东方博雅（北京）文化发展有限公司与北京外交人员房屋服务公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审被告、反诉原告)：东方博雅（北京）文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区。

法定代表人：沈田义，总经理。

委托诉讼代理人：李兴民，北京允平律师事务所律师。

被上诉人(原审原告、反诉被告)：北京外交人员房屋服务公司，住所地北京市东城区朝阳门内大街**。

法定代表人：张跃，经理。

委托诉讼代理人：梁文彬，北京颐合中鸿律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何梓瑜，北京颐合中鸿律师事务所律师。

上诉人东方博雅（北京）文化发展有限公司（以下简称东方博雅公司）因与被上诉人北京外交人员房屋服务公司（以下简称外交人员公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初1937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员林存义独任审理，于2021年1月25日公开开庭审理了本案。上诉人东方博雅公司之委托诉讼代理人李兴民，被上诉人外交人员公司之委托诉讼代理人梁文彬、何梓瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

东方博雅公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、本诉案件受理费7199元由东方博雅公司给付外交人员公司及反诉案件受理费7125元由东方博雅公司负担的判决。2、判决外交人员公司仅需支付2015年1月15日至2016年1月14日期间租金225000元及2016年1月15日至2016年11月25日期间租金209166.67元；3、判决驳回外交人员公司一审提出的第二项及第三项诉讼请求；4、判决支持东方博雅公司一审反诉第一项、第二项及第三项反诉请求；5、判决本案一审本诉案件受理费7199元、一审反诉案件受理费7125元及二审本反诉诉讼费由外交人员公司负担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清。1、一审法院没有查清东方博雅公司延迟交纳书面合同期内房租的背景事实，而直接认定东方博雅公司违约缺乏事实依据。2、一审没有查明房屋办理退租、实际使用情况。3、一审法院对于财产损失数额以估算为定有失公平。二、一审法院裁量失当，有失公允。

外交人员公司辩称，同意一审判决，不同意东方博雅公司的上诉请求。

外交人员公司向一审法院起诉请求：1、判令东方博雅公司向我方支付拖欠的房屋租金484166.67元（自2015年1月15日至2016年11月25日期间）；2、判令东方博雅公司给付我方拖欠房屋租金的滞纳金（1、以225000元为本金，自2015年1月16日起计算至上述本金实际付清之日止，按照年利率24％计算；2、以259166.67元为本金，自2016年1月16日起计算至上述本金实际付清之日止，按照年利率24％计算）；3、判令东方博雅公司向我方支付解除合同违约金75000元。

东方博雅公司向一审法院提出反诉请求：1、判令外交人员公司返还我方房屋内全部物品（清单见我方证据2、053房屋物品）；2、如果外交人员公司无法返还前述物品，要求判令外交人员公司赔偿我方经济损失975000元；3、判令外交人员公司给付我方违约金25000元；4、判令外交人员公司赔偿我方交通费50000元。

一审法院认定事实：2014年1月8日，外交人员公司与东方博雅公司签订《公寓租赁合同》，约定：外交人员公司将位于北京市朝阳区建外外交公寓03楼／单元053号公寓租赁给东方博雅公司供其人员办公使用；公寓户型为2室2庭，公寓面积为183平方米；租赁期限自2014年1月15日起至2015年1月14日止（首尾两天包括在内）。月租金为25000元；合同签订之日起五天内，东方博雅公司需向外交人员公司付清2014年1月15日至2015年1月14日的租金300000元；自2015年1月15日起，租金按年缴纳，缴纳时间为每年1月15日之前；东方博雅公司须于签订合同时，以现金、支票或汇款方式向外交人员公司支付相当于叁月租金的款项，作为东方博雅公司履行本合同各项条款的保证金，保证金以人民币形式支付，共计人民币75000元；如东方博雅公司违反本合同任何条款，外交人员公司可使用或扣留全部或部分保证金，其数额视东方博雅公司给外交人员公司造成的损失而定；如东方博雅公司欲在租赁期满后继续租赁，须于合同期满前三十天之前以书面形式通知外交人员公司，经双方协商后重新签订租赁合同；东方博雅公司有下列违约情形之一，外交人员公司可书面通知东方博雅公司解除本合同，要求其搬出公寓，并支付3个月的租金作为违约金：（3）拖欠租金及其他费用超过三十天的（包括补足保证金）；东方博雅公司逾期缴纳租金或其他费用、补足保证金，除须如数补交外，还须按日缴纳所欠金额的0.2％的滞纳金，外交人员公司收取滞纳金，并不妨碍其行使在本合同下及法律赋予之权利。

2014年1月18日，东方博雅公司向外交人员公司缴纳房屋押金（保证金）75000元。

2018年12月25日，东方博雅公司等共计四公司作为原告以财产损害赔偿纠纷为案由，将外交人员公司起诉至一审法院，要求其返还承租公寓房屋内全部物品并赔偿经济损失共计320万元，后四原告自行撤诉。2019年1月30日，东方博雅公司以外交人员公司为被告起诉至北京市东城区人民法院，要求其返还承租公寓房屋内全部物品并赔偿经济损失共计105万元，后北京市东城区人民法院出具（2019）京0105民初4011号民事裁定书，以诉讼请求不明确为由，驳回了东方博雅公司的起诉。后东方博雅公司提起上诉，北京市第二中级人民法院于2020年1月9日作出（2020）京02民终302号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。

庭审中，各方均认可东方博雅公司就涉案房屋租金支付至2015年1月14日，此后一直未交付租金。就此东方博雅公司称系因其一直在和外交人员公司商谈续签合同一事，但一直未能谈妥，故未交付租金。各方亦均认可涉案房屋系于2016年11月25日经外交人员公司现场腾退并交还该公司。

庭审中，就东方博雅公司主张其要求外交人员公司返还的物品问题，东方博雅公司就此提交其自制的物品清单一份以及2019年6月24日，双方在律师见证下到外交人员公司仓库清点物品的清单一份。外交人员公司表示对2019年6月24日双方清点的物品清单予以认可，若东方博雅公司同意支付其租金，其同意返还清单内列明的存在物品，但是按照合同约定，其有权处置存放的物品。

一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，外交人员公司与东方博雅公司于2014年1月8日签订的《公寓租赁合同》于2015年1月14日到期后，东方博雅公司继续使用租赁房屋，且外交人员公司对此也未提出异议，故一审法院认定双方成立不定期租赁合同关系。就外交人员公司第一项诉讼请求，现东方博雅公司认可未支付原告此时间段内租金，一审法院对此不持异议。就租金标准问题，应参照原租赁合同即按照每月租金25000元计算。外交人员公司第一项诉讼请求，计算无误，于法有据，一审法院予以支持。就外交人员公司第二项诉讼请求，合同中对逾期缴纳租金滞纳金有明确约定，虽外交人员公司现自行下调对此滞纳金的计算方式，但滞纳金主张仍过高，一审法院依据公平以及诚实信用原则，综合考虑合同的整体履行情况，东方博雅公司逾期缴纳租金的过错程度以及由此给外交人员公司带来的实际损失，对此延迟支付租金滞纳金计算方式予以酌定；就外交人员公司第三项诉讼请求，东方博雅公司逾期支付租金超过三十日，外交人员公司有权向其主张违约金，且其主张的违约金数额符合合同约定，于法有据，一审法院予以支持。就东方博雅公司的反诉诉讼请求，一审法院认定如下：第一项，就应返还的物品问题，外交人员公司与东方博雅公司于2019年6月24日就本案承租房屋（053）进行了物品清点，外交人员公司亦认可该物品清单中部分物品由其控制，现合同关系已解除，外交人员公司亦通过主张违约金的形式要求东方博雅公司承担违约责任，故对于外交人员公司认可在其控制之下的属于东方博雅公司的物品，一审法院认定其应当返还给东方博雅公司。就东方博雅公司主张的其他物品，因其未能提交相关证据证明其自制的清单内物品是否在承租房屋内，也无法证明该物品实际丢失情况，亦不能证明物品系因外交人员公司而丢失，因此对其余物品的返还问题，一审法院不予支持。第二项，东方博雅公司主张的实际损失系其估算，亦没有相关事实依据，一审法院对此不予支持。第三项，双方之间的租赁合同解除原因系东方博雅公司逾期支付租金超过合同约定的三十日，故外交人员公司就此解除合同不构成违约，对于东方博雅公司的此项反诉请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。第四项，就东方博雅公司提出的交通费一节，其并未提交任何证据加以证明，亦没有法律依据，一审法院对此不予支持。判决：一、东方博雅（北京）文化发展有限公司于判决生效后七日内给付北京外交人员房屋服务公司欠付的租金四十八万四千一百六十六元六角七分；二、东方博雅（北京）文化发展有限公司于判决生效后七日内给付北京外交人员房屋服务公司欠付租金的滞纳金（1、以二十二万五千元为本金，自二〇一五年一月十六日起计算至上述本金实际付清之日止，按照年利率16％计算；2、以二十五万九千一百六十六元六角七分为本金，自二〇一六年一月十六日起计算至上述本金实际付清之日止，按照年利率16％计算）；三、东方博雅（北京）文化发展有限公司于判决生效后七日内给付北京外交人员房屋服务公司违约金七万五千元；四、北京外交人员房屋服务公司于判决生效后七日内返还被告（反诉原告）东方博雅（北京）文化发展有限公司物品（1大桌、1柜子、1主椅、2副椅、1会议桌、2把仿古椅、1茶几、8组博古架、1组床垫、酒和纪念品6箱、红豆杉鹰雕1个、荣铁大画作1副、“壮志凌云”字24副）；五、驳回原告（反诉被告）北京外交人员房屋服务公司的其他诉讼请求；六、驳回东方博雅（北京）文化发展有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7199元，由东方博雅（北京）文化发展有限公司负担（北京外交人员房屋服务公司已预交，东方博雅（北京）文化发展有限公司于判决生效后七日内给付北京外交人员房屋服务公司）。反诉案件受理费7125元，由东方博雅（北京）文化发展有限公司负担（已预交）。

本院二审期间，双方均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。

本院认为，本案二审争议的焦点在于欠付房租金、滞纳金、违约金数额的确定和物品返还问题。根据庭审查明的事实，双方签订的租赁合同期限为2014年1月15日至2015年1月14日；合同到期后，东方博雅公司未再缴纳租金，但是直至2016年11月25日腾退涉案房屋；一审法院根据合同约定确定的应付租金数额合理适当，参照合同约定确定的滞纳金和违约金数额具有相应的事实和合同依据，根据双方签字的物品清单来确定应予返还的物品，亦合常理。

综上所述，东方博雅公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15054元，由东方博雅（北京）文化发展有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　林存义

二〇二一年二月二十六日

法官助理　眭　立

法官助理　刘艳辉

书 记 员　王　艳