马某与中国新时代控股集团有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：马某，女，1973年2月7日出生，住北京市东城区。

委托诉讼代理人：周学腾，北京市证信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：毕玉蓉，北京市证信律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：中国新时代控股集团有限公司，住所地北京市西城区平安里西大街26号。

法定代表人：刘国平，董事长。

委托诉讼代理人：翁飞，北京大成律师事务所律师。

委托诉讼代理人：付勇，北京大成律师事务所律师。

上诉人马某因与被上诉人中国新时代控股集团有限公司（以下简称新时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初27747号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

马某上诉请求：撤销一审判决，驳回新时代公司的诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费用由新时代公司承担。事实和理由：一审法院对本案的事实定性错误，将不属于人民法院主管工作范围内的事项，纳入法院管辖范围。一审新时代公司以房屋租赁合同纠纷提起诉讼，掩盖事实真相，一审法院罔顾《租房合同》实质上是单位内部分房的形式要件，而非普通市场化房屋租赁的事实，以租房形式代替分房实质进行审理，得出了错误的结论。本案的基本事实是单位依据《国务院办公厅中央军委办公厅关于印发军队转业干部住房保障办法的通知》（国办法［2000］62号）（以下简称两办文件）等相关政策，分房给转业军人，但因单位自身原因未按政策将涉案房屋以房改房的形式出卖给我，即未落实政策，现在由于上级单位要求其进行内部房屋清理，为应对上级，简单粗暴地以一份从未执行过的《租房合同》将我诉至法庭，试图以法院判决的形式阻止国家对转业军人住房政策的落实。

新时代公司辩称，认可一审判决，本案属于租赁合同纠纷，马某应准时交纳租金。

新时代公司向一审法院起诉请求：1．要求确认新时代公司与马某签订的《房屋租赁合同》于2018年6月25日解除；2、要求马某将北京市朝阳区光熙门北里×号楼×号房屋腾空并交还新时代公司；3、判令马某向新时代公司支付2000年11月6日至2018年6月25日期间的租金32025.1元；4、判令马某向新时代公司支付房屋占有使用费（自2018年6月26日至实际腾退之日止，按照每月6500元的标准计算）。

一审法院认定事实：2000年11月6日，新时代公司作为甲方与马某作为乙方签订《租房合同》，约定，根据乙方申请，甲方同意将光熙门北里×号楼×房（以下简称×号房屋）租给乙方使用，租期暂定两年，自签订合同之日起；租金每平米3.05元，共计151.3元/月，按月交纳，由甲方代扣。本租金随政府标准调整而调整。物业管理费、取暖费等由甲方代交，从乙方住房补贴中扣除，多退少补。乙方不得转租、转接，不得损坏室内设施，并遵守宿舍小区各项规定。乙方调出公司，本合同终止。本合同到期后，视实际情况，双方协商可续签。后双方并未再签订书面合同，庭审中，新时代公司表示双方形成事实上的租赁合同关系，并表示在租赁期内按照151.3元/月的标准计算租金。

另查，新时代公司系朝阳区光熙门北里33号楼的房屋所有权人，庭审中，新时代公司表示×号房屋目前未办理分户独立的房产证，×号房屋的面积为68.54平方米。

2018年6月25日，新时代公司向马某发送《关于腾退新时代集团单元房的函》，载明：你于2000年租住的光熙门北里×号楼×室，为中国新时代控股集团有限公司所有的房产。根据制度规定，现进行房产清理工作，请配合新时代集团，尽快腾退上述房产，交还新时代集团。请于6月30日之前与新时代集团联系，协商房屋腾退事宜，腾退并交还房屋资产，补缴以往应交房屋租金，如需继续租用，通过房屋中介按市场价租赁使用。庭审中，经询，马某表示其于2018年7月4日收到上述函件。

另查，马某于1994年参加中国人民解放军，原在国防科工委后勤部生产部任助理员职务，于1998年12月15日被批准转业。2002年7月10日马某与新时代公司签订《劳动合同书》，成为新时代公司的员工。2010年，马某的劳动关系转入保利集团。

庭审中，马某表示其作为转业军人，×号房屋系新时代公司分配的福利分房，双方并非单纯的租赁关系，并表示根据2000年9月11日印发的军队转业干部住房保障办法的规定，军队转业干部享受与其转业时军队职务等级相当或同等条件地方人员的各项住房待遇。军队转业干部的住房，主要采取购买经济适用住房、现有住房或租住周转住房以及修建自有住房等方式解决。1999年及其以前批准转业的军队干部，按照国家和安置地人民政府的有关规定参加房改，享受接收安置单位与其军队职务等级相当或同等条件人员购买、租住、自建住房和住房货币分配等各项住房待遇，军龄计为所在单位连续工作时间。而根据新时代集团关于房改的政策，1997年之前参加工作的都可以参加房改，按照上述政策，马某的军龄即为连续工作时间，视为1997年之前参加工作，×号房屋系新时代公司给予马某的福利分房，且应当按照规定享受房改。

新时代公司对此不予认可，表示马某系1999年4月调入新时代公司，2002年7月与新时代公司签订劳动合同，而当时新时代公司的房改政策是1997年12月31日之前在该公司工作的员工才可以参加房改，房改政策已经于1999年年初上报北京市住房改革办公室。而马某于1999年4月才调入，不享受房改待遇。双方之间仍然系租赁合同关系。

另，马某认可自签订合同至今就×号房屋未向新时代公司交纳过房屋租金，并表示未交房租的原因是单位分配的福利分房，不需要缴纳租金，并表示该房屋的物业费和供暖费均由其本人负担，亦说明该房屋系单位分配的住房。

庭审中，马某提交新时代公司向香河园派出所出具的证明，表示在当时办理户口时，新时代公司向香河园派出所出具的证明中明确写明了×房屋分配给马某居住，可知新时代公司认可双方系房屋分配关系。

另，马某表示当时的办公室主任系案外人赵某，其可以证明上述房屋系分配给马某，并提交赵某的书面证人证言，该证言载明：马某同志是从总装备部转业到新时代控股集团公司的军转干部，按照《国务院办公厅中央军委办公厅关于印发军队转业干部住房保障办法的通知》，应该享受接收安置单位与其军队职务等级相当或同等条件人员参加房改的权利。公司房改政策是1997年12月31日前在公司工作的员工都可以参加房改。马某1994年到部队工作，军龄应计为在公司连续工作期间，符合公司房改条件。马某依据两办政策规定向公司提出房改要求，当时的情况是公司房改方案已于1999年上报北京市住房改革办公室，因此2000年先以租房形式向其提供住房，在租房期间再依据两办文件按政策办理房改手续。我当时兼任集团公司办公室主任，根据集团公司领导指示与马某同志签订租房协议，此事属于历史遗留问题。庭审中，赵某未出庭作证。

庭审中，新时代公司表示马某另行购买过北京市西城区的一处房产，已经享受了公司的福利待遇。马某对此不予认可，表示公司之前享受过房改政策的员工亦可以购买北京市西城区的房产，上述房屋属于商品房，公司员工均可以购买，并非福利待遇。

庭审中，马某表示×号房屋系新时代公司给予其的福利分房，并表示按照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》的规定，其和新时代公司关于该房屋的纠纷属于单位内部的分房纠纷，不属于人民法院主管工作的范围。新时代公司对此不予认可，表示双方签署的合同系《租房合同》，双方之间系租赁关系，并非单位内部的分房纠纷。

关于解除合同时间，经询，新时代公司表示以法院认定的解除合同时间为准，如果法院认定的解除合同时间晚于其主张的合同解除期间，对于合同解除之前的租金也仅主张至2018年6月25日。关于房屋占用费的起算时间，也以法院认定为准。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。新时代公司和马某签订的《租房合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，法院予以确认。双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。

本案的争议焦点关于该×号房屋引起的房产纠纷是否属于单位内部的建房、分房等而引起的占房、腾房纠纷。根据法院查明的事实可知，双方签署的合同系租房合同，合同中明确约定了租金标准、租赁期限以及乙方调出公司、本合同终止等内容，该合同系双方自愿签署，应当遵守，无论从该合同的标题以及合同内容来看，均不符合单位内部建房、分房的特征。虽然马某表示按照当时的政策，其应当享受分房待遇，但是其提供的证据不足以证明系该房产纠纷系单位内部的分房关系，故该案属于人民法院主管工作的范围，对于马某的该项抗辩意见，法院不予采纳。

《租房合同》约定了租期暂定两年，后双方未签订书面合同，但马某仍然租住在该房屋内，新时代公司对此亦表示认可。双方之间形成不定期租赁合同关系。按照法律规定，对于不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。新时代公司于2018年6月25日向马某发送了《关于腾退新时代集团单元房的函》，表明了解除合同的意思，故在马某收到该函件后，双方的合同视为解除。经询，马某表示于2018年7月4日收到该函件，故法院依法确认合同解除的时间为2018年7月4日。

在合同签订后至合同解除前，马某一直未支付该房屋的租金，其对×号房屋进行了使用，应当支付房屋租金，现新时代公司要求马某支付2000年11月6日至2018年6月25日的租金32025.1元，对于上述期间的租金，马某应当支付。新时代公司的该项诉讼请求，于法有据，法院予以支持。

按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在《租房合同》解除后，马某继续占有×号房屋无合同依据，应当将×号房屋予以腾退，现新时代公司要求马某腾退该房屋，符合法律规定，法院对其该项诉讼请求予以支持。

合同解除后，马某仍然继续占有×号房屋至今，应当支付房屋占有使用费，现新时代公司要求马某按照6500元每月的标准支付房屋占有使用费，马某对此不予认可。考虑该房屋的性质，双方之间的关系、之前的租金等因素、法院结合新时代公司的损失以及本案的实际情况酌情确定房屋占有使用费的标准。关于房屋占有使用费的起算时间，因法院确认的合同解除时间为2018年7月4日，故新时代公司主张的起算时间有误，法院依法予以调整。

一审判决如下：一、确认中国新时代控股集团有限公司与马某于2000年11月6日签订的《租房合同》于2018年7月4日解除；二、马某于判决生效之日起三十日内腾退北京市朝阳区光熙门北里×号楼×号房屋；三、马某于判决生效之日起七日内向中国新时代控股集团有限公司支付2000年11月6日至2018年6月25日期间的租金32025.1元；四、马某于判决生效之日起七日内向中国新时代控股集团有限公司支付房屋占有使用费（自2018年7月5日开始计算至实际腾退之日止，按照每月3500元的标准支付）；五、驳回中国新时代控股集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费601元，由马某负担（于判决生效之日起七日内交纳）。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。马某提交两份书面证言，拟证明涉案房屋是分配给马某。新时代公司不予认可。对于一审法院查明的其他事实，本院予以确认。

本院认为，本案二审的争议焦点是：×号房屋引起的房产纠纷是否属于单位内部的建房、分房等而引起的占房、腾房纠纷。根据法院查明的事实可知，双方签署的合同系租房合同，合同中明确约定了租金标准、租赁期限以及乙方调出公司、本合同终止等内容，该合同系双方自愿签署，应当遵守，无论从该合同的标题以及合同内容来看，均不符合单位内部建房、分房的特征。虽然马某表示按照当时的政策，其应当享受分房待遇，但是其提供的证据不足以证明×号房屋系单位内部分房，故原审法院按租赁关系对本案进行审理并无不当。马某以上述理由要求撤销一审判决，本院不能予以支持。

综上所述，马某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费601元，由马某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　林存义

审 判 员　　薛　妍

审 判 员　　赵　霞

二〇二一年四月九日

法官助理　　孙亚男