北京金谷科工贸集团公司与刘某某商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京金谷科工贸集团公司，住所地北京市平谷区滨河开发区**区西北侧。

法定代表人：郭东凯，总经理。

委托诉讼代理人：马金升，北京市方桥律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市平谷区。

上诉人北京金谷科工贸集团公司（以下简称金谷公司）因与被上诉人刘某某商品房预售合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2020）京0117民初5932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月22日公开开庭审理了本案。上诉人金谷公司之委托诉讼代理人马金升，被上诉人刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

金谷公司上诉请求：请求撤销一审判决，判决驳回刘某某一审的诉讼请求。事实和理由：一、2014年3月5日，北京华欣金谷房地产开发有限公司（以下简称华欣公司）向金谷公司承诺：华欣公司负责给现金谷家园20、21号楼业主办理房本，所需费用全部由华欣公司负责，与金谷公司无关；如业主要求追缴逾期办理产权证违约金等责任，全部由华欣公司负责，由华欣公司负责给付，与金谷公司无关。刘某某应向华欣公司主张权利，虽然华欣公司已经破产，也不能让金谷公司代人受过。二、经政府协调由金谷公司为业主办理房产证，金谷公司认真履行职责，无任何懈怠，但由于金谷家园项目不符合规划，导致办证延期，金谷公司没有任何过错，现判决由金谷公司再支付违约金，会使已经债台高筑的金谷公司濒临破产的边缘，于社会稳定不利。三、为业主办理产权登记手续，金谷公司没有盈利行为，相反为了业主早日拿到房本，减少业主办证成本，金谷公司已经自掏腰包，自己搭进去几十万元，没有功劳还有苦劳。四、一审判决第三项让金谷公司返还刘某某产权代办费、契税、房产登记费7260元，但是这些钱都是华欣公司收取，金谷公司没有得到一分钱，却让金谷公司返还，实属代人受过。并且金谷公司还负担了初始登记费用和测绘费用，此款没有让刘某某负担。

刘某某辩称，认可一审判决，不同意金谷公司的上诉请求。与刘某某签订房屋买卖合同的相对方是金谷公司，刘某某不清楚金谷公司与华欣公司之间有何约定。金谷公司主张刘某某应向华欣公司主张违约责任，缺少事实和法律依据。且华欣公司现已破产，本案应由金谷公司承担违约责任。

刘某某向一审法院起诉请求：1．要求金谷公司支付初始登记违约金180000元；2．要求金谷公司支付转移登记违约金189625元；3．要求金谷公司返还产权代办费200元、契税6995.03元、房产登记费80元。

一审法院认定事实：2004年12月15日及2005年8月22日，金谷公司与案外人华欣公司就合作开发金谷家园项目签订协议。

2007年1月26日，刘某某（买受人）与金谷公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定由刘某某购买平谷区迎宾环岛东南角×号楼×层×单元1304号房屋（以下简称涉案房屋）。合同第二十条（一）初始登记约定，出卖人应当在2008年5月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。合同第二十条（二）转移登记约定，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用待定。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向出卖人支付。刘某某依约向金谷公司交纳房款466335元、产权代办费200元、契税6980元、房产登记费80元共7260元。2008年11月23日，金谷公司将房屋交付刘某某。

2009年4月29日，金谷公司与华欣公司签订《协议书》，约定金谷家园项目建设、房屋质量、逾期交房、逾期办理产权登记、物业管理等相关事宜与建筑商或业主（购房户）发生纠纷，由华欣公司负责并承担后果，若金谷公司败诉，有权向华欣公司及保证人宋向新追偿。

2014年3月5日，华欣公司向金谷公司承诺：华欣公司负责给金谷家园20、21号楼业主办理房本，所需费用全部由华欣公司负责，与金谷公司无关；如业主追加逾期办理产权违约金等责任，全部由华欣公司负责给付，与金谷公司无关。

2020年2月28日，刘某某与金谷公司签订《补充协议》，约定实测面积与《北京市商品房预售合同》约定暂测套内建筑面积误差按合同第十四条的约定方式据实结算，合同约定总房款为467051元，实际结算总房款466335元，房款差额为-716元。

金谷家园项目存在不符合规划等原因，完工后无法通过竣工验收。2019年10月17日，华欣公司因资不抵债破产注销。后经政府部门多方协调，2019年1月，金谷家园由金谷公司接手开始为购房人办理产权登记。2019年12月2日取得初始登记，2020年4月17日，刘某某取得平谷区金谷园×号楼×层×单元1204号房屋的转移登记。

一审法院认为，刘某某、金谷公司签订的《北京市商品房预售合同》合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，守约方有权要求违约方承担违约责任。本案中，金谷公司未能依据合同约定取得初始登记，未能在合同约定的期限内为刘某某办理房屋权属转移登记，已构成违约。但考虑到涉案房屋未能按约办理产权登记，存在金谷家园项目不符合规划、实际责任人华欣公司资不抵债已破产注销等不可归责于金谷公司一方的原因，且刘某某不能提供证据证明其因逾期办证造成的实际损失，故金谷公司辩称违约金过高应予适当调整的辩解意见，一审法院予以采纳。刘某某现主张逾期办理初始登记违约金和转移登记违约金两项，考虑到办理初始登记与办理转移登记具有一定因果关系，金谷公司的两项违约行为给刘某某造成的损失存在一定重复，故根据本案的实际情况、合同约定、违约原因、合同履行情况、刘某某实际损失、金谷公司过错程度及经济状况等因素酌情确定违约金数额。刘某某另主张返还产权代办费、契税、房产登记费共7275.03元，因刘某某主张的契税数额计算错误，一审法院予以更正。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、金谷公司于判决生效后7日内支付刘某某初始登记违约金19731元；二、金谷公司于判决生效后7日内支付刘某某转移登记违约金634元；三、金谷公司于判决生效后7日内返还刘某某产权代办费、契税、房产登记费共7260元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。

本院认为，刘某某与金谷公司签订的《北京市商品房预售合同》及《协议书》合法有效，双方均应依约履行。现金谷公司未按约定时间为刘某某办理房屋产权证，理应承担相应违约责任。金谷公司上诉主张其与华欣公司曾约定逾期办理产权证产生的违约金由华欣公司承担，刘某某应向华欣公司主张，不应由金谷公司承担。对此，本院认为金谷公司与华欣公司之间的约定系内部约定，不具有外部对抗效力，对刘某某不具有约束力，故金谷公司该项主张不能成立。另，金谷公司关于其对逾期办证不存在任何过错以及没有任何盈利行为等理由，均不构成其不承担违约责任的合法抗辩事由，且一审法院已综合考虑以上因素对违约金数额予以适当调整，故金谷公司的该项主张亦不能成立，本院不予支持。关于金谷公司上诉主张刘某某的产权代办费、契税、房产登记费7260元系华欣公司收取，并非金谷公司收取一节，本院经审查认为，金谷公司作为商品房预售合同的一方主体，合同约定刘某某委托金谷公司代为办理房屋权属转移登记，且刘某某亦根据合同约定按照金谷公司要求交纳上述费用，现金谷公司未能履行相应合同义务导致刘某某重复交纳上述费用，一审法院在此情形下判决金谷公司返还刘某某相应费用并无不当。故金谷公司的相应上诉主张不能成立，本院不予支持。

综上所述，金谷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费491元，由北京金谷科工贸集团公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　于洪群

二〇二一年一月二十八日

法官助理　仉亭方

书 记 员　王秋岩