施某1等与张某抵押权纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：盛某，女，1953年9月25日出生，住北京市丰台区。

委托诉讼代理人：施某1（盛某之女），住北京市丰台区。

上诉人（原审第三人）：施某2，男，1953年1月13日出生，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：杨某（施某2之女婿），住北京市丰台区。

被上诉人（原审原告）：张某，女，1971年10月7日出生，住黑龙江省佳木斯市向阳区。

委托诉讼代理人：杨晓飞，北京故理律师事务所律师。

上诉人盛某、施某2因与被上诉人张某抵押权纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初19148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

盛某上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回张某的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由张某承担。事实和理由：第一，盛某向玄某所借款项用于盛某资金周转，并非盛某家庭使用，且借款周期较短，因而盛某未将借款之事告知配偶施某2。第二，仅在借款合同签订后2日，在玄某一再要求下，迫使盛某与其签订了《借款抵押合同》，将盛某与配偶施某2共有的房屋作为抵押物抵押给玄某。玄某与盛某签订《借款抵押合同》及办理抵押登记事宜，施某2均不知晓。涉案房屋抵押权的登记设立损害了第三人施某2的合法权益，应属无效。第三，虽然该借款不是盛某家庭所用，但盛某与其他共同借款人一致同意愿意向张某积极履行大兴法院生效判决的还款义务。此外，施某2已经向法院提出离婚诉讼，盛某已经收到法院送达的起诉状。

施某2辩称，同意盛某的上诉意见。

张某辩称，一审中，施某1作为代理人已经明确认可张某不止一次去过涉案房屋找盛某，当时施某2也在，告知了债务情况和抵押情况。盛某、杨某、施某1是抵押权纠纷的主债权债务的当事人，这个家庭已经欠巨额债务，其对自己的经济状况应该是知晓的。施某2在张某上门找过他并告知债务和抵押权的情况下并未提出任何异议，但在本案抵押权纠纷案件中提出了异议，两个情形互相矛盾，施某2主张之前不知情没有事实依据。张某认为一审法院判决有事实根据和法律依据，合情合理，应予维持。

施某2上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回张某的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由张某承担。事实和理由：第一，一审法院对本案标的房产性质判断错误，该房产不是商品房，而是福利性房改房（成本价），抵押人盛某（借款合同借款人）不具有处分权。第二，抵押权人玄某不符合法律上的善意第三人的定义，一审法院判定玄某属于善意第三人事实判断和法律适用错误。第三，一审法院判定抵押权有效，法律适用错误；本案张某因其已故丈夫玄某将民间借贷债权转让给其，取得出借人的法律地位。因而本案主合同是民间借贷合同，抵押担保合同是从合同。抵押权为借款担保设置，故本案审理应首先使用担保法律规范。

张某辩称，第一，根据担保法司法解释第54条，第三人有理由相信共有人有处分权的应予以支持，其他共有人知道或应当知道，但未提出异议的视为抵押有效。事实上，张某不止一次告知施某2债务和抵押的情况，他在之后直到本案一审开庭从未提出任何异议，根据该规定，张某有理由相信抵押有效。第二，施某2认为玄某是职业放贷人，应该进一步举证，但其并未举证。

盛某辩称，施某2上诉的事实属实。房改房属于央产房，玄某在央产房登记大厅办理相关手续，所以玄某在央产房交易大厅见过共有产权登记，央产房交易大厅档案中明确登记了房屋是盛某和施某2共有的。

张某向一审法院起诉请求：判决张某对X京房他证朝字第×××号项下的抵押物拍卖、变卖所得的价款在本金555735.9元及违约金（以555735.9元为基数，自2016年1月15日起至实际还清借款之日止按年利率24％的标准计算）、案件受理费13240元及迟延履行期间的债务利息范围内优先受偿。

施某2向一审法院提出诉讼请求：1.判令张某与盛某签订的《借款抵押合同》无效；2.撤销编号为X京房他证朝字第×××号房屋他项权证的登记。

一审法院认定事实：2014年7月22日，玄某（贷款人，甲方）和杨某（借款人，乙方）、施某1（借款人，乙方）、盛某（借款人，乙方）签订《借款合同》，双方约定借款本金为2100000元，借款利息为同期银行贷款利息4倍，借款期限为45日，借款期限以实际支付借款日起算，乙方应于到期日之前向甲方归还全部借款本息，乙方违反约定逾期还款的应向甲方支付违约金，日违约金按乙方应还总额的千分之一计算。

2014年7月24日，玄某（抵押权人、乙方）与盛某（抵押人、甲方）签订《借款抵押合同》，约定甲方因个人资金周转问题现将坐落在朝阳区×房产抵押给乙方，双方协商估价210万元，抵押借款210万元，期限为45天，利息月息1.8%，抵押担保范围为本金及利息。同日，玄某与盛某前往办理抵押登记手续，玄某取得了朝阳区×房产的抵押权，他项权证中登记的债权数额为210万元。在《北京市国有土地房屋一般抵押权设立登记申请书》中询问内容一栏，盛某对于申请登记的房屋或份额是否为夫妻共有一项中回答为否。

2017年5月5日，玄某（甲方、转让方）与张某（受让方、乙方）签订《债权转让协议书》，双方约定甲方自愿将对施某1、杨某、盛某的全部债权600000元及利息、违约金等全部转让给乙方，包括申请执行的权利和收取执行款的权利也全部转让给乙方；乙方自愿接受转让。北京市东方公证处对上述债权转让协议进行了公证，并出具了公证书。

2017年5月22日，玄某死亡。

2018年4月，本案张某以本案盛某、杨某、施某1为被告提起民间借贷纠纷，请求盛某、杨某、施某1连带偿还借款本金708668.92元、按照月利息2%的标准支付利息、并支付为实现债权而支出的合理费用。后法院经审理判决，盛某、杨某、施某1偿还张某借款本金555735.9元并支付违约金（以555735.9元为基数，自2016年1月15日起至实际还清借款之日止，按年利率24%的标准计算）。判决后，张某申请强制执行，但盛某、杨某、施某1无财产可供执行，故法院裁定终结执行程序。

另查，涉案房屋登记在盛某个人名下。第三人主张其与盛某系夫妻，涉案房屋系夫妻关系存续期间通过房改购买，涉案房屋应为夫妻共同财产，第三人提交了结婚证、房产证复印以证明其主张。

一审法院认为，关于玄某与盛某所签《借款抵押合同》效力，根据物权法相关规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。本案中，涉案房屋产权证上明确写明房屋为盛某单独所有，并未反映出与第三人的共有关系，玄某有理由依据房产证的公示效力判断涉案房屋为盛某个人所有。盛某主张玄某在签订抵押合同时知晓房屋系夫妻共同财产，但是盛某并未提供证据证明其主张，亦无证据证明玄某与盛某有恶意串通损害第三人利益的情形，故第三人主张抵押合同无效，并无法律依据，法院不予支持。即使该房屋为夫妻共有财产，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”此条系对夫妻一方出卖不动产的效力性规定，本案中盛某处分的是抵押权，但保护善意第三人权益、维护交易秩序的司法精神对本案仍应适用。玄某信赖房产证的公示公信效力，与盛某签订抵押合同并办理抵押登记，属于善意第三人，其依法享有对涉案房屋的抵押权。第三人本可以通过登记为共有人保护其权利，但其怠于行使。当事人不应以夫妻共同所有为由而免于不动产登记，进而对抗商事交易行为，有害交易安全。故，法院对于第三人诉请抵押合同无效，并因此要求注销抵押登记，不予支持。

关于张某抵押权的实现，根据我国物权法相关规定，设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。当事人以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，玄某与盛某签订了抵押合同，抵押合同中明确约定了被担保的主债权数额、债务人履行债务的期限、抵押担保的范围等，且双方办理了抵押登记，玄某已取得相应的抵押权。抵押权是从属于主合同的从权利，玄某将对盛某等人的债权转让给张某，应认定为担保该债权的抵押权一并转让，盛某以张某不是抵押合同当事人、未办理抵押登记为由提出的抗辩，法院不予支持。《物权法》第一百九十五条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿……抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。”本案中，盛某、杨某、施某1未按双方约定向张某偿还借款本息，现张某主张对盛某名下位于北京市朝阳区×房产的房屋的折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿，于法有据，法院亦予以支持。但需说明的是，债权人行使担保物所得价款优先受偿的范围应以当事人约定为准，玄某与盛某签订的抵押合同明确约定了抵押担保范围为本金和利息，张某主张的违约金、另案案件受理费、迟延履行期间的债务超出了双方约定的抵押权担保范围，故张某仅能就其主张的剩余本金行使抵押物的优先受偿权。

一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十五条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百一十条、第二百一十一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：一、张某有权就盛某名下的位于北京市朝阳区×房产拍卖、变卖所得的价款在本金五十五万五千七百三十五元九角范围内优先受偿；二、驳回张某的其他诉讼请求；三、驳回施某2的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，施某2提交了2020年12月5日北京市朝阳区人民法院诉讼服务告知书及多元调解通知书，证明施某2已经在北京市朝阳区人民法院起诉盛某离婚；玄某没有要求施某2归还借款，说明借款不是夫妻共同债务，涉案×号房屋是施某2单位福利房，是夫妻共同财产，现盛某对于×号房屋是否有权利没有结论，施某2只有×一套住房，张某行使抵押权，损害了施某2的权利。二审中，盛某、张某均未提交新的证据。盛某对施某2提交的上述证据的真实性、关联性、合法性及证明目的均认可。张某主张对施某2提交的上述证据的真实性无法核实，认为离婚案件没有进行实质性庭审，该证据与本案没有关联性，无论盛某与施某2离婚与否，对本案判决没有影响。关于上述证据的证据效力，本院将结合案件事实予以综合论述。

二审中，盛某向本院提交调查取证申请书，申请本院调取盛某与施某2的央产房档案记录《中央在京单位职工住房档案》和2014年7月22日盛某在中央在京单位已购公有住房交易大厅调取《中央在京单位职工住房档案》的调档记录。对此本院认为该调查取证申请与本案不具有关联性，无调查收集之必要，本院对此不予准许。

本院二审对一审法院审理查明的事实予以确认。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本案中，首先，根据法院查明的事实，涉案房屋的产权证明确记载房屋为盛某单独所有，盛某在涉案房屋办理抵押登记时，其在“房屋或份额是否为夫妻共有”一项中回答为“否”。涉案房屋的不动产登记情况具有公示公信效力，玄某作为第三人对于该登记情况享有信赖利益，其依据该房屋产权证的登记情况有理由判断该房屋为盛某个人所有，其取得该房屋抵押权时具有善意。其次，玄某作为出借人与借款人盛某等签订了《借款合同》，并实际向其提供了借款。再次，玄某与盛某签订了《抵押借款合同》，并办理了涉案房屋的抵押登记手续。故而，玄某已经实际取得了涉案房屋的抵押权。

盛某、施某2上诉主张，玄某在办理抵押登记时知晓涉案房屋属于其夫妻共同财产，玄某的抵押权损害了施某2的合法权益。对此本院认为，即使涉案房屋属于盛某、施某2的夫妻共同财产，但玄某已经善意取得了该房屋的抵押权，故而一审法院判决驳回施某2要求确认抵押合同无效并注销抵押登记的诉讼请求，于法有据，本院二审予以维持。施某2二审提交的证据不能证明其上诉请求成立，本院二审对此不予采信。

玄某取得涉案房屋的抵押权后，其将对盛某等人的债权转让给张某，抵押权作为从权利，与担保的债权一并转让，张某作为债权人、抵押权人有权就涉案房屋的折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿。一审法院判决张某有权就盛某名下的位于北京市朝阳区×房产拍卖、变卖所得的价款在本金范围内优先受偿，具有事实和法律依据，本院二审予以维持。

综上所述，盛某、施某2的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费18714元，由施某2负担9357元（已交纳），由盛某负担9357元（于本判决生效之日起7日内交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　杨淑敏

审 判 员　闫　慧

审 判 员　楚　静

二〇二一年三月十五日

法官助理　石艳明

法官助理　魏　举

书 记 员　李星月