江国胜等租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审原告)：傅城校，男，1963年10月17日出生，北京广源丰顺企业服务管理有限公司总经理，住北京市通州区。

委托诉讼代理人：陆岩，北京和广律师事务所律师。

上诉人(原审被告)：江国胜，男，1971年9月16日出生，无职业，住北京市通州区。

委托诉讼代理人：张鹏，宁夏宁和律师事务所律师。

上诉人傅城校、江国胜租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初15424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

傅城校上诉请求：1．撤销一审判决第二项；2．改判江国胜按照一审法院查明的162个车位数及每个车位每月200元标准、在扣除傅城校已收取528000元停车费用的基础上，支付自2018年7月1日至2020年6月30日期间停车场的占有使用费；3．改判江国胜支付自2020年7月1日起至实际腾退光谷公寓院内停车场之日止的占有使用费，按日1065元计算；4．由江国胜承担全部一、二审诉讼费用。事实和理由：1．一审判决江国胜按每月26000元的标准支付停车场占用费没有事实依据。（1）关于停车场的车位数，如果不按照一审法院现场勘验确定的171个计算，起码应以傅城校自述的162个计算，但是根据一审判决计算出的车位数却是130个，显然与事实不符。（2）关于江国胜管理停车场投入的成本，一审中江国胜没有提交任何关于管理停车场投入成本的证据，傅城校对一审判决所述管理停车场投入的成本不知是如何确定的。2．一审中傅城校的一项诉讼请求是要求江国胜自2020年7月1日起至实际腾退停车场之日止，按日支付占有使用费，但一审法院不但对此判非所请，而且对该项请求不置可否。

江国胜辩称：不同意傅城校的上诉请求和理由。

江国胜上诉请求：1．撤销一审判决，发回一审法院重新审理；2．二审诉讼费用由傅城校负担。事实和理由：一审判决认定事实不清。1．《租赁合同补充协议》第一条明确了傅城校除了有权收取协议中的“锅炉房及相应土地使用费”及“道路通行费”两项费用外不能以任何理由再收取任何费用，2019年7月17日江国胜向傅城校转账200000元，傅城校作为房东，提出已合作多年口头约定仍按照以前的协议履行即可，江国胜担心傅城校多变，虽口头约定但仍在转账用途中标注为“道路通行费及停车费”，根据协议上下文的理解即是一笔费用。一审中傅城校否认达成继续使用停车场的口头协议，称该200000元是《租赁合同补充协议》所约定的锅炉房及相应土地使用费、道路通行费，并不包含2018年6月30日以后的停车费。傅城校于2020年7月9日提起诉讼，而江国胜于2019年7月17日支付200000万，傅城校心安理得的收下持有江国胜该笔款项长达一年之久没提出任何异议，该事实显然与傅城校所述相互矛盾，也不符合常理。2．既然一审法院通过现场勘验光谷公寓的停车场情况，也了解到存在配有监控设施及相应的管理人员，但在未查明江国胜管理停车场投入具体成本的情况下，直接以“本院酌情确定”来代替应当查明的事实，该事实并非无法查明和不能查明，行使自由裁量权明显失当。

傅城校辩称：不同意江国胜的上诉请求和理由。

傅城校向一审法院起诉请求：1．判令江国胜将其依据2014年4月18日与江国胜签订的《补充协议》所占用的停车场腾退并交付原告；2．判令江国胜支付光谷公寓院内停车场的占有使用费（自2009年7月1日至2020年6月30日期间占有使用停车场的占有使用费403200元；自2020年7月1日起至江国胜实际腾退光谷公寓院内停车场之日止，按日1276元计算占有使用费）；3．由江国胜承担全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2012年12月29日，傅城校（出租方、甲方）与江国胜（承租方、乙方）签订《租赁协议》，约定了通州区光机电开发区光谷公寓中间小楼（4#楼）二至六层房屋的有关租赁事宜，其中租赁期限约定为五年（2013年7月1日至2018年6月30日）。

2014年4月18日，傅城校（甲方）与江国胜（乙方）签订《补充协议》。《补充协议》约定：现经甲乙双方友好协商，甲方同意在乙方所租房屋期限内将院内管理交给乙方。院内除甲方自用车位外（六个车位），其他车位停车费由乙方所有，乙方所收取的停车费每楼需一致。乙方每年或每月提供收支明细。甲方在院内建房或扩建，乙方不能阻扰甲方的施工，并无偿（不存在任何赔偿）退出所占用地面，积极配合甲方的工作。上述补充协议约定期限以院内中间6层小楼的租赁期限（2018年6月30日）为准。本协议一式二份，自双方签字之日起生效。

2014年4月18日，傅城校（甲方）与江国胜（乙方）还签订了《租赁合同补充协议》。《租赁合同补充协议》约定：鉴于双方于2011年8月10日签订租地合同，约定甲方将位于光机电产业基地内（光谷公寓）面积约四亩的土地一块出租乙方。现双方根据合同履行中个别变动之处，签订补充协议如下：一、乙方同意自签订本协议之日起，每年给付甲方锅炉房及相应土地使用费，人民币壹拾万元整，道路通行费每年壹拾万元整，二项共计每年贰拾万元整，直到合同到期。甲方不能以任何理由再收取任何费用（除政府及相关部门罚款自行承担以外），甲方不能以任何理由阻挠乙方的正常营业。上述使用费第一年在本协议签订之日立即付清，此后于每年6月30日前支付。二、在乙方支付上述费用情况下，甲方允许乙方（包括自盖房屋的租住人员）人车进入光谷公寓。汽车停车费用，由停车人另行支付。停车费每楼需一致。三、乙方如不按期付款，需支付每日未付部分千分之二的违约金，并且甲方有权停止乙方使用变压器及锅炉房，并且以租赁合同约定的界限砌围墙禁止乙方（自盖房屋的租住）人员进出。四、上述租赁合同以及补充协议履行过程中如有争议，双方应协商解决，协商不成，由租赁土地所在地（也是合同履行地）北京市通州区人民法院诉讼解决。五、本协议一式二份，自双方签字之日起生效。

《补充协议》签订后，傅城校将光谷公寓院内的停车场交由江国胜管理使用，江国胜将停车场内的停车位对外进行出租，并配置了监控设施、管理人员等。2018年6月30日之后，江国胜仍继续占用光谷公司院内的停车场，未向傅城校交还。对于继续占用原因，江国胜称，其与傅城校达成口头协议继续由其使用停车场、交停车费，且其已向傅城校交纳了2020年6月30日前的停车费。为证明其主张江国胜向一审法院提交了银行客户回单一份，该证据显示2019年7月17日，江国胜向傅城校转账200000元，注明的用途为“道路通行费及停车费”。傅城校否认与江国胜达成过2018年6月30日后继续由其使用停车场的口头协议，其称2019年7月17日江国胜向其支付的200000元系《租赁合同补充协议》所约定的锅炉房及相应土地使用费、道路通行费，并不包含2018年6月30日以后的停车费。

就江国胜未及时交还停车场等问题，傅城校委托北京市通州区中仓街道法律服务所于2019年6月10日向江国胜发送《催告书》，告知江国胜：江国胜尚欠付傅城校2019年6月30日前的占用车位租金378000元；江国胜应于2019年7月3日前将车位返还傅城校并支付所欠的378000元。《催告书》还写了其他相关内容。

2019年6月，江国胜向傅城校转账1100000元，傅城校退回了722000元，傅城校称其扣留的378000元是作为停车场费用。在扣留上述款项之前，傅城校还收到了江国胜支付的150000元（支付时间在2019年6月）停车场费用，加上扣留的上述378000元，合计528000元。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。2014年4月18日傅城校与江国胜签订的《补充协议》约定的院内停车场的管理期限至2018年6月30日；根据傅城校委托北京市通州区中仓街道法律服务所向江国胜发送《催告书》可知，傅城校要求江国胜及时返还车位并支付一年（截至2019年6月30日）的占用车位租金528000元（150000元＋378000元）。江国胜称，《补充协议》约定的停车场管理期届满后其与傅城校达成了由其继续占用停车场、费用每年100000元的口头协议，且其已支付了2020年6月30日前的费用。傅城校对此予以否认，而江国胜并未提供充分证据证明其主张。江国胜提交的客户回单仅能证明其于2019年9月17日向傅城校支付了200000元、自己备注用途为“道路通行及停车费”，但并不足以证明双方达成了车位占用时间延后且费用每年为100000元的协议，也不足以证明该款项中有停车场占用费。江国胜应当承担举证不能的相应不利后果，一审法院认定双方并未就2018年6月30日后占用光谷公寓院内停车场的期限及相应费用达成过一致意见。因《补充协议》所约定的合同终止期早已届至，且此前傅城校也通过《催告书》要求江国胜于2019年7月3日前返还车位，故本案中傅城校要求江国胜腾退并交付光谷公寓院内停车场的诉讼请求，理由正当、依据充分，一审法院予以支持。对于傅城校主张的停车场占用费，因《补偿协议》约定的有关管理期限至2018年6月30日，而此后江国胜应将车位交还傅城校而未交还，故应当支付傅城校相应的占用费。一审法院结合停车场有划线停车位数、傅城校自用车位数、停车实际状况等确定停车场的收益，再适当扣除江国胜管理停车场投入的成本，一审法院酌情确定江国胜自2018年7月1日起至腾退之日止按每年312000元（即每月26000元）的标准支付傅城校车位占用费，但应扣除傅城校认可的已支付及作为停车场费用扣除的528000元。判决如下：一、江国胜将位于北京市通州区光谷公寓院内的停车场腾退并交付傅城校，于判决生效之日期七日内执行清；二、江国胜按每月26000元的标准支付傅城校自2018年7月1日起至其实际腾退停车场之日止的停车场占用费，扣除傅城校认可已支付的528000元外，其余部分于判决生效之日期七日内执行清（扣除528000元后，截至2020年10月31日的占用费为200000元）。案件受理费9606元，由傅城校负担5098元（已交纳），由江国胜校负担4508元（于判决生效之日起七日内交纳）。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。江国胜提交傅城校2017年8月2日出具的《收条》一张，用以证明双方在合同到期终止后达成了口头协议及明确了车位占用每年100000元的收费标准。傅城校发表质证意见：不认可江国胜提交的证据，江国胜转账的

200000元款项是锅炉房以及道路通行费，是租赁合同补充协议中所约定的内容。

本院经审理查明的其他事实与一审经审理查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据查明的事实，傅城校与江国胜签订《补充协议》约定的院内停车场的管理期限至2018年6月30日。本案中，江国胜主张双方于《补充协议》约定的停车场管理期届满后达成了由其继续占用停车场、费用每年100000元的口头协议，且其已支付了2020年6月30日前的费用。傅城校对此不予认可，江国胜亦未提供充分证据证明其主张，本院不予采纳。江国胜提交的客户回单，仅能证明其于2019年9月17日向傅城校支付了200000元、自己备注用途为“道路通行及停车费”，并不足以证明双方达成了车位占用时间延后且费用每年为

100000元的协议，也不足以证明该款项中有停车场占用费，江国胜应当承担举证不能的相应不利后果，故江国胜主张双方就2018年6月30日后占用光谷公寓院内停车场的期限及相应费用达成一致意见的上诉主张，本院不予采纳。傅城校要求江国胜腾退并交付光谷公寓院内停车场的诉讼请求，理由正当、依据充分，本院予以支持，江国胜的上诉主张，本院不予支持。因《补偿协议》约定的有关管理期限至2018年6月30日，而此后江国胜应将车位交还傅城校而未交还，故应当支付傅城校相应的占用费。关于傅城校主张的停车场占用费，一审法院根据在案证据及现场勘验的情况，综合考虑停车场有划线停车位数、傅城校自用车位数、停车实际状况、停车场收益及管理成本等因素酌情确定，判决江国胜自2018年7月1日起至腾退之日止支付傅城校车位占用费，并无明显不当，本院予以维持。傅城校、江国胜的上诉请求及理由，本院均不予采纳。

综上所述，傅城校、江国胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14114元，由傅城校负担9606元（已交纳）、江国胜负担4508元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　张　弘

审 判 员　　杨　夏

审 判 员　　申峻屹

二〇二一年二月二十五日

法官助理　　吴　琳

书 记 员　　任　宇