在公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，也可以出售给个人，个人购买应当符合名下在京住房和商办类房产记录；在申请购买之日起，在京连续五年缴纳社会保险或连续五年缴纳个人所得税；商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

庭审中，师腾霄提交了税收完税证明1页、人员账户信息查询打印件1页，证明其并非京籍人员，没有在京纳税记录，新的政策出台后已不符合购房条件。吕春洪认为真实性无法确认，且师腾霄虽非京籍，但不能以此作为合同能否履行的依据。原一审师腾霄还申请证人唐某作证，该证人到庭作证称：我是链家的经纪人，负责本案中的交易。涉案房屋的定金合同是3月8日签的，正式合同是3月13日签的。师腾霄一共分两次给了60万元定金。因为当时建委只认几家银行的卡，所以我们事先要求双方办理浦发银行卡。3月17日我向吕春洪要资料做网签，她说没有办理浦发银行卡。3月22日的时候，我又催促吕春洪两次，对方同意了，但是没有办理银行卡。3月23日我向吕春洪要了农业银行的银行卡，她给我了。但是师腾霄没有办法办理农行一类卡。我当天就把这个情况告诉吕春洪了。吕春洪说她要出差没办法在北京办卡。师腾霄的爱人表示可以以代发工资卡的形式，给吕春洪办一张卡，这张卡不激活用不了。3月23日师腾霄的爱人去浦发银行就办这张代发工资卡，但在正式办之前，银行需要给吕春洪打电话确认，我听师腾霄的爱人说银行得到吕春洪的允许，所以给吕春洪办理了一张浦发银行卡。3月26日北京市就出台新的限购政策了，商用的房屋要求购买人同民用住房一样有购房资格。这样就导致师腾霄不具备购买涉案房屋的资格。当天我微信告诉吕春洪政策出台，恐怕无法将涉案房屋过户到师腾霄名下；并且她当时已经把涉案房屋挂在麦田公司网站上卖，所以我告诉她不要一房两卖，再等待一段时间，我们会努力推进合同继续履行。3月27日我和吕春洪还去办理了一张中信的银行卡，结果还是因为政策原因履行不了。3月29日下午我告诉吕春洪没有办法继续履行合同了。吕春洪质证称除了办理浦发银行卡的内容，其他内容真实性无法确认。

吕春洪为了证明其主张，提交了以下主要证据：1．资金监管银行卡办理声明1张，证明双方约定里没有要求办理浦发银行的银行卡，也没有要求必须在北京办。2．吕春洪同链家中介张艳艳微信聊天记录6页，可以证明3月14号吕春洪在北京呆了一天，中介知道这个情况，但是没有要求其办理浦发或者中信的银行卡。3．吕春洪和唐某的微信聊天记录24页，通过这些聊天记录，可以证明吕春洪因为工作原因手机经常要关机，唐某在3月16日或17日才通知吕春洪必须在北京办理浦发或中信银行的银行卡，而且说是做网签用的。此外，这也说明唐某在3月23日银行卡办好之前根本没有提过这件事。其他人也没有向吕春洪解释这件事情。3月25日之后，吕春洪去询问中介办理银行卡的细节问题，但是对方不给我解释，也没有出示任何书面文件。在政策出台以后吕春洪联系了唐某，要求解除合同，但是他不同意，让再等一段时间。4．XXXX号院居住、商业项目天然气供应规划方案，证明涉案房屋是按民用水电的标准收费的，商改住是经过市政府批准的。5．银行客户账号凭条1张，证明浦发银行未经我允许给我开了一张银行卡，留的地址都和我没有关系，至今银行也不让我看这张卡。6．与唐某、刘相文聊天记录、与浦发银行电话录音等；7．北京市住建委信访答复意见书等；8．房价下跌的证据等。

2018年10月24日、11月13日，吕春洪向北京市住房和城乡建设委员会信访，该单位于2019年1月16日答复意见京建信办【2018】1649号如下：1．有抵押的办公用房，网签前需抵押权人（银行）同意方可网签。2．未经房主同意在内部网上发布该房屋信息不属于擅自对外发布房源信息。3．《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》自发布之日2011年2月16日起执行。4．《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》自印发之日起施行，发布时间为2016年9月30日。5．关于2010年以来限购政策执行时间问题，应以每个限购政策发布的时间为准。

师腾霄提交2019年1月21日交纳鉴定咨询服务及评估费10171元发票。

一审法院再审认为，本案中吕春洪与师腾霄签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、二人与北京链家公司签订的补充协议都是各方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。

关于本案争议，首先，根据在案证据，涉案房屋从性质上说属于商业用房，并非住宅。因此本次交易必然受到新的房屋买卖政策约束，师腾霄在新政策出台后已不具备相应的购房资格，故涉案房屋继续交易已不可能继续履行；师腾霄举证证明自己不具备购房资格，吕春洪虽对师腾霄提交的证据真实性不予认可，但未提交相反证据，法院对吕春洪的主张难以采信。其次，双方未约定网签的具体时间，在2017年3月13日签订合同后，需进行购房人资格核验、征得房屋抵押权人同意出售等事宜，未能在2017年3月26日完成网签难以认定涉案主体存在故意拖延或不作为。再次，关于具体未能在2017年3月26日前完成网签的原因，合同中约定涉案房屋已设定抵押，吕春洪未举证至2017年3月26日涉案房屋已解除抵押或征得抵押权人许可允许出卖房屋，上述义务应由吕春洪完成，但限购政策出台时亦未至合同约定2017年5月10日前办理抵押注销手续时间，吕春洪虽不存在违约，但未完成注销抵押登记即不能办理网签，故吕春洪表示因师腾霄和北京链家公司原因导致未完成网签，法院不予采信。最后，依合同约定，非因买卖双方原因致合同不能继续履行，互不承担责任，吕春洪主张该条款为格式条款，格式条款有利于交易的方便、快捷，并非绝对无效，该条款约定不违反法律规定，合法有效。现三方均同意解除合同、补充协议，法院对此不持异议，对该项请求予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，吕春洪收取的定金理应全额退还。吕春洪主张定金中20万元为立约定金，不应退还无法律依据，法院不予采信。关于迟延还款利息一节，自2017年3月26日限购政策出台，师腾霄要求给付自2017年10月9日起利息合法合理，因吕春洪长期占用资金确造成师腾霄实际损失，亦已给予吕春洪相当长履行时间，故其要求存款利息损失法院予以支持。师腾霄未证明吕春洪以该款项用于经营，故其要求按贷款利率支付利息无相关依据，法院按存款利率支持师腾霄利息损失。师腾霄要求的评估费，发生于原审判决生效后执行期间，不属于本案诉争范围，应通过执行程序解决。吕春洪要求的房屋价格下降损失，通过查明的案件事实，师腾霄无过错，该项诉讼请求无事实及法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，一审法院判决：1．解除师腾霄与吕春洪二〇一七年三月十三日签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）及师腾霄、吕春洪与北京链家房地产经纪有限公司签订的补充协议；2．吕春洪于本判决生效之日起七日内退还师腾霄六十万元。3．吕春洪于本判决生效之日起七日内退还师腾霄六十万元的利息（自二〇一七年十月九日起至实际给付之日止，按中国人民银行公布的同期同类存款利率计算）；4．驳回师腾霄其他诉讼请求；5．驳回吕春洪之反诉请求。

本院二审中，吕春洪提交了2020年12月24日北京市住房和城乡建设委员会行政事项答复意见书，证明目的：涉案房屋做网签不是不需要征得抵押权人同意，是抵押权人同意或者买卖双方协商在过户前解除抵押，一审判决认定“未完成注销抵押登记即不能办理网签”错误；限购政策“从当天开始执行”的，实际都是从第二天凌晨开始执行的，原审对政策实施时间认定有误。师腾霄质证认为：认可真实性，不认可证明目的，“本机关认定”中第一条，并不是上诉人所称的不需要抵押权人同意，是抵押权人同意或者买卖双方协商在网签前解抵押。北京链家公司质证认为：认可答复的真实性，不认可证明目的，本案是因为上诉人没有完成解抵押登记手续才没有网签，即使3月26日当天也是可以网签的，但是因为上诉人一房二卖耽误了时间。该答复意见载明了行政机关对政策文件一般执行时间及网签前是否需要解抵押的答复，本院予以采纳，对该证据与本案争议焦点的关联，本院将结合其他在案证据综合判断。

庭审中，吕春洪对一审查明事实部分提出异议，认为师腾霄原一审中申请出庭的证人唐某证言内容与实际情况不符，但未向本院提供相关证据。吕春洪另认为一审判决对北京市住房和城乡建设委员会京建信办【2018】1649号答复意见的表述不全面，限购政策应从书面执行时间的次日开始执行。吕春洪还提出一审判决记载的其提交的证据存在缺漏，但未向本院提交证据证明或对缺漏部分具体说明。

二审查明的其他事实与一审一致，予以确认。

上述事实有行政事项答复意见书、各方当事人庭审中的陈述及本案历审卷宗等证据材料为证。

本院认为：结合吕春洪的上诉主张及各方当事人意见，本案争议焦点为涉案合同自订立到因政策原因无法履行的过程中是否存在违约行为及相应的违约责任。

根据涉案合同及补充协议的约定，2017年3月13日签订合同后，需进行购房人资格核验、房屋核验等事宜，买受方需在2017年3月25日之前支付两笔定金共计60万元，出卖方需2017年5月19日前办理完毕解除抵押手续。截止2017年3月26日，双方履行各自合同义务均未超出合同约定的期限，在案证据不能证明此前买卖双方存在违约行为。北京市政府2017年3月26日出台限购政策后，师腾霄不满足相应政策要求，不具备购房资格，涉案房屋交易已无法继续履行。政策变化对买卖双方没有协商的余地，改变了订约时的合意基础，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人可以要求解除合同。一审法院判决解除合同正确。现各方对2017年3月26日限购政策实施前未能完成网签的原因及责任存在争议，但涉案合同未明确约定办理网签的具体时间，限购政策实施前未能完成网签不构成违约，且合同相对方均通过协商及各种方法尽力促成合同尽快履行，主观上不存在过错，现有证据亦不能证明当时未完成网签系因某一方违约造成的。因此，根据相关法律规定及补充协议的约定，双方当事人对本案的合同解除均不存在过错，互不承担违约责任，根据合同履行情况，一审法院判决吕春洪返还定金60万元，并无不当。

关于迟延还款利息。吕春洪在诉讼至再审期间占有师腾霄的6万元资金性质属于定金，涉案合同及补充协议中对于涉案解除情形迟延返还定金的利息无明确约定，且吕春洪对合同的解除并无明显过错，一审法院判决吕春洪负担本案生效前的定金利息，缺乏依据，应予纠正。

关于吕春洪的反诉请求，鉴于上述对涉案合同履行违约及违约责任的认定，吕春洪提出要求房屋贬值损失的反诉请求但没有相应证据予以证明，其请求的数额亦无充分依据，故一审法院不支持其反诉请求的处理正确。

综上所述，吕春洪的上诉请求部分成立，本院对合理部分予以支持。一审判决吕春洪支付60万元的利息不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：

一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民再32号民事判决第一、二、五项；

二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民再32号民事判决第三、四项；

三、驳回师腾霄的其他诉讼请求。

一审案件受理费10433元，反诉费10500元，由吕春洪负担（已交纳10500元，余款10433元于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费20933元，由吕春洪负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　张　明

审 判 员　　宋　磊

审 判 员　　赵　晖

二〇二一年四月二日

法官助理　　高明正

书 记 员　　徐　曼

-14-

-1-