孙某与马某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：孙某，男，xxxx年xx月xx日出生，住山东省东阿县。

委托代理人：包钢，北京市君祥律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：马某，女，xxxx年xx月xx日出生，现住北京市朝阳区。

上诉人孙某与被上诉人马某房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初46677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法适用独任制开庭进行了审理。上诉人孙某之委托代理人包钢，被上诉人马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

孙某上诉请求：撤销一审判决第四、五、六项，改判不支持马某损害赔偿500元、沙发占有使用费1万元、提前退租及迟延支付租金违约金30550元。事实理由：一、一审法院认定事实不清。1.孙某询问马某“转完租金，房屋租赁这事就这样了对吧”，马某回答“对”，在押金退还的事情上，双方约定验完房子退押金。2.马某要求孙某交钥匙再次找中介出租房屋，因疫情，孙某无法邮寄钥匙，马某更换门锁，致使孙某无法进入房屋。3.马某强行将沙发扣留至今，应是马某支付孙某沙发占用费，而不是孙某支付占用费。二、一审法院适用法律不当。1.马某违反诚实信用原则。2.马某无任何损害。在诉讼中为达成调解或者和解目的做出对案件事实的认可不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。实际损失不是自认即是事实，事实查不清时，可以适用自认。本案中，马某无实际损失，是应能查清的事实。三、一审严重违反法定程序。一审是由书记员一人审理的，违反法律规定。

马某辩称，同意一审判决，不同意孙某的上诉意见。一审法院事实认定清楚，适用法律正确。

孙某向一审法院起诉请求：1.确认双方之间签订的房屋租赁合同已于2020年2月26日解除；2.判令马某退还房屋押金13000元；3.判令马某返还留在租赁房屋内的沙发一套。

马某向一审法院反诉请求：1.判令孙某支付提前退租所产生的违约金13000元；2.判令孙某支付因欠缴租金所产生的违约金17550元；3.判令孙某赔偿在墙壁上钉钉子的损失费8000元；4.判令孙某支付沙发的占有使用费35000元；5.判令孙某赔偿因未返还门禁卡所产生的损失费300元；6.判令孙某赔偿纱窗维修费200元。

一审法院认定事实：2019年7月26日，马某（出租人/甲方）与孙某（承租人/乙方）签订了《房屋租赁合同-大悦公寓-2-×》（以下简称合同），合同约定由孙某本人承租马某所有的位于北京市朝阳区朝阳北路99号楼25层2单元×室（以下简称涉案房屋）。房屋租赁期限一年，自2019年7月28日至2020年7月27日。月租金13000元，租赁期限内租金共计156000元。租金每3个月交付一次，第一次租金连同一个月押金、制冷费3357.75元应在合同签订后的当日内交付，共计55357.75元整。第二次租金应于2019年10月25日前交付共计39000元整。第三次租金应于2020年1月25日前交付共计39000元。乙方应向甲方交付一个月房屋租金作为押金，该押金共计人民币13000元。押金作为所租房屋的墙体、玻璃门、整体橱柜、储物柜、家电、家具等重要物品损坏维修费用和水、电、有限电视及上网费等应交单未按时交纳的滞纳金。该费用不能充抵末期租金。合同期满后，乙方完成下述工作，则甲方应将所收房屋押金按合同规定扣除应扣部分后剩余部分全部返还乙方。1）乙方结清水、电、电话、网络、有线电视、卫生、制冷费、办公物业费等全部费用，应交费用全部交清，收据齐全。各期房屋结清。2）甲方、乙方办理房屋移交手续后，甲乙根据物业交接单查看室内物品和电器。如有物品严重损坏，乙方应负责修复，无法修复按物业交割单物品价值赔偿。乙方确保所有物品完好，所损坏物品赔付完毕。设施恢复到入住前状态。如有物品损坏未赔、应交费用未结清、未恢复室内卫生清洁、则押金不再返还乙方。乙方禁止在墙壁上打孔、钉钉子、如打孔一个5000元，钉钉子一个钉子孔2000元。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。租赁期限内，甲方需提前收回该房屋，应提前三十日通知对方，如非乙方责任引起的退租甲方应按月租金的100%向乙方支付违约金并应退还相应租金和押金。租赁期限内，乙方提前退租的，应提前三十日通知甲方，如非甲方责任引起的退租，乙方应按月租金的100%支付违约金给甲方。且甲方不予退还相应租金。乙方承租期间逾期交付租金，每逾期一日，应向甲方支付欠缴租金金额千分之三的违约金。

合同签订后，马某依约将涉案房屋交付给了孙某，同时交付的还有合同附件三《房屋交割清单》中包括3把门禁卡在内的其他物品。孙某在2019年7月26日当天向马某支付了47000元，并于2019年7月27日前分多笔转账结清了第一期租金和押金。2020年2月23日孙某向马某发微信称：“您好，因为疫情原因回不了北京，我租的大悦公寓×的房子准备退掉，麻烦您看怎么很合适，到这个月28号是整七个月的时间。但我所有的家具都在里面，疫情期间物业也不让搬。谢谢您的理解，生活用品都拿走了，就差大件没拿了”，马某回复称：“疫情过后再说”。孙某于2020年2月24日再次向马某发微信称：“跟您说实话，主要是工作变动有点大，一时半会的回不去北京了，要不然我们这边也不可能来退这个房子”，马某回称：“孙某，你好！刚才看了一下咱们2019年7月26日签订的合同，你于2019年10月25日应交第二季度房屋租金39000元，2020年1月25日应交第三季度租金39000元，至今还没有交，截止到目前，你已经拖欠4个月52000元的房屋租金钱了，请你先把拖欠的房租钱转账给我。然后咱们再商量退租事宜”。2020年2月25日马某向孙某发微信消息称：“制冷费3357.75元，制冷时段：从5月15日至10月15日，共计153天。咱们合同起始时间为2019年7月28日，按你实际使用的天数（2019年7月28日-2019年10月15日），一共是80天，费用是：1755元。我可以退你1600元的制冷费，你直接转给我50400元”，孙某回称：“我把这些钱给你转过去，咱这个是就这样了对吧”，马某称：“对”。2020年2月27日，孙某向马某转账50000元，马某确认收到并认可了该金额。审理中，双方共同确认截止到2020年2月27日的租金已经全部支付完毕。

2020年2月25日，孙某向马某发微信消息称：“姐，押金还能退点不”，马某回称：“孙某，你先把欠缴的租金转过来，然后我验收完房子，没问题的话就退你押金……”2020年3月21日，双方至涉案房屋内进行交接腾退，在此过程中马某发现室内墙壁上有新钉的钉子孔，因钉子孔的赔偿问题双方发生分歧，导致交接腾退工作没有全部完成，孙某购买的一套沙发遗留在了涉案房屋，另外其他物品已由其全部搬走，马某未向孙某退还押金。审理中，就室内墙壁被钉子孔损坏的赔偿问题及押金退还问题，孙某、马某当庭达成一致意见，由马某向孙某退还押金9000元，剩余4000元作为孙某对马某墙壁损失的赔偿不再退还，就该意见法院予以确认。

就沙发遗留在涉案房屋内的问题，孙某称系马某不允许其搬走，马某称系因为双方无法就钉子孔的赔偿问题达成一致意见，而后孙某借故自行离开了涉案房屋，没有完成实际腾退，甚至孙某有可能主动放弃了对争议沙发的所有权，双方各执一词，但均未向法院出示相应证据。结合马某还未向孙某退还押金这一客观事实，法院认为马某的意见更具有可信性。因沙发并未实际搬离涉案房屋，孙某提出了返还沙发的诉讼请求，马某认为该沙发实际影响了其对涉案房屋的再次出租，并提出了自合同解除至孙某实际腾退其他室内物品的2020年3月21日期间的占有使用费及2020年3月21日沙发占用涉案房屋期间的占用费主张。

马某向孙某主张纱窗维修费200元及门禁卡损失费300元。孙某在第一次庭审中表示同意该两项主张，但在最后一次开庭时孙某委托诉讼人又以重新向当事人核实了相关情况为由不再同意赔偿。

一审法院认为，孙某、马某签订的《房屋租赁合同-大悦公寓-2-×》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。

一、合同的解除。经当事人协商一致，可以解除合同。根据审理查明情况可知，自2020年2月23日孙某提出解除合同后，双方于2020年2月25日通过微信沟通对合同解除事宜达成了一致意见，即孙某：“我把这些钱给你转过去，咱这个是就这样了对吧”，马某称：“对”。此后孙某于2020年2月27日向马某转账50000元，故经协议，法院确认双方之间的租赁合同已于2020年2月27日解除。

二、合同解除的法律后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。（1）双方就墙壁钉子孔赔偿及剩余押金退还问题已经达成一致意见，法院不持异议。（2）纱窗及门禁卡赔偿问题，虽然马某未就该项主张向法院提交相关证据，但孙某委托诉讼代理人于2020年8月10日本案的第一次开庭时明确承认了该两项诉讼请求，孙某委托诉讼代理人代理权限为特别授权，且授权委托书中未明确排除具体事项，其对马某的该两项诉讼请求的承认应视为自认，该自认具有免除马某就该项主张上举证责任的效力。虽然在本案最后一次开庭的2020年10月23日，孙某委托诉讼代理人以重新与当事人本人核实为由拒绝承认该诉讼请求，但该理由不符合法律规定，亦未提出并证明之前的自认是在受胁迫或者重大误解下作出的。故法院认为马某关于纱窗修理、门禁卡赔偿的诉讼请求应予支持。（3）沙发返还问题，双方均确认争议沙发为孙某购买，其享有沙发的所有权，孙某有权主张返还沙发，法院予以支持。

三、占有使用费问题。房屋租赁合同无效、解除后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案合同于2020年2月27日解除，2020年3月21日孙某腾退了其除沙发以外的其他家具、物品，该期间所产生的房屋占有使用费应由孙某负担，相关费用亦可按合同约定标准按比例计算。而2020年3月21日之后，孙某未搬离的沙发不会对涉案房屋整体使用产生影响，且孙某于2020年5月19日向法院提交起诉书时即要求返还沙发，故对于2020年3月21日之后的占用费，法院不予支持。对于2020年2月27日合同解除之日起至2020年3月21日孙某腾退之日的占有使用费核定金额为10000元。

四、违约责任问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，孙某于合同履行过程中提出解除合同且有迟延支付租金情形，是违约行为。根据合同约定，孙某作为承租人提前退租的，应提前三十日通知对方，并需按月租金的100%支付违约金给出租人，逾期交付租金的，每逾期一日，应向甲方支付欠缴租金金额千分之三的违约金。虽然本案合同已经双方协议解除，但首先孙某作为违约方并无解除权，且根据法律规定，合同权利义务的终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。故马某要求孙某承担其提前退租及迟延支付租金所产生违约责任有事实和法律依据，违约金金额计算正确，法院依法支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认孙某与马某之间的《房屋租赁合同-大悦公寓-2-×》于二〇二〇年二月二十七日解除；二、马某于判决生效之日起七日内退还孙某押金九千元，剩余押金四千元不予退还；三、马某于判决生效之日起七日内向孙某返还由孙某购买的沙发一套；四、孙某于本判决生效之日起七日内向马某支付损害赔偿金五百元（包括纱窗维修、门禁卡损失）；五、孙某于判决生效之日起七日内向马某支付占有使用费一万元；六、孙某于判决生效之日起七日内向马某支付提前退租及迟延支付租金的违约金三万零五百五十元；七、驳回孙某的其他诉讼请求；八、驳回马某的其他反诉请求。如孙某、马某未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费六十三元，由孙某负担（已交纳）；反诉案件受理费八百二十六元，由孙某负担四百一十三元（马某已预交，孙某于判决生效后7日内给付马某），由马某负担四百一十三元（已交纳）。

本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，本案双方当事人对一审判决第一、二、三项均未提起上诉，本院对此亦无异议。孙某针对一审判决确定的财产损害赔偿、房屋占有使用费、违约金提出上诉。对此，本院认为，关于财产损害赔偿问题。孙某在一审第一次庭审答辩中明确认可门禁卡及纱窗修复费用，而在后续庭审过程中对此予以否认，但其所做解释缺乏法律依据，其亦未举证证明其所否认事实的真实性，一审法院判决其赔偿损失，处理正确。孙某主张其认可陈述系为案件调解而作出，但根据一审笔录记载，其认可陈述系在答辩程序作出，故其该项主张依据不足，本院不予支持。关于房屋占有使用费问题。孙某作为承租人，在租赁合同解除后应当将涉案房屋交还马某。根据所查事实，截至2020年3月21日，孙某才将除沙发外的大部分家具搬离涉案房屋，在此期间必然对马某使用涉案房屋产生影响，孙某应当支付在此期间的占有使用费，一审法院参照租金标准确定的占有使用费数额合理，本院予以维持。关于违约金的问题。孙某在合同期限内提出解除合同，且在合同履行过程中有迟延支付租金的行为，其行为构成违约，应当承担违约责任。虽双方协商一致解除合同，但协商解除合同并不当然的免除违约一方的违约责任。孙某主张根据双方的微信聊天记录，双方就合同解除及解除之后的违约责任已达成一致，马某对此不予认可。根据该微信聊天的内容及前后语境，双方在此协商的问题系围绕解除及租金问题，马某并无明确放弃追究孙某违约责任的意思，孙某亦未就免除其违约责任向马某提出明确主张。故本院认为综合现有证据不足以认定双方已就免除孙某的违约责任达成一致。马某有权要求孙某承担违约责任。一审法院根据合同约定，结合孙某的违约行为所确定的违约金数额并无明显不当，本院予以维持。孙某另上诉主张一审程序严重违反，但并未举证证明其主张，本院对此不予采信。

综上所述，孙某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费578元，由孙某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　江锦莲

二〇二一年一月二十九日

法官助理　　王永基