北京肌源健康管理有限公司与韩晋毅等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审原告、反诉被告)：北京肌源健康管理有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路**院**楼****。

法定代表人：石广利，总经理。

委托诉讼代理人：杨超英，北京市欣融律师事务所律师。

被上诉人(原审被告、反诉原告)：韩宸，男，1987年6月16日出生，住北京市朝阳区。

被上诉人(原审被告、反诉原告)：韩晋毅，男，1956年1月10日出生，住北京市朝阳区。

二被上诉人之共同委托诉讼代理人：杨斌，北京权鼎律师事务所律师。

二被上诉人之共同委托诉讼代理人：李浩洁，北京权鼎律师事务所实习律师。

上诉人北京肌源健康管理有限公司（以下简称肌源公司）因与被上诉人韩宸、韩晋毅房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初45734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员孙妍独任审理，于2021年2月3日公开开庭审理了本案。上诉人肌源公司之委托诉讼代理人杨超英、被上诉人韩宸、韩晋毅之共同委托诉讼代理人杨斌、李浩洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

肌源公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持肌源公司的诉求，驳回韩宸、韩晋毅的反诉请求。事实和理由：1．新冠疫情和防控措施，导致肌源公司的美容服务业的经营受到了严重的冲击和影响。自疫情爆发，直到2020年4月30日以前北京市采取的是一级防控措施，持续三个多月。众所周知，期间人们几乎禁足在家，出入受到严格限制，各行各业多为停工停产状态，特别是服务业受到了重创，无法也不允许营业，复工复产在一级的防控措施下不仅不可能，而且是防控措施下严格的控制性政策问题。在4月30日以后的二级防控期间也是不准许随意复工复产的。不仅如此，正值因所租房屋渗水尚需修缮，反复与韩宸、韩晋毅就修缮事宜交涉期间。且不说是否可以营业，就是允许，也营业不能。然而，一审判决却将物业的所谓温馨提示当作了可以营业的证据，明显错误；2．韩宸、韩晋毅怠于维修配合，从告知到被动反应已过去15天。从肌源公司原法定代表人韩某与韩宸、韩晋毅聊天记录可以佐证；3．肌源公司近乎哀求减租遭到拒绝，困境中不得已解除合同搬出。从肌源公司原法定代表人韩某与韩宸、韩晋毅聊天记录可以佐证。肌源公司在哀求般协商的情况下，韩宸、韩晋毅不仅丝毫不动，反而催租并说逾期交租还要承担违约责任。绝望与无奈，不得不于4月17日通知解除合同。于4月28日腾空房屋。解除合同符合房屋租赁合同第八条第（二）项约定“因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。”第（三）项约定“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：”其中第1目约定“交付的房屋存在重大安全问题，导致乙方无法正常使用达15个工作日。”第2目约定“房屋主体固定设施严重损坏，致使乙方无法正常使用房屋。”肌源公司是做美容服务业的，对环境有较为严格的要求，一个供人休息的地方都没有无法经营，而这种状态居然持续了近三个月。4．“乙方在租赁房屋内的工商注册等营业执照，应在租赁期满或合同解除后10日内迁出”的约定无法兑现。因为在正常情况下，按照工商行政管理部门的流程，光迁出、迁入、变更注册地址和领取新的营业执照需三个月左右才能完成，且需要法定代表人的身份信息。而原法定代表人韩某因疫情滞留国外，其身份信息无法使用，无法及时办理相关事宜。无奈下，只好变更法定代表人，以虚拟地址做了变更和领取变更后的营业执照。为迁出和变更后营业执照，肌源公司做所能做，快所能快。二、一审判决适用法律错误。1．一审判决是基于正常状况下的合同权利义务应得以保持所适用的法律，但事实是，签合同时的正常情况出现了重大变化，合同目的已无法实现；忽视了疫情和采取的一级防控措施三个月所导致后果，忽视了疫情和防控措施致使美容服务业经营无法进行的事实。2．新冠疫情属于不可抗力。2020年2月10日，全国人大法工委针对疫情防控解答：“对于因此不能履行合同的当事人来说，新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。”最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知（法发［2020］12号）第二条“对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；”最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知（法发［2020］17号）第一条、关于合同案件的审理中第5条规定，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”综上，原审判决认定事实错误，忽视疫情及防控措施产生的重大影响；忽视肌源公司向韩宸、韩晋毅因疫情、房屋修缮不能营业求共渡难关的努力，进而适用法律错误。

韩宸，韩晋毅辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、对方主张因疫情不能正常营业，缺乏证据支持，温馨提示可以显示外来人员可以通过登记方式进出小区，事实上不影响肌源公司的正常营业。根据最高院的相关规定，肌源公司主张适用不可抗力，需举证证明合同无法正常履行，但是肌源公司没有这方面的举证，应当承担举证不能的不利后果。二、对方主张因涉案房屋漏水不能正常经营，对方告知我方涉案房屋漏水后，我方一直积极修理，而是对方恶意拖延不配合，后来解除合同后我方也在5日内就完成了漏水的修理。三、对方在双方未协商一致的情况下，单方面解除合同，严重违约，应当承担违约责任，对方要求减免房租没有合同依据。

肌源公司向一审法院起诉请求：1．确认我公司与韩宸、韩晋毅于2018年3月19日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月17日解除；2．韩宸、韩晋毅连带返还我公司房屋押金53000元。

韩宸、韩晋毅向一审法院提出反诉请求：1．肌源公司支付韩宸、韩晋毅未提前通知解除的补偿金56710元；2．肌源公司支付韩宸、韩晋毅未按约定支付租金的违约金56710元，扣除押金后另行支付3710元；3．肌源公司支付韩宸、韩晋毅逾期迁出工商注册的违约金28355元；4．肌源公司赔偿韩宸、韩晋毅维修费16450元。

一审法院认定事实：肌源公司于2017年9月26日成立，经营范围包括美容、健康管理等。

×号房屋所有权于2015年8月21日登记在韩宸、韩晋毅名下，该房屋性质为商品房，规划用途为办公。2018年3月19日，肌源公司作为承租人、韩宸、韩晋毅作为出租人签订《北京市房屋租赁合同》，约定：肌源公司向韩宸、韩晋毅承租×号房屋用于办公，租期起2017年11月1日至2021年10月31日；2017年11月1日至2019年10月31日期间租金为26500元／月，2019年11月1日至2021年10月31日期间租金为28355元／月；租金支付方式为押二付三，房屋押金53000元，支付时间为2017年11月2日前，押金是肌源公司向韩宸、韩晋毅支付的合法履约保证金，如肌源公司在租赁期限届满前违反本合同约定，押金作为违约金不予退还，租赁期满，肌源公司结清应承担的费用，并将工商注册地迁离此房后3个工作日内由韩宸、韩晋毅退还；租金每3个月支付一次，于付款月起租日15日前支付下一次租金；韩宸、韩晋毅应保证出租房屋的建筑结构和设备设施能达到使用要求，不得影响肌源公司正常使用；对于房屋的主要结构、固定管道线路及固定设施（包括制热、制冷、排风、上下水等设施）发生自然损害、故障或合理使用而导致的老化、耗损，肌源公司应及时通知韩宸、韩晋毅，由韩宸、韩晋毅对接物业公司及时修复；因不可抗力导致合同无法继续履行的，本合同自动解除；韩宸、韩晋毅交付的房屋存在重大安全问题导致肌源公司无法正常使用达15个工作日或房屋主体固定设施严重损坏，导致肌源公司无法正常使用房屋的，肌源公司有权单方解除合同；肌源公司存在不按照约定支付租金达3日等行为的，应按2个月的租金为标准支付违约金；租赁期内，韩宸、韩晋毅提前收回房屋或肌源公司提前退租应提前3个月通知对方，如未提前通知对方，违约方应向守约方支付2个月房租作为未提前通知的租金补偿；肌源公司在租赁房屋内的工商注册等营业证照，应在租赁期满或合同解除后10日内迁出，逾期未迁出的，须按日支付租金直至实际将营业证照迁出之日止。诉讼中，双方均称肌源公司已向韩宸、韩晋毅支付押金53000元，并支付租金至2020年4月30日，应于2020年4月16日前支付2020年5月1日至7月31日期间的租金，但未支付。肌源公司称因房屋漏水和新型冠状病毒肺炎疫情影响，导致其无法营业，其与韩宸、韩晋毅协商减免租金，韩宸、韩晋毅不同意，故其未交纳5月起的租金。经询，肌源公司对韩宸、韩晋毅主张的违约金标准不持异议。

2020年2月13日，肌源公司法定代表人韩某向韩宸表示：“楼上漏水了”，韩宸称：“先跟物业说，让物业找楼上，让他们出钱修”，韩某于26日向韩宸发送房屋照片，韩宸询问：“这是二楼漏水，渗到一楼？”“你二楼那个房间干嘛了？怎么会漏这么严重”，韩某表示：“过年前一天有一个水管渗水，找物业修理放假了，然后过年我检查了漏水就把水阀关了，就不漏了”，韩宸表示：“你弄好就行了，别找我了”。3月12日，韩某向韩宸表示：“物业说需要房东配合解决，现在漏水不能正常营业，我无法营业了，你看怎么解决呢”，韩宸表示：“我们也没有钥匙，也进不去，也同意修，还需要配合什么呢？”，韩某表示：“我2月底就说了漏水物业让通知你，你说不管到现在。那现在你什么时候有空，我约物业你们一起看看什么情况到底怎么修理。我给你钥匙”，韩宸表示：“我没有不管，也看了照片，说了马上修，而且物业也没有联系我，尽快修复吧。修好留好发票，我们来承担维修费，放心修吧”。4月13日，韩某与韩宸协商减免租金，未能达成一致。4月17日，韩某向韩宸表示：“因疫情、您房屋洗手间漏水致使不能正常使用近三个月。曾试图协商变通未果，故依据合同相关约定予以解除。我会全权委托代理律师与您联系，希望我们都能为协商解决再做努力。特此告知，此条信息发出之日起生效”。诉讼中，双方均称租赁合同已于2020年4月17日解除，肌源公司于4月28日腾退了房屋，于5月27日迁出工商注册登记信息。韩宸、韩晋毅另主张肌源公司提前解除租赁合同、迟延迁出工商注册登记信息，构成违约。肌源公司对此不予认可，称因疫情和房屋漏水影响，其无法营业，与韩宸、韩晋毅协商减免租金未达成一致，故依据合同所载“不可抗力”和“房屋存在重大安全问题、主体固定设施严重损坏”的约定解除合同，疫情导致其无法事先选址，故迟延迁出工商注册。肌源公司就其主张提交了2019年9月至2020年1月期间的“实物出入账”，该证据显示2020年1月17日后无出入账信息。韩宸、韩晋毅称该证据系肌源公司单方制作，对其真实性不认可。韩宸、韩晋毅另提交“永利国际业主、租户领取出入证温馨提示”，该证据显示北京达尔文永利物业管理有限公司于2020年2月16日通知各业主，其公司自2020年2月17日起执行业主、租户出入证管理办法，外来人员通过登记确认身份的方式进入小区。肌源公司认可该证据的真实性。

韩宸、韩晋毅另主张肌源公司租赁房屋期间和腾退房屋时造成房屋损坏，导致其支出维修费16450元，要求肌源公司予以赔偿。韩宸、韩晋毅就其上述主张提供了韩宸配偶彭芃与案外人刘某的微信聊天记录、刘某的证人证言、收据予以佐证。其中，微信聊天记录显示彭芃于2020年3月21日向刘某支付9100元、于3月31日支付1000元、于4月30日支付1000元。收据显示刘某收取彭某维修费14730元。刘某到庭称：韩宸的配偶于2020年3月份与其联系，要求其维修永利的房子，其于3月上旬至现场查看并维修，发现房屋二层中央空调因电动阀反复开关、使用年头长导致空调漏水，致使一楼厨房房顶起皮、发霉，因此其维修了空调并粉刷房顶。二层卫生间洗手池的上水管没有关，导致软管断裂、跑水，二层淋浴房渗水，其粉刷了卫生间外的卧室和走廊，一共维修了5天。2020年4月韩宸配偶再次联系其，表示租户提前搬走，担心租户回来，要求更换锁芯，且租户拆走灯后客厅和吧台有部分线路外露，墙面原有钉子、相框损坏了墙面，故其对一楼和二楼门厅重新刷漆，另外一楼卫生间新安装了马桶，漏水，其更换了配件。韩宸配偶一共向其支付约11000元至12000元的维修费。肌源公司对收据、微信聊天记录的真实性无异议，对刘某所述2020年3月维修一事无异议，对其腾退后的维修情况不认可，称其腾退时房屋干净、无损坏，并就此提交了录像、照片予以佐证。韩宸、韩晋毅对录像、照片的真实性认可，但称是其维修后肌源公司进入拍摄的。韩宸、韩晋毅就其主张未举证证明。

一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，肌源公司与韩宸、韩晋毅所签《北京市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，无法定无效情形，应认定为合法有效，当事人应依约履行。现肌源公司要求确认上述租赁合同于2020年4月17日解除，韩宸、韩晋毅表示同意，一审法院予以确认。关于解除原因，肌源公司虽主张系因房屋漏水、疫情影响导致其无法开业，但根据肌源公司法定代表人韩某与韩宸的微信记录和证人刘某的证言，韩宸在明确知晓×号房屋漏水情况后安排刘某进行维修，刘某于2020年3月上旬至房屋处维修，工期5天，故该房屋已于其时可以正常使用。此外，根据“永利国际业主、租户领取出入证温馨提示”显示，×号房屋所在小区自2020年2月17日起外来人员可通过登记确认身份的方式进入。故肌源公司以房屋漏水、疫情影响于2020年4月17日提出解除合同，缺乏依据。根据双方约定，肌源公司提前退租应提前3个月通知对方，否则应向守约方支付2个月房租作为未提前通知的租金补偿。据此，韩宸、韩晋毅要求肌源公司支付未提前通知解除合同的违约金56710元的请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。根据双方约定，肌源公司应在合同解除后的10日内（即截止至2020年4月27日）将房屋内的工商注册等营业证照迁出，逾期须按日支付租金至迁出之日止，而肌源公司实际于2020年5月27日迁出。肌源公司虽主张系因疫情影响无法选址，但未就此举证证明，故一审法院对其主张不予采信。韩宸、韩晋毅要求肌源公司支付逾期迁出工商注册信息的违约金28355元的请求，一审法院予以支持。根据双方约定，肌源公司应于2020年4月16日前向韩宸、韩晋毅支付2020年5月1日起的3个月租金，但肌源公司未交纳，构成违约，应向韩宸、韩晋毅承担违约责任。韩宸、韩晋毅要求肌源公司支付违约金的请求，一审法院予以支持。此外，根据双方约定，如肌源公司在租赁期限届满前违反合同约定，押金作为违约金不予退还。现韩宸、韩晋毅要求以肌源公司所交纳的53000元押金折抵违约金的主张，一审法院予以采纳。肌源公司还需另行支付违约金3710元。肌源公司要求韩宸、韩晋毅退还押金的请求，缺乏依据，一审法院不予支持。关于韩宸、韩晋毅要求肌源公司赔偿租赁期内维修房屋费用的请求。根据韩某与韩宸于2020年3月12日的微信聊天记录显示，韩宸在明确知晓房屋漏水情况下告知韩某“修好留好发票，我们来承担维修费”，可见双方已就维修费达成了合意，故韩宸、韩晋毅现要求韩某承担维修费用，一审法院不予支持。关于肌源公司腾退后的维修费用的请求。肌源公司提交的照片显示其腾退后房屋无明显损坏情况，韩宸、韩晋毅虽主张上述证据系肌源公司在其维修后拍摄，但其亦自认在肌源公司腾退后自行更换了门锁，故一审法院对其主张不予采信。韩宸、韩晋毅现有证据不足以证明肌源公司腾退房屋时给其造成了损失，故其要求肌源公司赔偿其维修费用的请求，一审法院不予支持。

判决如下：一、北京肌源健康管理有限公司与韩宸、韩晋毅所签《北京市房屋租赁合同》于二○二○年四月十七日解除；二、北京肌源健康管理有限公司于判决生效之日起支付韩宸、韩晋毅未提前通知解除的违约金五万六千七百一十元；三、北京肌源健康管理有限公司于判决生效之日起支付韩宸、被韩晋毅未按约定支付租金的违约金三千七百一十元；四、北京肌源健康管理有限公司于本判决生效之日起支付韩宸、韩晋毅逾期迁出工商注册的违约金二万八千三百五十五元；五、驳回北京肌源健康管理有限公司的其他请求；六、驳回韩宸、韩晋毅的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。肌源公司向本院提交如下证据：证据1卫计委网站截屏，证明4月底之前都是一级防控，本案发生在4月中。证据2温馨提示，可以看出业主和非业主领取通行证的具体要求，说明领取通行证的流程还是很繁琐的。韩宸、韩晋毅发表质证意见为，关于证据1真实性和合法性认可，证明目的不认可。肌源公司所说的由于疫情防控无法经营，肌源公司作为经营单位，因疫情影响两三个月就停工了，以此为由作为合同解除原因，韩宸、韩晋毅不认可，本案房屋租赁的期限是三年，是长久的持续经营的合同，不能以此为由就解除合同。关于证据2，这个温馨提示可以看出物业已经为业主等人员提供了充分的便利，并非肌源公司陈述的情况。

肌源公司申请两位证人出庭：证人肌源公司原法定代表人韩某出庭陈述：涉案房屋从2月份开始漏水，韩宸、韩晋毅一直拖延维修，导致不能使用。迁出工商登记地址时，韩某作为当时的法定代表人在意大利，前后六次购买机票未果，最后采取更换法定代表人的方式才得以将工商登记迁出。证人赵某出庭陈述：涉案美容院只有一个美容师，疫情期间，没有客人到美容院接受上门服务，赵某了解漏水的事情，肌源公司年前就已经要求韩宸、韩晋毅维修，但是年后才有人来维修的。肌源公司认可上述两个证人的证言。韩宸、韩晋毅发表质证意见，证人韩某的身份认可，但对其陈述真实性、证明目的不认可。

本院认为，双方签订的《北京市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合同合法有效，双方当事人均应当全面履行各自权利义务。

根据众所周知的事实，2019年底，新冠疫情爆发，北京市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年4月，肌源公司与韩宸、韩晋毅就是否能减免房租一节进行沟通，后协商未果，肌源公司向韩宸、韩晋毅提出解除合同，双方确认肌源公司于4月28日腾退涉案房屋，5月27日迁出工商注册登记信息。双方合同解除，本院予以确认。韩宸、韩晋毅因此要求肌源公司给付提前解约未提前通知的违约金及未按合同约定期限支付租金的违约金。对此本院认为，首先，本次新冠疫情系突然爆发，疫情爆发后，各方当事人应当互相体谅，本着风险共担、共度难关的对于原合同的履行进行协商，肌源公司租赁房屋用于经营，显然受到疫情重大影响。其在协商未果的情况下，且在对方亦明确表示其若不能如期足额交付房屋即解约的情况下，也提出解除合同的请求，情有可原，要求其提前三个月通知明显过苛；其次，本质上肌源公司违约行为系提前提出解除合同，故其在已经通知对方不继续租赁之后，必然不会交纳下月房屋。故未提前通知解约的违约金与未按期缴纳租金的违约金条款，该两个违约条款应当择一适用而不应当同时适用。一审法院判令肌源公司同时承担未提前通知解除合同的违约金及未按约定支付租金的违约金有误，本院予以纠正。综上，考虑到双方合同为4年期限已履行3年、考虑到双方解除合同的原因及违约行为及违约条款的约定，本院认定肌源公司应支付上述违约金56710元，扣除押金53000元，应当另行支付违约金3710元。肌源公司未能按期迁出工商注册信息，应当根据合同约定另行支付相应违约金，本院对于一审认定不持异议。关于肌源公司提出涉案房屋漏水韩宸、韩晋毅未及时修复导致其解约的意见，经查，该事实未达到合同约定的其可以享有合同解除权的条件，本院对该项上诉意见不予支持。

综上所述，肌源公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初45734号民事判决第一项、第四项；

二、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初45734号民事判决第二项、第三项、第五项、第六项；

三、北京肌源健康管理有限公司于本判决生效之日起支付韩宸、韩晋毅违约金三千七百一十元；

四、驳回北京肌源健康管理有限公司的其他诉讼请求；

五、驳回韩宸、韩晋毅的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费563元，由北京肌源健康管理有限公司负担（已交纳）。一审反诉费1732元，由北京肌源健康管理有限公司负担963元（北京肌源健康管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付韩宸、韩晋毅），由韩宸、韩晋毅负担769元（已交纳）。

二审案件受理费3136元，由北京肌源健康管理有限公司负担1927元（已交纳1126元，剩余款项于本判决生效之日起七日内交纳），由韩宸、韩晋毅负担1209元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　孙妍

二〇二一年二月二十六日

法官助理　　何平