北京薇妮娜斯国际服饰有限公司等与北京盛隆鑫来商贸有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京薇妮娜斯国际服饰有限公司，住所地北京市朝阳区王四营乡大柳树**。

法定代表人：朱丽飞，执行董事。

委托诉讼代理人：刘强，北京儒德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：厚勇，北京儒德律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京盛隆鑫来商贸有限公司，，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路****楼**

法定代表人：赵秀梅，经理。

委托诉讼代理人：张赛男，北京市振邦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邹伙发，北京市振邦律师事务所律师。

原审第三人：屈玉承，男，1963年2月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：辛雪松，北京市隆安律师事务所律师。

上诉人北京薇妮娜斯国际服饰有限公司（以下简称薇妮娜斯公司）因与被上诉人北京盛隆鑫来商贸有限公司（以下简称盛隆鑫来公司）、原审第三人屈玉承房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初4863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人薇妮娜斯公司的委托诉讼代理人刘强、厚勇，被上诉人盛隆鑫来公司的委托诉讼代理人张赛男、邹伙发，原审第三人屈玉承之委托诉讼代理人辛雪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

薇妮娜斯公司上诉请求：1.维持一审判决第三项；2.撤销一审判决第一项、第二项；3.发回重审或改判薇妮娜斯公司无需向盛隆鑫来公司赔偿装饰装修损失，改判薇妮娜斯公司无需向盛隆鑫来公司赔偿家具、家电损失，改判薇妮娜斯公司无需负担鉴定费及鉴定人出庭费；4.全部诉讼费用由盛隆鑫来公司承担。事实和理由：一、盛隆鑫来公司在一审中无原告主体资格。涉案合同上无盛隆鑫来公司盖章，薇妮娜斯公司系与张立斌个人签订《房屋租赁合同》，薇妮娜斯公司始终未与盛隆鑫来公司就合同事宜进行过任何沟通，盛隆鑫来公司非涉案合同主体。二、薇妮娜斯公司不应向盛隆鑫来公司赔偿装饰装修损失。张立斌对涉案房屋不存在大额装修投资。盛隆鑫来公司就装饰装修未提交任何履行情况证据，不能证明装饰装修已经实际履行。张立斌对自己装修的部分没有采取保全措施，导致其无证据证明其对涉案房屋进行过装修。薇妮娜斯公司基于对政府人员的信任承租了涉案房屋并对外转租，薇妮娜斯公司不存在过错。薇妮娜斯公司在承租前已向盛隆鑫来公司充分说明了涉案房屋情况，盛隆鑫来公司在对涉案房屋情况知情的情况下，自愿承担风险依然租赁涉案房屋。《造价鉴定意见书》，存在程序不合法，结论错误，不能成为一审法院认定涉案房屋盛隆鑫来公司装修价值的依据。《造价鉴定意见书》是在鉴定人无法区分张立斌、薇妮娜斯公司各自装修部分的情况下做出的，薇妮娜斯公司租赁给张立斌的房屋已进行了装修。鉴定违反法定程序。《造价鉴定意见书》中用残值的计算方法得出现值的数额，鉴定结论计算方法错误。拆除工程费用不应转化为盛隆鑫来公司装修损失。薇妮娜斯公司针对《造价鉴定意见书》已向一审法院递交了《造价鉴定异议书》及《对〈造价鉴定意见书〉及鉴定人出庭情况的意见》。三、薇妮娜斯公司无需向盛隆鑫来公司赔偿家具、家电损失。家具家电都是可以自由移动的，其家具家电被移出涉案房屋后依然可以在别处正常使用。房屋内全部可移动的家具、电器等均被拉走，无一遗落。张立斌对于家具、家电并无损失。张立斌腾退房屋时，其家具家电完全可以在搬离后继续使用，没有必要做低价处理。盛隆鑫来公司提交的《产品买卖合同》《公寓全套家电购销合同》《工程项目购销合同》《公寓家电购销合同》系与案外人签订，无案外人向其履行的证据，无证据证明相应合同真实存在，无法证明盛隆鑫来公司的家具家电损失确实发生。鉴定费、鉴定人出庭费不应由薇妮娜斯公司承担。本次全部诉讼费用应由盛隆鑫来公司承担。

盛隆鑫来公司辩称，同意一审判决，不同意薇妮娜斯公司的上诉请求及理由。第一，关于主体问题。房屋租赁合同中都是盛隆鑫来公司，而不是张立斌，收据也是盛隆鑫来公司。第二，关于装饰装修损失。在双方签订的房屋租赁合同中，已经明确了盛隆鑫来公司是有免租期的，免租期就是用来装修的，也就是说双方签订和履行合同对于盛隆鑫来公司有明确装修是知情并认可的。第三，一审我们提交的装饰装修合同，以及转装修款的流水，装修款全部付清了。第四，一审中薇妮娜斯公司没有说对房屋进行了装修，勘查的时候薇妮娜斯公司没有说他们有装修。鉴定是符合法律程序的，是非常严谨的，完全是按照法律规定来进行的鉴定。

屈玉承述称，涉案房屋乡政府可以出具相关的文件，可以办理营业执照等有关的经营手续，所以有关规划是否取得规划许可证，跟是否能够正常使用该房屋没有任何的关系。

盛隆鑫来公司向一审法院起诉请求：判决薇妮娜斯公司向原盛隆鑫来公司赔偿装饰装修损失1516182元、家具处理损失343500元、家电处理损失336816元；本案诉讼费用由薇妮娜斯公司承担。

一审法院认定事实：2016年6月30日，薇妮娜斯公司与屈玉承签订租赁合同，由薇妮娜斯公司承租屈玉承提供的涉诉房屋，约定用途：公司办公会议、个人文创工作室、网络传媒、附属仓储和员工宿舍食堂，约定租金每年500000元，约定租赁期限2016年7月1日至2024年7月1日。

2017年3月11日，薇妮娜斯公司作为甲方与盛隆鑫来公司作为乙方签订《房屋租赁合同》（以下简称涉诉租赁合同），约定盛隆鑫来公司承租薇妮娜斯公司提供的涉诉房屋。乙方承租用途为公寓。租赁期限自2017年5月1日至2024年4月29日。租金2020年5月1日前每年140万元。乙方在不改变和破坏该场地房屋主体和外形情况下，可对该场地房屋的内部格局进行妥善合理改动装修，但不包括改建、扩建。本合同履行期间，如遇国家征用土地，或者乡政府实施乡域改造计划统一规划使用土地，本合同自行终止。甲方应当退还乙方已交纳但尚未到期租金，乙方不得损坏甲方原有主体建筑，自行腾退撤离该房屋，不能拆除或者撤离的装修及设备，甲方不予任何赔偿或补偿。盛隆鑫来公司提交的合同首页承租方标明为盛隆鑫来公司，且盖有公司公章。合同尾部乙方签章处由张立斌签字，未加盖公章。对于张立斌的身份，盛隆鑫来公司主张系盛隆鑫来公司的管理人员，并负责涉诉房屋装修和采购。薇妮娜斯公司也提交涉诉租赁合同，内容与盛隆鑫来公司提交合同一致。合同首页承租方标明为盛隆鑫来公司，但未加盖公司公章。盛隆鑫来公司为证明其作为涉诉租赁合同承租主体，提供了薇妮娜斯公司开具收据，载明：今收到北京盛隆鑫来商贸有限公司交来2017年5月1日至11月1日五十万元。薇妮娜斯公司主张前述收据是其所开，但系根据张立斌要求出具。盛隆鑫来公司另提供张立斌出具的《说明》，载明张立斌为盛隆鑫来公司的股东，负责公司日常经营管理，代表公司签订涉诉租赁合同。

涉诉合同签订之后，薇妮娜斯公司于2017年3月11日向盛隆鑫来公司交付涉诉房屋。盛隆鑫来公司主张于2018年1月2日将涉诉房屋交还给薇妮娜斯公司。薇妮娜斯公司认可涉诉房屋已经腾退，但对于具体腾退时间无法核实。屈玉承认可涉诉房屋已经腾退，涉诉房屋现由屈玉承控制。

关于家具、家电损失情况，盛隆鑫来公司提交《产品买卖合同》《公寓全套家电购销合同》《工程项目购销合同》（格力空调安装）、《公寓家电购销合同》以及银行流水和相关收据，以主张购买家具、家电与低价处理之间发生差价损失。薇妮娜斯公司对前述证据真实性均不予认可。屈玉承对前述证据真实性无法核实。

关于装饰装修损失情况，盛隆鑫来公司向法院申请司法鉴定。法院委托北京博睿丰工程咨询有限公司（以下简称博睿丰咨询公司）对盛隆鑫来公司进行涉诉房屋装修现值进行鉴定，博睿丰咨询公司于2020年3月30日出具《工程造价鉴定意见书》（京博鉴字2020第003号）：盛隆鑫来公司确定部分2017年12月底现值1459188.28元，其中拆除工程58277.11元，新装修工程1400911.18元；单独列项部分56993.4元，其中彩钢板锅炉房7789.22元，燃气锅炉及附属设备40887.12元，成品散热器8317.06元。盛隆鑫来公司对前述鉴定意见不持异议。薇妮娜斯公司对前述鉴定意见不予认可并提出异议。屈玉承对于前述鉴定意见真实性认可，但认为鉴定意见中部分工程系由屈玉承完成装修，不应计入盛隆鑫来公司的装修损失。

薇妮娜斯公司向法院申请鉴定人出庭，经法院通知，博睿丰咨询公司鉴定人王健、孙万玲出庭对薇妮娜斯公司提出的异议进行答复。针对答复情况，薇妮娜斯公司仍对鉴定意见存在如下异议：鉴定意见没有区分张立斌和薇妮娜斯公司各自装修部分，涉诉房屋出租之前薇妮娜斯公司已经进行了装修；鉴定人没有参加现场勘验；鉴定意见书无鉴定人签字或盖章；鉴定意见书并非鉴定人所制；鉴定意见书没有经过复核；鉴定意见书无鉴定人资质证明；鉴定原则、方法错误，例如现值和残值混淆；鉴定意见依据基础材料有误；拆除工程费不应计入装修现值；鉴定意见书制作不规范、缺少必要材料；勘验过程违反程序。对于该鉴定意见是否采纳，以及薇妮娜斯公司异议主张是否成立，法院在之后认为部分一并论述。

另查一，各方当事人未能提交涉诉房屋所有权证或合法建设工程规划审批手续。屈玉承表示建设时有建设文件，但是现在无法找到。

另查二，薇妮娜斯公司自屈玉承处承租整个涉诉租赁楼宇，包括一至三层，薇妮娜斯公司将其中二、三层出租给盛隆鑫来公司。

另查三，盛隆鑫来公司预交鉴定费22400元。薇妮娜斯公司支付鉴定人出庭费用5000元。

一审法院经审理认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。具体至本案，截止法庭辩论终结前，各方当事人均未能出示涉诉房屋建设工程规划许可证或其他合法建设手续，涉诉租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。关于涉诉租赁合同主体认定一节，一审法院认为，涉诉租赁合同在首页承租方处明确标明为盛隆鑫来公司，在第二页乙方（承租方）处再次标明为盛隆鑫来公司，下方另起一行代表人处标明为张立斌，合同第四页落款处张立斌亦未在乙方处签字，而在代表人处签字。法律允许民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。涉诉合同对乙方主体以及代理人身份的表述连续、明确且无歧义。再结合薇妮娜斯公司开具收款收据体现的承租主体名称表述，故一审法院对薇妮娜斯公司就盛隆鑫来公司欠缺合同主体身份的辩称意见，不予采纳。关于盛隆鑫来公司主张装修损失一节，法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。盛隆鑫来公司作为承租经营主体一方，应在承租之前审慎查明租赁房屋是否存在合法手续，并对经营风险进行合理预判。盛隆鑫来公司未尽必要审查义务和风险评估，即开展较大规模装修活动，对相关损失发生存在自身过错。薇妮娜斯公司作为出租一方，对租赁房屋情况理应予以掌握，其在租赁房屋欠缺合法手续情况下对外转租获利，且未对盛隆鑫来公司加以提醒，亦存在一定过错。涉诉租赁合同约定租赁用途为公寓，且约定盛隆鑫来公司可对房屋内部格局进行改动装修。据此，双方签订涉诉租赁合同时应对盛隆鑫来公司承租之后根据经营需要开展装修行为明知。法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案审理期间法院委托博睿丰咨询公司对涉诉房屋装修现值进行司法鉴定。薇妮娜斯公司对鉴定意见所依据事实基础和鉴定程序提出异议，经鉴定人出庭答复，一审法院审查认为鉴定意见基础充分，且未出现严重违反鉴定程序的情形；薇妮娜斯公司主张鉴定意见混淆现值和残值区别，一审法院审查认为，博睿丰咨询公司根据盛隆鑫来公司使用涉诉房屋情况进行了折旧计算，并无明显不妥；薇妮娜斯公司主张鉴定意见未区分出租方和承租方各自装修部分，因薇妮娜斯公司与盛隆鑫来公司各自经营范围不同，由此进行装修活动、成果亦会存在区别，故一审法院对薇妮娜斯公司该项意见，不予采纳；薇妮娜斯公司主张拆除工程不应计入损失，根据盛隆鑫来公司承租涉诉房屋时的状态，在开展装修活动之前势必进行一定拆除，故拆除工作实质已转化形成盛隆鑫来公司装修损失。此外，关于鉴定意见单独列项部分的相关费用，属于改、扩建或装修可拆除部分，不应计入盛隆鑫来公司装修损失，一审法院予以相应扣除。据此，一审法院对鉴定意见中涉及装修现值损失合理部分，予以认定。并根据双方各自过错责任分析，对盛隆鑫来公司主张装修损失赔偿的诉求，予以相应支持。关于盛隆鑫来公司主张家具、家电处理损失一节，一审法院分析如下：首先，盛隆鑫来公司虽提供购销合同、转账记录、收据等证据，但转账记录多为向个人支付，且未辅以发票，相关送货、签收记录，故一审法院对于盛隆鑫来公司主张损失数额，难以全部认定；其次，家具、家电与涉诉房屋均未形成附合，盛隆鑫来公司自行低价处理形成中间价格差，该损失主要与盛隆鑫来公司的处理方式相关；再次，考虑到涉诉租赁合同约定盛隆鑫来公司承租用途为经营公寓，其所购买家具、家电无法正常投入使用势必形成损失，属于因合同无效造成的损失范围。一审法院根据公平原则，结合双方各自对合同无效过错程度，盛隆鑫来公司对合同履行的信赖程度，盛隆鑫来公司发生实际损失具体情况，薇妮娜斯公司转租获利情况等因素，酌情对盛隆鑫来公司主张赔偿的合理部分，予以支持。判决如下：一、北京薇妮娜斯国际服饰有限公司于判决生效之日起十五日之内向北京盛隆鑫来商贸有限公司赔偿装饰装修损失729594元；二、北京薇妮娜斯国际服饰有限公司于判决生效之日起十五日之内向北京盛隆鑫来商贸有限公司赔偿家具、家电损失50000元；三、驳回北京盛隆鑫来商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24372元，由北京盛隆鑫来商贸有限公司负担15692元（已交纳），由北京薇妮娜斯国际服饰有限公司负担8680元（于判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费22400元，由北京盛隆鑫来商贸有限公司负担3690元（已交纳），由北京薇妮娜斯国际服饰有限公司负担18710元（于判决生效之日起七日内交纳）。鉴定人出庭费用5000元，由北京薇妮娜斯国际服饰有限公司负担（已交纳）。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。薇妮娜斯公司提交：证据1.场地房屋租赁合同，证明薇妮娜斯转租给盛隆鑫来公司是经过经济合作社主任同意的，转租是进行了合法审查的，没有过错；证据2.广告制作安装合同及收据，证明薇妮娜斯公司对涉案房屋进行了装修。屈玉承提交企业住所（经营场地证明），证明涉案房屋虽然没有规划许可证，但是可以办理营业执照。盛隆鑫来公司未向本院提交新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。盛隆鑫来公司认为薇妮娜斯公司提交的证据不属于二审新证据，且对其提交证据的真实性及证明目的均不认可。屈玉承认为薇妮娜斯公司提交的证据与其无关，真实性无法核实。薇妮娜斯公司对屈玉承提交的证据的真实性及证明目的均认可。盛隆鑫来公司对屈玉承提交的证据真实性认可，证明目的不认可。

本院二审查明，博睿丰咨询公司分别于2019年11月15日、11月28日进行两次现场勘验，薇妮娜斯公司拒绝在第一次现场勘验记录上签字，拒不参加第二次现场勘验。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明一致。

本院认为，各方当事人均未能提供涉诉房屋建设工程规划许可证或其他合法建设手续，涉诉租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。薇妮娜斯公司在租赁房屋缺乏合法手续的情况下对外转租获利，盛隆鑫来公司在未审查租赁房屋是否存在合法手续的情况下承租涉诉房屋并进行较大规模的装修，双方对损失发生均存在过错。一审法院根据双方对合同无效的过错程度，判决薇妮娜斯公司赔偿盛隆鑫来公司部分装修损失和家具家电损失并无不当，本院予以维持。

对于薇妮娜斯公司提出其系与张立斌签订《房屋租赁合同》、盛隆鑫来公司并非合同主体的上诉理由，本院认为，涉诉租赁合同首页和第二页承租方处均明确记载为盛隆鑫来公司，薇妮娜斯公司理应知晓并认可承租方为盛隆鑫来公司。薇妮娜斯公司主张承租方为张立斌证据不足，本院不予采信。

对于薇妮娜斯公司提出其对房屋进行了装修，双方的装修已经混同，不应判决薇妮娜斯公司向盛隆鑫来公司赔偿装修损失的上诉理由，本院认为，首先，薇妮娜斯公司与屈玉承签订的租赁合同约定房屋用途是公司办公会议、个人文创工作室、网络传媒、附属仓储和员工宿舍食堂，而涉诉租赁合同约定房屋用途为公寓，两者在用途上存在重大差别，薇妮娜斯公司的提交的证据亦不能充分证明其进行的装修。其次，涉诉租赁合同明确约定盛隆鑫来公司可对房屋内部格局进行改动装修，可见薇妮娜斯公司明知并同意盛隆鑫来公司承租之后对房屋进行重新装修。在租赁合同无效的情况下，双方应按照导致合同无效的过错分担损失。故本院对薇妮娜斯公司的该上诉理由不予采纳。

对于薇妮娜斯公司提出鉴定程序不合法、鉴定结论错误的上诉理由，本院认为，博睿丰咨询公司分别于2019年11月15日、11月28日进行两次现场勘验，薇妮娜斯公司拒绝在第一次现场勘验记录上签字，拒不参加第二次现场勘验。薇妮娜斯公司未能积极配合现场勘验，未在现场勘验中指明各自装修的部分、提出意见。之后，博睿丰咨询公司针对薇妮娜斯公司提出的异议做出了答复并且出庭接受质询。薇妮娜斯公司关于鉴定程序不合法、鉴定结论错误的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。

综上所述，薇妮娜斯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11596元，由北京薇妮娜斯国际服饰有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　江锦莲

审 判 员　张印龙

审 判 员　孙　妍

二〇二一年二月二十三日

法官助理　王永基

书 记 员　卢园园