谢娜等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：北京信诚富科投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区黑庄户乡苏家坟村**院。

法定代表人：裴振科，经理。

委托诉讼代理人：白璐，北京道川律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：谢娜，女，1981年5月11日出生，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：杨凯（谢娜之夫），男，1982年3月20日出生，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：王文玺，北京市京泽律师事务所律师。

北京信诚富科投资管理有限公司（以下简称信诚公司）与谢娜房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初79960号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭进行了审理，信诚公司法定代表人裴振科及委托诉讼代理人白璐，谢娜之委托诉讼代理人杨凯、王文玺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

信诚公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判谢娜支付违约金971780元或发回重审。事实与理由：第一，一审法院认定事实错误，合同对于违约责任约定明确，且我方一直在积极主张权益；第二，一审法院适用法律错误，在合同有明确约定的情况下不应调整违约金数额。

谢娜上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回信诚公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：第一，582万元款项的真实权利人并非信诚公司，而是条玛公司，信诚公司企图非法侵占条玛公司582万元；第二，谢娜已经在2018年2月12日全部履行了付款义务，不存在违约情形；第三，谢娜向条玛公司借款291万元与本案无关，系其与条玛公司之间的民间借贷行为，谢娜也按期向条玛公司支付了利息；第四，信诚公司并未因谢娜向条玛公司付款582万元以及借款291万元受有损失，在另案中信诚公司已自认条玛公司已先期归还582万元，且在谢娜已完成付款义务的情况下，即便条玛公司延期向信诚公司付款，信诚公司受有损失应向条玛公司主张而非谢娜。

针对信诚公司的上诉，谢娜辩称不同意信诚公司的上诉意见，坚持我方上诉意见，我方不应承担违约责任。

针对谢娜的上诉，信诚公司辩称不同意谢娜的上诉意见，坚持我方上诉意见，我方系依据房屋租赁合同解除协议的约定向谢娜主张违约金。

信诚公司向一审法院起诉请求：一、判决谢娜给付信诚公司违约金971780元（1、2018年2月12日至2018年12月28日共计318天，以未付金额291万元为基数，按照日千分之一计算违约金为925380元；2、2018年12月29日至2019年2月1日共计34天，以未付金额100万元为基数，按照日千分之一计算违约金为34000元；3、2019年2月2日至2019年3月4日共计31天，以未付金额40万元为基数，按照日千分之一计算违约金为12400元）。

一审法院认定事实：2018年2月12日，双方签订《〈房屋租赁合同〉解除协议》，双方解除北京市朝阳区小红门乡肖村南四环东路88号院养老公寓租赁合同。协议第七条约定：谢娜承诺在协议签订后当日按约定向信诚公司支付工程款，退还房屋租赁费共计13566046元，以银行转账记录为准，若未及时付清，谢娜需支付给信诚公司尚未及时支付部分按每日千分之一支付违约金。支付信息载明：1、张永刚．．．2、刘丹．．．3、北京条玛物业管理有限公司（下称条玛物业公司），统一社会信用代码91110108MA004MYU07，账户信息×××中国民生银行股份有限公司北京劲松支行，支付金额5820000元。解除协议当日，谢娜按约定向张永刚、刘丹账户支付了款项。2018年2月12日，谢娜通过银行转账方式向条玛物业公司账号为×××的账户支付2770000元。2018年2月13日，谢娜通过银行转账方式向条玛物业公司账号为×××的账户支付140000元。

2018年2月12日，条玛物业公司出具收款证明，载明王文强代表条玛物业公司收取谢娜履行其与信诚公司签订的《〈房屋租赁合同〉解除协议》而支付的工程款及退还房屋租赁费5820000元。付款账号1：×××、付款账号户名：谢娜。付款账号2：×××、付款账号户名：孙璐。收款账号：×××中国民生银行股份有限公司北京劲松支行。收款账号户名条玛物业公司。同日，谢娜向条玛物业公司出具《借据》，载明谢娜向王文强所代表北京条玛物业管理有限公司借款人民币2910000元。借期5个月，自2018年3月21日起开始每月21日还利息32738元。2018年7月21日归还本金。经查，王文强为条玛物业公司法定代表人。

2018年12月28日，案外人杨炳林通过银行转账方式向王文强的账户支付1910000元，交易用途载明代谢娜归还部分借款本金。2019年2月1日，案外人杨炳林通过银行转账方式向王文强的账户支付600000元，交易用途载明代谢娜归还部分借款本金。2019年3月4日，案外人杨炳林通过银行转账方式向王文强的账户支付400000元，交易用途载明代谢娜归还借款。

为证明双方签订房屋租赁合同解除协议，是双方真实意思表示，属合法有效。信诚公司提交光盘录像。谢娜对该证据真实性认可，证明目的认可。

为证明信诚公司认同私自刻制印章和对条玛物业公司的欺诈行为，谢娜提交《保证书》。信诚公司对该证据真实性认可，关联性不认可，证明目的不认可。

为证明信诚公司认同私自刻制印章和对条玛物业公司的欺诈行为,谢娜提交《情况说明》。信诚公司对该证据真实性认可，关联性不认可，证明目的不认可。

为证明截至2018年2月12日，谢娜账户余额2589708元，具有支付能力，当时没有实际转账是与条玛物业协商一致的结果。谢娜提交银行账户交易明细，信诚公司对该证据真实性认可，证明目的不认可。信诚公司认为该份证据与信诚公司主张一致。谢娜应向信诚公司指定账户支付款项，谢娜有支付能力未按时支付构成恶意违约，应承担违约责任。

为证明2月9日签订的房屋租赁合同解除协议，系信诚公司私刻公章，骗取谢娜与其签订解除协议，谢娜提交微信聊天记录。信诚公司对该证据真实性不认可，关联性不认可，证明目的不认可。

为证明条玛物业公司是582万的债权人，信诚公司是债务人，条玛物业公司有权决定582万元借给谢娜使用。谢娜提交《肖村公寓合作管理协议》。信诚公司对该证据真实性认可，关联性不认可，证明目的不认可。

一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《〈房屋租赁合同〉解除协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方都应按照合同约定履行各自权利义务。协议第七条约定：谢娜承诺在协议签订后当日按约定向信诚公司支付工程款，以银行转账记录为准，若未及时付清，谢娜需支付给信诚公司尚未及时支付部分按每日千分之一支付违约金。双方还在协议中约定了明确的收款账户。谢娜未按照协议约定向约定账户足额转账，构成违约，应承担相应的违约责任。

关于违约金的具体数额。信诚公司主张截至2019年3月4日，谢娜转入王文强帐户40万元，结清余款。本案中，《〈房屋租赁合同〉解除协议》于2018年2月12日签订。在解除协议签订之日至信诚公司主张的谢娜结清余款之日期间内，信诚公司并未向谢娜提出异议。就信诚公司的经济损失，信诚公司亦并未提交充足证据予以佐证。故关于违约金的具体数额，法院结合双方提交的证据和查明的事实，结合协议履行情况、损失予以酌定。

判决：一、谢娜于判决生效之日起七日内支付北京信诚富科投资管理有限公司违约金448140元；二、驳回北京信诚富科投资管理有限公司的其他诉讼请求。

二审中，谢娜提交：证据一，朝阳法院（2018）京0105民初75672号民事判决书、《房屋租赁合同》、《肖村公寓项目托管运营协议》、《装饰装修施工合同》作为一组证据，欲证明信诚公司与谢娜签订租赁合同后，将承租的房屋委托条玛物业进行运营，双方进行利润分成，信诚公司自身并未出资，而是向诚宜信保公司借款用于承租房屋的装修及运营，涉案582万元款项即是上述融资借款的一部分，条玛公司为其融资提供担保，为此信诚公司将营业执照、印章质押给条玛公司，由条玛公司负责项目财务运营；后信诚公司与谢娜协商解除租赁合同，先是隐瞒条玛公司私刻公章与谢娜签订了2018年2月9日的解除协议，条玛公司发现后，要求信诚公司找谢娜作废了上述解除协议，而要求信诚公司与谢娜重新签订了2018年2月12日的《〈房屋租赁合同〉解除协议》，在该协议中约定谢娜将涉案582万款项支付至条玛公司账户，亦是因条玛公司为实际债权人；此后谢娜将582万元支付给条玛公司完成了《〈房屋租赁合同〉解除协议》约定的还款义务，条玛公司对谢娜的还款事实予以确认，条玛公司也已按期向出借方偿还了借款，信诚公司因此未受有损失。证据二，信诚公司出具的《声明》，载明对于2018年2月9日的解除协议无法履行这一事实，谢娜不承担任何责任；2018年2月12日的《〈房屋租赁合同〉解除协议》较之2018年2月9日的解除协议，除签订及履行时间有调整外同，主要是对支付账户及各账户的支付金额进行调整，其中王文强账户收取582万元，欲证明双方实际上明确了条码公司及王文强两个收款人，对付款方式没有严格限制，而谢娜遵守了条玛公司认同的付款方式，不存在违约。证据三，2018年2月日历，欲证明谢娜付款是在农历腊月二十八，两天后即是除夕，条玛公司员工已放假故条玛公司与谢娜协商将剩余291万元已对冲的方式结清账目。

信诚公司对朝阳法院75672号判决书的真实性认可，证明目的不认可，该判决已生效；对《房屋租赁合同》真实性、关联性、证明目的均予以认可；对《肖村公寓项目托管运营协议》、《装饰装修施工合同》真实性、合同性认可，关联性不予认可，与本案无关；对《声明》真实性认可，证明目的不认可；对日历真实性认可，对关联性与证明目的不认可，与本案无关。

另查明，《肖村公寓合作管理合作协议》第二条约定：条玛公司代信诚公司保管公司证照包括但不限于公司公章、公司合同章、公司发票专用章、公司财务章、人名章。信诚公司不得私自进行公司转让、任何财务转让，项目财务由条玛公司代为管理。所有项目财务支出凭票据、合同进行支出。

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为：根据双方二审期间的诉辩主张及举证质证情况，本案二审期间的争议焦点是谢娜是否已按期履行诉争291万元的付款义务，进而应否承担逾期付款的违约责任。

就此，本院认为，根据双方庭审陈述，以及在一、二审中所提在案证据材料，可以认定谢娜已按约定履行了对诉争291万元的付款义务，理由如下：

条玛公司与信诚公司围绕涉案租赁房屋存在项目合作关系，为运营上述肖村公寓合作项目，条玛公司及信诚公司曾向诚宜信保公司融资借款；条玛公司与信诚公司在合作协议中明确约定，条玛公司为资金引进方即项目债权人，而信诚公司为项目债务人，因此条玛公司代收代管项目所有收入，条玛公司代管信诚公司的证照、公章、合同章等资料，项目财务亦由条玛公司代管；2018年2月12日谢娜与信诚公司签署的《〈房屋租赁合同〉解除协议》系基于肖村公寓项目的运营产生变化而签订，故基于该协议而产生的包括诉争291万元在内款项亦属于条玛公司与信诚公司合作项目所产生债权债务的一部分，此点亦可从双方约定诉争291万元由谢娜支付至条玛公司控制的账户而非直接支付给信诚公司这一事实得到佐证。综上，结合诉争款项的来源、性质，再结合条玛公司与谢娜签订2018年2月9日的解除协议后，又重新与谢娜签订2018年2月12日《〈房屋租赁合同〉解除协议》，将收款人进行变更等本案具体实际情况，无论条玛公司基于其与信诚公司之间的关系，是否就诉争款项的管理处分存在相应的权限，但谢娜作为相对人，有理由相信条码公司对该款项具有管理处分的权限。

谢娜基于上述合理信赖与条玛公司达成协议，约定其向条玛公司借款291万元以冲抵诉争还款，条玛公司亦确认谢娜已按期履行完毕《〈房屋租赁合同〉解除协议》项下付款义务，应视为谢娜已按约定按期履行付款义务，信诚公司要求谢娜承担逾期还款的违约责任，依据不足，本院不予支持，一审法院判决有误，本院予以纠正。基于诉争款项的收付及管理使用，信诚公司与条码公司之间如存在争议，可另行解决。

综上所述，一审判决认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初79960号民事判决；

二、驳回北京信诚富科投资管理有限公司全部诉讼请求。

一审案件受理费13964元，由北京信诚富科投资管理有限公司负担（已交纳），二审案件受理费27928元，由北京信诚富科投资管理有限公司负担（其中13964元谢娜已预交，北京信诚富科投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付谢娜）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　赵　霞

审 判 员　　薛　妍

审 判 员　　申峻屹

二〇二一年三月四日

法官助理　　杨俊逸

书 记 员　　卢园园