张敬等与李北平等商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：张敬，女，1970年6月17日出生，汉族，住北京市密云区。

被上诉人（原审原告）：李北平，女，1987年6月24日出生，满族，户籍地河北省承德市滦平县，现住北京市密云区。

被上诉人（原审被告）：北京龙筑房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区康居**商业楼**楼**。

法定代表人：穆高杰，总经理。

原审被告：杜文，女，1983年5月23日出生，汉族，住北京市怀柔区。

委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。

上诉人张敬因与被上诉人李北平、北京龙筑房地产经纪有限公司（以下简称龙筑公司）、原审被告杜文商品房预售合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2020）京0118民初4003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法适用二审独任制，由本院审判员咸海荣对本案公开开庭进行了审理。上诉人张敬，被上诉人李北平，龙筑公司的法定代表人穆高杰，原审被告杜文及其委托诉讼代理人林琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张敬上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，改判由龙筑公司退还李北平服务费25万元及利息或将本案发回重审；2.本案上诉费用由李北平和龙筑公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清：案涉25万元应为龙筑公司收取。2.龙筑公司收取的25万元性质系服务费，而不是房款，应由龙筑公司返还。

李北平同意一审法院判决，针对张敬的上诉，答辩称，李北平交付的就是购房款，李北平与张敬之间存在合同关系，在合同解除的情况下，张敬应当返还李北平交付的购房款，至于张敬与其他人之间的关系与本案无关。

龙筑公司同意一审法院判决，不同意张敬的上诉请求。针对张敬的上诉，龙筑公司称，如果龙筑公司确实收取了这笔钱，龙筑公司也同意返还给李北平。但当时龙筑是否收取了上述款项无法查明，龙筑公司现更换了法定代表人，当时的情况不了解。

杜文不同意一审法院判决，但没有提起上诉。针对张敬的上诉，杜文称当时龙筑公司需要收取更名费，这25万元确实交给了龙筑公司。

李北平向一审法院起诉请求：1.请求判决张敬、杜文、龙筑公司立即退还剩余购房费用25万元并由张敬、杜文、龙筑公司赔偿利息损失，利息损失以25万元为基数计算，自2016年6月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；2.诉讼费由张敬、杜文、龙筑公司负担。

一审法院认定事实：2019年1月17日，李北平曾以商品房预售合同纠纷将张敬、杜文、绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、龙筑公司诉至一审法院，案号（2019）京0118民初1506号。2019年8月9日，该案一审判决：“一、李北平与张敬之间的关于购买绿地集团朗山公寓项目17-×、17-×室的合同关系于二〇一七年三月二十六日解除。二、张敬于判决生效之日起七日内返还李北平购房款十九万三千六百三十一元并支付利息（利息以十九万三千六百三十一元为基数，自二〇一六年六月一日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。三、驳回李北平的其他诉讼请求”。李北平在该案中主张事实为：“2016年3月10日，原告准备购买绿地京纬公司开发的密云绿地朗山房屋，到绿地京纬公司售楼处，杜文接待并与原告协商，绿地京纬公司工作人员陪同参观了样板间，原告误认为杜文是绿地京纬公司销售人员，当场提出要购买2套商住房，杜文称绿地京纬公司名下的房屋都已被他人定购，但表示绿地京纬公司可以协调把他人已购买的房屋改名卖给原告。当日，李北平按照杜文要求交纳了25万元，但未出具手续。2016年5月，杜文将绿地京纬公司出具的署名‘张敬’的选房确认单、房款交款确认单和交款收据等房屋手续二套交给原告，并要求李北平按照收据金额二套合计193631元付款。其中绿地朗山17-×号房屋建筑面积57.68平方米，成交总价款914851元、已交款91486元；绿地朗山17-×号房屋建筑面积63.48平方米、成交总价款1021444元、已交款102145元。李北平前后两次合计支付购房费用443631元。到2017年4月，杜文对收款、购房经过均认可，却称已经无法办理销售交房手续，并称其并非绿地京纬公司销售人员，而是龙筑公司工作人员”。另在（2019）京0118民初1506号民事判决书本院认为部分载明：“杜文持有绿地京纬公司就涉案两套房屋向张敬出具的收取购房款的收据原件及《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》复印件，故李北平有充足的理由相信杜文系代表张敬转卖涉案两套房屋，且张敬未提供证据证明在李北平购买涉案房屋之前，杜文曾从张敬处购买了涉案房屋，故应当认定杜文与张敬之间构成表见代理关系，杜文向李北平转让出售涉案房屋的行为，对张敬发生法律效力，由张敬承担相应民事责任，张敬与李北平之间形成关于涉案房屋买卖的合同关系。现因为购房政策影响，张敬丧失购买涉案房屋的资格，故张敬与李北平之间的合同关系亦应解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。综合本案现有证据，该院对李北平要求张敬退还购房款193631元并支付利息的诉讼请求，该院予以支持，利息金额按照中国人民银行同期贷款利率计算。李北平主张返还的其余款项欠缺证据支持，故该院在本案中暂难以支持其主张。李北平要求杜文承担相关法律责任，缺乏法律依据，该院不予支持。李北平未提供充分证据证明其与绿地京纬公司及龙筑公司之间存在购买涉案房屋的合同关系，故李北平要求绿地京纬公司及龙筑公司返还购房款及支付利息的诉讼请求，本院亦不予支持”。该案判决后，双方当事人均未上诉，该判决现已生效。

本案审理过程中，李北平另向一审法院提交杜文于2020年3月31日为李北平出具的证明及记录相应过程的光盘一张，证明内容载明：“本人杜文于2014年到龙筑地产担任新房经理一职，在2016年销售绿地朗山项目，业务员赵雪慧带客户李北平到绿地朗山售楼处购买商业房屋，并于2016年3月16日决定购买张敬名下17号楼×、17号楼×室LOFT公寓两套，其中当日交付现金订金2万元整，约定2016年3月22日到售楼处补交更名费部分现金10万元整。房屋17号楼×室、×室交款分为两部分约定，更名费现金交付，房款刷卡交付，并协商交齐更名费用后提交手续，约定2016年4月中旬所有房屋款项必须交齐办手续，约定期间房屋不予对外出售，客户李北平更名费最后一笔现金部分13万元整于2016年4月22日交付到绿地。同日收齐更名费现金共25万元整，刷卡房款193631元整。房款现金均于2016年4月杜文交于龙筑公司财务张敬手中。关于李北平购买绿地朗山房屋一事，以上内容真实有效，以本次叙述为准，特此证明”。张敬、杜文均认可李北平所提交的证明及光盘。

张敬主张涉案纠纷发生时其系龙筑公司员工，以其名义押房系职务行为，张敬提交劳动合同书、北京市社会保险个人权益记录（参保人员缴费信息）表证明该事实。李北平对张敬的证明目的不予认可，主张应当依据（2019）京0118民初1506号案件认定的事实，确定张敬及龙筑公司共同承担涉案款项的返还义务。杜文认可张敬的举证及证明目的。

杜文在庭审中向一审法院提交龙筑公司为李北平开具的收据原件，开具日期记载为2016年4月25日，内容为：“今收到李北平交来服务费（17-×）（17-×）人民币（大写）贰拾伍万元整”。李北平、张敬均认可该收据。在一审法院组织谈话过程中，龙筑公司表示不清楚该收据，未收取收据记载款项。

一审法院认为，张敬与绿地京纬公司之间构成商品房预约合同关系。根据生效法律文书认定事实，杜文等与张敬之间构成表见代理关系，杜文向李北平转让出售涉案房屋的行为，对张敬发生法律效力，由张敬承担相应民事责任，张敬与李北平之间形成关于涉案房屋买卖的合同关系。现因为购房政策影响，张敬丧失购买涉案房屋的资格，故张敬与李北平之间的合同关系亦应解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。综上所述，本案所涉25万元亦系李北平为购房支出费用，故亦应由张敬承担返还责任。李北平要求张敬退还购房款25万元并支付利息的诉讼请求，一审法院予以支持。李北平未提供充分证据证明其与龙筑公司之间存在购买涉案房屋的合同关系，故对于李北平要求龙筑公司返还购房款及支付利息的诉讼请求，一审法院不予支持。

一审法院据此判决：一、张敬于判决生效之日起七日内返还李北平购房款二十五万元并支付利息（利息以二十五万元为基数，自二〇一六年六月一日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。二、驳回李北平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审期间，张敬提交了龙筑公司备案申请书等内容。证明穆高杰是在2018年9月才变更为龙筑公司的法定代表人，涉案的钱款是否由龙筑公司收取，穆高杰并不清楚。李北平及龙筑公司、杜文对该份证据的真实性均予以认可，本院对该证据的真实性亦予以确认。本院对一审法院认定的事实及证据的证明效力亦予以确认，上述事实还有二审开庭笔录等在案佐证。

本院认为，本案所涉法律关系已在生效的（2019）京0118民初1506号判决中予以确认，即张敬与李北平形成房屋买卖合同关系，张敬所称其系代龙筑公司押房，实际为龙筑公司押房一节，因与生效判决认定的法律关系不一致，本院对此不予采信。

张敬出售所押房屋，与李北平形成房屋买卖合同关系，后因购房政策影响，李北平已丧失涉案房屋的购买资格，被法院判令予以解除买卖合同的情况下，张敬收取的款项均应返还。

从法院查明的事实看，杜文收取了李北平交来的25万元，后交给了张敬，张敬作为龙筑公司的会计，收取上述钱款后以龙筑公司的名义开具了一张收条，收条记载的内容为服务费，收款人为张敬，交款人为杜文。龙筑公司的现任法定代表人穆高杰认为张敬押房是以个人名义押的，当时一共有五六个人合着押房子，每个人都凑了些钱，押房行为与公司无关，张敬所称其售房款都交给公司的情况穆高杰并不知道，其称，张敬个人押的房子不可能把钱交给公司。张敬陈述其行为是职务行为龙筑公司不认可。针对收条，龙筑公司的现任法定代表人穆高杰称不清楚，涉案房子不是公司收的，是张敬他们个人收的。基于以上事实，本院不能确认龙筑公司实际收取了李北平的25万元。张敬作为实际卖房人应当承担返还上述款项的责任。

另，对于本案所涉的25万元，在（2019）京0118民初1506号案件中由于证据不足，一审法院对此未予处理。李北平在本案中依据有效的收据提起诉讼并无不当。一审法院根据上述证据及各方当事人的陈述，依法确认了李北平因购房支出25万元，对此，张敬应当负有向李北平返还的责任。一审法院的该判决正确，本院亦予以确认。

至于张敬上诉称，实际收款的是龙筑公司，龙筑公司应当负有偿还欠款的义务，本院认为，生效判决已设定了张敬与李北平之间的房屋买卖合同关系，杜文系表见代理，李北平因购房支出的25万元即应当由张敬负责偿还。至于张敬称其系龙筑公司的员工，李北平交的25万元是更名费而不是房款，25万元由龙筑公司收取等事实均不能免除张敬承担返还上述款项的责任。张敬承担上述还款责任后，其与龙筑公司之间的纠纷可另行解决。

综上所述，张敬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5050元，由张敬负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　咸海荣

二〇二一年一月二十日

法官助理　张　羽

法官助理　朱宏哲

书 记 员　王秋岩