甘肃兴华房地产开发有限公司与北京野力房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：甘肃兴华房地产开发有限公司，住所地临夏市红园新村******。

法定代表人：田镇华。

委托诉讼代理人：王鹏昊，北京市君永律师事务所律师。

委托诉讼代理人：许诺，北京市君永律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京野力房地产开发有限公司，住所，住所地北京市朝阳区朝外大街**朝外**1201-14div>

法定代表人：潘石屹，董事长。

委托诉讼代理人：李毅，女，1979年10月7日出生。

委托诉讼代理人：李梦璇，女，1992年2月8日出生。

上诉人甘肃兴华房地产开发有限公司（以下简称甘肃兴华公司）因与被上诉人北京野力房地产开发有限公司（以下简称野力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初36672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法独任开庭审理了本案。上诉人甘肃兴华公司之委托诉讼代理人王鹏昊、被上诉人野力公司之委托诉讼代理人李毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

甘肃兴华公司上诉请求：撤销原审判决第二、三、四项，改判甘肃兴华公司与野力公司之间的房屋租赁合同于2020年3月31日解除。事实与理由:双方已经于2020年3月31日解除租赁合同，从2020年3月31日开始，我方不再占有使用租赁房屋，对方不再提供房屋出租服务，双方事实上解除了租赁合同。原审法院以合同约定作为合同解除的唯一依据系法律适用错误，我方行使的是合同法定解除权，在特殊情况下有权解除合同。我方在租赁房屋经营内容名为“希途健康”的海外医疗项目，因疫情原因导致公司经营无法继续，对方亦明知，如继续承租房屋并支付租金对我方明显不公平。原审法院所判违约金的数额过高，本案的保证金实质是定金，原审法院驳回我方的押金返还请求，支持对方的违约赔偿请求，系法律适用错误，原审法院同时支持多个违约金条款导致违约金过高。北京搜厚物业管理有限公司朝阳分公司与对方已经混同，北京搜厚物业管理有限公司朝阳分公司的行为构成表见代理，权利义务应当是对方承担，应当是对方承担物业费、押金及电费的退还，之后由其向北京搜厚物业管理有限公司朝阳分公司主张费用，内部解决。

野力公司辩称：同意原审判决，不同意甘肃兴华公司的上诉请求及事实理由。

甘肃兴华公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除甘肃兴华公司、野力公司之间于2018年12月27日签订的《房屋租赁合同》；2、判令野力公司返还甘肃兴华公司押金200418.51元（其中，房屋押金187380.31元、物业押金13038.00元）；3、判令野力公司返还甘肃兴华公司租金14374.43元；4、判令野力公司返还甘肃兴华公司电费2439元。

野力公司向一审法院提出反诉请求：1、确认甘肃兴华公司、野力公司于2018年12月27日签订的《光华路SOHOII房屋租赁合同》于2020年4月30日解除；2、判令甘肃兴华公司向野力公司支付欠付的租金62460.17元（2020年4月1日至2020年4月30日期间）；3、判令甘肃兴华公司向野力公司支付装修期租金124920.34元（2018年12月28日至2019年2月27日期间）；4、判令甘肃兴华公司向野力公司支付违约金187380.51元；5、判令甘肃兴华公司向野力公司支付欠付租金的滞纳金（以62460.17元为本金，自2020年3月26日起计算至上述本金实际付清之日止，按照日千分之三的标准计算）。

一审法院认定事实：2018年12月27日，野力公司作为甲方（出租方），甘肃兴华公司作为乙方（承租方），双方签订《光华路SOHOII房屋租赁合同》（合同编号：18120082），载明：甲方同意将坐落于北京市朝阳区光华路9号楼的光华路SOHOIIB座室x室（以下简称“该房屋”，该房屋所在的实际楼层为11层，而其名义楼层为12层）出租给乙方，乙方承诺租赁该房屋仅用作办公用途，该房屋租赁面积为217.30平方米（不包括车位）；租金：租赁期内第一个租赁年度（自2019年2月28日起至2019年12月27日止）的日租金为人民币9.00元/日/平方米，而增值税为人民币0.45元/日/平方米；及（2）月租金为人民币59485.88元（以下简称“第一租赁年度月租金”），而增值税为人民币2974.29元；租赁期内第二个租赁年度（自2019年12月28日起至2020年12月27日止）的（1）日租金为人民币9.00元/日/平方米，而增值税为人民币0.45元/日/平方米；及（2）月租金为人民币59485.88元，而增值税为人民币2974.29元；管理费系乙方对管理公司所提供的管理服务所应付的费用。租赁期内的管理费标准为人民币18.87元/公历月/平方米，增值税为人民币1.13元/公历月/平方米。为避免疑问，本合同项下的管理费未包含增值税，而乙方应在支付当期管理费的同时支付当期管理费的增值税。保证金系保证乙方完整及充分地履行其于本合同项下义务之目的而应由乙方向甲方及管理公司支付的保证金。保证金金额为三个月的月租金及其增值税加上三个月的管理费及其增值税之和（计人民币200418.51元）；首期租金及其增值税系指乙方应于签署日当日或之前向甲方预先支付的相当于第一租赁年度月租金及其增值税之和的金额（计人民币62460.17元）；首期管理费及其增值税系指乙方应于签署日当日或之前向管理公司预先支付的一个公历月的管理费及其增值税（计人民币4346.00元）。交付日系指2018年12月28日，装修期系指自交付日起至2019年02月27日止（包括头尾两日）的连续期间，乙方于装修期内无需缴付租金及增值税，但应缴付管理费及其增值税、及其他一切与租赁该房屋相关的费用及其增值税。当发生本合同第17.2条项下任一情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，并且应依据本合同约定的租金向甲方支付其已享受的装修期的租金及其增值税。

2018年12月28日，野力公司为甘肃兴华公司开具收据一张，载明收到光华路SOHO二期x室租赁保证金187380.51元。

2019年1月2日，北京搜厚物业管理有限公司朝阳分公司为甘肃兴华公司出具收据一张，上载明服务项目为物业费保证金，金额为13038元。

2020年3月30日，甘肃兴华公司通过邮箱发送邮件的方式通知野力公司协商退租事宜。并向野力公司发送了《关于终止履行房屋租赁合同的函及退费申请》。在退费申请中，甘肃兴华公司提出自愿承担一个月的租金损失，野力公司可以在甘肃兴华公司缴纳的三个月押金中，扣除一个月的押金后，返还其两个月押金。

2020年4月1日，甘肃兴华公司发送邮件至野力公司，表示，该公司已经正式函告终止履行合同，并已恢复原状并将钥匙交还给了物业。

2020年4月1日，北京搜厚物业管理有限公司朝阳分公司向甘肃兴华公司发送《催告函》，要求其交纳2020年4月1日至2020年4月30日期间的物业管理费以及滞纳金共计4554.61元。

一审庭审中，甘肃兴华公司提交电表截图一张，证明截止2020年3月31日，电表内余额为2439元。

一审庭审中，甘肃兴华公司提交北京希途健康管理有限公司与案外人签订的《咨询与服务合同（海外就医）》合同一份，用以证明北京希途健康管理有限公司主要经营项目为海外医疗服务，该业态受疫情影响严重，导致公司提前退租。

一审庭审中，就涉案房屋交还时间，各方均认可甘肃兴华公司系于2020年3月31日将房屋交还野力公司，且房屋租金亦支付至2020年3月31日。

一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，甘肃兴华公司与野力公司签订的《光华路SOHOII房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行自己的义务。现根据各方提交的证据可知，甘肃兴华公司在双方签订的租赁合同尚未到期终止之前，于2020年3月30日无正当理由提出提前退租，故构成违约。野力公司在甘肃兴华公司明确表示不继续履行合同的情况下，以书面形式提出解除合同，且已经送达甘肃兴华公司，于法有据。故就甘肃兴华公司第一项诉讼请求，法院认定合同解除时间为2020年4月30日。但需要说明的是，考虑到甘肃兴华公司提前以书面形式告知野力公司解除合同一事，且解除时间发生在新冠肺炎疫情期间，该疫情确会对甘肃兴华公司的经营行为造成一定负面的影响，其对解除合同并无主观恶意，故法院在计算违约金方面会对此予以考虑。就甘肃兴华公司第二项诉讼请求，关于房屋押金问题，因甘肃兴华公司系违约方，押金不予退还。关于物业押金问题，因甘肃兴华公司系将此款交付至北京搜厚物业管理有限公司朝阳分公司处，且由该公司开具收据，故甘肃兴华公司无权要求野力公司退还此款。就甘肃兴华公司第三项诉讼请求，其要求野力公司返还法定节假日延长时间段内租金于法无据，法院不予支持。就甘肃兴华公司第四项诉讼请求，因其当庭表示电费交付至北京搜厚物业管理有限公司朝阳分公司处，故无权要求野力公司对此予以退还。

就野力公司第一项反诉请求，法院上文已经认定，双方签订的《光华路SOHOII房屋租赁合同》于2020年4月30日解除。就野力公司第二项反诉请求，因双方当庭均认可甘肃兴华公司于2020年3月31日将房屋交还至野力公司处，故野力公司在此后完全可自行收回涉案房屋。但其一直拖延，由此产生的损失扩大的不利后果应由其自行承担。故法院对此项诉讼请求不予支持。就野力公司第三项反诉请求，因合同中对此装修期租金有明确约定，法院对此予以支持。就野力公司第四项反诉请求，甘肃兴华公司作为合同违约方确应给付野力公司违约金，但合同中约定的违约金数额过高，法院以甘肃兴华公司违约实际给野力公司造成的损失为基准，根据公平原则以及诚实信用原则，综合考虑合同整体的履行情况、甘肃兴华公司经营业态受疫情以及疫情防控措施影响的程度大小、甘肃兴华公司提前解约的过错程度以及双方缔约的地位强弱等多项因素，对此违约金数额予以酌情调整；就野力公司第五项反诉请求，对租金滞纳金部分法院不予支持。

据此，一审法院于2020年11月判决：一、甘肃兴华房地产开发有限公司与北京野力房地产开发有限公司于二〇一八年十二月二十七日签订的《光华路SOHOII房屋租赁合同》于二〇二〇年四月三十日解除；二、甘肃兴华房地产开发有限公司于判决生效后七日内给付北京野力房地产开发有限公司装修期租金十二万四千九百二十元三角四分；三、甘肃兴华房地产开发有限公司于判决生效后七日内给付北京野力房地产开发有限公司违约金九万三千六百九十元；四、驳回甘肃兴华房地产开发有限公司的全部诉讼请求；五、驳回北京野力房地产开发有限公司的其他反诉请求。一审案件受理费730.8元，由甘肃兴华房地产开发有限公司负担（已预交）。反诉案件受理费3460元，由甘肃兴华房地产开发有限公司负担2041元（北京野力房地产开发有限公司已预交，甘肃兴华房地产开发有限公司于判决生效后七日内给付北京野力房地产开发有限公司），由北京野力房地产开发有限公司负担1419元（已预交）。

二审中查明，一审中野力公司曾提交终止函，证明其曾于2020年4月27日向甘肃兴华公司发送终止函，因甘肃兴华公司拖欠租金等费用构成违约，故函告租赁合同于2020年4月30日终止，甘肃兴华公司应自终止日起3个工作日内一次性支付未付费用，并按照合同约定返还房屋。二审庭审中，双方对原审判决认定事实无异议。甘肃兴华公司称其虽然是违约解除，但受疫情影响较大，违约金的约定过高。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。

本院认为：综合双方诉辩主张及证据，本案二审的争议焦点在于合同解除时间、装修期租金及违约金的认定等。关于合同解除时间，甘肃兴华公司主张应以双方交接房屋的时间，即2020年3月31日认定为合同解除时间，对此，本院认为，甘肃兴华公司以疫情原因提出退租，并无相应依据，已经构成违约，在甘肃兴华公司拒不继续履行合同的情况下，野力公司以书面形式解除合同，符合双方合同约定及法律规定，原审法院据此认定合同解除时间，并无不当。同时，考虑疫情因素及甘肃兴华公司已经于2020年3月31日腾退房屋的事实，原审法院对野力公司主张2020年4月1日至2020年4月30日的租金请求，未予支持，处理公平合理，本院予以维持。关于装修期租金及保证金，根据双方合同约定，2个月的装修期是针对整个租赁期间而设定的，在甘肃兴华公司违约提前退租的情况下，已经支付的保证金不应予以退还，同时应向野力公司支付其已享受的装修期租金，原审法院据此认定甘肃兴华公司无权主张退还保证金，并应当支付野力公司装修期租金，处理并无不当。关于违约金，合同约定违约方应当支付相当于三个月租金的违约金，原审法院按照一个半月租金标准酌予确定违约金数额，已经充分考虑了疫情因素及双方实际履约情况，本院予以维持。关于甘肃兴华公司要求支持其原审诉讼请求等其他上诉意见，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

综上，甘肃兴华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4579元，由甘肃兴华房地产开发有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　杨　夏

二〇二一年二月十八日

法官助理　　史晓霞

法官助理　　李宝霞