王海山与徐燕等农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：王海山，男，1956年9月30日出生，汉族，住北京市顺义区。

被上诉人（原审原告）：魏芹生，女，1937年10月19日出生，汉族，住北京市顺义区。

被上诉人（原审原告）：徐燕，女，1971年5月9日出生，汉族，住北京市顺义区。

以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘明哲，北京刘明哲律师事务所律师。

上诉人王海山因与被上诉人魏芹生、徐燕农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初17800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月17日公开开庭进行了审理。上诉人王海山，被上诉人魏芹生、徐燕的共同诉讼代理人刘明哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王海山上诉请求：1．撤销一审判决的徐建杰与王海山于一九九七年八月十日签订的《立卖房字据》有效，依法改判为：徐建杰与王海山于一九九七年八月十日签订的《立卖房字据》无效；2．魏芹生、徐燕承担二审诉讼费。事实和理由：一审判决事实不清，证据不足。王海山就房屋买卖交易细节曾陈述如下：我曾在1997年8月10日与魏芹生的丈夫（徐燕的父亲）徐建杰（早在2000年10月3日去世）曾有过《立卖房字据》，我不否认有此《立卖房字据》，但在整个买卖房屋交易过程中，买房人徐建杰隐瞒我原顺义区××房产（现××10号）是在1986年村委会批我的宅基地并有我名字的红本（集体土地建设用地使用证，××集建证字第480号）的情况。在1992年初量完宅基地，村委会领回《集体土地建设用地使用证》后，我在外面干建筑活太忙，当时交通及通讯又不方便，一直不知道我的宅基地有《集体土地建设用地使用证》，村委会在1992年底就向村民发了《集体土地建设用地使用证》，但是并没有通知我，我因不知情，也没去村委会领回我的《集体土地建设用地使用证》。在《立卖房字据》交易过程中，买房人徐建杰有自家的《集体土地建设用地使用证》，但他始终不说，徐建杰甚至连买房款33000元都准备好了，当时我只想见见面，讲卖房款35000元，买房人徐建杰、联系人徐秀华、代笔人王志山都未答言，中证人徐某没说33000元。我讲的价钱是指平房四大间，对西耳房三间、树木并没有加以否决。我只是卖的房屋，并不是对我所有的农村宅基地使用权进行交易。但徐建杰当时就掏出钱来了，这让我当时感觉很突然，没想到他们如此有备而来。我拿着“××村委会1986年批给我的房基地四分地证明书”是让他们看看，我别的手续证据和《集体土地建设用地使用证》都没有。我想不能就凭代笔人王志山写个字据签个名就拿人家钱，我就把《房基地四分地证明书》（此证明书一审中魏芹生、徐燕并未提出，是我提出的，魏芹生、徐燕对法庭隐瞒了此事）交给了徐建杰，代笔人王志山写好《立卖房字据》后说：咱们写个字据就行了，不用盖村委会章。徐建杰要是有诚意，避免以后招来是非，就应该当时提出村委会有房屋的《集体土地建设用地使用证》，去领回《集体土地建设用地使用证》后进行房屋买卖交易，然后签署《立卖房字据》方可成交。当我给徐建杰《房基地四分地证明书》后，在接过买房款时，代笔人王志山当时还问我有没有别的东西了，可我和我妻子张桂红都不知道有《集体土地建设用地使用证》的情况。徐建杰就是怕我当时知道有《集体土地建设用地使用证》要高价，或是变卦不卖房了，达不成交易，故不接话茬。1997年8月10日下午5点多交接完事后，买房人，中证人还有代笔人去吃饭，当时徐秀华还问我，你们不跟着去？我说不去了，卖房不是什么好事，心情不好。徐建杰表面上都没让一让，就是怕我跟着去喝酒时间长了，《集体土地建设用地使用证》的情况露馅。以后徐建杰在我不知情的情况下，不清楚用什么方式取得了我的《集体土地建设用地使用证》，对此，我在一审向法官阐述了这是属于违反公德的欺骗交易。我在卖房时如果有《集体土地建设用地使用证》，就不会把村委会批给我的房基地四分地证明书给徐建杰。但一审法院并没有在判决书中采纳，而是说王海山没有证据，这与事实不符。我提出对《立卖房字据》的质疑，认为是欺骗交易，徐建杰是用不正当的手段获取的我的《集体土地建设用地使用证》，我给买房人的房基地四分地证明书，魏芹生、徐燕没向法庭提出，我的两样证据都在魏芹生、徐燕手里，一审法院不采纳，不提及我的《集体土地建设用地使用证》，却把徐建杰用不正当手段获取的《集体土地建设用地使用证》作为证据判我败诉。几个人私自立卖房字据交易就属于违法交易，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五款规定，宅基地使用权流转方式由“出卖、出租”变更为“出卖、出租、赠与”，应该符合以下条件；一是转让人与受让人必须是同一集体组织内部成员；二是受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权申请分配的条件；三是转让行为需征得本集体经济组织的同意。“赠与其法律效果和出卖”基本相同。本案中，第一，原买房人徐建杰和其妻子魏芹生，××村委会批过房基地（就属于原村六生产队一处宅基地）给他们夫妻。但在1992年初量各家地方，徐建杰和魏芹生写了他们独生女徐燕的名字，所以《集体土地建设用地使用证》户主是徐燕（就是××村幸福大街长兴胡同8号）。所以不但不符合土地管理法第六十二条第五款的规定，还应当追究连带赠与问题，一审法院却在判决书中未提。第二，徐建杰，王海山当时也没向村委会申请买卖房子手续，既没有村委会盖章，也没有手印，房屋买卖交易属于私自交易，以及欺骗我和违法交易，因为当时没有《集体土地建设用地使用证》，所以我给了徐建杰村委会批给我的房基地四分地证明书，手里什么房产证明都没有了。一审法院反而判《立卖房字据》合法有效，并且因为我没有证据判我输。任何交易应该是在合法、公平、公正的前提下，根据习主席提出的（2020年11月16日17日中央全面依法治国工作会议），公平正义是司法的灵魂和生命，努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义。请求二审法院在查明本案全部事实，撤销一审判决，依法进行改判，以保护公民合法权益。

魏芹生、徐燕辩称，同意一审判决，不同意王海山的上诉请求及上诉意见。王海山在一审开庭时对于徐建杰、王海山、魏芹生、徐燕在房屋交易时均属于本村集体组织成员未提出异议，也认可房屋买卖是其真实意思表示，并且其也收了对应的房屋价款，因此王海山对涉案的房屋买卖合同是自认有效的，现在其提出合同无效之请求，与之前陈述相矛盾。

魏芹生、徐燕向一审法院起诉请求：1．确认徐建杰与王海山于1997年8月10日签订的《立卖房字据》合法有效；2．诉讼费用由王海山承担。

一审法院认定事实：徐建杰与魏芹生为夫妻关系，徐燕系二人独生女，徐建杰于2000年10月3日去世，其父母均先于徐建杰去世。1997年8月10日，徐建杰与王海山签订《立卖房字据》，双方约定王海山将座落在××村东北院内平房四间、西耳房三间及院内杨树七棵，一切土木成物不动，卖给徐建杰，买卖房院款33000元笔下一次交齐，已履行完毕。

经确认，涉诉房屋位于北京市顺义区××10号，对应的集体土地建设用地使用证为××集建（证）字第480号。

在一审庭审中，魏芹生、徐燕称王海山承认买卖合同上的字是其所签，价款已经履行完毕，对合同真实性未提出反对，本案的请求就是要求确认徐建杰和王海山签订的合同有效，王海山对此已经自认。王海山对其签订的合同负有责任。现在房屋是正房七间、东厢房四间含门道一间、西厢房三间。徐燕在本村有一处宅基地，因为比较小，后徐建杰就买了王海山的宅院居住。

王海山称，1986年我申请了这个宅基地，当时就有北正房四间、后经过村委会同意我就占了西边的地，建了三间耳房。后来我在外边工作，房也没有人住，家里人都在县城居住，各种原因促使我将涉诉房屋卖掉，我的兄弟媳妇跟我提及到房子的事就将房子卖掉了。当时新批宅基地时向村里交了钱。我户口原来在本村，1988年因为工作原因我的户口转为城镇户口，九几年的时候从村里迁出。卖房之后我再也没有去过。

一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。确认合同效力，因在买卖房屋的同时，根据我国农村房地一体的基本原则，必然也同时处分了该房屋及院落所占有的宅基地，而农村集体土地的宅基地使用权系村集体经济组织成员方可享有的权利，与特定的身份关系紧密相连，依照有关规定村民个人不得擅自处分，因此确认合同效力是否有效，与购买人是否具有该村集体经济组织成员的身份密切相关。根据一审法院查明的事实，徐建杰在与王海山签订合同时为本村村民，享有本村宅基地使用权，故双方签订的《立卖房字据》并未违反相关法律法规的强制性规定，属有效合同，其自成立时即具备法律效力，故对于魏芹生、徐燕的诉讼请求，一审法院依法予以支持。王海山称认可签订《立卖房字据》是其真实意思表示，也收到了价款，但在与徐建杰签订卖房合同时属受欺骗，是违法交易，未提出相应证据予以证实，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，一审法院判决：徐建杰与王海山于一九九七年八月十日签订的《立卖房字据》有效。

本院二审期间，王海山围绕上诉请求依法提交以下证据：王志山于2020年12月12日出具的《证明》，用以证明王志山说当时王海山没有把《集体土地建设用地使用证》给过徐建杰，而且王海山在交易当时不知道涉诉房屋有《集体土地建设用地使用证》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。魏芹生、徐燕的质证意见为：该证据不属于二审新证据，真实性无法确认，亦不符合证人证言的法律规定条件，而且即便该证据是真实的，恰恰证明了王海山当时确实是出于真实意愿将其房屋进行出卖。魏芹生、徐燕未提交新证据。

庭审中，王海山主张案涉《立卖房字据》无效的依据是欺骗交易、违法交易，其不知道徐建杰如何取得的《集体土地建设用地使用证》，且如果有《集体土地建设用地使用证》，根据土地管理法的规定，买卖有要求，把房子卖了是违法的。

王海山另向本院提交书面意见称：村委会批给我的房基地是属于××第三生产队场院，有3间老旧西厢房，四间大平房是我以后新建的，实际情况是这样的：1986年春节后我申请获批了这块宅基地，1986年4月份、5月份我找施工队新建的四间大楼瓦房，地基是按二层楼房标准施工的，组合柱、圈梁、大梁是钢筋砼（混凝土，就是水泥）现浇的。后来村委会副书记王志高主动让我占了西边的地，我又建了三间耳房。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。根据我国农村房地一体的基本原则，买卖房屋必然也同时处分了该房屋及院落所占有的宅基地，而农村集体土地的宅基地使用权系村集体经济组织成员方可享有的权利，与特定的身份关系紧密相连，依照有关规定村民个人不得擅自处分，因此确认合同效力是否有效，与购买人是否具有该村集体经济组织成员的身份密切相关。本案中，徐建杰与王海山签订《立卖房字据》，约定王海山将其坐落在××村东北院内平房四间、西耳房三间及院内杨树七棵，一切土木成物不动，卖给徐建杰。因徐建杰与王海山在签订上述合同时均为本村村民，王海山亦认可签订合同是其真实意思表示，故双方签订的《立卖房字据》系当事人真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该合同自成立时生效，并属有效合同，于法有据。王海山上诉主张双方交易为违法交易，《立卖房字据》为无效合同，依据不足，本院不予支持。王海山关于其签订合同时受到了徐建杰欺骗的主张，缺乏充足有效的证据支持，即便现魏芹生、徐燕持有案涉宅院的《集体土地建设用地使用证》，也难以认定在交易之时徐建杰存在欺骗行为，故王海山关于买卖房屋的交易属于欺骗交易的上诉理由，本院亦难以采信。

综上所述，王海山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费626元，由王海山负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　王天水

二〇二一年四月八日

法官助理　徐　晨

书 记 员　王秋岩