许俊强等租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：杜增，男，1989年1月30日出生，汉族，住北京市通州区。

委托诉讼代理人：吴瑜琨，北京金钲律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：许俊强，男，1970年11月6日出生，汉族，住北京市顺义区。

委托诉讼代理人：崔鸿强，北京市安悦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：冀向阳，北京慧策律师事务所律师。

上诉人杜增、许俊强租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初15365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

杜增上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并依法改判许俊强给付杜增欠付租赁费227.7万及违约金1395000元；2.撤销一审判决第三项，并依法改判为许俊强给付杜增电费79467.25元；3.本案诉讼费用由许俊强承担。事实和理由：一、许俊强有义务支付租金至合同解除之日，计算至2020年9月22日为227.7万元。杜增无违约行为，场地交付许俊强使用，许俊强因自身原因而停产，不应以此拒付租赁费，且杜增多次联系许俊强协商解除事宜，许俊强不予配合，致使杜增无奈闲置场地造成损失。一审酌定支付六个月租金，不尊重事实，没有法律依据，有失公允。二、许俊强应按合同约定即日千分之一标准支付违约金，一审法院自行调整过低，没有依据。许俊强应于2018年6月12日之前，一次性支付2018年6月12日至2019年6月12日年度租金100万元，许俊强没有交纳，存在违约，应按照合同约定支付违约金。下一年度仍欠付，以此类推。即使认为违约金标准过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案，杜增无过错，许俊强违约在先，且不积极与杜增协商解除，杜增不便另租他人，因许俊强行为造成土地闲置，未能正常收取租赁的重大损失，一审关于违约金的裁判，没有事实依据和法律根据。三、租赁场地机组配电柜被查封，变压器未查封，租赁场地虽闲置，变压器仍会产生功率因数、调整电费，结合杜增提供的电费明细，杜增为许俊强垫付电费至今，是实际发生且具有独立性。一审法院将许俊强承担的电费期间与其认定的租赁期间混同，是错误的，没有事实根据及法律依据。

许俊强辩称，杜增上诉理由不成立，要求依法驳回。

许俊强上诉请求：1.维持一审判决第一项、第四项；2.撤销一审判决第五、六项；3.变更一审判决第二项为许俊强给付杜增2018年6月11日至2018年7月10日的租金83333.33元；4.变更一审判决第三项为：许俊强给付杜增2018年7月的电费42016.82元；5.驳回杜增的其他诉讼请求；6.全部诉讼费用由杜增承担。事实和理由：一、一审法院认为是许俊强的违约行为导致解除合同，不符合事实。许俊强未交租金时间是30天，未超过双方约定的1个月，且杜增未书面催促许俊强交付，杜增默认或同意许俊强暂缓或迟延支付上述租金。许俊强不存在违约行为。二、导致许俊强、杜增要求解除《场地租赁合同》的原因不是许俊强拖欠租金，而是2018年7月10日通州区生态环境局（原通州区环保局）的责令停止生产进行清退和断电查封的行政行为。在该事件中，杜增、许俊强双方均无过错。三、现有证据足以证明2018年7月10日后，许俊强已将诉争的场地交还给杜增，杜增已实际接管、控制、使用诉争场地。因此，一审法院不应判决许俊强支付2018年7月10日以后涉诉争场地的任何费用（含租金、电费等）。庭审中，许俊强变更诉讼请求为：1.撤销一审判决第一项，改判确定解除时间为2018年7月10日；2.维持一审判决第四项；3.变更一审判决第二项为许俊强给付杜增2018年6月11日至2018年7月10日的租金83333.33元；4.变更一审判决第三项为：许俊强给付杜增2018年7月的电费42016.82元或者将本案发回重审；5.全部诉讼费由杜增承担。事实和理由部分增加以下内容：一、合同解除时间的确定，涉及双方的实体权利，一审判决对解除合同的时间没有明确说明或确定。二、双方《场地租赁合同》注明场地的用途，租赁期为签订合同之日起计算，许俊强并未单方改变土地用途，许俊强无证经营及环境污染问题，双方都是明知的，不存在许俊强违约的问题，针对无证经营及环境污染问题，双方负有同等责任。三、依据双方租赁合同第七条第四款的约定，双方解除《场地租赁合同》的原因是2018年7月10日通州区生态环境局（原通州区环保局）的责令停止生产进行清退和断电查封的行政行为，应确认在2018年7月10日许，双方解除了涉案租赁合同。

杜增辩称，不同意许俊强的上诉请求、事实及理由。1.双方对解除事宜未形成一致，许俊强提起反诉，要求解除涉案租赁合同，可见其明知合同没有解除。2.许俊强认为依据涉案租赁合同7.4条，环境污染不能使用是政府的原因，但是许俊强违反行政法规，不能使用是其自身的原因。3.许俊强认为砂石厂无证经营双方都有责任，杜增作为出租方，无证经营与杜增无关。

杜增向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除双方于2016年6月12日签订的《场地租赁合同》；2.请求依法判令许俊强给付杜增欠付租赁费至解除之日止；（自2018年6月12日起，暂计算至2020年9月22日，共计人民币227.7万元）；3.请求依法判令许俊强给付逾期支付租金的违约金1395000元；4.请求依法判令许俊强给付杜增2018年7月至2020年8月垫付的电费79467.25元；5．依法判令由许俊强承担全部诉讼费用。

许俊强向一审法院提出反诉请求：1.要求依法解除许俊强、杜增于2016年6月12日签订的《场地租赁合同》，要求杜增将《清单》中的物品返还给许俊强；2.反诉费用由杜增承担。

一审法院认定事实：2016年6月12日，杜增（甲方）与许俊强（乙方）签订《场地租赁合同》。合同约定杜增将位于北京市通州区永乐店镇南堤寺村东村南口的场地（及地上附着物以下简称涉案场地）出租给许俊强。租赁期限为5年，自2016年6月12日至2021年6月11日止。租金约定为第一年80万元，第二至第五年为每年100万元，租金每年给付一次，乙方应于本合同签订之日其支付一年租金，下一租赁年度开始日前交纳当年租金。合同还约定“乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金为：按所欠租金每日千分之一计算，直至付清租金为止。不支付或者不按照约定支付租金超过1个月的，经甲方书面催促在合理期限内拒绝支付。甲方有权利向乙方要求6个月的租金为赔偿”。上述合同签订后，许俊强占有使用场地，交纳租金至2018年6月11日。

2018年7月10日，北京市通州区环境保护局执法人员对涉案场地进行现场检查，以该场地上砂石厂无证无照经营为由，将生产用配电箱查封，并联系永乐店镇政府对其清退。庭审中许俊强称其于2018年7月10日停止生产经营，将部分设备设施搬出，尚有部分设备留在涉案场地。庭审中杜增认可配电箱被查封后，场地处于闲置状态，许俊强部分物品还留在涉案场地。双方认可曾就合同解除事宜进行协商，但未达成一致、未签订书面文件。

经法院现场勘查，双方确认许俊强留下的设备堆在场地西北角。后双方到场核实、清点许俊强留在场地的物品，并向法院提交双方签字确认的《现场物品清单》一份，清单载明：皮带运输架6套、洗砂机1台、筛子1套、料仓1套、机座2套、小制砂机1台、承重用铁板5张、机井用电机1组、230型电缆（从变压器至机组，约800米）1根。

另杜增提交了2017年6月至2020年8月涉案场地的电费发票，购买方显示为“北京成合苑农业技术开发有限责任公司”，许俊强认可在租赁期间以此名称交纳电费。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。杜增与许俊强签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，双方应依约履行。据查明的事实，在合同履行过程中，因许俊强无证经营与环境污染问题，相关部门责令其停产，致使合同无法继续履行，且其留有部分设备在场地，故许俊强应承担相应的违约责任，现双方均要求解除合同，法院予以支持。

对于杜增要求许俊强给付欠付租金的诉讼请求，双方未就合同解除事宜达成一致意见，且双方并未就场地进行交接的相关主张提供充分的证据，杜增亦明知租赁地的实际情况而未及时采取措施应对以减少损失；故法院依据合同约定和上述情形，确定在电表查封后许俊强还应支付杜增六个月租金为宜。对于杜增要求许俊强给付逾期支付租金应承担违约金的诉讼请求，因合同解除的原因在于许俊强的违约行为，许俊强应当承担相应违约责任，但合同约定的违约金标准明显过高，法院调整为以应付租金为基数，自2018年6月12日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍进行计算。对于杜增要求许俊强给付杜增电费的诉讼请求，许俊强承担的电费期间同租赁费期间，根据杜增提交的电费发票计算电费为52737.67元。

对于许俊强要求杜增将清单中的物品返还给许俊强的反诉请求，双方现场清点并签字确认写有《现场物品清单》，杜增同意返还，故对该反诉请求，法院以《现场物品清单》为准予以支持，具体方式为由许俊强自行取回，杜增应予以配合、不得阻拦。综上，法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、杜增与许俊强于2016年6月12日签订的《场地租赁合同》解除；二、许俊强给付杜增租金580555元及违约金（以580555元为基数，自2018年6月12日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍进行计算），于判决生效之日起七日内执行清；三、许俊强给付杜增电费52737.67元，于判决生效之日起七日内执行清；四、许俊强于判决生效之日起十日内将位于北京市通州区永乐店镇南堤寺村东村南口、柏德路北侧租赁场地内留存的皮带运输架6套、洗砂机1台、筛子1套、料仓1套、机座2套、小制砂机1台、承重用铁板5张、机井用电机1组、230型电缆（从变压器至机组）1根自行取回，杜增应予以配合；五、驳回杜增的其他诉讼请求；六、驳回许俊强的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费36811元，由杜增负担24611元（已交纳），由许俊强负担12200元，于判决生效之日起七日内交纳。一审反诉案件受理费70元，由许俊强负担70元（已交纳）。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。杜增与许俊强签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，双方应依约履行。据查明的事实，在合同履行过程中，因许俊强无证经营及环境污染问题，相关部门责令其停产，致使合同无法继续履行，且其在场地留有部分设备，故许俊强应承担相应的违约责任，现双方均要求解除合同，本院予以支持。

许俊强所提双方就暂缓或延迟给付2018年6月11日至7月10日期间的租金已达成合意，故不存在违约行为，但对此未能提供充分证据予以证明，杜增亦不予认可，且涉案合同的解除主要原因系许俊强无证经营与环境污染问题，致使无法继续履行合同，构成违约，故其相关上诉意见，本院不予采纳。双方合同履行中，并不存在政府征用、占用、拆迁涉案场地等情形，故许俊强所提依据《场地租赁合同》第七条第四款约定内容杜增扣除实际使用租金后，将剩余租金退还的相关上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。

许俊强虽提供录音等证据欲证明其于2018年7月10日已交还涉案场地，杜增亦认可未结算的场地租金为30多天，故其应承担从2018年6月11日至2018年7月10日止的租金，不应承担2018年7月10日之后的租金，而杜增则主张许俊强因自身原因而停产，造成场地闲置，租金应给付至2020年9月22日止。对此，本院均不予采纳，主要理由如下：第一，从录音前后内容来看，双方就沙石料款、运费、借款、租金等事宜作为整体协商结算过程，但并未达成一致，且杜增主张不能将协商过程中有关租金给付内容单独作为欠付租金的依据；第二，从双方庭审陈述以及杜增提供的行政处罚决定书等证据可以确定，环保部门于2018年7月10日对配电箱采取查封措施之后，许俊强部分物品仍留在涉案场地，双方并未就场地进行交接；第三，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，环保部门采取查封措施后，杜增并未采取合理措施减少损失的扩大。综上，一审法院综合考虑合同约定和上述情形，确定在电表查封后许俊强应给付杜增六个月租金和相应电费，并无不当。因合同约定的违约金过高，故一审法院酌情予以调整，并无不当，杜增所提相关上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。

综上所述，杜增、许俊强的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费45420元，由杜增负担36390元（已交纳）、由许俊强负担9030元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　玄明虎

审 判 员　　万丽丽

审 判 员　　沈　放

二〇二一年三月二十六日

法官助理　　卢圆圆