北京正济堂药品连锁超市有限责任公司与北京方庄万士物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京正济堂药品连锁超市有限责任公司，住所地北京市海淀区小营四拨子科技四站**。

法定代表人：邹濒涌，总经理。

委托诉讼代理人：邹平涛，男，北京正济堂药品连锁超市有限责任公司员工。

委托诉讼代理人：邹静，女，北京正济堂药品连锁超市有限责任公司员工。

被上诉人（原审原告）：北京方庄万士物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区方庄芳城园****楼**。

法定代表人：黄小红，总经理。

委托诉讼代理人：袁志成，男，北京方庄万士物业管理有限责任公司员工。

委托诉讼代理人：曹岩，北京市檀州律师事务所律师。

上诉人北京正济堂药品连锁超市有限责任公司（以下简称正济堂公司）因与被上诉人北京方庄万士物业管理有限责任公司（以下简称方庄物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2020）京0118民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

正济堂公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回方庄物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.本案适用法律错误。我司并非涉案物业的所有人，方庄物业公司亦未提交证据证明其与我司订立有物业服务合同，依据合同相对性原则，方庄物业公司仅能对其合同相对方主张权利，而不能对合同以外的第三人提起合同之诉。方庄物业公司欲主张物业费，应向涉案房屋业主或与其存在物业服务合同关系的相对方主张。一审法院在未查明涉案房屋所有人、未查明方庄物业公司是否与涉案房屋所有人订立有物业服务合同及其条款内容的情况下，判决我司承担支付物业费的义务，属适用法律错误，依法应予改判。2.本案事实查明有误。方庄物业公司提交的催缴通知单系其单方制作，未能证明已送达给我司，不能认定构成诉讼时效中断的情形。

方庄物业公司答辩称，同意一审判决，不同意正济堂公司的上诉请求和理由。

方庄物业公司向一审法院起诉请求：1.判令正济堂公司向方庄物业公司支付北京市密云区檀府家园小区×号门脸房×、×房屋2014年6月1日至2019年12月31日期间的物业管理费44242.33元及违约金18274.73元；2.案件受理费由正济堂公司负担。

一审法院认定事实：2012年12月３日，北京檀营房地产开发有限公司（以下简称檀营房地产公司）与北京业大润发物业管理有限公司（以下简称润发物业公司）签订《物业管理委托协议》，约定“1.多层住宅及一层车库：物业费每月每建筑平方米0.75元；2.商业楼：物业费每月每建筑平方米1.5元……卫生费96元/户/年……本协议期限自2012年12月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务协议生效时，本协议自动终止”。2015年4月14日，润发物业公司与方庄物业公司签订《物业服务移交协议书》，约定“乙方（方庄物业公司）为甲方（润发物业公司）代收前期旧欠物业费……”。2015年4月21日，檀营房地产公司与方庄物业公司签订《住宅区物业服务合同》，约定“本物业项目基本情况如下：名称北京市密云久润花园东区小区、檀府家园……物业服务费用由业主根据其拥有物业的建筑面积，可按北京市和本小区原规定的物业收费标准交纳”。在上述协议中没有业主在迟延缴纳物业费时应当支付滞纳金的约定。

2014年6月1日，正济堂公司租赁北京市密云区檀府家园小区×号门脸房×、×房屋，是该房屋的实际的使用人。庭审中，双方对上述房屋的建筑面积为418平方米没有异议。方庄物业公司主张物业管理费商业按1.50元/平方米/月计算、卫生费按照400元/年计算，要求正济堂公司支付2014年6月1日至2019年12月31日期间的物业管理费及卫生费，合计44242元；方庄物业公司另提供日期为2016年12月31日、2018年12月31日、2019年10月27日的催缴通知单存档联、通知联各一份，用以证明其向正济堂公司催收过物业费。正济堂公司持答辩意见，不同意交纳物业费，并提供照片及工伤认定书用等证据，用以证明方庄物业公司没有履行物业服务管理义务，导致环境脏乱差，存在安全隐患，导致下水管道堵塞，造成员工受伤。

一审法院认为：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，檀营房地产公司作为建设单位有权与物业服务企业签订前期物业服务合同。本案中，檀营房地产公司与润发物业公司签订《物业管理委托协议》、檀营房地产公司与方庄物业公司签订《住宅区物业服务合同》，润发物业公司和方庄物业公司为正济堂公司租赁使用房产所在的檀府家园小区提供了物业管理服务，正济堂公司接受了物业服务，双方形成物业服务合同关系，理应履行交纳物业服务费的义务。润发物业公司和方庄物业公司已完成移交，约定方庄物业公司代收前期旧欠物业费，故正济堂公司理应向方庄物业公司缴纳物业费。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。方庄物业公司为正济堂公司所在小区提供了物业管理服务，正济堂公司应按上述物业合同约定向方庄物业公司交纳物业管理费等相关费用，方庄物业公司主张按照商业按1.50元/平方米/月计算、卫生费按照400元/年计算，但在檀营房地产公司与润发物业公司签订《物业管理委托协议》，约定“卫生费96元/户/年”，故卫生费应按96元/户/年计算。

诉讼时效制度的目的在于促使权利人积极行使权力，以稳定法律秩序、维护交易安全。庭审中，正济堂公司辩解方庄物业公司的物业管理费主张已过诉讼时效，方庄物业公司应就其主张未超过诉讼时效提供有效证据予以证明，对此，方庄物业公司向一审法院提供了书面催缴通知单的存档联和通知联，上面最早落款日期为2016年12月31日，故一审法院对正济堂公司关于诉讼时效的辩解意见不予采信。方庄物业公司主物业管理费迟延交纳违约金，因合同没有明确约定，一审法院不予支持。

另，正济堂公司提出其员工受伤，方庄物业公司应承担损失的辩解，属另案法律关系，本案不予涉及。正济堂公司提出方庄物业公司提供的物业管理服务瑕疵及隐患的辩解，方庄物业公司在庭审中表示，对于业主提出的物业管理服务中存在的问题，正在逐步修缮和处理，故一审法院酌定，对一审法院予以支持的物业管理服务费予以部分减免。方庄物业公司应制定积极的计划，回应业主对物业管理服务提出的问题，不断完善物业服务质量，业主亦应积极履行缴费义务，以保障物业服务企业的正常运行。

综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、正济堂公司于判决生效之日起十日内给付方庄物业公司二〇一四年六月一日至二〇一九年十二月三十一日期间的物业服务费、卫生费合计三万八千二百九十元五角。二、驳回方庄物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审期间，双方均未提交新的证据。正济堂公司称：“我方于2014年与案外人签订租赁合同，承租案涉房屋作为经营所用，租赁期限自2014年6月延续至今。因合同签订时间较为久远，已无法找到租赁合同原件。现我方确认，根据我方与出租人之间的约定，租赁期间的物业管理费由我方承担。”

本院对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权与物业服务企业签订前期物业服务合同。本案中，檀营房地产公司与润发物业公司签订的《物业管理委托协议》、檀营房地产公司与方庄物业公司签订的《住宅区物业服务合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。2014年6月至今，正济堂公司租赁了案涉房屋，是该房屋的实际使用人，且正济堂公司自认与出租人约定租赁期间的物业费由正济堂公司承担，润发物业公司与方庄物业公司为正济堂公司租赁使用房产所在的小区提供了物业管理服务，正济堂公司实际接受了物业服务，双方便形成物业服务合同关系，润发物业公司与方庄物业公司约定由方庄物业公司代收前期旧欠物业费，正济堂公司理应向方庄物业公司缴纳物业费，故对正济堂公司上诉主张其并未与方庄物业公司订立物业服务合同、并非合同主体的理由，本院不予支持。关于诉讼时效，方庄物业公司提交了相应的催缴通知单，且方庄物业公司自2014年6月起持续的为正济堂公司提供物业服务，故对于正济堂公司关于物业费已过诉讼时效的上诉意见，本院亦不予支持。

综上，正济堂公司的上诉请求及理由不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费757元，由北京正济堂药品连锁超市有限责任公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　蒙　瑞

审 判 员　　金妍熙

审 判 员　　龚勇超

二〇二一年二月八日

法官助理　　俞　洁

法官助理　　王世洋

书 记 员　　赵　宇