李乾房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

（2021）京03民终1524号

上诉人（原审被告、反诉原告）：李乾，男，1977年6月21日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：张仁藏，北京大成律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：李秋星（NiklesVanOsseltEstelleAnne），女，1972年6月21日出生，瑞士国籍，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：付裕，北京京翔律师事务所律师。

上诉人李乾因与被上诉人李秋星（NiklesVanOsseltEstelleAnne）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初86485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月27日公开开庭审理了本案。上诉人李乾及其委托诉讼代理人张仁藏，被上诉人李秋星（NiklesVanOsseltEstelleAnne）的委托诉讼代理人付裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

李乾上诉请求：撤销一审判决，改判支持李乾的一审反诉请求。事实和理由：1.在签订《房屋买卖与房屋买卖居间合同》（以下简称《房屋买卖合同》）过程中李秋星从未出现过，为验证《房屋买卖合同》上签字是否为其本人签署，李乾已向一审法院提交了鉴定申请书，一审法院却未进行鉴定，程序不合法，未查清案件基本事实。2.一审法院仅依据《房屋买卖合同》、购房款支付记录、购房款收条等证据即得出李乾已将房屋交付给李秋星使用的结论，认为《房屋买卖合同》已实际履行系认定错误。李秋星在整个房屋买卖交易过程中都没有出现过，更未在中国居住，李乾无法完成房屋交付。3.一审法院不应将李乾在（2018）京0105民初18074号案件中的陈述作为本案的定案依据。当时李乾并未对李秋星的真实身份产生怀疑，相关陈述是在法官诱导下基于错误认识作出的，并非真实意思表示，不能构成自认。4.案外人张疆涉嫌双方代理，其利用外国人李秋星的身份购买了李乾的房屋，一审法院并未就李秋星购房者身份的真实性进行查证，属于基本事实认定不清。5.李秋星在长达十二年里迟迟不办理过户登记并非因为其不了解中国的购房制度，而是因为其在此期间不具备在京购房资格，无法办理过户登记。其违约行为存在严重主观恶性，李乾有权要求根据《房屋买卖合同》第7.2条关于违约责任的规定解除合同并扣除定金3万元。6.在李秋星因自身原因导致无法顺利办理房屋过户登记的十二年里，北京的房价和购房政策发生巨大变化，李秋星的违约行为已经给李乾造成巨大经济损失，李乾有权依据情势变更原则解除《房屋买卖合同》或要求根据公平原则对合同内容进行变更。

李秋星辩称，不同意上诉人的全部上诉请求，请求依法驳回。房屋买卖合同是李秋星本人和李乾当面进行签署，并非上诉人所称被上诉人从未出现，诉状的签字是代理律师根据李秋星经过公证的委托书第一项的委托进行签字，一审中上诉人提出的笔迹及指模鉴定不符合事实，没有依据。另案中已经对案件进行了事实认定，上诉人陈述的事实与本案一审及二审陈述的事实相违背，违反了诚信原则及民诉法禁反言原则，过户的时间在合同中未约定，所以双方之间的合同仍在继续履行，上诉人在作出同意配合被上诉人办理过户手续的承诺后以各种理由拒绝办理，因此上诉人作为违约方没有要求解除合同的权利。

李秋星向一审法院起诉请求：判令李乾继续履行合同（网签、缴税、过户），协助李秋星办理位于北京市朝阳区×××902号房屋（以下简称902号房屋）权属转移登记至李秋星名下。

李乾向一审法院提出反诉请求：1.解除双方于2006年4月9日签订的《房屋买卖合同》；2.判令按照定金罚则扣除定金3万元，由李秋星赔付李乾已交纳的中介费1000元。

一审法院认定事实：2006年2月20日，902号房屋登记在李乾名下。

李秋星向一审法院提交2006年4月9日签订的《房屋买卖合同》，证明其与李乾存在房屋买卖合同关系。《房屋买卖合同》约定：由北京鑫百盛物业管理有限公司（以下简称鑫百盛公司）（丙方）居间，李秋星（乙方）购买李乾（甲方）的902号房屋，房屋售价34万元；订立合同当日，乙方向甲方交纳人民币3万元作为购房定金。乙方应于签署本合同之日起16日内（即2006年4月25日）备齐售出款扣除定金后的余额31万元，甲、乙到银行还款（银行贷款）；乙方如办理过户手续，提前叁个工作日通知丙方，丙方协助办理过户手续，相关税费按当时的市场指导价格由乙方自行向相关部门交纳。《房屋买卖合同》落款处甲方为李乾签字，乙方为“ENiklesVanOsselt”。李乾称是案外人张疆来看的房，签订合同的时候是张疆拿着李秋星的护照到的鑫百盛公司，我签完字后把合同给了张疆，张疆是否签字我不清楚，鑫百盛公司说第二天交房款的时候再把合同给我，第二天合同上就有李秋星的签字了，我现在怀疑购房人可能是张疆。李秋星称签订《房屋买卖合同》时就是其与李乾当场签字的，张疆也在场。

2006年4月9日李乾出具《收条》：今收到NiklesEstelleVanOsselt交来购房定金人民币叁万元，房屋位于北京市朝阳区慧谷阳光L座2单元902号。2006年4月20日李乾出具《收条》：今收到NiklesVanEstelleOsselt交来购房款叁拾壹万元整，房屋位于北京市朝阳区慧谷阳光209-2-902。

庭审中，李秋星向一审法院提交证据如下：1、（2006）京国证民字第06201号《公证书》（主要内容为李乾委托张疆办理902号房屋的出售事宜，包括签订买卖合同、办理产权过户等）、住宅质量保证书、住宅质量使用说明书、慧谷阳光嘉园业主手册、慧谷阳光嘉园二期L座《物业管理公约》，证明李乾将公证书原件及房屋相关资料一次性交给了李秋星。李乾称《公证书》是在其不知情的情况下张疆要求出具的，李乾认为张疆既是受托人又是房屋买卖合同的受托人或真实的买受人，房屋相关资料也是给的张疆；2、装修工程款明细清单，证明李秋星于2006年6月20日对902号房屋进行装修。李乾称不清楚李秋星是否装修及费用情况；3、银行流水及业务单，证明2006年4月20日李秋星提取231995.73元用于还清902号房屋银行贷款，同期李秋星转账至李乾个人银行账户剩余房款78005元。李乾对真实性认可，但称其是和张疆一起去的银行，有可能是张疆利用李秋星的身份付的钱。

李乾向一审法院提交北京市住房和城乡建设委员会查询结果告知单（主要内容：经查，李秋星（护照号为×××），2018年8月8日通过北京田园佰瑞房地产经纪有限公司按外籍家庭提交了1笔购房资格核验申请，业务编号为2226410，于2018年8月9日反馈未持工作类居留许可，核验结果为不通过；2019年8月9日，通过北京嘉家置地房地产经纪有限公司按外籍家庭提交了1笔购房资格核验申请，业务编号为2501191，于2019年8月12日初步审核通过），证明在签订购房合同至2019年之前李秋星不具备购房资质，902号房屋一直占用李乾的购房资质。李秋星对真实性认可，称查询结果不能证明签订合同时李秋星不具备购房资质，并且能够证明李秋星在2019年8月12日具备购房资质。

另查，2018年2月27日李秋星以房屋买卖合同为由向一审法院提出诉讼，案号（2018）京0105民初18074号，要求李乾继续履行商品房买卖合同，协助办理902房屋的权属转移登记手续。一审法院调取（2018）京0105民初18074号案件卷宗，该卷宗笔录记载：李乾答辩意见：“同意李秋星的诉讼请求，我当时在和李秋星签合同之后，收了李秋星的全部购房款，李秋星找了一个朋友代理，让她朋友出面和我交涉，我和李秋星的朋友还做了一个公证书，当时跟我说后续的手续都是她们来办理，不用我管了。结果现在李秋星找不到她这个朋友了。”对于李秋星提交《房屋买卖合同》，李乾质证意见：“原件我不需要看了，李秋星的证据我都认可，没有异议。”

一审法院认为，李乾不认可其与李秋星签订《房屋买卖合同》，但从在案证据及双方陈述来看，首先，李秋星向其账户向李乾支付购房款，李乾向李秋星出具购房款收条，且李乾将902号房屋交付李秋星实际使用，李秋星、李乾已实际履行《房屋买卖合同》，李乾明知张疆持有李秋星的护照，且李乾亦是向李秋星出具的收条，李乾现不认可买受人为李秋星也与常理不符。其次，李乾向张疆出具《委托书》，李乾委托张疆办理902号房屋事宜，且李乾未提交证据证明张疆系902号房屋的实际买受人，李乾以不知情为由否定《委托书》及李秋星为902号房屋的买受人，一审法院对李乾的意见不予采纳。最后，李乾在另案中同意协助李秋星办理过户手续，并且未对《房屋买卖合同》的签订提出异议。综上，李乾与李秋星签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李秋星已向李乾支付全部购房款，李乾应继续履行《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》对于过户时间未进行约定，现李秋星要求将902号房屋过户至其名下，一审法院对李秋星的诉讼请求予以支持，应驳回李乾的全部反诉请求。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、李乾继续履行与李秋星（NiklesVanOsseltEstelleAnne）签订的《房屋买卖与房屋买卖居间合同》，李乾于判决生效之日起七日内协助李秋星（NiklesVanOsseltEstelleAnne）将位于北京市朝阳区×××902号房屋所有权转移登记至李秋星（NiklesVanOsseltEstelleAnne）名下；二、驳回李乾的全部反诉请求。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人未提交证据。被上诉人提交（2020）京海诚内民证字第22297号公证书，证明李秋星目前仍有合法的购房资格。上诉人认可证据的真实性，不认可证明目的。

本院对一审法院查明的其他事实予以确认。

本院认为，李乾、李秋星与鑫百盛公司签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照约定履行自己的义务。

李乾上诉主张李秋星并非实际购房人，与一审中双方提交的证据证明的事实相悖。亦因在案证据能够充分证明李乾与李秋星之间存在房屋买卖合同关系，故而一审法院对李乾的鉴定申请不予准许处理无误。李乾在李秋星诉其继续履行房屋买卖合同的前一案件庭审中已明确表示同意李秋星的诉讼请求，认可其与李秋星签订和履行合同的事实。在李乾未就其上述自认是在受胁迫或者重大误解情况下作出予以证明的情况下，其无权撤销自认。李乾主张其上述自认受法官诱导并主张上述自认系在其不知李秋星真实身份及李秋星无购房资格的情况下作出，但未就其上述主张的理由举证证明，本院不予采信。李秋星已支付了全部购房款，李乾应继续履行《房屋买卖合同》并协助李秋星办理过户登记。

李乾上诉主张房价和购房政策的变化属于情势变更，但房屋属于商品，商品的市场价格发生变化并非在双方订立合同时无法预见的事实。在双方订立合同时，地方政府并未出台关于购房者资格的相关限制性规定。双方系因订立合同后未及时办理过户登记而致今日之纠纷，而过户登记系须双方共同办理事项，双方均负有共同办理过户登记之合同义务。本案中，合同未约定过户时间，且合同订立后双方均长期未联系到对方，在此期间李秋星未通过起诉等方式要求李乾配合办理过户，李乾亦未通过通知或者起诉等方式要求解除合同，故未及时办理过户登记并非单方之过错。李秋星于2018年以起诉的方式要求李乾履行过户义务，李乾亦明确表示同意，现又以情势变更为由主张解除合同或变更合同内容，缺乏依据。

综上所述，李乾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6400元，由李乾负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　楚　静

二〇二一年三月二十二日

法官助理　　常佳敏

书 记 员　　李星月