王忠发与陈晶石房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审原告、反诉被告)：王忠发，男，1965年7月25日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：高圣道，北京明科律师事务所律师。

被上诉人(原审被告、反诉原告)：陈晶石，男，1952年1月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：高铭霞，北京伦辉律师事务所律师。

上诉人王忠发因与被上诉人陈晶石房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初7070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法适用独任制，开庭进行了审理。上诉人王忠发之委托诉讼代理人高圣道，被上诉人陈晶石之委托诉讼代理人高铭霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王忠发上诉请求：1、请求撤销一审判决。2、请求改判陈晶石返还王忠发2017年1月1日至2018年3月1日租金24万元。3、要求判决陈晶石赔偿王忠发损失200万元。事实和理由：一、截止到2017年9月底，王忠发已经停止房屋出租，腾退了租户，陈晶石应退还王忠发租金24万元。二、无论合同是否有效，陈晶石都应该赔偿王忠发损失。

陈晶石辩称，同意一审判决，不同意王忠发的上诉请求。

王忠发向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判决陈晶石返还王忠发2017年10月1日至2018年3月1日的租金24万元；2、依法判决陈晶石赔偿王忠发损失200万元；3、本案诉讼费用由陈晶石承担。

陈晶石向一审法院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付其拖欠的2018年3月1日至2018年5月1日的房屋占有使用费96667元；2、判令被反诉人向反诉人支付自2018年3月1日至实际支付之日止的延迟支付债务利息（以96667元为基数，按照年利率24%计算）；3、判令被上诉人承担诉讼费用。

一审法院认定事实：甲方（出租方）：陈晶石与乙方（承租方）：王忠发签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：“第一条房屋基本情况。甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于北京市通州区**，总面积伍仟伍佰平米。第四条租金。2016年3月1日至2019年3月1日该房屋年租金为伍拾捌万元整。第八条提前终止合同。如因国家建设、不可抗力因素的情形，甲方需终止合同时，一般应提前两个月书面通知乙方并给以赔偿，赔偿乙方所装修的标准为：总装修费用作价为贰佰万元整。如三年内出现上述情况时，按200万元赔偿给乙方。”双方还对其余事项进行了约定。

另查，2020年7月27日，中共北京市通州区某某村支部委员会出具证明一份，载明：“兹证明：通州区某某号原系村办工厂厂房，面积5500㎡．2015年，村委会将上述厂房出租与陈晶石：（身份证号：×××），后陈晶石转手将上述厂房转租与王忠发（身份证号：×××）。王忠发对此厂房经过改造、装修，共建房屋270多间，用于公寓出租，直至2017年9月。2017年9月，村委会接到上级通知，不再允许无证房屋出租使用，2018年3月上述房屋拆迁。特此证明”。

一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中涉案房屋未取得建设规划许可证，故王忠发与陈晶石所签订《房屋租赁合同》无效。对于王忠发主张的陈晶石返还其2017年10月1日至2018年3月1日的租金24万元的诉讼请求，因中共北京市通州区某某村支部委员会出具证明载明涉案房屋于2018年3月拆迁，故对于王忠发主张的返还租金24万元的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。对于陈晶石主张的判令被反诉人支付其拖欠的2018年3月1日至2018年5月1日的房屋占有使用费96667元的诉讼请求，一审法院亦不予支持。对于陈晶石主张的判令被反诉人向反诉人支付自2018年3月1日至实际支付之日止的延迟支付债务利息（以96667元为基数，按照年利率24％计算）的诉讼请求，未有事实及法律依据，一审法院不予支持。对于王忠发主张的依法判决陈晶石赔偿其损失200万元的诉讼请求，因双方所签订的《房屋租赁合同》无效，故该合同相关条款亦应无效，对于王忠发的该项诉讼请求，未有法律依据，一审法院不予支持。判决：一、驳回王忠发的全部诉讼请求；二、驳回陈晶石的全部反诉请求。

本院二审期间，王忠发提交了收条、测绘图、银行回单、钢结构承包合同等证明其实际的损失。陈晶石对此不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。

本院认为，本案二审争议的焦点为合同无效后的后果处理问题。根据庭审查明的事实，双方签订的《房屋租赁合同》因违反了相关法律规定而无效，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中涉案双方对于涉案房屋未取得规划的事实均属明知，双方就涉案租赁协议无效均承担同等责任。对于涉案房屋被拆除后，王忠发产生的相应装修损失，陈晶石、王忠发各自承担一半的责任。双方签订的《房屋租赁合同》中，装修费用的已经作价200万元，本院参照次价格，结合合同已经实际履行期间，酌予确定陈晶石应予承担的损失数额为87.5万元。一审法院处理有误，本院予以纠正。一审法院关于租金和房屋占有使用费的认定和处理，并无不当。

综上，王忠发的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持北京市通州区人民法院（2020）京0112民初7070号民事判决第二项。

二、撤销北京市通州区人民法院（2020）京0112民初7070号民事判决第一项。

三、陈晶石于本判决生效后十日内给付王忠发87.5万元。

四、驳回王忠发的其他诉讼请求。

一审保全费5000元，由王忠发负担（已交纳），本诉案件受理费12360元，由王忠发负担5407.5元（已交纳），由陈晶石负担6952.5元（于本判决生效后十日内缴纳）。反诉案件受理费1108元，由陈晶石负担（已交纳）。

二审案件受理费24720元，由王忠发负担10815元（已交纳）；由陈晶石负担13905元（于本判决生效后十日内缴纳）

本判决为终审判决。

审 判 长　林存义

审 判 员　赵　霞

审 判 员　薛　妍

二〇二一年四月十三日

法官助理　眭　立

法官助理　刘艳辉

书 记 员　王　艳