北京正旭晶典房地产开发有限公司与韩永辉商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京正旭晶典房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路乙16号院5号楼1至2层101内105室。

法定代表人：张桐源，董事长。

委托诉讼代理人：张凤云，北京市盈科律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：韩永辉，男，1971年2月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：张春仙，北京智都律师事务所律师。

上诉人北京正旭晶典房地产开发有限公司（以下简称正旭晶典公司）因与被上诉人韩永辉商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初54807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

正旭晶典公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回韩永辉的全部诉讼请求；2.韩永辉承担本案的诉讼费。事实和理由：1.根据双方签订的合同及最高人民法院关于审理商品房的司法解释，商品房的预售面积与实际面积差在3%以内是属于正常合理的范围，故一审法院判决正旭晶典公司返还购房款的差额及利息没有合同依据，是错误的；2.关于契税及公共维修基金，正旭晶典公司只是代房地管理部门收取，一审法院判决正旭晶典公司返还办理房产证所需缴纳的契税和公共维修基金与生效判决自相矛盾；3.关于逾期办证违约金，生效判决已判决正旭晶典公司向韩永辉支付2008年4月27日起至2016年7月15日的违约金，一审法院再次判令支付违约金系重复判决。

韩永辉辩称，不同意正旭晶典公司的上诉请求及理由，同意一审法院判决。

韩永辉向一审法院起诉请求：1．请求法院判令正旭晶典公司退还多收取的房款56235.8元及利息（以56235.68元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2007年7月6日起算至实际履行之日止）；2．请求法院判令正旭晶典公司退还韩永辉契税74369元及利息（以74369元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2007年4月27日起算至实际履行之日止）；3．请求法院判令正旭晶典公司退还韩永辉公共维修基金49529元及利息（以49529元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2007年4月27日起算至实际履行之日止）；4．请求法院判令正旭晶典公司支付韩永辉逾期办理房屋所有权证书违约金99461.39元（以2474164元为基数，按照日万分之零点五的标准，自2016年7月15日起算至2018年9月28日）。

一审法院认定事实：2006年10月26日，韩永辉作为买受人、正旭晶典公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，约定：韩永辉购买正旭晶典公司开发的北京市朝阳区正旭晶典花园第×层×-×-1208房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积136.03平方米，其中套内建筑面积115.33平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米20828.05元，购房款为2402099元。第十条逾期付款责任约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。第十四条面积差异处理约定：实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，套内建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款。第二十条产权登记约定：出卖人应在2007年10月31日前，取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。第二十四条专项维修资金约定，买受人委托出卖人代交专项维修资金的，出卖人应当自委托之日起30日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。

《补充协议》第一条约定该面积依照建设部及北京市规定的计算方式确定，并以北京市房屋土地管理部门或其认可的测绘部门的实测结果为准。第二条约定如该房屋的实测建筑面积与暂测建筑面积发生误差，则甲乙双方应在房屋交付之日起30日或在正旭晶典公司收到北京市房屋土地管理部门实测建筑面积文件之日起30日内进行面积差价款的结算，多退少补，逾期支付面积差价款的违约责任依该合同第十条确定。

正旭晶典公司于2007年1月5日出具发票，记载付款单位为韩永辉，房款2402099元。正旭晶典公司于2007年7月5日出具发票，记载付款单位为韩永辉，房款72065元。正旭晶典公司于2007年4月27日出具《收据》，记载收到韩永辉契税（代收）74369元。正旭晶典公司于2007年4月27日出具《收据》，记载收到韩永辉公共维修基金（代收）49579元。

2016年，韩永辉将正旭晶典公司诉至一审法院，要求正旭晶典公司立即办理正旭晶典花园竣工验收备案，出示登记并为韩永辉办理正旭晶典花园第×层×-×-1208房屋所有权证；支付规划变更补偿金240209.9元，支付逾期办理涉案房屋所在楼栋初始登记的违约金763627.59元，支付逾期办理涉案房屋转移登记（房屋所有权证）的违约金360540.2元（按日按已付总房款2402099元的万分之零点五自2008年4月26日计算至2016年7月15日）。一审法院于2017年6月26日出具（2016）京0105民初49829号民事判决书，判决：一、正旭晶典公司为韩永辉办理涉案房屋的所有权证，办理房屋所有权过程中产生的相关费用由韩永辉承担；二、正旭晶典公司向韩永辉支付自2008年4月27日起2016年7月15日的违约金360420.1元；三、驳回韩永辉的其他诉讼请求。

后正旭晶典公司不服上述判决，上诉至本院，本院于2017年12月29日出具（2017）京03民终13908号民事判决书，认为韩永辉要求正旭晶典公司支付逾期办理涉案房屋产权初始登记及转移登记的违约金，一审结合双方关于违约金计算标准的约定，并综合上述两种违约期间存在重复以及正旭晶典公司违约对韩永辉所造成的影响等因素，确定正旭晶典公司按照日万分之零点五标准支付违约金，并无不当，本院予以维持。故本院判决驳回上诉，维持原判。

韩永辉提交《税收完税证明》记载契税入库日期为2018年9月28日，实缴金额72062.97元，纳税人为韩永辉。韩永辉提交《北京市住宅专项维修资金专用收据》，填发日期2018年9月29日，付款单位为韩永辉，维修资金金额为27270元。

2018年9月29日，韩永辉取得位于北京市朝阳区朝阳公园西里×区×号×层×单元501房屋的不动产权证书，房屋登记表中载明楼房建筑面积136.35平方米，套内建筑面积（含阳台）116.09平方米。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行己方义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，韩永辉与正旭晶典公司签订之《北京市商品房预售合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。

关于房屋面积差价款，涉案房屋实测建筑面积与暂测建筑面积发生误差，正旭晶典公司理应退还房屋面积差价款56235.68元。正旭晶典公司以诉讼时效予以抗辩，一审法院不予采信。关于房屋面积差价款的利息，生效判决确定正旭晶典公司应为韩永辉办理涉案房屋的所有权证，故正旭晶典公司理应自不动产权证书下发之日起30日内与韩永辉进行面积差价款的结算。现正旭晶典公司逾期进行结算，故其应按照合同第十条逾期付款责任的约定承担违约责任。现韩永辉自行降低违约金计算标准，主张正旭晶典公司支付面积差价款的利息，一审法院予以支持，但韩永辉起算时间及计算标准有误，一审法院予以更正。

关于契税及公共维修基金，正旭晶典公司以前诉判决已对办理房屋所有权过程中产生的相关费用进行处理为由，认为韩永辉重复诉讼。正旭晶典公司该项抗辩没有法律依据，一审法院不予采信。正旭晶典公司代收韩永辉的契税及公共维修基金，并未向相关部门进行缴纳，理应将上述款项予以退还。关于上述费用的利息，韩永辉该项主张没有合同依据，且上述费用系韩永辉办理产权转移登记手续时理应承担的费用，故一审法院对韩永辉该项利息主张不予支持。

关于逾期办证违约金，现韩永辉主张正旭晶典公司支付2016年7月16日至2018年9月28日期间的逾期办证违约金并未超过诉讼时效，且该项主张有合同及法律依据，一审法院予以支持。关于逾期办证违约金的计算方式，前诉生效判决确定了逾期办证违约金按照已付款的日万分之零点五标准计算，考虑到一审法院已对面积差价款及利息进行了处理，故逾期办证违约金应以房屋总价款2417928.32元为基数进行计算，韩永辉主张的计算方式有误，一审法院予以更正。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、正旭晶典公司于判决生效之日起7日内退还韩永辉房屋面积差价款56235.68元及利息（以56235.68元为基数，自2018年10月30日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算；自2019年8月20日至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）；二、正旭晶典公司于判决生效之日起7日内退还韩永辉契税74369元和公共维修基金49529元；三、正旭晶典公司于判决生效之日起七日内支付韩永辉逾期办证违约金97203.6元；四、驳回韩永辉的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，本案的争议焦点为正旭晶典公司是否应向韩永辉支付相关费用。关于购房款的差额，涉案房屋实测建筑面积与暂测建筑面积发生误差，正旭晶典公司理应退还房屋面积差价款。关于房屋面积差价款的利息，生效判决确定正旭晶典公司应为韩永辉办理涉案房屋的所有权证，故正旭晶典公司理应自不动产权证书下发之日起30日内与韩永辉进行面积差价款的结算，现正旭晶典公司逾期进行结算，其应按照合同第十条逾期付款责任的约定承担违约责任。一审法院确定的起算时间及计算标准正确，本院予以确认。关于契税及公共维修基金，正旭晶典公司确认代为收取了上述两笔费用但并未向相关部门进行缴纳，其代为收取的费用理应退还。关于逾期办证违约金，（2016）京0105民初49829号民事判决书判决正旭晶典公司向韩永辉支付逾期办证违约金的期间为2016年7月16日至2018年9月28日，与韩永辉在本案中的诉讼请求并不重复，一审法院在考虑到已对面积差价款及利息进行了处理的基础上对逾期办证违约金的计算方式重新予以核算并无不当，本院亦予以确认。

综上所述，正旭晶典公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5460元，由北京正旭晶典房地产开发有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　周　易

审 判 员　　孙　京

审 判 员　　付　辉

二〇二一年二月二十二日

法官助理　　仉亭方

书 记 员　　何昕燏