北京城建二建设工程有限公司与北京恒泽远道路养护有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京城建二建设工程有限公司，住所地北京市海淀区复兴路**。

法定代表人：陈燕生，董事长。

委托诉讼代理人：王军，北京市国首律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄钱卓尔特，北京市国首律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：北京恒泽远道路养护有限公司，，住所地北京市平谷区马坊镇金塔西园**

法定代表人：白爱文，执行董事。

委托诉讼代理人：于永贺，北京市亿达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：林赫，北京市亿达律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京飞弘日房地产开发有限公司，住，住所地北京市平谷区平谷镇文化北街**××**103/div>

破产管理人：北京市嘉逸田破产事务咨询服务有限公司。

委托诉讼代理人：陈熙，北京宏耀律师事务所律师。

上诉人北京城建二建设工程有限公司（以下简称城建二公司）因与被上诉人北京恒泽远道路养护有限公司（以下简称恒泽远公司）、北京飞弘日房地产开发有限公司（以下简称飞弘日公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2018）京0117民初8400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

城建二公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回恒泽远公司一审全部诉讼请求。事实和理由：城建二公司和恒泽远公司、飞弘日公司签订了以各方债权债务相抵为目的的《协议书》，但一审法院以恒泽远公司不能实现购房目的为由，判令解除该《协议书》，认定事实和适用法律错误。一、一审法院对于《协议书》是否履行的事实认定错误，协议各方关于债权债务的折抵已经履行完毕。《协议书》是三方公平协商后签订的，系基于债权债务的转让折抵而签订，在《协议书》生效之日，三方之间金钱给付的债权债务均已经履行完毕，具体的说：1．飞弘日公司欠城建二公司的工程款已经支付完毕，城建二公司不再索取；2．城建二公司欠恒泽远公司的货款已经支付完毕，恒泽远公司不再索取；3．同时，恒泽远公司已向飞弘日公司支付了4645000元。一个已经履行完毕的合同，是不能再判决解除的。二、一审法院对于《协议书》的合同性质及目的认定错误。《协议书》是一份债权债务转移合同，一审法院认定是一份具有转移物权性质的合同，是对《协议书》性质及目的认识错误。从《协议书》全篇来看，从“鉴于”部分开始以及其后的每一条都是在约定债权债务的转移，以及债权债务转移之后的法律后果，因此，这并不是一份购房协议，《协议书》是将三方的债权债务转化为恒泽远公司向飞弘日公司支付的款项（已经履行完毕），其性质是债权债务转让合同。《协议书》第三条约定，“由于上述房屋是通过抵账而来，并未实际入住，丙方已事先对上述房屋进行了全面了解，故对上述房屋以后可能发生的购房纠纷与乙方无关。”这进一步表明，物权转移关系，是甲方飞弘日公司和丙方恒泽远公司另行签订《商品房买卖合同》所约定的事项，不是《协议书》的约定事项和签订目的。此外，在前案当中，恒泽远公司以债务转移合同为由起诉，其亦认可《协议书》是债权债务转移合同。各方债权债务折抵完毕，《协议书》就履行完毕，至于恒泽远公司和飞弘日公司之间如何以及何时交购房尾款，什么时间交房，如何验收，验收标准如何，均属于本《协议书》之外的事。三、一审判决适用法律错误。（一）一审法院错误适用《合同法》第九十七条的规定。《协议书》已经履行完毕，各方的债权债务已经折抵完毕，不应适用《合同法》第九十七条的规定。而且，在违约责任的承担中赔偿损失的应该是违约方，本案中，飞弘日公司收取了恒泽远公司款项没有交房，系违约方，但一审法院判决违约方无责，反而判决城建二公司向恒泽远公司承担赔偿责任即返还款项及其利息，亦不符合《合同法》第九十七条的要求违约方承担赔偿责任之立法精神，适用法律错误，且违背公平原则。（二）一审法院错误适用《合同法》第九十四条的规定，判令解除《协议书》。在本案中，飞弘日公司收取恒泽远公司4645000元款项后，没有和恒泽远公司签订购房协议，既不交房也不退款给恒泽远公司，存在违约行为，但不是违反《协议书》之约定，而是违反了飞弘日公司收取恒泽远公司购房款后双方形成的法律关系，即使判决解除，也应当为该法律关系解除，而不是《协议书》解除。故一审判决适用《合同法》第九十四条的规定判令解除《协议书》属于法律错误适用。

恒泽远公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。一、关于《协议书》的性质，恒泽远公司认为《协议书》为房屋买卖合同，包含以下三层法律关系：1．城建二公司与飞弘日公司之间的房屋买卖合同关系，城建二公司用其享有的对飞弘日公司的债权，折抵飞弘日公司开发建设的涉案房屋的购房款。2．城建二公司和恒泽远公司的房屋买卖合同关系，恒泽远公司的合同相对方为城建二公司；3．恒泽远公司与城建二公司之间的购销法律关系，以及城建二公司与飞弘日公司之间的工程款的法律关系，城建二公司用对飞弘日公司的债权，来折抵城建二公司对恒泽远公司的货款。二、关于合同履行情况。《协议书》的目的为城建二公司用其从飞弘日公司购买的房屋卖与恒泽远公司且用其欠付恒泽远公司的货款折抵房款。同时城建二公司从飞弘日公司购买房屋用飞弘日公司欠付城建二公司的工程款折抵购房款。即以飞弘日公司开发建设的涉诉房屋抵销城建二公司对恒泽远公司所付债务，及提供特定房屋消灭特定债务。《协议书》完成履行后，应产生三个法律效果：1．恒泽远公司取得涉诉房屋的所有权；2．城建二公司欠付恒泽远公司的货款支付完毕；3．飞弘日公司欠付城建二公司的工程款支付完毕。这三个法律后果是有层次的，其中第1个法律后果是基础。恒泽远公司取得涉诉房屋是城建二公司与飞弘日公司各自债务消灭的前提。现根据查明的事实，涉诉房屋未能向恒泽远公司交付，因此，《协议书》中有实际履行内容的约定未能实际履行，且已无法履行，合同目的不能实现。三、关于合同目的。《协议书》不是单纯的债权债务转移合同，而是带有明显的转移物权性质的房屋买卖合同，转移物权是本协议的基础。而且《协议书》已经具备了房屋买卖合同的主要条款，故应将《协议书》认定为房屋买卖合同，而不是单纯的债权债务转让合同。

飞弘日公司辩称，同意一审判决，不同意城建二公司的上诉意见。飞弘日公司坚持认为《协议书》上的公章、签字均系伪造，对飞弘日公司不发生效力。

恒泽远公司向一审法院起诉请求：1．判令解除恒泽远公司与飞弘日公司、城建二公司签订的《协议书》；2．判令飞弘日公司、城建二公司连带给付恒泽远公司欠款4645000元及利息（从2010年1月5日起计算至2018年8月5日，暂计4176598元，之后的利息计算至实际付清之日止，利率统一按8．496％计算）；3．判令飞弘日公司、城建二公司连带赔偿恒泽远公司其他损失2138096元（银行复利350459．03元、增加税费664235元、律师费200000元、诉讼费43960元、房屋增值损失879441．97元）4、判令飞弘日公司、城建二公司承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2008年5月6日，恒泽远公司与城建二公司签订建设工程商品混凝土供货合同，约定恒泽远公司为城建二公司承包建设的位于北京市平谷区××工程供应混凝土。合同签订后，恒泽远公司履行了供货义务，经双方结算城建二公司共欠恒泽远公司货款4645000元。2010年1月5日，飞弘日公司（甲方）、城建二公司（乙方）及恒泽远公司（丙方）三方签订《协议书》，载明：“鉴于目前甲方因××项目尚欠乙方工程款，乙方尚欠丙方款项，丙方购买由甲方开发建设的××小区房产，现经三方协商一致，签订协议如下：一、乙方将其对甲方所享有的××项目债权人民币4645000元转让给丙方，作为丙方购买甲方开发建设的××小区房产（房产明细附后）的部分购房款。二、本协议签订后，视为丙方已向甲方支付了上述房产的部分购房款人民币4645000元（购房款不足部分由丙方与甲方自行解决）；同时视为甲方已向乙方支付工程款人民币4645000元；视为乙方已向丙方支付款项人民币4645000元（已结清）。三、丙方有关上述房屋的权利义务关系，以其与甲方签订的《商品房买卖合同》为准。由于上述房屋是乙方通过抵账而来，并未实际入住，丙方已事先对上述房屋进行了全面了解，故对上述房屋以后可能发生的购房纠纷与乙方无关。四、甲、乙、丙三方对本协议涉及转让折抵的金额部分不再存在争议；涉及本协议规定转让折抵以外的其他债权、债务部分与本协议无关。五、因乙方购买的上述房屋的款项系该房屋的甲、乙、丙三方通过债权、债务相互折抵而来，为协商三方的债权、债务关系，丙方不得退房。”《协议书》所附《房产明细》，载明：“房号为2-1705、1-1801、2-710、1-503、2-509，总价款为5213932．76元，备注为混凝土材料款为4645000元，多568932．76元。”

2012年11月26日，恒泽远公司将城建二公司、飞弘日公司诉至一审法院，请求确认《协议书》有效。2013年3月29日，一审法院作出（2012）平民初字第06330号判决，判决《协议书》有效，现该判决已生效。2013年6月8日，恒泽远公司将飞弘日公司诉至一审法院，请求飞弘日公司向其交付涉诉房屋，并将房屋所有权及所占土地的土地使用权变更至恒泽远公司名下。经一审法院审理查明，2-710号房屋与第三人存在争议，另行处理。2013年11月7日，一审法院作出（2013）平民初字第03693号判决，判决飞弘日公司继续履行《协议书》，在××工程经验收合格后十五日内向恒泽远公司交付除2-710号房屋以外的涉诉房屋。飞弘日公司不服该判决，提起上诉。二审过程中，王旭东以1-503号房屋的买受人，杨俊以2-1705号即原审判决中2-1708号房屋的买受人，邢志林以1-1801号房屋的买受人的名义向二审法院提交了《商品房优先认购协议书》、购房收据、交纳取暖费发票、物业管理服务协议等书面材料要求参加诉讼。由于案件出现新的事实，二审法院认为原审应对案件基础事实再进行核实，裁定撤销北京市平谷区人民法院（2013）平民初字第03693号民事判决，发回一审法院重审。案件重审过程中，结合庭审调查情况及当事人陈述情况，一审法院认为存在涉嫌经济犯罪的可能。2016年7月7日，一审法院作出（2014）平民初字第02957号裁定，裁定驳回恒泽远公司的起诉。后，一审法院将有关材料移送公安机关，但公安机关未予受理。2017年1月13日，恒泽远公司再次将飞弘日公司诉至一审法院。诉讼过程中，涉诉房屋因另案执行已被一审法院查封。2018年6月19日，恒泽远公司向一审法院提出执行异议申请，请求解除对××小区2-1705、1-1801、2-710、1-503、2-509房屋的查封，终止（2011）平执字第03454号、第03471号裁定对上述房屋的执行。2018年6月21日，一审法院作出（2018）京0117执异42、43号裁定，裁定驳回恒泽远公司的异议请求。2018年7月18日，恒泽远公司以执行异议申请被驳回，《协议书》已无法履行、不再要求继续履行《协议书》为由，向一审法院提出撤诉申请。2018年7月18日，一审法院作出（2017）京0117民初773号之三裁定，裁定准许恒泽远公司撤诉。

本案庭审中，恒泽远公司主张其为向城建二公司供货而向北京农村商业银行股份有限公司马坊支行贷款4800000元，当时利率为8．496%，后因不能按时还款，产生350459．03元罚息，对此提供《借款合同》、北京农村商业银行借款借据、债权催收通知书、还款明细予以证明；恒泽远公司经营范围发生了变更，导致税率增加，税费增加664235元，对此提供营业执照、关于税率的通知予以证明；恒泽远公司为向飞弘日公司、城建二公司追索债务，花费律师费200000元、诉讼费43960元，对此提交（2013）平民初字第13693号判决书、委托代理协议及增值税普通发票予以证明；同时，恒泽远公司主张因飞弘日公司、城建二公司未按《协议书》约定履行义务，导致房屋增值损失879441．97元。飞弘日公司、城建二公司对恒泽远公司上述主张不予认可。

另查明，2012年，城建二公司将飞弘日公司诉至北京市第二中级人民法院，请求飞弘日公司支付“××”工程款及相应利息并确认城建二公司就上述工程折价或拍卖的价款优先受偿。2012年12月20日，北京市第二中级人民法院作出（2012）二中民初字第10223-2号判决，驳回了城建二公司的诉讼请求。城建二公司不服上述判决，上诉至北京市高级人民法院。2013年8月13日，北京市高级人民法院作出（2013）高民终字第618号判决，此判决书未对《协议书》中涉及的恒泽远公司对城建二公司享有的4645000元债权作出处理。2013年10月31日，城建二公司将飞弘日公司诉至一审法院，请求飞弘日公司支付剩余工程款等。此案中，城建二公司与飞弘日公司均同意从飞弘日公司应付城建二公司的工程款中扣除《协议书》中涉及的4645000元，双方另行处理。一审法院对此予以准许。

本案的争议焦点系《协议书》订立之目的。对此，恒泽远公司于庭审中述称，因城建二公司欠其混凝土款，其提起诉讼要求城建二公司支付所欠款项，城建二公司提出因飞弘日公司尚欠其工程款，可以飞弘日公司开发的××小区房屋抵顶各自欠款，并起草了《协议书》，由三方签字盖章，目的系通过飞弘日公司向恒泽远公司提供涉诉房屋以消灭城建二公司对恒泽远公司的债务及飞弘日公司对城建二公司的债务。但因涉诉房屋被查封，飞弘日公司无法向其交付房屋，《协议书》未能实际履行，目的未能实现。城建二公司未否认恒泽远公司前述《协议书》签订过程，主张《协议书》的性质系债权转让合同，目的系通过债权转让实现债权债务抵销，即城建二公司将其对飞弘日公司的债权转让给恒泽远公司以消灭其对恒泽远公司所负债务，同时恒泽远公司达成房屋买卖的合意，以其从城建二公司获得的对飞弘日公司的债权抵偿部分购房款。且根据《协议书》约定，《协议书》签订后，即视为其约定的各项义务已履行完毕，即恒泽远公司已取得对飞弘日公司的债权，同时城建二公司对恒泽远公司所负4645000元债务消灭。至于房屋买卖合同是否履行非《协议书》内容，与本案无关。故《协议书》目的已实现，不存在法定解除事由。飞弘日公司主张对《协议书》所约定的事实并不知情，涉诉房屋亦并非城建二公司通过抵账而来，且《协议书》系无效，若《协议书》有效，也应系债权转让协议而非房屋买卖合同，其公司交付房屋系为抵偿欠城建二公司的工程款而非出售房屋。另，涉诉房屋处于查封状态，无法交付。

一审法院认为，恒泽远公司、飞弘日公司、城建二公司签订的《协议书》已经人民法院生效判决确认有效，故飞弘日公司主张《协议书》无效无事实和法律依据。我国《合同法》第九十四条第四项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，《协议书》签订的前提是因××项目施工，城建二公司欠付恒泽远公司混凝土款、飞弘日公司欠付城建二公司工程款，该事实在《协议书》中亦进行了确认。对于该《协议书》的目的，从《协议书》签订过程看，城建二公司提出以涉诉房屋抵顶其对飞弘日公司和恒泽远公司的债权债务，《协议书》由其起草并提供给对方；从《协议书》内容看，协议签订后视为飞弘日公司欠付城建二公司的工程款、城建二公司欠付恒泽远公司的混凝土款均已结清，而相关款项系“三方通过债权、债务相互折抵而来”，综上可以看出，三方签订《协议书》的目的在于以飞弘日公司开发建设的涉诉房屋抵消城建二公司对恒泽远公司所负债务。从《协议书》履行情况看，协议签订后，飞弘日公司与恒泽远公司未按约定签订《商品房买卖合同》，进而确定双方之间的成立房屋买卖合同关系及相应权利义务，因涉诉房屋被另售他人且被法院执行查封，无法实际交付，恒泽远公司通过司法途径亦未能实际取得房屋，故《协议书》中具有实际履行内容的约定未能实际履行，恒泽远公司签订《协议书》的目的亦因上述原因而无法实现，其主张解除《协议书》的诉讼请求，依法应予支持。《协议书》解除后，尚未履行的，终止履行，三方债权债务恢复到《协议书》签订前的实际状态，城建二公司仍应向恒泽远公司支付所欠混凝土材料款4645000元及相应利息，飞弘日公司对该欠款并无连带给付的法定义务。城建二公司与飞弘日公司就《协议书》涉及的款项在双方有关工程款给付的诉讼中并未予以处理，双方应另行解决。

恒泽远公司对其主张的房屋增值损失的赔偿依据及具体数额均未提供证据予以证明；对贷款利息损失，其提供的《证据目录》表明因城建二公司、飞弘日公司迟迟不能履行还款义务，导致公司经营困难，其为维持公司正常经营而向银行贷款，但庭审中其述称因向城建二公司供货而向银行贷款，陈述相互矛盾且未能作出合理解释，就贷款的事实与本案关联性证据不足；恒泽远公司主张的诉讼费及律师费系因其他案件产生的费用，与本案无关；因公司经营范围变更导致税费增加的主张，未提供证据证明税费增加已实际发生，对其主张法院不予采纳。故对恒泽远公司所持按8．496%计息及赔偿其他损失的诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，一审法院判决如下：一、解除北京恒泽远道路养护有限公司与北京城建二建设工程有限公司、北京飞弘日房地产开发有限公司于2010年1月5日所签订的《协议书》；二、北京城建二建设工程有限公司于判决生效后七日内给付北京恒泽远道路养护有限公司欠款4645000元及利息（以4645000元为基数自2010年1月5日起到2019年8月20日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，以4645000元为基数自2019年8月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款付清之日止）；三、驳回北京恒泽远道路养护有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人没有提交新证据。本院另查明，北京市平谷区人民法院于2018年12月10日作出（2018）京0117破申13号民事裁定书，裁定受理飞弘日公司作为被申请人的破产清算申请，于2020年2月14日指定北京市嘉逸田破产事务咨询服务有限公司为飞弘日公司管理人。

一审法院认定的其他事实本院予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点仍为《协议书》的订立目的。从合同的目的解释来看，《协议书》签订的目的，对于恒泽远公司来说，因其对城建二公司享有债权，故选择以房抵债的方式实现债权，现约定的房屋无法向恒泽远公司交付，合同目的不能实现，故恒泽远公司要求解除合同，应予支持。合同解除后，三方债权债务恢复到《协议书》签订前的实际状态，因城建二公司以房抵债的目的未能实现，其为违约方，三方债权债务恢复到《协议书》签订前的实际状态，城建二公司仍应向恒泽远公司支付所欠混凝土材料款4645000元及相应利息。

从合同的文义解释看，《协议书》第三点约定，“三、恒泽远公司有关上述房屋的权利义务关系，以其与飞弘日公司签订的《商品房买卖合同》为准。由于上述房屋是城建二公司通过抵账而来，并未实际入住，恒泽远公司已事先对上述房屋进行了全面了解，故对上述房屋以后可能发生的购房纠纷与城建二公司无关。”第五点约定，“五、因城建二公司购买的上述房屋的款项系该房屋的飞弘日公司、城建二公司、恒泽远公司三方通过债权、债务相互折抵而来，为协商三方的债权、债务关系，恒泽远公司不得退房。”上述约定的内容，能够体现系城建二公司意图拿飞弘日公司的房屋抵偿其欠付恒泽远的债务，而飞弘日公司和城建二公司之间的债务系该以房抵债行为的背景，且可以理解为系飞弘日和城建二公司之间首先发生了飞弘日公司以房抵偿所欠城建二公司债务的情况，在此情况下，一审法院认定三方签订《协议书》的目的在于以飞弘日公司开发建设的涉诉房屋抵消城建二公司对恒泽远公司所负债务，具有一定的事实依据。城建二公司关于《协议书》系基于债权债务的转让折抵而签订，在《协议书》生效之日，三方之间金钱给付的债权债务均已经履行完毕的上诉意见依据不足，本院不予以采信。

综上所述，城建二公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费43779元，由北京城建二建设工程有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　孙　京

审 判 员　　王天水

审 判 员　　于洪群

二〇二一年四月十二日

法官助理　　徐　晨

书 记 员　　王秋岩