张红等与北京奥园物业管理有限公司等物权保护纠纷二审民事裁定书

上诉人（原审原告）：徐鲁京，男，1955年12月1日出生，汉族。

上诉人（原审原告）：刘翀，男，1981年1月12日出生，汉族。

上诉人（原审原告）：吴静，女，1964年5月20日出生。

上诉人（原审原告）：张卫华，男，1962年5月3日出生，汉族。

上诉人（原审原告）：汪沛，女，1975年9月25日出生，汉族。

上诉人（原审原告）：李铁瑛，女，1960年8月28日出生，汉族。

上诉人（原审原告）：李菲，女，1981年9月23日出生，汉族。

上诉人（原审原告）：尚红琳，女，1970年11月6日出生，汉族。

上诉人（原审原告）：刘继生，男，1959年10月30日出生，汉族。

上诉人（原审原告）：韩淑芬，女，1964年11月13日出生，汉族。

上诉人（原审原告）：师静，女，1972年3月6日出生，汉族。

上诉人（原审原告）：赵明，男，1961年7月26日出生，汉族。

上诉人（原审原告）：王强，男，1975年2月23日出生，汉族。

上诉人（原审原告）：王璐璐，女，1961年2月14日出生，汉族。

上诉人（原审原告）：赵宁，女，1973年11月2日出生，汉族。

上诉人（原审原告）：胡红，女，1957年12月26日出生，汉族。

上诉人（原审原告）：孙牧，男，1973年2月4日出生，汉族。

上诉人（原审原告）：沈建林，男，1966年12月24日出生，汉族。

上诉人（原审原告）：张为公，男，1959年4月25日出生，汉族。

上诉人（原审原告）：刘恩惠，男，1960年4月9日出生，汉族。

上诉人（原审原告）：李艺兰，女，1962年7月17日出生，朝鲜族。

上诉人（原审原告）：张红，女，1959年9月22日出生，汉族。

以上二十二位上诉人共同委托诉讼代理人：康圣基，北京隆安（海口）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京奥林匹克置业投资有限公司，住所北京市朝阳区京奥家园**商业。

法定代表人：苏壮强，董事长

委托诉讼代理人：高原，北京京岛律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京奥园物业管理有限公司，，住所北京市朝阳区京奥家园**商业

法定代表人：王维新，董事长。

委托诉讼代理人：季振法，北京泽达律师事务所律师。

原审原告：朱中原，男，1981年5月7日出生，汉族。

原审原告：刘奇龙，男，1969年9月3日出生，汉族。

原审原告：郭建华，男，1984年2月29日出生，汉族。

原审原告：黄向阳，女，1969年8月23日出生，汉族。

原审原告：李升，男，1969年4月6日出生，汉族。

原审原告：赵冬梅，女，1979年1月4日出生，汉族。

上诉人徐鲁京、刘翀、吴静、张卫华、汪沛、李铁瑛、李菲、尚红琳、刘继生、韩淑芬、师静、赵明、王强、王璐璐、赵宁、胡红、孙牧、沈建林、张为公、刘恩惠、李艺兰、张红（以下简称二十二位上诉人）因与被上诉人北京奥林匹克置业投资有限公司（以下简称奥林置业公司）、北京奥园物业管理有限公司（以下简称奥园物业公司）、原审原告朱中原、刘奇龙、郭建华、黄向阳、李升、赵冬梅（以下简称六位原审原告）物权保护纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初87472号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法适用普通程序，由蒋巍法官采用独任制公开开庭审理了本案。徐鲁京等二十二位上诉人的共同委托诉讼代理人康圣基，被上诉人奥林置业公司的委托诉讼代理人高原，奥园物业公司的委托诉讼代理人季振法到庭参加诉讼。原审原告朱中原，刘奇龙，郭建华，黄向阳，李升，赵冬梅未到庭。本案现已审理终结。

二十二位上诉人上诉请求：撤销一审裁定，指令由一审法院审理此案。

事实和理由：一审法院认定一审原告主体不适格并据此裁定驳回原告起诉的做法适用法律严重错误。依据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”同时，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国物权法》第四条规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护。任何单位和个人不得侵犯。该条文确立了物权依法受法律保护的基本原则。由此可见，《中华人民共和国物权法》以及相关司法解释中的上述条款均明确赋予了业主对于其合法权益受到侵害时依法享有完全的诉讼权利。本案一审过程中，徐鲁京等二十八人分别系北京某小区213、215、223、225号楼的业主，依法对涉案楼房一层以及附属地下车库及库房等建筑物共有部分享有共有和共同管理的权利，且部分业主还实际购买了附属地下车库的产权，并有相应的产权证。而奥林置业公司、奥园物业公司未经213、215、223、225号楼业主同意，也未提交任何证据证明已获得北京某小区全体业主或者业委会的同意，擅自侵占并更改原建筑设计规划中共有区域的规划用途，造成业主无法使用上述公共区域，且给整个社区的治安、消防等带来了巨大的安全隐患。此外，奥林置业公司、奥园物业公司还在二十二位上诉人的共有区域以及部分业主专有区域进行“穿墙打洞”，擅自在空中架设管槽，其中铺设有诸多水、电等线路管道，并出现私拉电线至小区外商户、擅自增加电路电器造成楼内用电负荷严重过载，此举不仅存在了严重的安全隐患，也妨害了业主对共有部分以及专有区域的正常使用功能。虽然，对于侵害业主共有权利的行为一般做法是由业主委员会主张权利，但通常，行为人擅自占用建筑共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动时，必然会妨害到业主对建筑物共有部分的正常使用和共有权及共同管理权的行使，奥林置业公司、奥园物业公司此举对业主合法权利具有实质性的严重影响，作为个体的业主在请求保护的物权法律关系中对诉讼标的具有直接利害关系，因此，二十二位上诉人以奥林置业公司、奥园物业公司的行为侵害了业主的共有权利以及专有权利为由，依法向人民法院提起诉讼，诉讼主体完全适格。

奥林置业公司辩称，同意一审裁定，不同意二十二位上诉人的上诉请求。二十二位上诉人不能代表小区全体业主，相反可以证明其不具备主体资格。二十二位上诉人并非涉案标的物的产权人和共有权人。

奥园物业公司辩称：同意一审裁定，不同意二十二位上诉人的上诉请求。二十二位上诉人主体不适格，其主张与上诉理由存在严重的逻辑性错误。其一方面主张共有权受到侵害，一方面又说一部分业主购买了产权。共有权和所有权是不同的概念，二十二位上诉人陈述前后矛盾，且上诉存在重大瑕疵，起诉时是二十八位业主，上诉只有二十二位业主，本案是物权保护纠纷，部分人提起上诉，不符合法律规定。

六位原审原告未到庭。

徐鲁京、刘翀、张卫华、汪沛、李铁瑛、吴静、李菲、尚红琳、刘继生、朱中原、韩淑芬、师静、刘奇龙、郭建华、赵明、黄向阳、王强、王璐璐、李升、赵宁、胡红、孙牧、赵冬梅、沈建林、张为公、刘恩惠、李艺兰、张红（一并提及时简称为二十八位原告）向一审法院起诉请求：1．判令奥林置业公司按竣工图“北京某小区一期C．E．地块2A1#车库及商业”“北京某小区一期C．E．地块2A2#车库及商业”原规划设计用途，依法拆除自2008年5月以来在213楼、215楼、223、225楼内和一号车库、二号车库内违法穿墙打洞、架设的电缆、电线、空中水管以及供变电设备等所有违法设施，恢复原状；2．判令奥林置业公司、奥园物业公司按竣工图“北京某小区一期C．E．地块2A1#车库及商业”“北京某小区一期C．E．地块2A2#车库及商业”原规划设计用途，将213楼、215楼、223、225楼地下室全部为业主配套的库房出租给业主，依法拆除所有违法设施，恢复原状；3．判令奥林置业公司、奥园物业公司按上述竣工图原规划设计用途恢复上述建筑物中的所有自行车库，依法拆除自行车库内所有违法设施，恢复原状；4．判令奥林置业公司、奥园物业公司支付打印费和复印费3878元；5．判令奥林置业公司、奥园物业公司支付立案出租车费90元。事实和理由：奥林置业公司自2008年5月以来在京奥家园213楼、215楼、223、225楼内和一号车库、二号车库内，违法穿墙打洞、架设电缆、电线、空中水管以及供电变电设备等违法设施，为其雇佣的绿化公司和物业人员改建的办公室、卧室、厨房、卫生间长期供水供电，违背了奥林置业公司在售楼时向业主约定的是低密度0．84容积率，破坏了卫生环境，破坏了生活安宁。奥林置业公司、奥园物业公司自2008年5月以来，长期侵占上述建筑物中为业主配套的库房、自行车库，违法穿墙打洞、建设电缆、电线、空中水管以及供变电等违法设施，将多个库房改建为卧室、厨房和卫生间为其雇佣的绿化公司和物业人员及其亲属、外来人员非法使用。

一审法院经审查认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”建筑物共有部分的相关权利属于全体小区业主的共同权益，受到侵害依法应当由小区全体业主或业主大会委托的业主委员会或其他可以代表全体业主利益的单位及组织主张。单个或部分业主主张建筑物共有权受到侵害提起诉讼，不具有原告主体资格。本案中，二十八原告以奥林置业公司、奥园物业公司的行为侵犯其对共有区域的权利为由主张权利，主体有误，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，裁定：驳回二十八位原告的起诉。

二审审理过程中，二十二位上诉人向本院提交以下证据：不动产权证书，证明本案提起上诉的业主中，其中有十位业主购买了16个车位，有产权证明，这些业主具备诉讼主体资格。

本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑物共有部分的相关权利受到侵害依法应当由小区全体业主或业主大会委托的业主委员会或其他可以代表全体业主利益的单位及组织主张。部分业主主张建筑物共有权受到侵害提起诉讼，不具有原告主体资格。本案二十八原告未提交证据证明其受全体业主委托提起本案诉讼，亦未就其具有诉讼主体资格提出事实与法律依据。本案中，二十八原告以奥林置业公司、奥园物业公司的行为侵犯其对共有区域的权利为由主张权利，主体有误，一审法院予以驳回并无不当。二审中，二十八位原告中有二十二位上诉人提起上诉，该二十二位业主亦未提交证据证明其受全体业主委托提起本案诉讼，故本院认为，一审裁定正确，应予维持。

综上，二十二位上诉人的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

审 判 员　　蒋　巍

二〇二一年二月九日

法官助理　　赵　霄

书 记 员　　刘怡然