黄筱瑜与北京梨园李老公庄服装市场有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审原告、反诉被告)：黄筱瑜，女,住北京市通州区。

委托诉讼代理人：曹春芬，北京市中伦文德律师事务所律师。

被上诉人(原审被告、反诉原告)：北京梨园李老公庄服装市场有限公司，住所地北京市通州区梨园地区李老公庄村委员会东50米。

法定代表人：张俊峰，经理。

委托诉讼代理人：张健，北京化友律师事务所律师。

上诉人黄筱瑜因与被上诉人北京梨园李老公庄服装市场有限公司（以下简称李老公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初17084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人黄筱瑜及其委托诉讼代理人曹春芬，被上诉人李老公司的委托诉讼代理人张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

黄筱瑜上诉请求：1．撤销一审判决第四项、第六项，改判支持黄筱瑜一审诉讼请求第二项，即李老公司退还黄筱瑜2020年2月及3月租金；2．一、二审诉讼费由李老公司承担。主要事实和理由：1．一审法院判决黄筱瑜支付2018年4月16日至2018年5月31日免租期租金并无约定及法律依据。双方并未约定因不可抗力解除合同时支付免租期租金。双方租赁合同第16．3条约定，如本合同任何一方因不可抗力而无法履行其义务的，则受此等时间影响的一方应立即以书面方式通知另一方。如果不可抗力自另一方收到通知后持续超过三十天或已致本合同无法继续履行，则任何一方均可解除本合同而无需向另一方承担任何责任。在不可抗力持续期间，受不可抗力时间影响的一方可暂时不履行其义务，也无需对另一方由此产生的损失、不便进行赔偿。根据上述约定，因不可抗力解除租赁合同的一方无需承担任何责任。黄筱瑜在发生不可抗力后，也依据该合同条款与李老公司解除了合同，双方并未对不可抗力解除租赁合同约定其他需要支付免租期租金的约定，因此黄筱瑜无需支付免租期租金；2．黄筱瑜解除合同是因为新冠疫情，并非违约金或者黄筱瑜原因导致合同解除。双方对免租期进行了约定，甲方提供免租期是基于乙方在履行租赁合同过程中没有重大违约的前提下给乙方的优惠。租期内，如因乙方原因导致租赁合同无法履行或因乙方违约导致甲方单方解除合同，则乙方不再享受免租期租金优惠。本案中，黄筱瑜解除合同严格按照租赁合同第16．3条约定，解除原因是因新冠疫情的不可抗力因素，并非黄筱瑜违约导致合同解除；3．一审法院未支持黄筱瑜要求返还2020年2月及3月租金不合理。因新冠疫情原因，黄筱瑜自2020年1月26日开始无法在涉案场地从事舞蹈培训工作，因此也无收入，黄筱瑜无任何采取的补救措施，黄筱瑜也没有任何过错，因此由黄筱瑜承担2020年2月和3月的租金不合理。对于新冠疫情影响，北京市出台了减免租金的措施，帮助小微企业和个体工商户度过经营困难时期，李老公司作为房屋出租方，应积极响应政府政策号召，为租户减免租金，与租户共度艰难。

李老公司辩称，同意一审法院判决，不同意黄筱瑜上诉请求。1．给予免租期是为了全面履行合同，是附条件的免除，现在因黄筱瑜原因导致合同无法继续履行，所以免租期已经失去了存在意义，由黄筱瑜承担免租期租金符合公平原则；2．李老生活广场有100多家商户，疫情原因有几个商户退租，本案黄筱瑜退租行为，除新冠疫情原因，还有自身经营不善，抗风险能力较差的原因。3．不同案件情况都有差异，不存在适用其他案例的情形。4．我们给其他困难商户给与了免除租金和缓缴租金的优惠，但是黄筱瑜疫情刚开始退租了，不能享受我方的优惠。本案疫情并没有导致黄筱瑜履行不能，但是疫情给双方都造成了损失，我方也考虑到此没有上诉。由于黄筱瑜退租，我们房屋到现在还是空置状态，故我方不同意退还2月和3月租金。

黄筱瑜向一审法院起诉请求：请求法院判决解除双方签署的《李老生活广场租赁合同》；2、判决李老公司返还黄筱瑜履约保证金81806元，租金54537元，合计136343元；3、本案诉讼费由李老公司承担。

李老公司向一审法院提出反诉请求：1、黄筱瑜按照每月28904元支付2020年4月1日至商铺实际交付之日止的租金；2、黄筱瑜支付免租期间2018年4月16日至2018年5月31日租金40903元；3、黄筱瑜支付物业费，按照每天32．6元自2020年4月16日起计算至商铺实际交付之日止；4、黄筱瑜支付空调制冷费5363元；5黄筱瑜支付违约金173424元，扣除81806元总计91618元；6、依法判决本案诉讼费由黄筱瑜承担。

一审法院认定事实：2018年4月10日，出租方（甲方）：李老公司与承租方（乙方）：黄筱瑜签订《李老生活广场商铺租赁合同》一份，该合同约定：“第一条租赁标的1．2经双方现场实测确认，乙方所承租的租赁场所的建筑面积为163平方米。第二条租赁用途及广场管理2．1乙方承诺该租赁场所之用途仅作为经营小鱼儿舞蹈”（业态为：舞蹈培训，品牌为：小鱼儿）。第三条租赁期限3．1甲乙双方约定的租赁期限为自2018年4月16日（租赁起始日）至2021年5月31日。3．3自租赁起始日起至计付租金前一日的期间为免租期，即自2018年4月16日至2018年5月31日。……在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则乙方不享有免租期免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一租赁年度租金标准向甲方补交该期间的全部租金。第四条租金、物业服务费和其他费用4．1租赁期限内，租赁场所按计租面积（净租金，不含任何其他费用），第一年租金标准为每平方米人民币5．5元／日，每年租金（日租金＊计租面积＊365）为人民币（小写）327223元，每月租金（年租金／12）为人民币（小写）27269元；自计租日开始每2年在前一年的基础上递增6％，以后每年租金标准如下：第二年租金标准为人民币（小写）327223元；第三年租金标准为人民币（小写）346856元；4．2物业服务费和其他费用4．2．1自实际交付日起，乙方应按照租赁场所的计租面积向甲方支付物业服务费，该物业服务费的标准为每平方米0．2元／日。第五条履约保证金5．1为保证乙方严格充分地履行本租赁合同的所有条款，乙方于本合同签署当日向甲方缴纳履约保证金，即（RMB）81806元。”双方还对其余事项进行了约定。

另查，2020年3月15日，黄筱瑜向李老公司邮寄通知书，李老公司于2020年3月16日签收该通知书。2020年4月20日，黄筱瑜向李老公司邮寄解约通知书，李老公司于2020年4月21日签收该解约通知书。

一审审理过程中，经黄筱瑜、李老公司共同确认，黄筱瑜租金已交纳至2020年3月31日。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据本案查明的事实，黄筱瑜系经营舞蹈培训的经营者，因受防控措施影响，黄筱瑜为及时止损向李老公司发函要求解除合同，李老公司于2020年4月21日签收解约通知书，一审法院认定双方所签订的《李老生活广场商铺租赁合同》于2020年4月21日解除。对于黄筱瑜主张的请求法院判决解除双方签署的《李老生活广场租赁合同》的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。对于黄筱瑜主张的判决李老公司支付返还其履约保证金81806元的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。对于黄筱瑜主张的判决李老公司支付返还其2020年2、3月租金54537元的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。对于李老公司主张的黄筱瑜按照每月28904元支付2020年4月1日至商铺实际交付之日止的租金的诉讼请求，因涉案合同于2020年4月21日解除，黄筱瑜应按月租金标准27269元支付2020年4月1日至4月20日的租金，即18179元，对于李老公司主张的过高部分，一审法院不予支持。对于李老公司主张的黄筱瑜支付免租期间2018年4月16日至2018年5月31日租金40903元的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。对于李老公司主张的黄筱瑜支付物业费，按照每天32．6元自2020年4月16日起计算至商铺实际交付之日止的诉讼请求，一审法院支持2020年4月16日至4月20日的物业费，即163元，对于李老公司主张的过高部分，一审法院不予支持。对于李老公司主张的黄筱瑜支付空调制冷费5363元的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。对于李老公司主张的黄筱瑜支付违约金173424元，扣除81806元总计91618元的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。

据此，一审法院于2020年12月3日判决：一、黄筱瑜与北京梨园李老公庄服装市场有限公司签订的《李老生活广场商铺租赁合同》于2020年4月21日解除；二、判决生效之日起七日内，北京梨园李老公庄服装市场有限公司返还黄筱瑜履约保证金人民币81806元；三、判决生效之日起七日内，黄筱瑜支付北京梨园李老公庄服装市场有限公司2020年4月1日至2020年4月20日租金人民币18179元；四、判决生效之日起七日内，黄筱瑜支付李老公司北京梨园李老公庄服装市场有限公司免租期间2018年4月16日至2018年5月31日租金人民币40903元；五、判决生效之日起七日内，黄筱瑜支付北京梨园李老公庄服装市场有限公司2020年4月16日至4月20日的物业费人民币163元；六、驳回黄筱瑜的其他诉讼请求；七、驳回北京梨园李老公庄服装市场有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，黄筱瑜围绕上诉请求依法提交4张照片作为证据，证明李老公司提供的房屋是毛坯房，黄筱瑜在免租期内对涉案房屋进行了装修。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李老公司对黄筱瑜的证据发表质证意见如下：不属于二审新证据，关联性及证明目的均不予认可。李老公司二审未提交新证据。

本院对黄筱瑜提交的证据认证如下：对该证据关联性不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点为：一、李老公司是否有权向黄筱瑜主张免租期租金；二、黄筱瑜能否基于新冠疫情原因向李老公司主张减免租金。

关于争议焦点一。黄筱瑜与李老公司签订《李老生活广场商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同中，按照约定向房屋出租人及时足额支付租金是承租人的合同基本义务；收取租金则是出租人的合同基本权利，也是出租人的合同目的。承租人在基于租赁关系占有并取得使用租赁房屋的权利之后，只要出租人交付的房屋保持在租赁期间符合约定的使用条件或状态，承租人如何实际使用、能否实际使用房屋以及是否通过行使使用权取得其预期收益，一般均不构成承租人履行租金支付义务的条件或者前提。因此，对于房屋承租人而言，其向出租人应履行的主要合同义务是按时足额支付租金。即便因不可抗力导致租赁房屋停止营业，其影响的结果可能对承租人租赁合同目的的实现构成阻碍，但是并不必然导致承租人合同履行不能，因而，不满足《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同”的构成要件。本案中，新冠疫情及疫情防控措施属于不可抗力，黄筱瑜租赁房屋用于舞蹈培训，确实受新冠疫情影响导致其短时期内经营困难，但此种情况并不必然导致其履行不能，黄筱瑜不能以不可抗力为由完全免除自己的责任。根据《李老生活广场商铺租赁合同》第3．1条约定，在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则乙方不享有免租期免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一租赁年度租金标准向甲方补交该期间的全部租金。现双方合同不能继续履行的原因在于黄筱瑜提出解除合同，故根据上述合同约定，黄筱瑜应当支付免租期租金。

关于争议焦点二。鉴于双方租赁合同履行期间正处于新冠肺炎疫情突发时期，疫情的影响客观存在，黄筱瑜租赁涉案房屋用于舞蹈培训，疫情或疫情防控措施确实对其营业收入产生影响，一审法院虽然对黄筱瑜主张减免租金的诉讼请求未予支持，但结合本案案情，已判决李老公司退还其履约保证金，符合公平原则，本院对此予以维持。

综上所述，黄筱瑜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3844元，由黄筱瑜负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　沈放

二〇二一年二月二十六日

法官助理　　向玗