北京富力通达房地产开发有限公司与北京博雅源文化传播有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审被告)：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区江米店街**院**楼**201。

法定代表人：杨培军，董事长。

委托诉讼代理人：隋清蕊，女，北京富力通达房地产开发有限公司职员。

委托诉讼代理人：李瑶，男，北京富力通达房地产开发有限公司职员。

被上诉人(原审原告)：北京博雅源文化传播有限公司，住所地北京市怀柔区桥梓镇兴桥大街******。

法定代表人：田昆，总经理。

委托诉讼代理人：李树文，北京市开创律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈亦飞，北京市开创律师事务所律师。

上诉人北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力公司）因与被上诉人北京博雅源文化传播有限公司（以下简称博雅源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初13512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

富力公司上诉请求：1.在一审判决第三项认定的违约金基础上，判令博雅源公司再支付违约金200341.1元；2.二审案件受理费由博雅源公司负担。事实和理由：第一，博雅源公司作为违约方和过错方，应当按照《预售合同》相关约定承担违约责任。第二，富力公司实际损失远超合同约定的违约金数额，博雅源公司主张违约金过高但未提交任何证据证明，应当按照合同约定对于违约金判项予以改判。一审判决未按照合同约定判令违约金数额，无视合同具体约定以及博雅源公司过错程度，未考虑富力公司损失情况，任意调整违约金数额，既未通过违约金补足富力公司的实际损失，也没有通过违约金的惩戒作用维护社会公平，对富力公司明显不公。

博雅源公司服从一审判决，不同意富力公司的上诉意见，请求维持原判。

博雅源公司向一审法院起诉请求：1．解除博雅源公司与富力公司于2016年9月22日签订的《北京市商品房预售合同》，富力公司协助办理上述合同的联机备案注销手续；2．富力公司返还博雅源公司购房款1000411元及代收印花税1656元，并支付利息（以已付房款及印花税总额为基数，自买受之日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期贷款基准利率计算利息，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）；3．富力公司返还博雅源公司已付的逾期付款违约金18678元；4．本案诉讼费由富力公司承担。

一审法院认定事实：2016年9月22日，富力公司作为出卖人与博雅源公司作为买受人签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号YXX）（以下简称合同），约定由博雅源公司购买富力公司开发建设的涉案房屋，房屋所在土地用途为办公，房屋预测建筑面积为79.4平方米，房屋总价款为3310411元。合同第十一条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同第十二条约定：（一）出卖人应当在2018年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同附件五“付款方式及期限的约定”载明：买受人应于2016年8月9日交纳定金10万元整；首期房款：于签署《预售合同》当日，即2016年9月22日交纳总房款的10%（含定金），合计340411元；二期房款：于2016年10月22日前交纳总房款的10%，合计33万元；三期房款：于2016年12月22日前交纳总房款的10%，合计33万元；四期房款：于2017年3月22日前交纳总房款的20%，合计66万元；五期房款：于2017年11月30日前交纳总房款的20%，合计66万元；六期房款：于2018年11月30日前交纳总房款的30%，合计99万元。如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据合同第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金；买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续。买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第十一条的约定解除合同。合同附件九“补充协议”约定：第6条：自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任。第7条：买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。已收楼入住的买受人每月还应按其总房款的0.6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已缴税费不予退还。此外，合同还约定了其他内容。

上述合同签订后，双方办理了涉案合同的联机备案手续，博雅源公司按期向富力公司支付了第一期购房款（含定金）及代收印花税1656元，逾期支付了第二、三期购房款及违约金18678元，博雅源公司共计支付购房款1000411元。后博雅源公司未再向富力公司支付剩余房款，亦未办理收房手续。

本案一审审理过程中，博雅源公司就其解约理由进行了说明，一是其购买房屋时富力公司作了涉案房屋可用于商住两用等情况的虚假宣传与承诺，二是其无能力支付剩余房款，三是涉案房屋配套设施质量不合格，四是《预售合同》“补充协议”第7条赋予了其合同解除权。就第二项主张，博雅源公司提交了其企业所得税年度纳税申报表、资产负债表、银行明细、公司法定代表人征信记录等予以佐证。就第四项主张，博雅源公司表示愿意承担违约金以解除合同，但要求调低合同约定的违约金。富力公司对博雅源公司上述主张及证据均不予认可，称“补充协议”第7条未赋予博雅源公司合同解除权，博雅源公司据此要求解除合同需征得富力公司同意，并应当承担总房款10%的违约金。

一审法院认为，本案争议焦点是富力公司是否存在违约行为，及应否支持博雅源公司解约请求的问题。就此，一审法院具体分析如下：

其一，富力公司是否存在违约行为的问题。

本案中，博雅源公司主张富力公司有涉案房屋可用于商住两用等情况的虚假宣传与承诺的违约行为。一审法院认为，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论富力公司在销售时是否存在虚假宣传与承诺的行为，博雅源公司均应对于应否签约进行审慎思考，对购买房屋后可能面临的市场风险做出独立的判断，博雅源公司选择签约，即应就不能履约承担违约责任，故上述博雅源公司主张富力公司有违约行为的主张依据不足，一审法院不予支持。博雅源公司要求富力公司承担赔偿利息损失的违约责任并要求退还已付违约金，均依据不足，一审法院不予支持。关于博雅源公司主张涉案房屋存在配套设施质量问题的主张，依据不足，一审法院不予支持。

其二，应否支持博雅源公司解约请求的问题。

一审法院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外。《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，博雅源公司明确表示不同意继续履行涉案合同，并愿意以承担相应违约金为代价解除合同，理由是其不具备继续履行合同的能力，涉案预售合同事实上已不能继续履行。经查，涉案合同是分期付款的房屋买卖合同，付款方式为自行支付，合同总标的额为3310411元，博雅源公司迄今为止仅支付了约30%的房款。就其继续付款能力，博雅源公司提交了企业所得税年度纳税申报表、资产负债表、银行明细及其法定代表人的征信记录等多份证据，一审法院认为上述证据已形成证据链，证明即便是已付的约30%的首付款亦是来源于博雅源公司法定代表人的借款。综上，一审法院认为，涉案合同在事实上已难以强制继续履行，故对于博雅源公司要求解除合同并要求富力公司退还已付款之诉求，一审法院予以支持。博雅源公司表示愿意支付解除合同违约金，一审法院不持异议，具体数额由一审法院按照合同的具体约定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为20万元。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定判决：一、解除博雅源公司与富力公司于2016年9月22日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：YXX），富力公司于本判决生效之日起7日内配合博雅源公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、富力公司返还博雅源公司已付房款1000411元、代收印花税1656元，以上共计1002067元，于判决生效之日起7日内执行清；三、博雅源公司赔偿富力公司违约金20万元，于判决生效之日起7日内执行清；四、驳回博雅源公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审期间，双方均未提交新的证据。

本院对一审法院已查明的事实予以确认。

本院认为，因双方对于2016年9月22日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：YXX）解除均无异议，且一审法院确认的上述内容亦符合合同约定及法律规定，故本院对此予以确认。结合当事人诉辩意见及本院查明事实，本案二审争议焦点为：一审法院认定的违约金金额有无不当。富力公司上诉主张，博雅源公司系违约方和过错方，应当按照合同约定承担违约责任，一审法院认定的违约金数额不足以弥补富力公司损失，显失妥当。对此本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，博雅源公司未按照合同约定支付房款，已构成违约，应当承担违约责任。双方在预售合同中约定了违约金数额，对此博雅源公司在一审中主张违约金过高，请求予以减少。据此本院认为，一审法院可以依据法律规定，对违约金的数额予以调整。关于其应向富力公司赔偿违约金的具体数额，一审法院依据公平原则，综合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素所酌情确定的违约金数额尚属适当，并无明显失当之处，本院不再调整。富力公司关于一审法院认定违约金金额过低的上诉意见不能成立，本院对此不予采信。

综上所述，北京富力通达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4305元，由北京富力通达房地产开发有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　侯　军

审 判 员　　田　璐

审 判 员　　郑吉喆

二〇二一年二月二十四日

法官助理　　郭欣欣

书 记 员　　崔浩然

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