北京市后苇沟农业发展中心与北京东日百德展示服务有限公司合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京市后苇沟农业发展中心，住所地北京市朝阳区孙河乡后苇沟村村东。

法定代表人：王文庆，社长。

委托诉讼代理人：谭金浩，北京市盈科律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京东日百德展示服务有限公司，住所地北京市朝阳区孙河乡苇沟村甲10号。

法定代表人：姬善义，总经理。

委托诉讼代理人：丛林，男，该公司经理。

上诉人北京市后苇沟农业发展中心（以下简称后苇沟发展中心）因与被上诉人北京东日百德展示服务有限公司（以下简称东日百德公司）合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初47040号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

后苇沟发展中心上诉请求：1.撤销一审判决，在查明事实的基础上依法改判驳回东日百德公司对后苇沟发展中心的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由东日百德公司负担。事实和理由：一、一审判决对案件重要事实未进行审查，从而错误判决后苇沟发展中心重复支付地上建筑物一次性综合补偿款项。1.一审判决中引用的双方签订的《村解除承包（租赁）协议的合同》中明确约定是依据《后苇沟村解除协议一次性综合经济补偿参照标准》而对承租土地上的所有地上建筑物的一次性综合经济补偿。但在一审审判过程中，却并未对该补偿标准、补偿范围、补偿对象等相关内容进行审查。而根据该规定，本次涉及的疏解过程中，只针对租赁合同中的承租人，而不对承租人之外的人签订解除协议，也不对承租人之外的其他第三方进行任何补偿，而对第三方的清退事宜由承租人承担责任。2.在一审判决中，未对双方签订的《村解除承包（租赁）协议的合同》约定的“一次性综合经济补偿费”13589660元的补偿标准、补偿依据、补偿范围等等关键事实进行审查，而只是从解除协议书表面内容进行认定，显然属于对案件关键事实审查不清、认定错误。3.在《后苇沟村解除协议一次性综合经济补偿参照标准》中明确规定的是对承租土地上的地上建筑物进行适当补偿。也就是说，该笔款项是对租赁合同项下土地上的所有建筑物本身进行的一次性补偿。4.一审对涉案租赁合同项下土地上在解除协议书签订时的地上建筑物实际投资建设主体、各主体建设的建筑物的具体面积数量等关键事实未进行审查。即：未对东日百德公司是否应当属于解除协议书中约定的地上建筑物补偿款项的实际所有人一事进行审查、未对该补偿款项是否全部属于东日百德公司所有一事进行审查。5.一审判决仅仅列举了姬善义、金高诗与汪德胜、郜晓龙等人签订的《房屋租赁合同》、《房屋拆迁补偿协议》、《东日百德公寓建筑面积确认书》等内容，但并未审查认定前述材料所列明的事实、约定内容与东日百德公司之间的关系，没有审查认定汪德胜、郜晓龙等人与涉案《解除协议书》中的一次性综合补偿费是否具有法律关系、是否享有份额、金额多少等关键案件事实。6.一审判决虽然记载列明了后苇沟发展中心向杜继森、洪某支付1000万元款项的事实，但没有就该笔款项支付的原因、支付的事实依据及证据等进行审查。7.一审判决对东日百德公司是否应当依据其与姬善义、金高诗与汪德胜、郜晓龙等人签订的《房屋租赁合司》、《房屋拆迁补偿协议》、《东日百德公寓建筑面积确认书》等约定，向汪德胜、郜晓龙、杜继森、洪某等实际的房屋建筑物的投资修建人支付款项等关键事实进行审查。8.在东日百德公司与汪德胜、郜晓龙、杜继森、洪某等人对地上建筑物的补偿款项有明确的分配比例的约定条件下，一审判决对后苇沟发展中心将涉案租赁合同项下的地上建筑物补偿款项代东日百德公司直接支付给实际投资建设人的行为的合同依据、事实、证据以及该行为的合理性、合法性等没有进行审查、认定。9.在后苇沟发展中心依据解除协议、东日百德公司与实际投资经营人之间的拆迁补偿款项分配约定等，在一定条件下将地上建筑物的补偿款项中的部分代东日百德公司支付给实际投资人后，东日百德公司又再次起诉要求后苇沟发展中心将全部的地上建筑物的补偿款项支付给东日百德公司的请求事项，是否属于重复主张、判决后苇沟发展中心再次依据解除协议约定的全部金额支付一事是否属于重复支付等未进行审查认定。一审判决对前述案件关键事实未进行审查或者审查认定不清，从而导致了后苇沟发展中心对地上建筑物的一次性综合补偿款项进行了重复支付；同时，也通过判决的形式让东日百德公司获取了巨额的不当利益。二、一审判决关于后苇沟发展中心向租赁土地上建筑物的实际投资经营人支付款项的原因、行为性质等审查认定不当，对后苇沟发展中心支付给实际投资经营人的1000万元款项的性质等未进行审查认定，从而导致判决结果错误。后苇沟发展中心向实际投资经营人支付承租土地上建筑物补偿款项的部分款项的行为，系依据东日百德公司与实际投资的相关协议约定、在东日百德公司未依据《解除协议书》的约定对第三方进行及时清退处理、以及第三方迫切需要提前获得东日百德公司支付建筑物补偿款项以清退众多的公寓承租人从而在限期内完成腾空并交付地上建筑物这一目的，后苇沟发展中心的行为完全具有合理性和合法依据。1.根据《后苇沟村解除协议一次性综合经济补偿参照标准》的规定，本次疏解腾退中，是以承租土地上的建筑物的面积等等因素为标准，是以地上建筑物为补偿标的物而进行一次性综合补偿。而对地上建筑物只可能进行一次作价补偿，而不可能进行两次或者多次的作价补偿。2.涉案租赁土地项下土地上的建筑物经作价后，其补偿总金额为13589660元，即为后苇沟发展中心与东日百德公司签订的涉案《村解除承包（租赁）协议的合同》中约定的一次性综合补偿款项。除此外，后苇沟发展中心不可能再与其他任何人就土地上的建筑物进行作价补偿、或者在该13589660元款项金额之外再向其他人支付款项。3.根据东日百德公司与姬善义、金高诗与汪德胜、郜晓龙等人签订的《房屋租赁合同》、《房屋拆迁补偿协议》、《东日百德公寓建筑面积确认书》等约定，涉案租赁合同项下土地上的房屋建筑物系由汪德胜、郜晓龙、杜继森、洪某等人实际投资修建。因此，涉案《村解除承包（租赁）协议的合同》中约定的一次性综合补偿款项13589660元即系对杜继森、洪某等人实际投资修建的地上建筑物的作价补偿。即是说，在签订解除协议书时，东日百德公司在涉案土地上并没有其实际投资建设的房屋存在，而之所以东日百德公司与后苇沟发展中心签订《村解除承包（租赁）协议的合同》，原因在于《后苇沟村解除协议一次性综合经济补偿参照标准》规定了解除协议只能是由租赁合同的承租人签订。4.根据东日百德公司与姬善义、金高诗与汪德胜、郜晓龙、杜继森、洪某等人签订的协议约定的地上建筑物的确认及分配比例的约定，其中的1/3归东日百德公司所得，2/3归杜继森、洪某所得。即：解除协议书中约定的13589660元一次性综合补偿款项中的2/3即905.98万元应当归杜继森、洪某所得。5.后苇沟村的疏解腾退收回集体土地工作已经进行了较长时间，东日百德公司对此是明知的。而东日百德公寓内集中居住了大量外来租户，涉及人员众多，为了维护地区稳定、保障有序稳定推进疏解腾退工作，后苇沟发展中心、村委会、乡政府等多次组织东日百德公司、实际投资经营人等进行了多次协商、协调。而杜继森、洪某等人、以及大量的租户人员多次到乡信访办、乡政府进行维权，租户要求实际经营人退还租金押金费用、而实际经营人则向有关单位提交了其与东日百德公司签订的拆迁款项分配比例的合同，要求从东日百德公司的腾退补偿款项中先行支付款项以解决大量租户的安抚和清退，以保证对租户的平稳有序的清退。6.在前述事实、证据支持的情形下，经乡政府、信访办、东日百德公司、实际投资经营人等多方协商、协调下，在租赁合同解除协议书签订之前，后苇沟发展中心、东日百德公司、实际投资经营人等达成一致意向，东日百德公司同意由后苇沟发展中心将地上建筑物补偿款项中的部分款项先行直接支付给杜继森、洪某等人，由该等人先行开始进行清退公寓租户的清退工作。7.在此情形下，并且为了保证东日百德公司在协议签订后能够及时腾空交还土地房屋，保证实际经营人有资金清退租客，保障地区和谐稳定，后苇沟发展中心按照各方协商、协调的结果，在与东日百德公司签订租赁合同解除协议之前，委托拆迁服务公司于2017年6月9日将该承租土地上的地上建筑物的补偿款项中的300万元款项先行支付给了杜继森、洪某等人，用于提前清退公寓租客使用。8.在后苇沟发展中心与东日百德公司签订解除协议书后，依据该协议的约定，东日百德公司应当在移交之前，应解除原合同范围内与任何第三方签订的各种形式的转租、转包、合作等相关的合同协议，负责对实际使用人进行清退，否则后苇沟发展中心有权对实际使用进行直接清退。但是在解除协议书签订后，东日百德公司根本就不履行与实际经营人之间的清退义务，致使实际经营人、公寓租客等再次到乡政府、信访办等进行上访维权，并声称将采取向市区政府进行上访维权。为了维稳及维护上访人员的合法权益，后苇沟发展中心根据此前相关单位组织的协商、协调意见，以及东日百德公司与实际投资经营人签订的拆迁款项分配协议的约定，通过拆迁服务公司分别于7月2日、7月13日分两次共计向杜继森、洪某等人支付了800万元款项，以解决杜继森、洪某等人对相关人员的清退工作。9.根据本次腾退政策规定，后苇沟发展中心只与一手承租人签订解除协议，腾退补偿款项只在该解除协议书中约定，而承租人负责处理其他第三方的清退处理事宜。因此，即使后苇沟发展中心依据东日百德公司与第三方之间的拆迁款项分配约定等原因，而将解除协议中约定的建筑物一次性综合补偿款项代为支付给第三方，也不会与第三方签订任何的书面协议。综上，后苇沟发展中心对实际投资经营人杜继森、洪某等人支付款项的行为，是在相关人员上访信访维权情形下、在乡政府信访办的协调协商下、在东日百德公司同意的情形下、并且依据东日百德公司与实际投资经营人等的租赁合同及拆迁款项分配协议约定的范围内，将涉案的解除协议中关于地上建筑物补偿款项中、应当由东日百德公司支付给投资经营人的建筑物补偿款项分配份额，由后苇沟发展中心代东日百德公司直接支付给投资经营人，用于清退公寓租客及投资经营人，同时也是为了地区稳定、维护广大公寓租客的合法权益的社会目的。因此，后苇沟发展中心的该行为具有合理依据，而且合理合法。但一审判决对此却未进行任何的审查认定，反而是认为没有依据、不合情理、符合常理，这明显属于对案件事实认定错误。三、一审法院审理程序不当，未依法准予追加后苇沟发展中心关于追加第三人参与诉讼的申请。鉴于本案所涉关键事实，即后苇沟发展中心支付给实际投资经营人杜继森、洪某等人的1000万元款项，是否是属于由后苇沟发展中心代东日百德公司支付的；该款项是否是属于东日百德公司与杜继森、洪某等人签订的《房屋拆迁补偿协议》中约定的、投资人所建设房屋的补偿款项等案件关键事实。为更全面查清案件事实，后苇沟农业中心在一审审理中依法向一审法院提起追加第三人参与诉讼的申请，但一审法院并未准许，也未说明理由，后苇沟发展中心认为一审法院审理程序明显不当。四、一审判决由后苇沟农业中心支付东日百德公司补偿费13589660元并支付违约金的判决结果，形成了东日百德公司的不当获利，严重侵害了国家及村集体的合法利益。本案所涉补偿费系国家财政资金，在后苇沟发展中心已经依据协调协商结果、东日百德公司与投资经营人关于房屋拆迁补偿款项分配协议、解除协议书的相关约定条件下，就涉案场地中建筑物补偿款项中属于实际投资人所有的款项，将在解除协议书中约定的房屋补偿款项中的1000万元代东日百德公司向实际投资经营人进行支付行为，系东日百德公司与实际投资人之间关于房屋拆迁补偿款项的实际分配行为，即是代东日百德公司履行将房屋补偿款项分配支付给实际投资经营人的行为。在相关证据充分证明了此事实的情形下，一审法院仍然判决后苇沟农业中心支付解除协议中所约定的房屋补偿款项13589660元及违约金，显然导致了后苇沟发展中心就同一腾退场地内的同一地上建筑物进行重复支付补偿费的结果。这一结果明显违背了本次疏解腾退的补偿政策标准，明显损害了国家及后苇沟村的集体利益，应当予以撤销。

东日百德公司辩称，同意一审判决，不同意后苇沟发展中心的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，判决结果无不当，后苇沟发展中心的诉求无事实和法律依据，请求法院依法驳回上诉维持原判。

东日百德公司向一审法院起诉请求：1．判令后苇沟发展中心支付补偿款13589660元并支付自2017年7月13日按日万分之五的标准计算至判决生效之日的违约金；2．判令后苇沟发展中心支付以13589660元为基数自2017年7月13日按年利率5.75％计算至判决生效之日的延期付款损失。

一审法院认定事实：2017年6月29日，后苇沟发展中心作为甲方与东日百德公司作为乙方签订《村解除承包（租赁）协议的合同》，约定2012年1月1日，姬善义以北京朝东万顺垂钓中心的名义与甲方签订《鱼池承包合同》，承包鱼池占地面积20亩。该《鱼池承包合同》由姬善义以东日百德公司名义实际履行、占有使用土地、进行实际经营。承包土地范围内的地上物全部由姬善义出资建设。北京朝东万顺垂钓中心类型为个体，经营者为姬善义。东日百德公司类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人、自然人股东为姬善义。自本合同签订之日起，解除甲、乙双方签订的《鱼池承包合同》及其他所有以东日百德公司、北京朝东万顺垂钓中心或姬善义名义签订的与后苇沟集体土地有关的协议。依据《鱼池承包合同》、实际占有使用土地、经营的具体情况和《后苇沟村解除协议一次性综合经济补偿费参照标准》，甲方支付乙方解除协议一次性综合经济补偿费共计13589660元。其中包含对乙方承包（租赁）场地上的乙方所有地上物（含房屋及其附属物等地上一切附着物）的补偿款，也包含乙方多次转租、转包、合作等情形的补偿款。乙方按协议规定约定时限完成地上物移交甲方后，甲方应在15个工作日内将一次性综合经济补偿全部支付给乙方。本协议签订之日起15个工作日内，乙方须将土地及地上物移交给甲方，乙方不再享有与此相关的任何权利。乙方在移交前，应解除原合同（协议）范围内与任何第三方签订的各种形式的转租、转包、合作等相关的合同（协议），乙方负责对实际使用人进行清退。自本协议签订之日15个工作日内，乙方应办理本协议所指场地上的水、电等关、停终止使用手续，结清相关费用。甲方应按约定按时支付补偿费，发生迟延支付的，每迟延一日支付补偿费，按迟付金额的万分之五标准支付违约金。乙方应在本协议签订之日起15个工作日内自行解决与第三方的转租、转包或其他使用关系，及时妥善处理第三方的清退事宜，以保障本项目的顺利开展。乙方违反本约定未能按时移交的，每迟延一日，按一次性综合经济补偿费的万分之五扣除。乙方将上述土地、地上物交付甲方后，如发生与交付前有关的债务及纠纷，乙方承担因此而产生的民事责任。乙方承担支付原承包（租赁）范围内与任何第三方的转租、转包、合作方相应补偿费的责任。乙方承担对实际使用人、占用人进行清退的全部费用。乙方如在约定期限内未能及时妥善处理第三方的清退事宜，造成延误或阻碍甲方接收的，甲方有权直接对第三方进行清退，清退费用和补偿从应当支付乙方的补偿费中扣除。

关于是否交接，东日百德公司称在签订合同时就开始拆除了，其于2017年7月3日离开，离开时大部分均已拆除，7月8日时全部拆迁完毕，故没有交接且也无交接必要。后苇沟发展中心称涉案标的于2017年7月15日由案外人向其交付，后拆平。东日百德公司为证明其主张，提交了金高诗、杨**、谢滔等人书面证言以及照片予以证明。后苇沟发展中心对前述证据均不认可。

关于交接时间，东日百德公司称按合同约定为2017年7月20日，后苇沟发展中心称应为2017年7月13日，合同虽约定签订合同后15个工作日，但实际应为15天。

后苇沟发展中心提出东日百德公司未按协议约定移交涉案标的，其自行向案外人清退，并支付了清退费用。为此，提交了以下证据：

1.姬善义、金高诗作为甲方与案外人汪德胜、郜晓龙作为乙方于2014年3月28日签订的《房屋租赁合同》以及《房屋拆迁补偿协议》。租赁合同约定甲方出租给乙方的房屋位于朝阳区孙河乡后苇沟万顺垂钓中心院内，整体院内房屋及空地面积约10000平方米，租赁期限自2014年4月1日至2024年3月31日止；补偿协议约定前五年如有国家政府乡域规划征地进行拆迁双方造成的经济损失，经双方认可的评估机构进行评估，所评估款项的三分之一由甲方所得，三分之二乙方所得。

2.姬善义、金高诗作为出租人与洪某、杜继森作为承租人签订的《东日百德公寓建筑面积确认书》，载明姬善义、金高诗与汪德胜、郜晓龙签订房屋租赁合同约定在后苇沟村环岛东侧东日百德公司大鹏内新建三层公寓，用于出租经营……共计建筑面积15346.0162平方米，以上实际面积全部有汪德胜、郜晓龙（吴孔梅）组织投资新建，就现有实际面积双方签字认可。

3.杜继森、洪某于2017年6月9日、7月2日、7月13日分别出具的收到孙河乡后苇沟村西侧（东日百德院内公寓）的房屋补偿款300万元、200万元、500万元的收条。

4.2020年7月31日，北京市康宜拆迁服务有限责任公司出具的《关于支付东日百德公司投资人洪某、杜继森房屋补偿款的证明》，内容为：受后苇沟发展中心委托，接收清退东日百德公司承租占有使用地上物，因给付东日百德公司及投资人洪某、杜继森的一次性综合经济补偿费13589660元未审批下来，我公司垫付了东日百德公司的投资人洪某、杜继森1000万元，以解决腾退问题。

5.2020年8月11日，北京市康宜拆迁服务有限责任公司出具的内容为“我单位受北京市后苇沟农业发展中心的委托，于2017年7月15日，接收东日百德院内公寓投资方代表洪某、杜继森移交的该院内的全部地上物并负责清腾退。”的《关于接收东日百德院内公寓的证明》。

东日百德公司对证据1、2的真实性予以认可，并提出该证据系其向后苇沟发展中心提供，之所以向后苇沟发展中心提供，是因为除了自身补偿外，还有针对租户的补偿，当时，后苇沟发展中心告知不需要管租户，后苇沟发展中心支付租户多少钱也不清楚，且也与本案无关。对证据3，东日百德公司提出真实性无法确认，在签订合同之前知道后苇沟发展中心会支付给租户补偿，但不清楚具体金额。对证据4、5，东日百德公司提出其不清楚。

关于后苇沟发展中心为何在合同签订前及合同约定的履行期限届满之前向案外人支付补偿，后苇沟发展中心提出因为租户较多，不支付费用无法实施且东日百德公司是同意的。东日百德公司对此不予认可。

就后苇沟发展中心向案外人付款前，是否与东日百德公司协商的问题，后苇沟发展中心称联系不上东日百德公司，东日百德公司予以否认，并提出其法定代表人就是后苇沟村人，不可能联系不上，因后苇沟发展中心向案外人付了款，导致其无法联系上案外人。

东日百德公司主张合同约定的违约金不足以弥补其损失，故申请调整违约金标准，要求按年利率24%的标准计算。为此，东日百德公司提交了其法定代表人对外借款的相关材料，并提出因后苇沟发展中心未能及时支付补偿款，导致多承担了利息损失。

经询，后苇沟发展中心对合同约定的违约金标准无异议。

另，后苇沟发展中心还在本案中申请追加汪德胜、吴孔梅、洪某、杜继森作为第三人参与诉讼。

一审法院认为：东日百德公司与后苇沟发展中心签订的《村解除承包（租赁）协议的合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案争议的焦点为是否系东日百德公司未在约定期限内及时妥善处理第三方的清退事宜，造成延误或阻碍后苇沟发展中心接收，进而后苇沟发展中心有权直接对第三方清退。本案合同约定东日百德公司应于合同签订后的15个工作日即2017年7月20日前将土地及地上物移交后苇沟发展中心，后苇沟发展中心虽称应为2017年7月13日前即合同约定的15个工作日应为15日，但其主张与合同文意明显不符，且未能提供任何证据证明合同约定与双方真实意思不符，故东日百德公司在2017年7月20日前履行其合同义务即可。现双方虽对清退时间陈述不一，但根据后苇沟发展中心提交的证据及其陈述可以认定涉案土地以及建筑物于2017年7月15日即交由后苇沟发展中心控制，并在此后进行了拆除，故在东日百德履行合同的期限内，涉案土地及地上物已清退，并未延误。后苇沟发展中心虽称系东日百德公司不履行义务，由其对案外人清退，但其在合同签订前以及东日百德公司履行义务期限届满前就已向案外人付款，且在此之前未与东日百德公司协商，而提出无法与东日百德公司联系，明显与常理不符。且经询问，后苇沟发展中心称与案外人未签订协议，但后苇沟发展中心支付的款项金额较大，双方未签订书面协议也与常理不符。后苇沟发展中心未能提供任何证据证明其向案外人付款符合合同约定的可从补偿费中扣除的情形，故一审法院认定东日百德公司要求后苇沟发展中心付款有合同及事实依据，一审法院予以支持。

关于违约金，考虑到双方对具体移交日期陈述不一，且东日百德公司就移交具体日期未能举证，一审法院以后苇沟发展中心陈述的2017年7月15日为准，故按合同约定，后苇沟发展中心应在2017年8月4日前付款。现后苇沟发展中心未按时付款，且其对合同约定违约金标准也无异议，故应支付自2017年8月5日开始按日万分之五的标准计算的违约金。关于东日百德公司主张的损失，合同约定的违约金已足以弥补其损失，故一审法院对其主张的损失不予支持。关于后苇沟发展中心要求追加汪德胜、吴孔梅、洪某、杜继森作为本案第三人的申请，因本案属东日百德公司与后苇沟发展中心之间的合同纠纷，本案处理与汪德胜、吴孔梅、洪某、杜继森并无法律上利害关系，故对其申请一审法院不予准许。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、北京市后苇沟农业发展中心于判决生效后7日内支付北京东日百德展示服务有限公司补偿费13589660元并支付自2017年8月5日按日万分之五的标准计算至判决生效之日的违约金；二、驳回北京东日百德展示服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，后苇沟发展中心提交以下证据：证据一，网上信访信息系统截图及信访预警信息、乡长等乡主要领导接待群体上方化解矛盾的现场照片，用以证明东日百德公司未处理地上物补偿款项等问题，公寓实际投资人等多次到孙河乡政府进行群体信访，乡领导多次接待协商处理。证据二，姬善义承诺书，用以证明东日百德公寓投资人多次信访，孙河乡及后苇沟村多次与东日百德公司法定代表人沟通，姬善义作出书面承诺，将积极配合疏解腾退工作，保证5日内将公寓所有人员清退，如不能按期完成，自愿承担任何处罚和责任。证据三，后苇沟社员代表大会决议、会议纪要及《孙河乡沙子营村关于疏解非首都功能收回集体土地资源工作实施方案》，用以证明此次腾退事宜只与东日百德公司进行关于承租土地上的所有建筑物的腾退作价补偿及合同解除协商工作，并在协商一致的基础上签订合同，本次腾退只对承租土地范围内的地上建筑物进行补偿；合作社不对次承租人及实际投资人进行任何关于合同解除等方面的协商沟通，亦不与次承租人签订任何协议，不给予与次承租人任何形式的直接补偿；次承租人或投资人在第一承租人承租的土地上修建的地上建筑物的作价款项，已经全部包含在第一承租人的作价补偿款项内了。证据四，康宜拆迁公司出具的《情况说明》，用以证明康宜拆迁公司接受后苇沟村的委托负责拆迁腾退工作，东日百德公寓的腾退最后期限为2017年7月15日；经沟通后，由后苇沟村按照三方于2016年6月20日达成的关于公寓建筑物补偿款项分配支付的约定方案，将东日百德公司解除协议中的地上建筑物补偿款项中应当分配给公寓投资人的款项，代姬善义乙方先行支付。后苇沟村委托康宜拆迁公司分别于2017年7月2日、7月13日代为向杜继森、洪某支付了腾退补偿款中的200万元、500万元。证据五，孙河乡政府出具的《关于后苇沟村东日百德公寓腾退事宜的情况说明》。证据六，土地收回入户调查登记表3张，上面有东日百德公司盖章和姬善义签字，用以证明涉案土地上姬善义和东日百德公司从后苇沟村租赁土地上所有建筑物的测量的面积以及建筑物的相关构成的房屋合计面积是16750.03平米。证据七，一次性经济补偿费用表3张，用以证明补偿款项是包括了涉案土地所有房屋建筑物的全部补偿款，也包含了次承租人所修建房屋的补偿款，所有的砖混结构的是次承租人建筑的，补偿费用表和双方签订协议内的补偿面积是一致的。证据八，解除协议一次性综合补偿表，是经双方一致确认的。东日百德公司发表质证意见如下：对证据一、三的真实性不认可，证明目的不认可；对证据二、四、五、六、七、八的真实性认可，证明目的不认可。

后苇沟发展中心向本院申请杜继森出庭作证，其出庭称汪德胜和郜晓龙方与东日百德公司的负责人姬善义、金高诗签订了租赁合同后，对后苇沟村环岛东侧鱼塘大棚进行改造建公寓出租使用。后苇沟发展中心发表质证意见如下：证人证言是对事实的真实陈述，依据其双方签订的房屋租赁协议，房屋拆迁补偿款的分配协议，及腾退补偿的相关约定的真实陈述，其证人证言应当给予采纳；也证明了在本次解除合同补偿过程中，作为后苇村仅仅是对第一承租人签订解除协议，并且给予所有地上物的全部补偿；本次补偿中包括了第三人在次承租人修建的房屋的补偿款项；后苇沟发展中心是代付行为。东日百德公司发表质证意见如下：后苇沟发展中心所称的口头协议不认可。后苇沟发展中心向本院申请洪某出庭作证，其出庭称洪某与姬善义签订租赁合同，之后接到通知，后苇沟公寓拆迁，村委会向洪某代付费用。后苇沟发展中心发表质证意见如下：真实性、合法性、证明目的均认可，认可是村委会代姬善义支付给次承租人的补偿款项。东日百德公司发表质证意见如下：证人洪某不知道有表格，只是拿到1000万的补偿，按证人所说，补偿是根据双方的补偿协议来推算出来的，包括名册，证人根本没有看到补偿表；证人也证明了入驻是大棚，在里面是有建筑的；对证明目的不认可。

东日百德公司提交以下证据：证据一，《承诺书》。证据二，《协议书》。证据三，借条借据4张，证据二、三共同用以证明，2016年6月28日与第三人签协议时已认可应由东日百德公司与村委会来签订协议并把款项支付给第三方，从东日百德公司收到补偿款后扣除包括租金等，2017年6月29日签订合同后最终没有付款的情况在合同中有进一步描述。后苇沟发展中心发表质证意见如下：对证据一，真实性认可，承诺书第一条是赔偿款，按甲、乙双方签订合同的补充赔偿协议执行，那么补充赔偿协议就是双方签订的关于补偿第三方由次承租人投资修建的房屋的补偿款的分配方式。对证据二、三真实性认可，关联性不认可，不能证明其证明目的。

对上述证据是否采信，本院将结合案件事实予以综合认定。

本院对一审法院经审理查明的事实予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点为：后苇沟发展中心是否应支付补偿金13589660元及违约金。

关于补偿金，东日百德公司与后苇沟发展中心签订的《村解除承包（租赁）协议的合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。后苇沟发展中心上诉主张其已代东日百德公司向实际投资人杜继森、洪某支付1000万元款项，因对地上建筑物只与一手承租人进行一次性补偿，且三方达成口头协议，故该款项为其代付，应从其向东日百德公司支付的补偿金中扣除。东日百德公司不认可双方存在口头协议等约定。对此本院认为，后苇沟发展中心在本案中提交的《后苇沟社员代表大会决议》、《会议纪要》、《工作实施方案》、《情况说明》、证人证言等证据，均为单方证明，无法证明后苇沟发展中心与东日百德公司就1000万元的款项为代付达成一致。且后苇沟发展中心在《村解除承包（租赁）协议的合同》签订前以及东日百德公司履行义务期限届满前就已向杜继森、洪某付款。后苇沟发展中心上诉主张一审法院未审查补偿标准等事实，本院认为其上诉认为需查明的内容与本案争议焦点缺乏关联性，一审法院未予审查并无不当。因此，一审法院认定东日百德公司应向后苇沟发展中心支付补偿金13589660元，于法有据，本院依法予以维持。

关于违约金，一审法院根据《村解除承包（租赁）协议的合同》约定认定后苇沟发展中心应支付自2017年8月5日开始按日万分之五的标准计算的违约金，本院认为并无不当，依法予以维持。

另，关于一审法院未准许追加第三人的申请，本院认为并无不当。

综上所述，北京市后苇沟农业发展中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费103338元，由北京市后苇沟农业发展中心负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　李　淼

审 判 员　　刘　茵

审 判 员　　田　璐

二〇二一年四月十二日

法官助理　　王雯雯

书 记 员　　刘　爽