北京京妮商业有限公司与王丽艳租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：北京京妮商业有限公司，住所地北京市顺义区杨镇田家营村环村北路**。

法定代表人：张奥博，经理。

委托诉讼代理人：李云峰，北京市京哲律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：王丽艳，女，1974年4月5日出生，住河北省廊坊市固安县。

委托诉讼代理人：曾威，北京京驰律师事务所律师。

上诉人北京京妮商业有限公司（以下简称京妮公司）因与被上诉人王丽艳租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初18471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法独任开庭进行了审理。上诉人京妮公司之委托诉讼代理人李云峰，被上诉人王丽艳之委托诉讼代理人曾威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

京妮公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，依法改判驳回被上诉人原审本诉全部诉讼请求。2.撤销一审判决第三项，改判支持上诉人原审反诉请求。3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：本案《商铺租赁合同》有效，原审法院认定双方合同于2020年6月1日解除错误，没有事实和法律依据。一审法院适用法律错误。应当支持4个月租金，一审法院所判租金金额较低。

王丽艳辩称，同意一审判决。

王丽艳向一审法院起诉请求：1.请求法院确认王丽艳、京妮公司签订的《商铺租赁合同》于2020年5月11日解除；2.请求法院判令京妮公司退还王丽艳履约保证金96087元并赔偿利息损失（自2019年4月1日起至本息还清止，按照银行同期贷款利率计算）；3.本案诉讼费由京妮公司承担。

京妮公司不同意王丽艳的诉讼请求，并提出反诉：1.判令王丽艳支付京妮公司2020年4月1日至2020年7月30日，房屋租金138364元；2.诉讼费由王丽艳承担。

一审法院认定事实：2018年12月18日，出租人：京妮公司与承租人：王丽艳签订《商铺租赁合同》一份，该合同约定：“第二条租赁用途2.1.1租赁标的仅供乙方经营的品牌为：橦言烨语；经营范围为：少儿艺术中心。第三条租赁期限3.1租赁期限该租赁区域租赁期限共24个月，自2019年4月1日起至2021年3月31日止。第四条租金1、2019年4月21日至2020年3月31日，月租金32029元。2、2020年4月1日至2021年3月31日，涨幅8％，月租金34591元。4.3其他约定关于租金的其他约定为：①押三付三②首期付三个月押金96087元，2019年3月31日前付租金96087元。第十八条合同的解除18.1经甲、乙双方协商一致，可以解除合同。18.2因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。”双方还对其余事项进行了约定。

另查，2020年5月11日，王丽艳向京妮公司发出撤店申请，载明：“京妮公司您好：由于疫情不可抗力事件，使我店无法继续经营下去，特提出申请撤店，解除合同并返还履约保证金及利息，望贵公司予以同意并批准。”2020年6月28日，京妮公司向王丽艳发出回复函，载明：“尊敬的王丽艳女士：我公司于2020年5月12日收到您邮寄的关于解除《房屋租赁合同》的申请，已收悉。现根据您申请的事项、理由及双方签订的《房屋租赁合同》约定、法律规定，特向您回复，函告如下：一、您与我公司于2019年4月1日签定的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效合同，双方均应严格履行各自义务。您单方认为疫情属于不可抗力事件，申请单方解除合同，我公司不认可亦不同意。理由：您与公司于2019年4月1日签定的《房屋租赁合同》，履行期限自2019年4月1日至2021年3月31日，为期两年。新冠肺炎疫情，虽然影响了部分正常经济活动，但随着国家、政府采取的一系列管控措施，使疫情在短期内得到了有效控制，国家已经取得了抗击疫情阻击战的阶段性胜利。政府及时出台了一系列复工、复产政策。疫情虽然在一定程度上减少了承租人对租赁房屋的使用程度或者增加了使用困难和不便。但是，这并不足以导致租赁合同根本无法履行或造成明显不公平的结果。且不可抗力主要规定在《民法通则》、《民法总则》、《合同法》中，是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。您与我公司于2019年4月1日签定的《房屋租赁合同》期限已履行过半，疫情的短暂出现不构成法律规定的不可抗力情形，假设即使构成，也要满足“因不可抗力不能履行合同”的法定条件，才能适用不可抗力的规则。故此，您提出的法定解除合同的理由不能成立。二、请您与我公司继续履行2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》。三、请您依据《房屋租赁合同》约定，在收到本回复函7日之内，支付拖欠的2020年4月1日至6月30日期间租金103773元。特此函告”。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据本案查明的事实，王丽艳系经营少儿艺术培训的经营者，因受防控措施影响，王丽艳为及时止损向京妮公司发函要求解除合同，京妮公司向王丽艳回函表示不同意解除，综合双方磋商过程，一审法院酌情认定双方所签订的《房屋租赁合同》于2020年6月1日解除。对于王丽艳主张的请求法院确认其与京妮公司签订的《商铺租赁合同》于2020年5月11日解除的诉讼请求，一审法院不予支持。对于王丽艳主张的请求法院判令京妮公司退还其履约保证金96087元的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。对于王丽艳主张的并赔偿利息损失（自2019年4月1日起至本息还清止，按照银行同期贷款利率计算）的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。对于京妮公司主张的判令王丽艳支付其2020年4月1日至2020年7月30日房屋租金138364元的诉讼请求，一审法院支持的计算期间为2020年4月1日至2020年5月31日，请求过高部分不予支持。据此，一审法院判决：一、王丽艳与北京京妮商业有限公司签订的《商铺租赁合同》于2020年6月1日解除；二、判决生效之日起七日内，北京京妮商业有限公司退还王丽艳押金人民币96087元；三、判决生效之日起七日内，王丽艳支付北京京妮商业有限公司2020年4月1日至2020年5月31日房屋租金人民币69182元；四、驳回王丽艳的其他诉讼请求；五、驳回北京京妮商业有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1101元，由北京京妮商业有限公司负担，于判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费1534元，由北京京妮商业有限公司负担767元（已交纳），由王丽艳负担767元，于判决生效后七日内交纳。

二审中，当事人没有提交新证据。庭审中，关于搬离房屋事宜，王丽艳主张京妮公司不同意其搬离，门一直上锁，东西拿不出来。京妮公司表示交接没有问题，公司上锁是为了大厦安全，对方东西原封不动，随时可以开锁。本院经审理查明的其他事实与一审查明无异。

本院认为，根据已经查明的事实，王丽艳在合同履行期间以疫情系不可抗力为由提出解约，但疫情原因并非其欠付租金的合法依据，王丽艳应向京妮公司支付合同解除前的相应租金。原审法院综合考虑王丽艳的经营项目、疫情影响、双方合同到期时间等因素，结合涉案场地实际经营状况，在未对王丽艳主张的解除时间予以支持的情况下，考虑避免双方损失扩大判令合同解除，并酌予确定租金支付至2020年5月31日以及押金退还，处理结果尚属妥当，本院予以维持。关于京妮公司提出如果解除合同，应当支持4个月租金，一审法院所判租金金额较低，原审法院综合房屋现状、王丽艳提出解约时间、实际经营状况以及房屋由京妮公司上锁王丽艳无法搬离等情况，酌予确定2个月租金，考虑了疫情给双方造成的损失，较为公平合理，本院对京妮公司上诉主张不予采信。

综上所述，北京京妮商业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3605元，由北京京妮商业有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　杨　夏

二〇二一年一月二十九日

法官助理　　史晓霞

法官助理　　李宝霞