北京金谷科工贸集团公司与翟某某商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京金谷科工贸集团公司，住所地北京市平谷区滨河开发区**区西北侧。

法定代表人：郭东凯，总经理。

委托诉讼代理人：马金升，北京市方桥律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：翟某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市平谷区。

上诉人北京金谷科工贸集团公司（以下简称金谷公司）因与被上诉人翟某某商品房预售合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2020）京0117民初5710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月22日公开开庭审理了本案。上诉人金谷公司之委托诉讼代理人马金升，被上诉人翟某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

金谷公司上诉请求：请求撤销一审判决，判决驳回翟某某一审的诉讼请求。事实和理由：一、2014年3月5日，北京华欣金谷房地产开发有限公司（以下简称华欣公司）向金谷公司承诺：华欣公司负责给现金谷家园20、21号楼业主办理房本，所需费用全部由华欣公司负责，与金谷公司无关；如业主要求追缴逾期办理产权证违约金等责任，全部由华欣公司负责，由华欣公司负责给付，与金谷公司无关。翟某某应向华欣公司主张权利，虽然华欣公司已经破产，也不能让金谷公司代人受过。二、经政府协调由金谷公司为业主办理房产证，金谷公司认真履行职责，无任何懈怠，但由于金谷家园项目不符合规划，导致办证延期，金谷公司没有任何过错，现判决由金谷公司再支付违约金，会使已经债台高筑的金谷公司濒临破产的边缘，于社会稳定不利。三、为业主办理产权登记手续，金谷公司没有盈利行为，相反为了业主早日拿到房本，减少业主办证成本，金谷公司已经自掏腰包，自己搭进去几十万元，没有功劳还有苦劳。四、一审判决第一项让金谷公司返还翟某某违约金、产权代办费、契税、房产登记费33125.53元，但是这些钱都是华欣公司收取，金谷公司没有得到一分钱，却让金谷公司返还，实属代人受过。并且金谷公司还负担了初始登记费用和测绘费用，此款没有让翟某某负担。

翟某某辩称，认可一审判决，不同意金谷公司的上诉请求。翟某某和金谷公司签订的房屋买卖合同合法有效，金谷公司应当履行合同义务，并承担逾期办理房产证的违约责任。金谷公司债台高筑是由自身经营不善造成的，不属于本案合法的抗辩理由。金谷公司逾期办理房产证，给翟某某造成了损失，理应按照合同约定承担违约责任，请求二审法院依法公平公正判决。

翟某某向一审法院起诉请求：判令金谷公司给付翟某某逾期办理房屋权属转移登记违约金226786元，退还收取的契税8976元、房产登记费80元、产权代办费200元、买房差额921元、因多交契税导致的损失9013元。

一审法院认定事实：2005年8月22日，金谷公司与案外人华欣公司就合作开发金谷家园（位于北京市平谷区迎宾环岛东南角，又称御景豪庭）项目签订《合作开发协议》。

2008年1月6日，翟某某（买受人）与金谷公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：买受人购买平谷区迎宾环岛东南角×号楼×层×单元2104号房屋，预测面积127.01平米，总价款600569元；出卖人应当在2008年10月1日前向买受人交付房屋；出卖人应当在2009年5月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向出卖人支付；买受人在申请办理产权证前必须向出卖人付清全部房款和税费，买受人办理产权证时，应在出卖人约定的时间内向出卖人提交办产权证所需的有关资料和证明及相关费用，以便统一办证。合同签订当日，翟某某向华欣公司交纳了首付款300569元，1月8日交纳了首付款5万元，2008年1月31日，办理了25万元的公积金贷款手续。2008年11月29日，翟某某向华欣公司交纳产权代办费200元、测绘费177元、契税8976元、房产登记费80元。对于交房时间，翟某某表示在签订购房合同后就实际交付了，具体时间记不清了。

2009年4月29日，金谷公司与华欣公司签订《协议书》，约定金谷家园项目建设、房屋质量、逾期交房、逾期办理产权登记、物业管理等相关事宜与建筑商或业主（购房户）发生纠纷，由华欣公司负责并承担后果，若金谷公司被诉，有权向华欣公司及保证人宋向欣追偿。

2014年3月5日，华欣公司向金谷公司承诺：华欣公司负责给现金谷家园20、21号楼业主办理房本，所需费用全部由华欣公司负责，与金谷公司无关；如业主要求追缴逾期办理产权证违约金等责任，全部由华欣公司负责，与金谷公司无关。

金谷家园项目因存在不符合规划等原因，完工后无法通过竣工验收。2019年10月17日，华欣公司被注销。后经政府部门多方协调，金谷公司开始为金谷家园小区购房人办理房屋所有权证书。

因房屋面积测量有偏差，2020年6月17日翟某某与金谷公司签订了协议书，由金谷公司退还翟某某购房款差价921元，翟某某实际向金谷公司交纳的房款数额为599648元。2020年6月18日，翟某某自行办理了房屋不动产权证书，同时交纳了契税17989.44元及房产登记费80元，不动产权证书上载明的房屋面积为128.19平米。

经与税务部门了解，2010年，国家出台关于购买二套房契税税率调整为3％的政策，之前购房的契税均为1.5％。基于此，翟某某认为因金谷公司未按约定办理房屋不动产权证书导致翟某某缴纳的税费增加，增加部分的损失应当由金谷公司承担。在购买涉案房屋之前，翟某某名下还有一套房屋。

一审法院认为，翟某某、金谷公司签订的《北京市商品房预售合同》及《协议书》合法有效，双方均应依约履行。金谷公司未按约定即在交付房屋后450日内为翟某某办理不动产权证书，已构成违约，应当承担违约责任。关于违约金标准，金谷公司认为过高，请求法院予以调整，对此，一审法院经审理认为，依照《合同法》及司法解释的相关规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少，对于具体标准，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，翟某某所购房屋未能依约办理房屋不动产权证书，存在金谷家园项目不符合规划，华欣公司资不抵债已破产注销等多种原因，不可完全归责于金谷公司一方，且翟某某未能提供充分的证据证明其因逾期办证造成的实际损失。因此金谷公司关于翟某某请求的逾期办证违约金过高，应予适当调整的答辩意见，符合法律规定和本案实际，一审法院根据上述法律规定以及合同约定、违约原因、合同履行情况、翟某某的实际损失等因素综合确定违约金数额。关于违约金的起算时间，因翟某某无法记清具体的交房时间，故一审法院依据合同约定确定交房的时间为2008年10月1日，并以此为时间点延长450天作为违约金的起算时间。因翟某某自行办理了房屋不动产权证书，翟某某要求金谷公司退还已收取的产权代办费200元、契税8976元、房产登记费80元，有事实及法律依据，一审法院予以支持。翟某某主张的房屋差价921元，金谷公司不持异议，一审法院予以确认。关于翟某某提出的因金谷公司未及时办理不动产权证书导致其自行办理时多缴纳了契税税费的陈述意见，经查，虽然2010年出台的政策导致购买二套房时契税税率发生变化，但翟某某、金谷公司在签订购房合同时并无法预见或应当预见该政策的出台及相应的契税税率变化，故翟某某要求金谷公司赔偿因契税税率变化导致的税费损失，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十七条、第二十八条之规定，判决：一、金谷公司于判决生效后7日内给付翟某某违约金22948.53元、产权代办费200元、契税8976元、房产登记费80元、房屋差价921元，共计33125.53元；二、驳回翟某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。

本院认为，翟某某与金谷公司签订的《北京市商品房预售合同》及《协议书》合法有效，双方均应依约履行。现金谷公司未按约定时间为翟某某办理房屋产权证，理应承担相应违约责任。金谷公司上诉主张其与华欣公司曾约定逾期办理产权证产生的违约金由华欣公司承担，翟某某应向华欣公司主张，不应由金谷公司承担。对此，本院认为金谷公司与华欣公司之间的约定系内部约定，不具有外部对抗效力，对翟某某不具有约束力，故金谷公司该项主张不能成立。另，金谷公司关于其对逾期办证不存在任何过错以及没有任何盈利行为等理由，均不构成其不承担违约责任的合法抗辩事由，且一审法院已综合考虑以上因素对违约金数额予以适当调整，故金谷公司的该项主张亦不能成立，本院不予支持。关于金谷公司上诉主张翟某某的产权代办费、契税、房产登记费等系华欣公司收取，并非金谷公司收取一节，本院经审查认为，金谷公司作为商品房预售合同的一方主体，合同约定翟某某委托金谷公司代为办理房屋权属转移登记，且翟某某亦根据合同约定按照金谷公司要求交纳上述费用，现金谷公司未能履行相应合同义务，翟某某自行办理了房屋不动产权证，故一审法院在此情形下判决金谷公司返还翟某某相应费用并无不当。故金谷公司的相应上诉主张不能成立，本院不予支持。

综上所述，金谷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费628元，由北京金谷科工贸集团公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　于洪群

二〇二一年一月二十八日

法官助理　仉亭方

书 记 员　王秋岩