张某与赵某、马某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：张某，女，1957年6月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：苏宏鑫，北京友恒律师事务所律师。

委托诉讼代理人：方爽，北京友恒律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：马某，女，1966年7月31日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。

委托诉讼代理人：任育之，北京市国仁律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：赵某，男，1959年10月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。

上诉人张某因与被上诉人马某、赵某房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初29455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张某之委托诉讼代理人苏宏鑫、方爽，被上诉人马某及其委托诉讼代理人任育之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张某上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回马某的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由马某、赵某承担。事实和理由：1.一审法院判决张某支付房屋重置成新价差额部分88132元没有事实及法律依据，2015年张某已履行了（2014）朝民初字第05680号判决书中确认的重置成新价款。2.一审判决马某获得1365218.4元拆迁补偿及安置利益没有事实及法律依据，应按照2015年的区位补偿价确定马某的损失，提前搬家奖、搬家补助费、周转补助费（安置）是根据宅基地或认定人口确定的，与马某没有关系；3.马某的诉讼请求为重置成新价10万元及区位补偿价140万元，一审判决超出了马某的诉讼请求，适用法律错误。

马某辩称，不同意张某的上诉请求及事实理由，同意一审法院判决。

赵某辩称，同意张某的上诉请求及事实理由。

马某向一审法院起诉请求：判令张某、赵某赔偿马某经济损失150万元。

一审法院认定事实：张某、赵某系北京市×乡黑庄户村村民。1993年2月23日，经张某申请，北京市朝阳区×乡×村大队及北京市朝阳区×乡人民政府批准张某使用×-1号院宅基地。

1998年，张某、赵某与马某签订了《买卖房屋协议书》，约定张某、赵某将×-1号院内房屋出卖给马某。

1998年8月5日，马某将购房款16000元支付给张某、赵某。后张某、赵某将×-1号院内房屋交付给马某。

1999年12月20日，北京市朝阳区×乡人民政府和北京市朝阳区×乡×村村民委员会共同出具证明，证明张某、赵某将北房三间卖给了马某，经村民委员会和乡政府规划部门同意已办完手续。

2003年10月20日，北京市朝阳区×乡人民政府准许马某对×-1号院内房屋进行翻建。

经查，马某非北京市朝阳区×乡×村村民，其系非农业户籍。2017年9月7日，张某与赵某登记离婚。

2015年9月15日，北京市朝阳区人民法院作出（2014）朝民初字第05680号判决书，判令：一、张某、赵某与马某就北京市朝阳区×乡×村×-1号院内房屋签订的《买卖房屋协议书》无效。二、马某于本判决生效之日起三十日内将北京市朝阳区×乡×村×-1号院内房屋腾退给张某、赵某。三、张某、赵某于本判决生效之日起三十日内赔偿马某房屋重置损失十一万二千二百一十八元。

经马某申请，一审法院调取021号×乡住宅房屋腾退补偿协议书（下称补偿协议）。2017年9月13日，北京市黑庄户农工商公司（甲方）与张某（乙方）约定，甲方腾退乙方位于朝阳区×乡×村×号房屋。甲方支付乙方被腾退房屋补偿费包括：补偿基价717075元；项目配合费478050元；房屋重置成新价200350元；提前搬家奖励260000元；无违章奖励250000元；未超占宅基地60000元；搬家补助费5187元；周转补助费180000元，补偿总额2150662元。安置房购房款总金额579500元。后，北京市黑庄户农工商公司扣除579500元后，向张某发放1571162元。

马某对该证据真实性认可。张某、赵某对该证据真实性认可。马某认可该补偿协议系就张某、赵某出卖×-1号院北房三间所签订。

为证明双方的房屋买卖情况，马某已经履行谨慎的注意义务，以及当时找了乡政府，村委会作证，马某提交《买卖房屋协议书》，张某、赵某对该证据真实性认可，证明目的认可。

为证明马某事实上对房屋翻修、翻建，马某提交翻建房屋许可证。张某、赵某对该证据真实性认可，证明目的认可。

为证明马某履行了注意义务，马某提交《证明》。张某、赵某对该证据真实性不认可，证明目的不认可。

为证明张某、赵某违反诚信解除合同，马某提交判决书。张某、赵某对该证据真实性认可，证明目的不认可。

为证明张某、赵某因为房子获得了拆迁利益200多万系马某的损失，马某提交拆迁补偿协议。张某、赵某对该证据真实性认可，证明目的不认可。

一审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，马某非黑庄户村村民，故张某、赵某与马某就涉案房屋签订的房屋买卖合同违反了我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，已被法院认定为无效。

在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任。北京市农村房屋买卖合同被确认无效后，该房屋及所在宅基地被拆迁的，房屋重置成新价应归买受人所有。赵某、张某离婚后，北京市黑庄户农工商公司就该农村房屋与张某签订补偿协议，相应损失应由张某向其赔偿。马某就房屋重置成新价的诉讼请求，应扣除已向其支付部分，经一审法院核算应由张某向马某赔偿88132元。

其他所有补偿及安置利益，包括宅基地区位补偿价、提前搬家奖励费等拆迁利益，在出卖人和买受人之间，应按照三七比例进行分配，经一审法院核算应由张某向马某赔偿1365218.4元。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、张某于判决生效之日起7日内赔偿马某损1453350.4元；二、驳回马某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院经审理查明，甲方北京市黑庄户农工商公司与乙方张某签订的补偿协议载明：一、腾退依据：《北京市朝阳区×乡住宅房屋腾退补偿安置办法》（×乡人民代表大会2017年8月30日审议通过）、《北京市朝阳区×乡住宅房屋腾退补偿安置办法实施细则》（×乡人民代表大会2017年8月30日审议通过）等相关文件。四、被腾退房屋补偿费合计人民币1395475元，其中包括：1.补偿基价717075元，2、项目配合费478050元，3、房屋重置成新价200350元；4.放弃购买定向安置房异地购房综合补助费（含周转补助费）：/元。五、腾退奖励甲方支付乙方腾退奖励合计人民币570000元，其中包括：1.提前搬家奖励260000元，2、无违章奖励250000元，或者拆违补贴/元；3.未超占宅基地奖励60000元。六、腾退补助费甲方支付乙方腾退补助费合计185187元，其中包括：1.搬家补助费5187元（其中，一次搬家补助费3187元；二次搬家补助费2000元）；2.移机费：/元（包括：电话/号，移机费/元；有线电视/线，移机费/元；空调/台，移机费/元；电脑宽带/端口，移机费/元；热水器/台，移机费/元）；3.停产停业补助费：/元；4.住房困难户购房补助费：/元；5.生活困难群体补助费：/元；6.周转补助费180000元（选择定向安置方式的被腾退人，每个认定人口2500元/月，暂定周转期为36个月）。腾退补偿协议书总款（四至六之和）：2150662元。

2017年9月由北京市朝阳区×乡腾退工作指挥部办公室编制的《×乡鲜活农产品流通中心代征道路项目住宅腾退指南》中《北京市朝阳区×乡住宅房屋腾退补偿安置办法》（2017年8月30日×乡第十七届人民代表大会第三次会议通过）第四条规定：腾退人依照本办法的规定对被腾退人给予补偿安置。被腾退人应在规定的期限内完成腾退。本办法所指的腾退人实质“北京市×乡农工商公司”。北京市×乡农工商公司作为实施主体与被腾退人签订腾退补偿协议。本办法所指的被腾退人是指腾退范围内《集体土地建设用地使用证》或乡、村两级批复的建房手续或其他合法有效的权属证明文件登记的权利人。本办法生效后办理法院析产的，仍按照一个被腾退人认定。

又查，补偿协议三（二）人口情况写明，乙方被腾退房屋内有认定人口2人，分别是张某、丁垚予。《鲜活农产品流通中心项目代征道路项目算账单》记载：被腾退人为张某，提前搬家奖励的发放标准是每宗宅基地100000（元），每个认定人口80000（元），共计260000元；无违章奖励的发放标准为每宗宅基地250000（元），共计250000元；未超占宅基地奖励的发放标准为每宗宅基地60000-200000（元），共计60000元；周转补助费（安置）的发放标准为每个认定人口2500元/月，36个月/人，共计180000元。

本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为：张某、赵某与马某就涉案房屋签订的房屋买卖合同违反了我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，已被生效裁判文书认定无效，对于造成合同无效的原因，一审法院认定出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任是正确的。故本案的争议焦点在于因合同无效造成马某损失的范围及金额的认定问题。

关于房屋重置成新价。张某上诉认为因拆迁等原因造成房屋重置成新价的增加部分不应向马某给付，应指出的是（2014）朝民初字第05680号案件中法院认定因马某在购房后在该院内翻建了房屋，对于×-1号院内房屋及添附价值，张某、赵某亦应向马某补偿，具体数额法院参照评估报告予以确定。也就是说，在该案中关于房屋重置成新价部分已经经过鉴定程序确认了价格，法院亦是按照评估价格判令张某、赵某就院内房屋及添附价值对马某进行了赔偿，马某在本案中再次主张房屋重置成新价的差额部分，于法无据，本院不予支持。一审法院对马某的该项诉讼请求予以支持是错误的，本院予以纠正。

关于提前搬家奖、搬家补助费、周转补助费（安置）。因马某非黑庄户村村民，也不是被腾退人，就搬家奖励及周转事宜相关的费用与其无关，一审法院判决张某向马某支付该部分费用与于法无据，本院予以纠正。根据张某与北京市黑庄户农工商公司签订的补偿协议，属于被腾退房屋补偿费项下的各项费用可以基于宅基地及其上的房屋及附属物而取得，属于马某因其与张某、赵某签订的房屋买卖合同无效而造成的损失，故马某要求张某赔偿该部分费用具有事实及法律依据，一审法院按照三七比例在出卖人及买受人之间进行分配是正确的，本院予以维持。

综上所述，张某的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初29455号民事判决第二项；

二、变更北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初29455号民事判决第一项为：张某于本判决生效之日起七日内赔偿马某损失费1053587.5元；

三、驳回马某的其他诉讼请求。

一审案件受理费18300元，由马某负担4018元（已交纳），由张某负担14282元（马某已预交，张某于本判决生效之日起七日内支付马某14282元）。

二审案件受理费17880元，由张某负担12962元（已交纳），由马某负担4918元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　周　易

审 判 员　　孙　京

审 判 员　　付　辉

二〇二一年三月二十四日

法官助理　　仉亭方

书 记 员　　何昕燏