刘硕与王荣才房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：刘硕，男，1967年12月18日出生，汉族，北京华油阳光商贸有限公司职员，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：岳长凌，北京鸣静律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：王荣才，男，1959年3月31日出生，汉族，无业，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。

委托诉讼代理人：江战辉，北京市天溢律师事务所律师。

上诉人刘硕因与被上诉人王荣才房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初58991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘硕及其委托诉讼代理人岳长凌，被上诉人王荣才之委托诉讼代理人江战辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

刘硕上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持刘硕的诉讼请求；2．一、二审案件受理费由王荣才承担。事实和理由：刘硕提出解除合同，王荣才同意，双方是协商一致解除合同，双方均无过错，相互不承担违约责任，解除合同时没有约定要支付违约金，因为疫情，刘硕也同样存在损失，刘硕未对不退还押金表示认可。

王荣才辩称：同意一审判决，不同意刘硕的上诉请求，认可一审法院认定的事实和判决结果。

刘硕向一审法院起诉请求：判令王荣才退还刘硕押金15万元。

一审法院认定事实：2019年10月16日，刘硕（作为承租人，乙方）与王荣才（作为出租人，甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定刘硕承租王荣才的位于北京市朝阳区工人体育场北路8号院6幢-1层-X房屋（以下简称涉案房屋），用于商业。房屋租赁期限自2019年11月1日至2024年10月31日。月租金75000元。第一年度按季度付款，2019年10月17日前支付第一期租金，每期届满前提前7日支付下期租金。刘硕应于2019年10月17日前支付王荣才押金150000元。双方任何一方提前解除合同的，应提前一个月通知对方，并应向对方支付相当于押金金额的100%作为违约金。

合同签订后，王荣才将房屋按约交付刘硕，刘硕将第一季度房租及押金共计37．5万元支付王荣才。对于2020年2月至4月的租金，因受到新冠肺炎疫情影响，导致刘硕经营困难，刘硕仅支付王荣才2020年2月至3月的租金，2020年4月的租金王荣才予以免除。后双方协商自2020年5月起每月租金降至5万元。

诉讼中刘硕提交2020年6月14日其与王荣才的录音，用以证明其向王荣才主张过押金退还。录音显示：刘硕：“王哥，是这样啊，跟您说一声，就是我想做到六月底就不做了，这疫情太严重了，实在做不下去了”王荣才：“哦”刘硕：“那您看押金是不是退给我们啊！”王荣才：“那你说呢？不能再退了。”刘硕：“这不是特殊情况嘛。”王荣才：“这情况啊，我都给你让这么多了，不让我也不能给你退了，给你让这么多了”刘硕：“那成，那我就做到月底”王荣才：“行，行”刘硕：“那就先这样”。王荣才对录音真实性予以认可，可以证明王荣才明确表示不退还押金，刘硕同意。双方均确认本案合同于2020年6月30日解除。

王荣才称因刘硕提前解除合同，导致其房屋一直空置，但未提交相关证据予以佐证。刘硕认为如一审法院认定其违约，双方违约金约定过高，要求予以酌减。

一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘硕、王荣才于2019年10月16日所签《北京市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，无法定无效情形，应认定为合法有效，当事人应依约履行。刘硕称因新型冠状病毒肺炎疫情影响导致其无法履行合同，需要说明的是，在疫情或疫情防控措施直接影响合同正常履行的情况下，当事人应本着诚实信用原则，积极协商、共担风险、共渡难关，将合同法中鼓励交易的原则一以贯之，将疫情对各方当事人的损害和对社会秩序的影响降到最低。本案中，在疫情发生后，刘硕在初步与王荣才沟通后，王荣才能够本着诚实信用原则，尽量推动合同继续履行，免除刘硕2020年4月份租金，并将2020年5月之后的租金降低为5万元/月。刘硕在租金减免后，仍提出解除合同，其虽抗辩称合同无法继续履行，但对此未举证证明，故对其主张，一审法院不予认可。双方均认可合同于2020年6月30日解除，一审法院不持异议，予以确认。刘硕提前解除合同，应承担违约责任。关于违约金数额，刘硕主张违约金约定过高，要求予以酌减。一审法院考虑到王荣才在刘硕提出解除合同后能够及时做出同意的意思表示，避免了损失的进一步扩大。在合同解除后，王荣才承租的房屋必然会产生一定时间的空置期从而造成经济损失。此外，双方在协商解除事宜时王荣才曾明确表示押金不予退还，刘硕表示认可。综上，一审法院认定刘硕所交纳15万元押金作为其所应向王荣才承担的违约金予以抵扣，王荣才无需退还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：驳回刘硕的全部诉讼请求。一审案件受理费1650元，由刘硕负担（已交纳）。

二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最重要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人最重要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。本案中，王荣才与刘硕签订房屋租赁合同后，王荣才将涉案交付刘硕，刘硕亦向王荣才支付了部分租金，由此表明王荣才、刘硕已经按涉案房屋租赁合同约定进行了实际履行。

合同履行中，刘硕以疫情为由要求变更合同租金支付标准的约定，王荣才免除了刘硕一个月的租金后，王荣才、刘硕协商一致对原房屋租赁合同的租金支付标准进行了变更，即2020年5月后每月租金降低至50000元。王荣才、刘硕对房屋租赁合同变更的问题达成一致后，刘硕继续租赁涉案房屋至2020年6月。由此表明，王荣才、刘硕已经按变更后的房屋租赁合同约定进行了实际履行。在变更后的房屋租赁合同实际履行中，2020年6月，刘硕要求解除变更后房屋租赁合同属于合同一方提前解除合同的情形。根据涉案房屋租赁合同的约定、2020年5月、6月实际履行合同的情况及王荣才和刘硕关于押金问题的谈话录音，结合王荣才、刘硕认可2020年6月30日已经解除涉案房屋租赁合同的情形，一审法院判决驳回刘硕诉讼请求的处理意见并无不妥，故本院对刘硕有关应判决支持其诉讼请求的上诉理由和请求不予采纳。

综上，刘硕上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3300元，由刘硕负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　张印龙

审 判 员　　江锦莲

审 判 员　　孙　妍

二〇二一年二月二十六日

法官助理　　陈文文