北京众鼎丽家酒店管理有限公司等与北京大星发商贸有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京众鼎丽家酒店管理有限公司，住所地北京市怀柔区**楼****。

法定代表人：黄丽莉，董事长。

委托诉讼代理人：王月红，黑龙江新格律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京大星发商贸有限公司，住所，住所地北京市怀柔区下元综合贸易市场小泉河东侧**div>

法定代表人：李晓东，董事长。

委托诉讼代理人：史晓璇，1982年7月29日，女，汉族，该公司员工。

原审被告：黄丽莉，女，1986年5月8日出生，汉族，住北京市怀柔区。

委托诉讼代理人：王月红，黑龙江新格律师事务所律师。

上诉人北京众鼎丽家酒店管理有限公司（以下简称众鼎丽家公司）因与被上诉人北京大星发商贸有限公司（以下简称大星发公司）、原审被告黄丽莉房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2020）京0116民初3148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，适用独任制公开开庭进行了审理。上诉人众鼎丽家公司及原审被告黄丽莉的委托诉讼代理人王月红，被上诉人大星发公司的委托诉讼代理人史晓璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

众鼎丽家公司上诉请求：1．撤销一审判决，对一审法院判决第二项、第四项、第五项、第六项进行改判；2．一、二审案件受理费由大星发公司承担。事实和理由：一、双方在履行合同中已经实际变更了租金交付方式和时间，故众鼎丽家公司不存在违约情形。根据众鼎丽家公司实际缴纳租金的情况，众鼎丽家公司连续多次变更了支付租金的期限，大星发公司并未提出任何异议，应当视为默示，因此，不应认定众鼎丽家公司违约，大星发公司不应扣除众鼎丽家公司缴纳的租赁押金51100元，同时众鼎丽家公司不应承担违约金。众鼎丽家公司应缴纳2019年10月16日至2020年1月23日期间未缴部分的租金，根据合同约定租金标准支付，金额为56173元。二、关于疫情期间给予承租商户减免租金事宜，根据公平原则，众鼎丽家公司作为大星发公司的承租商户，应当与其他商户享有同等优惠政策，即根据承租人签订租赁合同中的租金价格全部减免，而不是部分减免，故2020年1月24日至2020年4月17日大星发公司应免除众鼎丽家公司缴纳租金。三、众鼎丽家公司有权与其他商户享有同等租金减免政策。疫情期间大星发公司给予商户租金减免政策，故众鼎丽家公司不涉及占用费问题，即2020年4月18日至2020年4月30日、2020年5月1日至2020年6月5日无占用费；众鼎丽家公司应承担的占用费期间为2020年6月6日至2020年6月21日，可参照每日每平方米2．8元标准支付。2020年6月北京疫情二次爆发，众鼎丽家公司于6月21日向大星发公司递交书面解约申请，并要求返还房屋给大星发公司，因大星发公司没有给予回复导致的房屋占用费应当由大星发公司承担；由于大星发公司的过失，导致双方对解约事宜没有达成意见，故而发生的占用时间及情形的产生并非众鼎丽家公司过错，故众鼎丽家公司不应承担该期间的占用费，即应免除2020年6月22日至2020年11月3日期间的占用费。四、2020年11月3日众鼎丽家公司根据一审判决结果（一个月内腾退）已将房屋交付给大星发公司，并已签订房屋退场、撤店相关信息表单。五、原审中，众鼎丽家公司已提交证据证明大星发公司口头答应减免第一年物业费。2018年5月份，由于涉案房屋雨天漏水导致棚顶掉落，碰伤众鼎丽家公司雇佣的员工，众鼎丽家公司致函大星发公司，大星发公司派人处理并答应减免第一年的物业费，用来抵偿众鼎丽家公司装修、停业、伤者治疗等费用。自星东天地开业、商户纷纷入驻以来，大星发公司对商户的优惠政策就是第一年免收物业费，第二、三年减半收取物业费。这一点可以由其他商户予以证实，也可以由大星发公司提供其他商户缴纳物业费的付款凭证予以反证。但是，根据公平原则，众鼎丽家公司作为大星发公司的承租商户，应当与其他商户享有同等优惠政策。根据大星发公司物业费收取优惠政策计算，众鼎丽家公司已付物业费扣除后，仍需补交15330元，即第二年物业费减半收取并扣除已交物业费应补足的差额为人民币15300元。综上所述，大星发公司在星东天地经营期间制订了许多优惠政策，在疫情期间及疫情过后都对商户进行了房租、物业费方面的减免。众鼎丽家公司尊重一审的其他判决内容，故提出如上请求。

大星发公司辩称，不同意众鼎丽家公司的上诉请求与理由，请求二审法院维持一审法院判决。

黄丽莉述称，众鼎丽家公司的上诉意见。

大星发公司向一审法院起诉请求：1．确认双方签订的《场地租赁合同》于2020年4月17日解除；2．判令众鼎丽家公司支付大星发公司自2019年10月16日至2020年10月9日期间的租金282437元及因欠付租金所产生的滞纳金641740．95元、自2018年7月16日至2020年10月9日期间的物业费137118元及因欠付物业费所产生的滞纳金621818．58元，并支付逾期付款违约金91980元，共计1775094．53元；3．判令众鼎丽家公司支付自合同解除之日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费（按照321930元/年标准计算）；4．诉讼费由众鼎丽家公司承担。

一审法院认定事实：2018年1月13日，大星发公司（甲方）与黄丽莉（乙方）签订《场地租赁合同》。该合同约定（摘要）：乙方承租甲方位于怀柔区X号楼，租赁面积为300平方米，用于商业经营活动，经营项目为“各类菜系及小面点”；租赁期限自2018年4月16日至2023年4月15日；租金为每平方米每日2．8元，保证金为51100元；第一年和第二年的租金均为306600元，第三年和第四年租金均为321930元，按季度支付，采用上交结算制；自合同签订之日起5日内将第一年的款项交清，后期租金应于已付租金届满期前1个月5日内交付下一期租金，逾期不支付租金的，甲方有权从乙方保证金中扣除。乙方迟交租金的，应按租金总额的1%每日收取滞纳金；逾期5日的，视同严重违约，甲方可解除合同，有权收回场地并要求乙方按照单方违约的标准支付违约金，同时甲方有权将保证金全额扣除。该合同第六条关于特别事项约定：乙方负责支付承租区的所有水、电费，以水、电表计量为准，甲方于20-25日向乙方核实收取；第八条关于其他各项费用收取：物业管理费按建筑面积每平方米每日0．56元收取，每年应缴纳物业管理费61320元；水费每立方米按9．5元收取，以水表实际表数计算；电费……；暖气费……。关于违约责任一节，因合同期内，因乙方原因致使甲方提前收回场地的，视为乙方违约，乙方缴纳的全部租金、合同约定的保证金不予退还，同时乙方装修、装饰和改造财产归甲方所有，乙方不得拆除（但乙方的电气设备不在内）；因乙方违反本合同，甲方有权要求乙方向甲方承担年度租金总额30%作为违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，应以实际损失为准。乙方延期支付租金及其他各项费用的，每日需承担应付总额1%的滞纳金。超过15日的，甲方有权解除合同，并要求乙方按照上述约定支付违约金，同时乙方支付的保证金，甲方有权不予退还。另，该合同对双方的权利义务等其他事项也进行了约定。租赁合同签订后，双方依约履行各自义务，黄丽莉支付了相应租金、一个季度的物业费及保证金51100元。

2018年5月28日，黄丽莉设立了众鼎丽家公司，该公司经营范围为酒店管理、餐饮服务等。自2020年1月24日起因受新冠肺炎疫情影响，众鼎丽家公司不能正常营业，未能按期支付自2020年1月16日至今的租金。众鼎丽家公司于2020年5月1日向大星发公司转账90000元。期间，众鼎丽家公司请求大星发公司按照国家有关政策给予租金减免。

庭审中，双方当事人均同意《场地租赁合同》于2020年4月17日解除。关于上述转账90000元的构成一节，大星发公司提交了租金发票2张、水费及燃气费收据1张，称发票金额46650元系支付自2019年7月16日至2019年10月15日期间的租金（众鼎丽家公司于2019年9月2日支付剩余租金30000元）；发票金额16152．5元系支付自2019年8月2日至2020年3月31日期间的水费及燃气费；发票金额27197．5元系支付自2019年10月16日至2020年1月15日期间的部分租金。经质证，众鼎丽家公司、黄丽莉对此无异议。关于租金减免一节，大星发公司称根据其与出租人中国金域黄金物资有限公司于2016年2月签订的《库房租赁合同》，现出租人给予大星发公司减免疫情期间三个月（2020年2-4月）的租金，减免租金标准为每日每平方米1．1元；大星发公司同意按此标准对诉争租金进行减免。经质证，众鼎丽家公司、黄丽莉请求与其他商户同样的租金减免标准。另，双方对于众鼎丽家公司只支付了租赁后一个季度的物业费的事实均无异议。

为证明双方就欠付租金的支付时间已达成一致，众鼎丽家公司、黄丽莉提交了该公司工作人员杨青杰分别于2020年3月23日及29日与大星发公司工作人员张艳华、张山等人的谈话录音。经质证，大星发公司称工作人员无权代表公司作出决议，应以上会的汇报结果为准。关于大星发公司请求众鼎丽家公司、黄丽莉承担连带责任一节，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条的规定，经释明，大星发公司请求众鼎丽家公司承担责任。

另查，北京市《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》（京政办发[2020]7号）规定，中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租。同时，鼓励在京中央企业参照执行。

再查，北京市自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，自4月30日零时起应急响应级别由一级下调为二级；自6月6日零时起应急响应级别由二级下调为三级；自6月16日零时起由三级上调为二级；自7月20日零时起由二级下调为三级。

一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第七十五条规定，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。本案中，根据当事人陈述和现有证据，可以认定黄丽莉为设立众鼎丽家公司而与大星发公司签订了《场地租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。经一审法院释明后，大星发公司选择请求众鼎丽家公司承担合同责任，故因该合同所产生的法律后果应由众鼎丽家公司承受。现双方当事人均同意于2020年4月17日解除上述合同，一审法院予以确认。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。根据查明的事实，对于自2019年10月16日至2020年1月23日期间的尚欠租金一节，因属在新冠肺炎疫情发生前迟延履行，不能免除众鼎丽家公司的合同责任。经核算，众鼎丽家公司尚欠该季度租金56802．5元，其无正当理由逾期支付，已经构成违约。大星发公司主张按合同约定支付违约金、滞纳金，但众鼎丽家公司、黄丽莉认为标准过高，请求一审法院予以调整。对此一审法院认为，涉案合同除违约金约定外，另约定了所谓滞纳金，从法律性质上讲仍属于违约金的范畴。违约金是否过高应根据对当事人造成的损失来作出判断，在大星发公司不能证明其遭受实际损失的情况下，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定，故一审法院酌情确定调整后的违约金以一年期贷款市场报价利率的四倍为限。对于过高部分，一审法院不予支持。对于自2020年1月24日起至2020年4月17日期间的尚欠租金一节，众鼎丽家公司虽未按合同约定期限支付租金，但因新冠肺炎疫情影响导致无法正常经营，故其延期支付租金系因不可抗力所致，不应被认定违约。参照本市对中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动做出了适当的减免规定，现大星发公司同意按照其出租人的减免租金标准给予众鼎丽家公司租金减免，故众鼎丽家公司提出减交租金的理由正当，应予采纳。至于应付租金的具体数额，一审法院根据本案实际和公平原则，结合大星发公司认可的减免租金标准酌情予以确定。对于大星发公司要求众鼎丽家公司支付该期间的违约金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于自2020年4月18日起至众鼎丽家公司腾退房屋期间的占用费一节，经释明，大星发公司明确主张包括腾退房屋，一审法院对此予以确认，并结合本市重大突发公共卫生事件应急响应级别分段予以论述。第一，自2020年4月18日至4月30日期间的房屋占用费，参照上述论理和标准予以确定。第二，自2020年5月1日至6月5日以及自6月16日至7月19日期间的房屋占用费，由一审法院根据本案实际，根据公平原则酌情调整租金金额。第三，自2020年6月6日至15日以及自7月20日至众鼎丽家公司腾退期间的房屋占用费，参照合同约定租金标准予以确定。对于自2018年7月16日至2020年10月9日期间的物业费一节，一审法院分别按上述时间段及相应标准予以确认。第一，自2018年7月16日至2020年1月23日期间的物业费，众鼎丽家公司迟延交付，而大星发公司并未因此行使该合同解除权，众鼎丽家公司继续交纳租金且大星发公司也接受了后续租金。在此情况下，众鼎丽家公司有理由认为大星发公司不会再因该迟延交付物业费行为行使合同解除权，追究因此产生的违约金。故对欠付上述期间的物业费所产生的违约金，一审法院不予支持。第二，对于自2020年1月24日疫情发生后所产生的物业费，因双方系对欠费金额产生争议，众鼎丽家公司并非无故拖欠物业费，故对此后产生的违约金，一审法院不予支持。关于大星发公司主张众鼎丽家公司与黄丽莉承担连带责任的诉讼请求，因无事实和法律依据，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条规定，判决：一、确认北京众鼎丽家酒店管理有限公司与北京大星发商贸有限公司签订的《场地租赁合同》于2020年4月17日解除；二、北京众鼎丽家酒店管理有限公司于判决生效后七日内给付北京大星发商贸有限公司自2019年10月16日至2020年4月17日的租金100152．5元；三、北京众鼎丽家酒店管理有限公司于判决生效后三十日内将位于北京市怀柔区X号房屋（租赁面积为300平方米）腾退给北京大星发商贸有限公司；四、北京众鼎丽家酒店管理有限公司于判决生效后三十日内给付北京大星发商贸有限公司自2020年4月18日至腾退房屋之日止的占用费（自2020年4月18日至2020年7月19日的房屋占用费为63330元；按每日每平方米2．8元的标准，自2020年7月20日起计算至腾退房屋之日止）；五、北京众鼎丽家酒店管理有限公司于判决生效后七日内给付北京大星发商贸有限公司自2018年7月16日至腾退房屋之日止的物业费（自2018年7月16日至2020年7月19日的物业费为114542．4元；按每日每平方米0．56元的标准，自2020年7月20日起计算至腾退房屋之日止）；六、北京众鼎丽家酒店管理有限公司于判决生效后七日内给付北京大星发商贸有限公司逾期支付自2019年10月16日至2020年1月23日期间租金所产生的违约金（以56802．5元为基数，按一年期贷款市场报价利率的四倍计算）；七、驳回北京大星发商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20776元，减半收取计10388元，由北京大星发商贸有限公司负担7760元（已交纳），由北京众鼎丽家酒店管理有限公司负担2728元（判决生效后七日内支付）。

本院审理期间，众鼎丽家公司未提交新证据材料，大星发公司提交新证据材料为：杨青杰按手印的承诺书3份，证明是杨青杰本人按的手印和他的亲笔签名。众鼎丽家公司对大星发公司提交新证据材料意见为：上面写的字，从字体、下笔的习惯可以看出不是同一人书写，假如这是杨青杰的亲笔所写的意思表示，是杨青杰代表酒店向大星发公司提出变更缴费期限的要约，因大星发公司没有提供书面的反对意见，当时没有追究众鼎丽家公司的违约责任，可以视为对要约的承诺，即双方以此方式变更了交费的期限。本院经审查认为：大星发公司提交的新证据材料尚不能证明本案待证事实成立，故本院对大星发公司提交的新证据材料不作为新证据予以确认。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最重要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人最重要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。涉案《场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应按合同约定履行各自的合同义务。

众鼎丽家公司上诉认为“应缴纳2019年10月16日至2020年1月23日期间未缴部分的租金，根据合同约定租金标准支付，金额为56173元”。一审法院根据合同约定核算2019年10月16日至2020年1月23日期间尚欠租金56802．5元，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，在众鼎丽家公司提供的证据不能证明一审法院核算的上述欠付租金数额有误的情形下，本院对一审法院核算的上述欠付租金数额予以支持。众鼎丽家公司未按合同约定支付租金，众鼎丽家公司应按合同约定承担相应的违约责任，一审法院关于违约责任的认定并无不妥，本院对众鼎丽家公司有关“众鼎丽家公司不应承担违约金”的上诉理由不予采纳。

涉案《场地租赁合同》于2020年4月17日解除，众鼎丽家公司、大星发公司对此均无异议，众鼎丽家公司应向大星发公司支付合同解除前的相应租金。涉案租赁合同解除前，存在新冠肺炎疫情影响涉案合同履行的情形，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定及公平原则，一审法院酌定减免了众鼎丽家公司的部分租金，一审法院酌定众鼎丽家公司向大星发公司支付解除合同前租金100152．5元的处理意见并无不妥，故本院对众鼎丽家公司有关“故2020年1月24日至2020年4月17日大星发公司应免除众鼎丽家公司缴纳租金”的上诉理由和请求不予采纳。

涉案租赁合同解除后，众鼎丽家公司实际占用租赁物期间的占用费应向大星发公司支付。一审法院根据北京市启动重大突发公共卫生事件响应等级，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定及公平原则，酌定减免众鼎丽家公司自2020年4月18日至4月30日期间的房屋占用费的处理意见并无不妥，故本院对众鼎丽家公司有关“2020年4月18日至2020年4月30日无占用费”的上诉理由和请求不予采纳。根据上述认定，一审法院酌定减免众鼎丽家公司2020年5月1日至6月5日期间的占用费的处理意见并无不妥，故本院对众鼎丽家公司有关“2020年5月1日至2020年6月5日无占用费”的上诉理由和请求不予采纳。

根据上述北京市启动重大突发公共卫生事件响应等级及最高法院指导意见的规定，一审法院酌定减免众鼎丽家公司2020年6月16日至7月19日期间占用费的处理意见并无不妥。根据众鼎丽家公司实际占有涉案租赁物的期间，一审法院参照涉案合同租金标准的约定，判决众鼎丽家公司支付2020年6月6日至6月15日、2020年7月20日至实际腾退房屋期间的占用费的处理意见亦并无不妥，故本院对众鼎丽家公司有关“2020年11月3日众鼎丽家公司根据一审判决结果（一个月内腾退）已将房屋交付给大星发公司，并已签订房屋退场、撤店相关信息表单。应免除2020年6月22日至2020年11月3日期间的占用费”的上诉理由和请求不予采纳。

依照上述民事诉讼法司法解释的规定，在现有证据不能证明众鼎丽家公司、大星发公司就物业费减免达成一致的情形下，一审法院根据涉案合同中关于物业费的约定及合同实际履行情况，结合北京市启动重大突发公共卫生事件响应等级的情形，遵循公平原则，酌定众鼎丽家公司向大星发公司支付物业费的处理意见并无不妥，故本院对众鼎丽家公司有关“根据大星发公司物业费收取优惠政策计算，众鼎丽家公司已付物业费扣除后，仍需补交15330元，即第二年物业费减半收取并扣除已交物业费应补足的差额为人民币15300元”的上诉理由和请求不予采纳。

诉讼请求是当事人向人民法院提出，要求人民法院对其请求作出与之相应的确认、给付、形成判决的请求。大星发公司对解除合同、腾退房屋、支付租金、物业费、滞纳金、违约金、占用费、诉讼费向一审法院提出诉讼请求，根据上述认定，一审法院根据大星发公司的诉讼请求对解除合同、腾退房屋、租金、物业费、占用费、违约金作出的认定和处理意见并无不妥，故本院对众鼎丽家公司有关“大星发公司不应扣除众鼎丽家公司缴纳的租赁押金51100元”的上诉理由和请求不予采纳。

综上，众鼎丽家公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费20776元，由北京众鼎丽家酒店管理有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　张印龙

二〇二一年三月二十六日

法官助理　陈文文

书 记 员　任　宇